投資対象としての物流施設について

2013
9
September
トピックス1
投資対象としての物流施設について�� 2
トピックス2
東京都区部の中小オフィスビルの
ストック状況とテナント募集状況 �� 6
マンスリーウォッチャー
東京圏分譲マンションの動向（価格帯の推移）
�� 8
投資対象としての物流施設について
不動産の投資対象プロパティとして物流施設が注目されています。本稿では、物流市場の構造変化
を踏まえて、投資対象となっている大規模な物流施設のインカムとキャピタルの両リターン特性から
投資対象としての物流施設を考察します。
大規模な物流施設への投資が大幅に増加
流施設とされており、実際、J-REITが保有し
ている物流施設の平均建築延面積は35,000m2
弱※3で、大規模な物流施設が中心です。
投資額の急増
不動産売買実態調査※1によると、2010年度、
2011年度および2012年度の物流施設の取引
は、それぞれ16件、22件、88件であり、2012
年度に急増しています。取引の多くは投資目
的で、その中でもJ-REIT※2の取得が急拡大し
ています。なお、J-REITが保有している物流
施設は、2013年6月末時点で138物件（取得額
合計は9,430億円）あり、オフィス、住宅、店
舗に続く4番目の資産規模のプロパティとな
っています。
大規模物流施設のストックは少ない
首都圏の一都三県 ※4のS造、RC造および
SRC造の倉庫※5の着工の状況によると、2002
年度頃から1棟あたりの平均着工床面積が大
型化していることがうかがえます。
しかし、J-REIT投資法人の公表資料などに
よると、10,000m2以上の先進的な物流施設の
面積ストック量は、870～1,200万m2と推計さ
れており、
物流施設全体の1.9～2.5％に過ぎず、
棟数割合ではさらに小さくなります。
投資の中心は大規模な物流施設
中心的な投資対象は、大規模で先進的な物
［図表1-1］J-REITが保有する物流施設の件数
2,500
保有物件数
物流施設の構成割合
その他
113
2,000
34
1,500
36
37
42
45
ホテル
138
9%
店舗
8%
7%
6%
17
住宅
1,000
3%
物流施設の構成割合
（右軸）
0
2%
0
オフィス
0
0
0
5%
4%
14
500
10%
2001年度 2002年度 2003年度 2004年度 2005年度 2006年度 2007年度 2008年度 2009年度 2010年度 2011年度 2012年度 2013年6月
1%
0%
資料：都市未来総合研究所
「ReiTREDA」
［図表1-2］1都3県の倉庫の平均着工面積の推移
35,000
30,000
25,000
（RC造、
SRC造）
m2/棟
RC造
m2/棟
（S造）
大型化
SRC造
1,600
1,400
1,200
S造
（右軸）
1,000
20,000
800
15,000
600
10,000
400
200
0
0
2012年度
2011年度
2010年度
2009年度
2008年度
2007年度
2006年度
2005年度
2004年度
2003年度
2002年度
2001年度
2000年度
1999年度
1998年度
1997年度
1996年度
1995年度
1994年度
1993年度
1992年度
1991年度
1990年度
1989年度
1988年度
5,000
※１：「上場有価証券の発行者の会社情報の適時開示等に関する
規則（適時開示規則）」に基づき東京証券取引所に開示され
ている固定資産の譲渡または取得などに関する情報や、新
聞などに公表された情報から、上場企業等が譲渡・取得し
た土地・建物の売主や買主、所在地、面積、売却額、譲渡
損益、売却理由などについてデータの集計・分析を行って
います。
※２：日本で上場している不動産投資法人を指します。
※３：ReiTREDAから集計。
※４：東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県
※５：投資対象となる物流施設は、構造的には鉄骨造（S造）、鉄
筋コンクリート造（RC造）および鉄骨鉄筋コンクリート造
