不動産投資の達人、石川貴康さんとの出逢い 内藤 石川さんとは、２年前日比谷のホテルで開かれたと もの投資物件を保有して、本業以外の不動産投資で も安定した収益を上げているのですよね。 石川 私は投資としては不動産投資をメインにやっている ある出版社のパーティで偶然お会いしました。二度 ので、 投資教育を本業としている内藤さんだったら、 目にお会いしたとき、最初は不動産投資とは関係の 大きな「投資」という中の１パーツとして、不動産 ない本業の話をしていたのですが、 「もうそろそろ 投資を位置付けてくれるだろうと思いました。 あと、 帰りましょうか」というときになって、石川さんが 今までの不動産投資の本は、仕事で失敗したから不 ポロッと「僕、不動産投資もやっているのです」と 動産投資でリベンジするみたいな面が多いのではな いったのです。そこから、 「えっ？ その話をもっ いかと気になっていたのです。でも、本業も不動産 と詳しく教えてください」といろいろ聞いているう 投資も両立することができるということを、伝えた ちに、 石川さんのロジカルな不動産投資の考え方を、 いと思っていました。それで、内藤さんと本を作っ 私がやっている証券投資と組み合わせたら面白いの たら今までにない不動産投資の本ができるのではな ではないかということで、この企画がスタートしま いかと思いました。 内藤 今までの不動産投資は、 「大家さんになってリタイ した。 ちなみに石川さんは、コンサルタント業が本業な アして、毎日ぶらぶらしていても不労所得が入って のですが、不動産投資でもアパート・マンションを くる」みたいな、本業を引退することが前提みたい ８棟 65 戸、ワンルーム２戸（2009 年 12 月末現在） なイメージが多かったですよね。 石川 そうですね。専業でやらないと不動産投資ができな 石川貴康 投資実績 いというおかしなイメージもあったと思うのです 2002 年区分所有：ワンルーム 文京区 1 戸 2003 年区分所有：ワンルーム 川崎市 1 戸 2003 年区分所有：ワンルーム 横浜市 1 戸 2004 年売却 2004 年１棟：アパート 練馬区 8 戸 2005 年１棟：アパート 練馬区 8 戸 2005 年１棟：アパート 茨城県 メゾネットタイプ 2 戸 2006 年１棟：アパート 豊島区 8 戸 2007 年１棟：アパート 板橋区 6 戸 2007 年１棟：マンション 茨城県 24 戸 2008 年１棟：アパート 茨城県 4 戸 2009 年１棟：マンション 茨城県 5 戸 が、実は不動産投資自体は時間をあまりとられない 投資総戸数 67 戸 18 （2009 年 12 月末現在） し、上手にやれば本業を続けながら不動産を増やし ていけます。どちらかというと仕事をやりながらで きる投資なのに、あまり伝わっていない。 内藤 石川さんも本業のコンサルタント業がかなり忙しい のに、毎年不動産を買い増していて、それらの物件 のメンテナンスもやっています。しっかりとしたノ 対談１ 内藤忍、不動産投資の達人石川貴康に出逢う 19 石川貴康の投資実績（グラフ化） 図０-3 でも、そのときは、ビジネスマンとして本業と不 収入 2002年の本業収入を100とすると 2002年の不動産収入は7 動産投資をどうやって両立するのかという点につい 800 7 400 総収入は 8年で8倍 400 不動産は57倍 本業は4倍 て納得ができなかったのです。不動産投資に忙殺さ れて本業がおろそかになってしまったら本末転倒だ と思っていたので、あくまで仕事と不動産投資が横 に広がるような投資ができないかと思っていまし 100 た。私がやっている分散投資も、銘柄選びに時間を 戸数 1棟2戸 1棟8戸 ワンルーム 1売却 ワンルーム ワンルーム 2 １ 1戸 3戸 2002 2003 10戸 2004 1棟8戸 1棟8戸 20戸 28戸 58戸 1棟24戸 62戸 1棟4戸 1棟5戸 1棟6戸 2005 2006 2007 2008 かけるのではなく、基本的には買ったらそのまま持 67戸 2009 不動産 8棟65戸 ワンルーム ２戸 合計67戸 2010 ち続けるという投資です。それに似た仕組みが不動 産投資でできるのであれば、インカムゲインを狙う 投資として魅力的だと考えたのです。 