N i k k a n k y o T o k y o N e w 「証券化」」テテーマーマに大に大盛況第3 3回回回定例会開催定例会開催平成17年度第3回定例会が、去る7月5日13時30分より、グランドヒル市ヶ谷で行なわれました。当日は、小雨がち「提案型PM」できる能力を身に付けよう講演を前に、塩見紀昭副支部長が、今回のテーマの狙いを簡単にオリエンテーションしました。塩見氏は、「収益を制するものが、不動産投資市場を制する。そのために重要な“入居者ニーズ”“賃貸市場動向 ”に最も近いのは誰だ？ファンドマネージャーではなく、私たち賃貸管理業者だ。賃貸不動産業界にはトラックレコードが存在しない。作りえるのは私たち日管協でしかない」「いま、不動産投資市場はカオス（混沌）であり、転換期だ。したがってわれわれでも利益の元に近づくチャンスはあるが、舵取りを間違えると市場に入ってくる事業者の下請けで使われるばかりになる。賃貸管理の延長線のような受け身のPMではダメだ。提案型PMを身に付けることで、自らが主導的なPMを実践してほしい」と、不動産証券化時代に向けた提案型PMの実践を訴えました。また、日管協として、そうしたPMの在り方を研究していく「PM委員会」の設置を検討し、具体的な準備に入ったことも報告されました。 PMerとは「NOIを見つけ出す」仕事講演第１部は、当協会常務理事の末永照雄氏による「事業用不動産の売買における管理会社の重要性」です。まず、「不動産投資」の定義の説明。「不動産の良し悪しと、投資の良し悪しは一緒ではない。収益還元の考え方が普及するなかで、物件価格と利回りは“家賃の何倍”というモノサシで決められるようになる。それを最も詳細に把らつくあいにくの天気であったにもかかわらず、定員のほぼ倍にあたる210名の参加者を迎え、椅子が足りなくなるほどの大盛況となりました。それというのも、今回のテーマが「プロパティーマネージメント（PM）を目指す方必見！不動産証券化の基礎と実務を学ぶ」という、いま不動産業界でもっとも“ホット ”な話題である「証券化」だったから。研修会では、「賃貸管理業者は、プロパティーマネージャー（PMer）として、NOI（Net Operating Income=純収益）を駆使した提案営業能力を身につけるべき」をテーマにした２つの講演が行なわれ、管理会社として証券化の流れにどう対応していけば良いのか、基礎知識から実務のあり方まで詳細な講演がなされ、参加者は熱心に聞き入っていました。このほか、日管協・国際交流委員会の活動報告、参加者による懇親パーティも行なわれ、充実した1日となりました。握しているのは、われわれ管理会社だ。収益還元法が普及するほど、われわれのチャンスが広がってくる」。しかし、ここで言うところの「家賃」が曲者、と末永氏は指摘します。なぜなら、同じ賃料収入でも、満室が前提の「設定家賃」と、そこから空室分やフリーレント、家賃値引きなどを差し引いた「実効総収入」、あるいはサブリースによる賃料収入には、当然大きな開きが出てきます。そこで、NOIという指標が重要になってきます。これは、いわゆる「表面利回り」からあらゆるリスク（不確定要素）や賃貸管理運営に係る諸経費を除いた「営業純利益」。「これを的確に算出できるのは、日ごろから建物の維持管理に接し、地域の家賃相場を把握している賃貸管理業者しかいない」と、末永氏は言います。「“経営的管理”こそ、日管協の目指すもの。皆さんのPM 提案で家賃が上がれば、NOI が上がる。それは、物件価格が上がるということ。つまり＜1＞事業用不動産売買と皆さんの管理業務が密接に関係してくるのです」「PMerの仕事とは、NOIを見つけ出す仕事。皆さんも、正確なNOI予測ができるトレーニングをしてください。そうすれば、不動産投資の主役に踊り出られる。だまっていてもPMの依頼が舞い込んでくる。正確なNOIを算出するのは難しいが、だから価値があるし、利益を上げるチャンス」という末永氏の言葉に、参加者たちは大きな希望を見出したことでしょう。サブリース事業を幅広く手がける「サブリースの父」（塩見副支部長談）末永照雄氏 s