（SRC造）が該当し、倉庫業法上の分類は、普通倉庫の1類
倉庫～3類倉庫と冷蔵倉庫が該当すると思われる。
資料：国土交通省
「建築着工統計」
2
September, 2013
みずほ信託銀行　不動産トピックス
物流市場の構造的な変化に伴う需要者の変化とニーズの変化
物流市場の構造的な変化
需要者ニーズに応える新設大規模施設
大規模な物流施設が投資対象として注目さ
れているのには、物流市場の構造的な変化が
背景にあります。
物流の効率化、競争力の強化を図る2002年
の倉庫業法の改正により、3PL企業※6の倉庫
業への参入が容易になりました。
一方で、材料を輸入、国内で加工・生産、
海外に輸出するという従来型の産業構造が変
化し、工場の海外への移転増（［図表1-3］
）や
※7
3PLの活用・SCM への取り組みなどにより、
効率的な物流システムを実現する拠点の整
理・集約・再配置の動きが活発になりました。
さらに最近では、売上規模が拡大している
通信販売・電子商取引（［図表 1 - 4 ］）業界で、
当日・翌日配送などの物流システムを構築す
る動きがあり、宅配業者がより効率的な物流
システム実現に向けて大型拠点の再配置を行
う動きが顕在化していると伝えられています。
［図表1-3］海外生産比率の推移
3,500
（ha）
（％）
25
3,000
20
2,500
2,000
15
1,500
10
1,000
5
500
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1997
1998
1996
1995
1994
0
0
工場立地敷地面積
（左軸）
海外生産比率
（製造業、
国内全法人ベース）
※工場立地敷地規模は年次、海外生産比率は年度データ
資料：経済産業省「工場立地動向調査」、財務省「法人企業統計」
［図表1-4］日本のBtoC-EC市場規模
物流施設の需要者が変化している（3PL企
業が台頭）ことに加え、需要者のニーズも大
きく変化（物流施設に求める効率化の範囲が
自企業内から、他企業、他業種を含めたもの
に拡大していることなど）
しています。
既存物流施設では、こうした変化を受け止
め切れないことが多く、特定の顧客のニーズ
に合わせた専用のBTS（ビルド・トゥ・スー
ツ）型や、幅広い顧客の物流ニーズに応える
大きな規模のマルチテナント型が新たに整備
されるようになり、これら新設の大規模施設
が投資対象として注目されています。
新設大規模施設の需要は堅調
賃貸仲介会社のデータによると、首都圏の
「大型マルチテナント型物流施設※８」の2013
年1月～6月の新規供給は過去5年間の平均を
超えるものでしたが、空室率は2013年第2四
半期ではほとんど空きがないと思われる2.7
％にまで低下しており、新設の大規模物流施
設の需要は堅調と思われます。
※６：3PL（third-party logistics）とは、コアコンピタンスに集約
した経営を指向する企業が、企業戦略として、物流機能の
全体もしくは一部を、第三の企業に委託することで実現す
るという、物流業務形態を指しており、本稿では「3PL企業」
を3PLの受け皿企業として使用している。
※７：サプライチェーン・マネジメントとは、物流システムを企
業内外にわたって複数の企業間で統合的な物流システムを
構築し、経営効率を高めるためのマネジメントを指してい
る。
※８：CBRE（シービーアールイー）資料によると対象は、東京
都、千葉県、埼玉県、神奈川県の地域において、延床面積
10,000坪以上で開発当時複数テナント利用を前提として企
画・設計された施設。なお、本文では、建築延面積10,000
坪以上の物流施設を大規模物流施設とした。
［図表1-5］
大型マルチテナントの空室率
8%
（兆円）
9
7%
8
6%
7
5%
6
4%
5
3%
4
2%
1%
2011年
資料：経済産業省
「電子商取引に関する市場調査」
みずほ信託銀行　不動産トピックス
2013年
2Q
2010年
2013年
1Q
2009年
2012年
4Q
2008年
2012年
3Q
2007年
2012年
2Q
2006年
2012年
1Q
2005年
2011年
4Q
1
2011年
3Q
0%
2