キャピタルゲインとインカムゲインのバランス は、非常に大事です。年をとってくると、キャピタ ウハウがあって、何十戸という不動産をコントロー ルゲインを狙うような、上がるときはいいけど、下 ルする仕組みができているわけですね。今の仕事だ がるときはガーンと下がるという振れの大きな投資 けでは物足りないとか、将来的に不安だという人に ではなく、インカムゲインで着実に毎月収入が入っ は、仕事をやめないで不動産投資をやるロールモデ てくるやり方のほうが魅力的です。リスクの異なる ルとして、参考にできる人も多いのではないでしょ 投資は組み合わせることでメリットがあります。 石川 内藤さんは、もともと不動産投資に興味があったの です。 内藤 私自身もともと不動産が好きだったということもあ がいいですよ」と誘われていて、興味を持ってはい ました。 20 キャピタルゲイン 株式や不動産などの投資 対象が値上がりすること によって得られる利益の こと 良い組み合わせなのではないかと、興味を持ったの ですか？ を飲んだりするたびに、 「不動産投資をやったほう インカムゲイン 金利や賃料などの投資に よって定期的に入ってく る収益のこと そうすると証券投資の分散投資と不動産投資は、 うか。 りますけど、不動産投資をやっている方たちとお酒 分散投資 株式、債券、不動産など の資産に投資対象を分 け、円資産だけではなく 外貨資産にもバランスよ く投資をして安定した収 益を狙う投資のこと 不動産投資をやっている 方たち 例えば、JFA（日本ファ イナンシャルアカデ ミー）の泉正人さん、束 田光陽さん 石川さんが不動産投資を始めたきっかけ 内藤 石川さんはそもそもなんで不動産投資を始めたので すか？ 石川 私はもともと外資系の企業でコンサルタントとして 対談１ 内藤忍、不動産投資の達人石川貴康に出逢う 21 働いていたのですが、自分が本業で稼いだ収入が唯 ていたときで、影響されたこともあるかもしれませ 一の収入だということのリスクに気付いたのです。 ん。もちろん『金持ち父さん貧乏父さん』を読んだ それはなぜかというと、実は私は一度過労で倒れた だけでは、不動産投資がどういうものかまではわか ことがあるのです。そうするとプロジェクトから１ らないですけど（笑） 。 回はずれることになり、会社を休んでいる間にだん それで初めてキャッシュでワンルームマンション だん会社が遠くなっていくように感じていました。 を買ったというのがスタートでした。最初は怖いか そのときの会社では解雇されることは基本的にはな らキャッシュで、何かあっても借金は残らないとい かったのですが、万が一そのまま解雇されて、仕事 う範囲でスタートしたのです。ちょうど 35 歳ぐら もできずに１年２年動けなくなっていたら、それま いのときのことですね。 でにどんなに高い給料をもらっていても収入が途絶 そのとき買ったのは文京区と川崎市のワンルーム えてしまう。そう考えたときに、高い収入を得るた ですけど、それぞれだいたいグロス収入で月７万円 めとはいえ、カラダを壊すまで働いていた状況はリ ぐらい入ってきました。その後買った横浜市の物件 スクが高いなと思ったのですね。 は月５万円くらい入ってきました。ネット収入では、 それで、「自分が倒れていてもお金が入り続ける のは何だろう」と考えていった中で、不動産投資に 行き着いたのです。 それぞれ６万円、６万円、３万円、計 15 万円くら 内藤 30 代前半で自分の家を買うためにお金を貯めてい るのだったら、そのお金で先に不動産投資をやって 石川 倒れた状況で、万が一会社を解雇されたときに、ま みるのもいいかもしれませんね。もしかしたら値下 だその当時は年齢的にも自分で独立できるという状 がりで損するかもしれないけれど、毎月 10 万円ぐ 況ではないし、証券投資だけで収入を確保できるか らいの収入を得るという成功体験を得るというのは というと、それもどうなのかなと。安定的にインカ 大事かもしれません。 ありました。それは私が過去に会計事務所で働いて 22 ネット収入 経費を差し引いた後の収 入 いは入ってきましたね。 内藤 ロジカルに考えてつめていった結果ですよね。 