2011年
2Q
3
0
2.7%
1Q：第1四半期、2Q：第2四半期、3Q：第3四半期、4Q：第4四半期を示す。
資料：CBRE公表資料
September, 2013
3
東京都区部の中小オフィスビルのストック状況とテナント募集状況
経済センサス基礎調査によれば東京都の事業所の約9割が従業者30名未満と中小テナントが多数
を占めており、中小オフィスビルを主要な投資対象とする投資法人（J-REIT）やスペックの高い中小
オフィスビルを商品開発するデベロッパーではこうした豊富な中小テナント需要をターゲットにして
います。しかし、中小オフィスビル、特に築年数が経過したビルは棟数が多く※1、差別化が難しい
ことから、運営のスキルや改修等に係る投資が必要とされるケースも多いのではないかと考えられま
す。そこで本稿では東京都区部の中小オフィスビル※2のストック状況とテナント募集状況を概観しま
した。
※１　図表2-3参照。　2
2
未満、または基準階貸室面積330m（100坪）
未満を中小オフィスビルと定義。
※２　延床面積10,000m（3,330坪）
東京23区の中小規模オフィスビルの約7割が築20年以上、約3割が築30年以上
東京23区における中小オフィスビルの着工
床面積
（賃貸、自社使用ビル含む）は1984年か
ら1991年のバブル期に急増しましたが、バ
ブル崩壊後、大きく減少、その後も低水準
にとどまっています。規模別では延床面積
10,000m2以上のオフィスビルが1999年以降増
加に転じたのに対し、5,000m2未満、5,000m2
以上10,000m2未満のオフィスビルはピーク時
の1/5以下※3にとどまっています［図表2-1］。
オフィスビルのストック構成はこうした着
工動向を反映し、中小オフィスビルでは築古
ビルの割合が高くなっています。東京23区
におけるオフィスビルの着工年次別割合（床
面積ベース）※4は5,000m2未満、5,000m2以上
10,000m2未満のオフィスビルでは1990年以前
着工（概ね築20年以上）が約7割、また、1980
年以前着工（概ね築30年以上で旧耐震ビルに
相当※5）が約3割を占め、2001年以降着工（概
ね築10年以内）は1割台にとどまっています
［図表2-2］
。
※３　バブル期のピーク年の着工床面積と1994～2010年の年平均
着工床面積を比較したもの。
※４　1971年以降の各年の着工床面積を累積。1970年以前に着工
したビルやビルの取り壊しは考慮されない。課税資料や民
間調査機関の公表資料から築年別のオフィスストック状況
を把握することはできるが規模別の把握はできないため、
本稿では建築着工統計を使用した。2010年データが最新公
表データ。
※５　旧耐震ビルは1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物
が該当するため、1981年にも旧耐震ビルが含まれる。なお、
建築着工統計は着工予定日ベースで計上される。
［図表2-1］東京23区のオフィスビルの着工床面積の推移
（千m2）
2,500
2,000
1,500
1,000
500
0
71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10
（暦年表示）
延床面積5,000m2未満
延床面積5,000m2以上10,000m2未満
延床面積10,000m2以上
［図表2-2］東京23区のオフィスビルの規模別着工年次割合
（床面積ベース）［図表2-3］
東京23区のオフィ
スビルの規模別棟数割合
【延床面積5,000m2未満】【延床面積5,000m2以上10,000m2未満】【延床面積10,000m2以上】
01-10年
着工
10%
91-00年
着工
20%
71-80年
着工
27%
81-90年
着工
43%
01-10年
着工
14%
91-00年
着工
20%
71-80年
着工
26%
81-90年
着工
40%
01-10年
着工
29%
91-00年
着工
29%
2%
3%
71-80年
着工
17%
81-90年
着工
25%
95%
延床面積
10,000m2以上
延床面積
5,000m2以上
10,000m2未満
延床面積
5,000m2未満
（暦年表示）
棟数割合
資料：図表2-1～2-3とも東京都
「建築統計年報」
。建築物の使途が
「事務所」
を対象として集計
6
September, 2013
みずほ信託銀行　不動産トピックス
都心5区の中小規模の募集ビルのうち8～9割が築20年超、3～4割が30年超
募集中のビルを対象として、規模別（募集
区画面積≒基準階貸室面積とした※6）に築年
別割合を集計することとしました。
三鬼商事株式会社HPの物件検索サイトを
用いて※6、東京都心5区の主なオフィスエリ
アを対象に募集状況を規模別に集計したとこ
「50～100坪
ろ、募集面積「～50坪（～165m2）」
2
（165～330m ）」の区分では5つのエリアとも
築20年超（築30年超および築20－30年の合計）
のビルが約8～9割を占めています。このう
ち、築30年超のビルの割合は八重洲等エリア
で約6割に上り、他の4つのエリアにおいても
約3～4割を占めており、中小規模の募集ビル
では築古ビルの割合が非常に高くなっていま
す。これは中小規模の賃貸オフィスビルでは
そもそも築浅物件が少ないことに加え、競争
力が相対的に高い築浅ビルほど成約が進み、
募集区画が少なくなっている状況を示してい
るとも考えられます。
（以上、都市未来総合研究所　湯目健一郎）
※６　募集区画面積および築年数で抽出可能な三鬼商事株式会社
HPのオフィス検索サイトを用いた。2013年6月第4週に募
集区画面積および築年数（グラフに記載の区分）を指定し
て物件を検索、抽出された物件数を集計した（募集区画が
複数あっても1カウント）。サンプル数を確保するため、隣
接する複数（2～3）エリアを1つにまとめて集計した。なお、
募集区画面積をベースとしているため、ワンフロアの一部
区画を募集しているケースもあるが、概ね基準階貸室面積
（建物規模）を示すものと考えた。
［図表2-4］都心5区の主なオフィスエリアにおける募集中ビルの規模別築年割合
（物件数ベース）
【八重洲･京橋･日本橋/銀座エリア】
【渋谷/恵比寿･広尾エリア】
200坪∼
（N=14）
（660m2∼）
200坪∼（N=5）
（660m2∼）
100∼200坪
（N=27）
（330∼660m2）
100∼200坪（N=27）
（330∼660m2）
50∼100坪
（N=62）
（165∼330m2）
50∼100坪（N=41）
（165∼330m2）
∼50坪
（N=237）
（∼165m2）
∼50坪（N=172）
（∼165m2）
0%
築30年超
20%
築20-30年
40%
60%
築10-20年
80%
100%
築10年以内
0%
築30年超
【汐留･新橋･虎ノ門/浜松町･芝･品川駅西口エリア】
200坪∼（N=18）
（660m2∼）
100∼200坪
（N=65）
（330∼660m2）
100∼200坪（N=56）
（330∼660m2）
50∼100坪
（N=167）
（165∼330m2）
50∼100坪（N=102）
（165∼330m2）
∼50坪
（N=278）
（∼165m2）
∼50坪（N=244）
（∼165m2）
築30年超
20%
築20-30年
40%
60%
築10-20年
80%
100%
築10年以内
0%
築30年超
200坪∼（N=81）
（660m2∼）
100∼200坪
（N=55）
（330∼660m2）
100∼200坪（N=230）
（330∼660m2）
50∼100坪
（N=144）
（165∼330m2）
50∼100坪（N=516）
（165∼330m2）
∼50坪
（N=270）
（∼165m2）
∼50坪（N=1201）
（∼165m2）
20%
築20-30年
40%
60%
築10-20年
80%
60%
築10-20年
80%
100%
築10年以内
40%
60%
築10-20年
80%
100%
築10年以内
【集計対象エリア合計】
200坪∼
（N=12）
（660m2∼）
0%
20%
築20-30年
【秋葉原･岩本町/神田・お茶の水エリア】
築30年超
40%
【新宿/西新宿/四ツ谷エリア】
200坪∼
（N=32）
（660m2∼）
0%
20%
築20-30年