ムがあるのは何かと考えていた中で、不動産投資が グロス収入 経費を差し引く前の収入 投資用物件 居住用ではなく、収益を 目的として購入される不 動産 マイホーム購入は後回し いて、不動産投資で安定した収入を得ている人を見 石川 実 は初めて投資用物件を買ったとき、一方でマイ ていたということもありますし、当時『金持ち父さ ホームを購入することも考えていて、2DK とか家 ん貧乏父さん』 （筑摩書房）という本が話題になっ 族向けの物件も見ていたんです。そのときに、頭金 頭金 不動産を購入するときに 最初にまとめて支払うお 金。住宅ローンの場合、 10％程度の頭金で物件 を購入できる 対談１ 内藤忍、不動産投資の達人石川貴康に出逢う 23 をいくらか出せば、自分の収入だと金融機関がかな うことを考えたのかもしれないですね。自分の家を りの金額を貸してくれるということがわかったので 買ったら、ローンの支払いをしていくわけです。倒 す。それで、自分には「お金を借りる力」があるの れたら収入がなくなるし、そのローンを払うことが ではないかと思いました。金融機関にはいくらまで できなくなってしまう。そうしたら買う意味がある 貸してくれるという枠があって、私の年収だとこの のだろうかというように考えたのです。 内藤 そもそも元気に働き続けられることがマイホームを 額まで貸してくれるということをいわれたときに、 これだけ借りられるのだったら、目の前で見ていた 買う前提だということですね。不況でリストラや マンションが３戸くらい買えるのではないかと思い ボーナス減といった話を聞くことの多い今の時代、 ました。 それは必ずしも 100％確実ではない。倒れたり解雇 そのときは本当に驚いて、それなら不動産投資に されたりして収入が大幅に減ったら、ローンを払う 使ったほうがいいというヒントをもらった気がしま ことができなくなってしまいますからね。 石川 そういうことをいろいろと考えて、その時点では、 したね。 当時は不動産を担保に入れてレバレッジでお金を マイホームは買わないという結論になりました。極 力でこれだけお金を借りることができるとわかった 担保 ローンの返済が滞ったと きに供されてしまうも の。不動産投資の場合は 不動産を担保にする ときに、頭金＋その信用力でローンを組むことで、 レバレッジ いなものじゃないですか。だから家を買わないで、 借りてという考えはなかったですけど、自分の信用 人に貸して家賃収入を得られる物件を買えるのでは ないかと思ったのです。 手持ちの現金以外に借入 金を梃子にして投資金額 を増やして、買える物件 金額を膨らませる方法 内藤 それは大きな発想の転換かもしれませんね。普通の 人はお金を貯めたら頭金にして 35 年ローンを組ん で、自分の家を買って、現役で働いている間に長い 時間をかけて返済して、定年になったときに返済を 終えるようにするという固定観念から離れられない ですよ。でも、その「お金を借りることのできる力」 を何に使うかというのは大事ですよね。 石川 仕事で倒れたという経験があったからこそ、そうい 24 端な話、 働いてローンを払い続けないとマイホーム、 つまり財産を奪われてしまうというのは、奴隷みた 自分の信用力、 「お金を借りる力」を別のものに使 おうと思ったのです。そして、自分が倒れていても 自動的に収入が入ってくるのは不動産投資だと考え 35 年ローン 返済期間を長くすれば、 毎月の返済額を小さくで きるので負担は低いが、 金利がかかる分トータル の返済金額は大きくなっ てしまう ました。 内藤 今 までの価値観だと、30 歳ぐらいで結婚して、マ イホームを買って、住宅ローンを定年近くまで払い 続けるっていうのは当たり前のものでしたよね。 石川 私は外資系の企業に勤めていたので、しょっちゅう 会社が変わっていました。当時は収入も増えていた のですが、何かあったときにクビになる可能性もあ 対談１ 内藤忍、不動産投資の達人石川貴康に出逢う 25 る。 まだ若かったときはそれでも良かったのですが、 年を重ねていくと転職もしにくくなります。 そう考えると、何かあったときにも収入があるよ うにしたかったというのが、始めたきっかけかな。 ある意味で小心者だったということですね。 内藤 それはリスク管理ができていたということですよ。 石川 そうですね。でも、どこかリスクの感覚が壊れてい るのかもしれないですけど（笑） 。 