100%
築10年以内
0%
築30年超
20%
築20-30年
40%
60%
築10-20年
80%
100%
築10年以内
資料：三鬼商事株式会社HPのオフィス検索サイト
みずほ信託銀行　不動産トピックス
September, 2013
7
東京圏分譲マンションの動向（価格帯の推移）
東京圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の1都3県）
の分譲マンションの供給戸数は、2009
年を底として2010年に増加に転じ、年間4万戸台中盤で推移しています。2012年は4.6万戸とリ
ーマンショック以降、最多の水準となりました。直近の2013年の上半期も2.4万戸で高い水準
にあります。
直近3年間を販売価格帯別にみると※（2010年下期～2013年上期）
、東京23区では、最多価格
帯の4,000万円台において、年間6,500戸前後の安定した供給がみられるほか、都心部以外の周
辺区を中心に3,000万円台の低い価格帯の供給が増加傾向にあります。また都心部の千代田区、
港区等で7,000万円以上の高額物件が2012年下期・2013年上期の1年間に大幅に増加しています。
周辺区での比較的低価格の物件、都心部での高額物件の供給増加が、東京23区における供給戸
数増加の主な要因となっています。
東京23区以外
（東京都下、神奈川県、埼玉県、千葉県）
では、湾岸部や内陸郊外部で、大規模
開発による総戸数で数百戸レベルの大規模物件の供給がみられ、3,000万円台の物件の供給が
大きく増加しています。
（以上、都市未来総合研究所　清水卓）
［図表3-1］東京圏における分譲マンションの供給戸数の推移
【年次別の供給戸数推移
（上期/下期別）
】
（戸）
70,000
下期（7-12月）
上期（1-6月）
60,000
50,000
40,000
30,000
20,000
10,000
0
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
【販売価格帯別の供給戸数】
（戸）
10,000
＜東京23区＞
（戸）
18,000
9,000
16,000
8,000
14,000
7,000
12,000
6,000
10,000
5,000
8,000
4,000
6,000
3,000
2,000
4,000
1,000
2,000
0
＜東京23区以外の東京圏＞
3000万円 3000万円台 4000万円台 5000万円台 6000万円台 7000万円
未満
以上
2010年下期・2011年上期
2012年下期・2013年上期
2011年下期・2012年上期
※2半期
（当年上半期+前年下半期）
の合計値を使用。
不動産トピックス　2013．9
0
3000万円 3000万円台 4000万円台 5000万円台 6000万円台 7000万円
未満
以上
2010年下期・2011年上期
2012年下期・2013年上期
2011年下期・2012年上期
資料：不動産経済研究所データより都市未来総合研究所作成
発　行　みずほ信託銀行株式会社　不動産企画部
〒103-8670　東京都中央区八重洲1-2-1　http://www.mizuho-tb.co.jp/
編集協力　株式会社都市未来総合研究所
〒103-0027　東京都中央区日本橋2-3-4 日本橋プラザビル11階　http://www.tmri.co.jp/
■本レポートに関するお問い合わせ先■
みずほ信託銀行株式会社　不動産企画部
夏目　和宏　TEL.03-3274-9079（代表）
株式会社都市未来総合研究所　研究部
佐藤　泰弘、池田　英孝　TEL.03-3273-1432（代表）
※本資料は参考情報の提供を目的とするものです。当行は読者に対し、本資料における法律・税務・会計上の取扱を助言、推奨もしくは保証するものではありません。
本資料は信頼できると思われる情報に基づいて作成していますが、その正確性と完全性、客観性については当行は責任を負いません。
※本資料に掲載した記事の無断複製・無断転載を禁じます。

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