あくまでも本業と両立する不動産投資を目指す 内藤 いずれにせよ、本業は本業で大事にして、あくまで も副業として不動産投資を両立するために手間とか 日本人は臆病なのに意外にリスク管理ができていな 労力を最小化するというところに石川さんのノウハ いところもあって、大変だっていいながら何も対処 ウがあって、そのあたりは企業に勤めている人に しないことが多い。大変だったら何かしなくてはい とって非常に価値があることですよね。 けないのに、 「まあしばらく辛抱すればなんとかな 石川 やっぱり私としては専業の大家さんで、 「自分の人 るだろう」というような「嵐が過ぎるのを待つ」傾 生は大家さんだった」っていうだけでは物足りない 向が強い。 と思ってしまいます。もちろん、大家さん専業とい 石川 話は脱線しますけど、この間外資に勤めていた友人 が解雇にあったのです。それが、マイホームを購入 うやり方にもメリットはあると思いますけど。 内藤 家も買わないし投資もしないという人もいれば、自 した直後だったらしいのですね。 それを見ていると、 分の家を買ってローン返済で終わるという人もい 自分のこととして考えてしまいました。 る。自分の家は買わずにひたすら不動産投資で専業 それは外資だからっていうこともあるかもしれな いけど、今はどの企業でも起こる可能性がある時代 大家さんになるという人もいる。 そう考えると、不動産投資や証券投資もするし、 ですよね。そう考えると、自宅を借金して買うとい 好きな仕事もバリバリするという、 「投資と仕事の うのは身ぐるみをはがされる可能性があるのかもし いいとこどり」が目指すべき姿ですね。投資で安定 れないと思ってしまう。まあ、結局リスクをとりた した収入を確保することによって、本業で好きなこ くないというか、小心者だったということです。 とができるとか、やりたくない仕事をせずに、自分 内藤 でも、それだけ石川さんはリスクに対して敏感なの がやりたい仕事を選ぶことができるというメリット に、毎年不動産を買っているということは、不動産 もありますよね。会社に縛られるのではなくて、会 投資のリスクはある程度はコントロールできるとい 社から独立して対等な立場を築くという。 うことですよね。 26 石川 本業とは別に収入があるという安心感は、大きいの 対談１ 内藤忍、不動産投資の達人石川貴康に出逢う 27 内藤 レバレッジ６倍ですか。 ではないかと思います。 内藤 会社もだんだん副業を認めるところが増えています 石川 そ うですね。3000 万円くらいの物件だったら何か よね。逆にいえばもう責任を持って社員を抱えきれ あっても、500 万円貯める力があるのであれば、最 ないから、勝手にやっていいよということです。か 悪の場合でも返せるということです。でも初めての といって、突然だと何をやっていいかわからないで ときは危ないので、ギリギリ返せる範囲がいいで すよね。本を書いたりして収入を得るのも収益化す しょう。 るには時間がかかりますし。そういう意味では投資 不動産投資 収益の構造 は目利きをしてしっかりリスク管理をしてやれば誰 内藤 通常の場合、例えば 3000 万円の物件を買ったら１ でも始められる。 石川 そういう意味で、私の本業はあくまでコンサルタン 年間でいくらくらいの収入になるのですか。 石川 グロス利回り 10％で考えると、300 万円入ってきま トで、不動産投資を副業として両立しています。 すよ。ただ、 ローンの金利と元本が消えていくので、 初めて不動産投資をする人へのアドバイス 内藤 例えばすごく仲の良い 35 歳くらいのビジネスマン がいたとして、まず 500 万円資産があって、これを 元手に不動産投資を始めようと思っていますと相談 されたら、レバレッジ何倍でどんな物件を買えとア ドバイスしますか？ 石川 500 万円だったら２つあって、１つは、キャッシュ でワンルームを買えとアドバイスします。それで、 不動産はどうビジネスとして回るのかということを 勉強しろというのが１つのパターンです。ただ、そ の本人が会計をやったことがあって、金の流れとか 減価償却を知っていたら、ローンを組んで 3000 万 円くらいの１棟ものの物件を買えとアドバイスする かもしれません。 28 半分にはなりますね。 ワンルーム 部屋数が１つの物件。こ の場合、マンションなど の区分所有のうちの部屋 数１つの物件のこと。主 に単身者が居住する 減価償却 建物などの固定資産は長 期にわたって使用される ため、その価値が使用期 間にわたって費用化され ると考える会計上の考え 方。 例 え ば 木 造 建 物 は 22 年間にわたって、建 築価格が按分されて減っ ていくと考える １棟もの ワンルームのような建物 の中の１戸ではなく、棟 全体を指す。投資として 棟全体を買う対象とする こと 内藤 ロ ーンの金利が３％としたら、75 万円ですよね。 それ以外にも税金などの費用もかかるので、2500 グロス利回り 経費を差し引く前の収入 の利回り 金利 借入利息 元本 借入れの元金 万円を借金して、金利や税金などの経費が合計して 年間 120 万円の場合、経費を除外したネット収入は 年間 180 万円、月 15 万円くらいですか。 図０-４ 収入の構造（モデルケース） 賃料 300万円 （グロス／年） 3000万円の物件 ローン 経費 収入150万円 （ネット／年） 150万円 （合計／年） 約５％ ローン（2500万円） 金利 75万円（３％） 諸経費 75万円 計 150万円 対談１ 内藤忍、不動産投資の達人石川貴康に出逢う 29 石川 でも、それは良すぎるな、もうちょっと悪い。ネッ ト利回りが５％くらいといっておいたほうがいいか ネット利回り 経費を差し引いた後の収 入の利回り もしれませんね。 30 年ローンで返済するとしたら、かなり大変です よね。まあ土地の価値もありますから、ゼロになる ことはないでしょうけど。 内藤 3000 万円の５％だと、ネット収入が年間 150 万円 石川 通常は保険でカバーしているかとは思いますが、地 ということですよね。 震や火事で物件が全壊してしまうと、万が一保険が 石川 実際に私が 4800 万円で買った物件は、ネット収入 ないとしたら、ローンだけ残るという最悪のパター が年間 240 万円くらいになっています。 ンになってしまいますよね。その場合、自分が払え 内藤 それは経費を差し引いた純粋な収入ですよね。 る金額はいくらだということを考えると、やっぱり 石川 その通りです。物件ごとに全部通帳を分けているの 30 代くらいだったら最大でも 2500 万円くらいかな で、月々いくらこの物件がキャッシュを稼いでいる と思います。それだけだったら、頑張ればもしかし のかがわかるのです。その物件では、だいたい 20 たら 10 年もしないで返せるかもしれませんし。 万円くらいずつ毎月増えていくので、やっぱりその 不動産投資をプロジェクトとして考える くらいですよね。 内藤 おおまかにいうと、5000 万円で月に 20 万円ですよ 内藤 不動産投資は、会社経営と同じ発想で、いわゆるプ ね。5000 万円というのは、元手が 500 万円だとす ロジェクトとして考えるとわかりやすいかもしれま ると、10 倍レバレッジをかければ 5000 万円ですね。 せん。さっき石川さんがいっていた物件ごとに通帳 リスクはもちろんありますけど、 良い物件であれば、 を全部分けているというのは、まさにプロジェクト 500 万円の元手で、毎月 20 万円、年間 240 万円の ベースで管理していくという発想です。つまり、そ キャッシュが入ってくるわけですね。 れぞれのプロジェクト間でのお金の貸し借りみたい 石川 元 手から考えると、キャッシュオンキャッシュで 48％利回りになるということです。しかも、そのた めに働く時間はほとんどいらないですからね。 内藤 でも、最悪の場合をちゃんと考えておかないといけ ませんね。500 万円の元手で 5000 万円の物件を買っ 30 キャッシュオンキャッシュ 投資自己資金に対する家 賃収入 なことは、基本的にはやらないで、それぞれで完結 してちゃんとキャッシュが回るようにやるという発 想ですよね。混ざってしまうと、そのプロジェクト がうまくいっているのかどうかわからなくなってし まいますしね。 たら借金は 4500 万円だから、最悪の場合、4500 万 石川 そうですね。１棟ごとを１つのプロジェクトと見て のローンが残るということになります。4500 万を います。その中では、例えば借入期間が短かったり 対談１ 内藤忍、不動産投資の達人石川貴康に出逢う 31 図 0-5 実物不動産はプロジェクトベースで考える 購入するというのはありますか。だいたいこのくら い不動産収入が入ってきたら次の物件というよう コア な。例えば、3000 万円の物件に投資すると、年間 証券分散投資 プロジェクト 150 万円、ネットで５％、月 12 万円くらいずつの 定期収入がある。そうしたら、次を買いますか。 実物不動産１ 石川 そうですね。私の場合、頭金が貯まったら次を買う ようにしているんですよ。良い物件が見つかったと きに、収入や貯蓄とのバランスを考えて、買えそう 実物不動産２ 実物不動産３ だったら買うだけです。だから、いくらのものを買 おうと決めているわけではありませんが、初めての 人が買う場合、最初の物件と同じくらいの物件か、 せいぜい次は 5000 万円くらいまでですかね。 実は、なんで私が本業をやめないようにしている する物件もあるので、その場合はその物件の資金と のかというと、不動産だけだと頭金を貯めるのに時 は別に手金を使わざるをえないプロジェクトという 間がかかるからです。だから、インカムは多ければ 場合もあるわけです。 多いほどいいわけで、自分の働いているお金と不動 内藤 その場合は、レバレッジは低くなりますから、プロ 産のお金の両方を足せば、頭金が短期間に貯まって ジェクトとしては安全性が高くなる、ということで くるので、 それを繰り返しているだけです。だから、 すね。 その貯まり具合ということですね。 石川 11 年でローンが終わりとか、７年で終わりという ものに関しては、キャッシュオンキャッシュは小さ くなるのですが、そのかわりローンはかなり早く返 せます。 不動産投資のサイクル 内藤 その頭金に対するレバレッジは、基本的には変わら ないのですか？ 石川 今 まではほとんど、10 倍で考えてきましたが、そ れはケースバイケースです。銀行側がそこまで出し てくれないこともありますし。だからその融資条件 の中でやっています。 内藤 １つの物件がどういうふうになったら、次の物件を 32 対談１ 内藤忍、不動産投資の達人石川貴康に出逢う 33 す。 不動産投資の出口戦略 内藤 石川さんは、出口戦略はどうしていますか。 石川 基本的には、最後売却か、壊して土地を売るか、も う１回アパートを建て直すかという３つしかないと 必ずしも売ることを出口戦略として考えているわ 出口戦略 最終的にどのようなタイ ミングと方法で投資対象 を売却し、トータルのリ ターンを高めていくかの 戦略 考えています。ただ、私は売却、あるいは壊して土 てるのであれば永久に持ち続けたいので、建替えを 内藤 マーケッタビリティがある、つまり流動性の比較的 が使えますね。Ｂ／Ｓ、Ｐ／Ｌで説明できるし、い ファンド 投資家から資金運用を委 託された投資代行の枠組 み わゆる企業のライフサイクル、つまり誕生、成長、 成熟、衰退といった、30 年周期説もあてはまるか ケースが多いと思います。しかし、 そのパターンは、 もしれません。自分の年齢も例えば 30 歳で始めれ 個人でやる場合にはあまりそぐわないのではないか ば、30 年経って 60 歳になったら当然出口戦略も考 と思っています。 える。子どもに承継することも考えるとなれば、そ 最後は相続で子どもに残すことまで考えています ういう投資の戦略もあります。時間という視点で投 が、そうはいっても何が起きるかわからないので、 資を考えることが大切ですね。 基本的には住宅としても売れる可能性のあるところ 35歳から、500万円の手元資金で始める しか買っていません。そうすると更地にしても住宅 内藤 さっきもちょっと出ましたが、石川さんは何歳くら 用に売れるし、また新築で住宅を建てて売ることも できます。 石川 どうせなら、早いほうがいいと思いますが、やっぱ を買うかという視点も重要です。新築で小さい家を り 35 歳くらいまでは本業である程度の収入が得ら 建てて売る不動産業者の方たちがいるのですが、そ れるように頑張らないといけないし、金融資産も作 のような業者が買えるほうが、市場性がある土地の らないといけない。そういう意味では、いきなりは れるというような土地を最初に買おうとしていま Ｂ／Ｓ バランスシートのこと。 資産と負債と資本に分類 することによって、組織 の経営状態を知ることが できる Ｐ／Ｌ 損益計算書のこと。ある 期間の収益とコストを計 算し、組織の収益性を知 ることができる 30 年周期説 成長によって成功した企 業であっても、環境の変 化や技術進歩によって 30 年程度経つと衰退サ イクルから逃れられない のではないかという企業 の栄枯盛衰に関する仮説 いから不動産を買い始めるといいと思いますか？ そういう意味では、不動産業者がどういうところ 形だと思うので、小さい家が建てられて戸建てが売 34 うとしています。 不動産の戦略を立てる際も、企業経営と同じ視点 基本にしていこうと思っています。 て賃貸とその売却で最大のリターンを得るという た建て替えて居住者がいるかというものを見て買お 高いものを探すということですね。 地売却というのは、実はあまり考えていません。持 ファンドの場合、５年くらい持って、最後売却し けではありませんが、最後どんな形で売れるか、ま 戸建て 一戸建てのこと 金融資産 現預金・投資信託・株・ 債券などの換金性の高い 資産 できないような気がしますけどね。 内藤 35 歳まではあまり副業に色気を出さないで本業の 対談１ 内藤忍、不動産投資の達人石川貴康に出逢う 35 収入を高めて、自己資産をどんどん無駄づかいしな 入を得るという形に持っていく。 いで貯めることを考えろということですね。10 年 基本的には 60 歳でそうなるく 単位でお金を増やして、35 歳のときに不動産投資 らいのイメージですかね。そうす をやるための自己資金を作れと。 ると、35 歳くらいでワンルーム 今、自己資金がある人は別ですけど、お金もない を買うっていうのと、60 歳まで けど、なんとかしたいという人は、ある程度の準備 に投資を終わらせて借金もできる 期間がいるということですね。 だけ返すみたいなシナリオを作る 例えば不動産投資を始めるときには、金融機関が やっているようなストレステストをやるといいかも しれません。ローン金利が５％まで上がったら、ど こまで耐えられるかとか、収入が今より３割減った らどうとか。あるいは空室率が５％から 20％まで 上がったらどうかといったチェックです。 株式投資だと何割損したらやめるとかっていうの がありますよね。株価が４割下落したら全部売ると いうのと一緒で、不動産もたぶん金利が２桁になっ ことが大事ですね。 ストレステスト 今後想定される不利な環 境の変化（不動産でいえ ば、空室率の上昇、物件 価格の下落、金利の上昇 など）を想定し、そのよ うな状況が実現したと仮 定したシミュレーション でリスクを測定する方法 空室率 保有している物件のうち 賃料が入ってこない部屋 の比率。投資対象が分散 されていないと変動が大 きくなる このライフサイクルでやるっ ていう考え方、面白いですね。35 歳くらいで最低、ワンルーム、60 歳までに一応、自分の積み上げを して、夢は 60 歳からは１棟ビルで自分は上に住ん で、下を貸すみたいな。 石川 本当は早く買えれば早く買えるほどいいと思います けどね。 たらやめるとか、地震が起きたらやめるとか、空室 経験を積むという意味ではいいのですが、やっぱ 率が２割になったら家賃が回らないからやめると り自己資金もいるし、本業もちゃんとしなくてはい か、返済額のほうが家賃収入より多くなったらやめ けないということは、やっぱり 35 歳くらいから始 るとか、基準がありますよね。 めるのが一般的でしょう。ただ、40 代、50 代だか 石川 そ ういう意味では立ち上げ期で何する、巡行期に らといってあきらめる必要はありません。やる気と なったら何するって、企業と一緒でライフサイクル 知恵と信用があれば、遅すぎるということはないの が実はありますね。 です。 内藤 人生の後半戦になれば、ここからは老後だから、新 36 内藤 それを聞いて私も安心しました。この本には、不動 規物件は買わないで、老舗の会社みたいになって、 産投資を今の仕事と両立して実践するノウハウが凝 成長してないけど、固定のお客様から、ちゃんと収 縮されています。そんな不動産投資について、具体 対談１ 内藤忍、不動産投資の達人石川貴康に出逢う 37 的なノウハウをこの本で石川さんにじっくり教えて もらおうと思います！ 38
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