2014年11月21日号リート市場レポート 11月20日、配当込み東証REIT指数が史上最高値を更新（2007年5月末以来、約7年半ぶり）史上最高値を更新した配当込み東証REIT指数配当込みの東証REIT指数が11月20日、2007年5月末以来約7年半ぶりに史上最高値を更新して引けました。一方、配当除きの東証REIT指数は、同日時点で2007年5月末の史上最高値を約3割下回る水準に留まっています（図表1,2）。両者の水準の差は配当です。2001年9月に2銘柄が上場されスタートしたJ-REIT市場ですが、2014 年7月までに累計約1.9兆円の配当を投資家に支払ってきました（図表3）。足元のJ-REIT市場の時価総額約9.7兆円の約2割に相当する金額です（図表4）。 J-REIT市場の特徴の一つとして10年国債金利等と比較した配当利回りの高さが挙げられます（図表5）。その配当の源泉である賃料は景気変動の影響を相対的に受けにくいとされています。 J-REIT市場は今後も安定的に配当を支払うことで、利回り資産として投資家の関心を集めていくものと考えます。市場規模等の比較 2007年5月末時点に比べ、J-REIT市場は拡大しています。例えば足元の時価総額は当時の約1.4 倍まで大きくなり、10兆円到達が目前に迫っています（図表2,4）。 J-REIT市場はリーマン・ショック等により2009年3月頃にかけ大きく調整しました（図表1）。資金繰りが困難になり、破綻する銘柄も出ました。それらの経験等を踏まえ、セイフティネット（安全網）等が整備・創設されました（注）。不動産市況の回復等に加え、こうした対応もJ-REIT市場の上昇を支える要因になっているものと思われます。（注）・官民共同で、資金調達が困難になっているJ-REITに資金供給を行う「不動産市場安定化ファンド」を設立・日銀によるJ-REIT買入れ・J-REITによる自己投資口買い（自社株買い）の解禁相場見通し【2015年3月末までの上値・下値目処】～従来の見通し～これまで、東証REIT指数（配当除き）の上値目処として、標準シナリオで1,650ポイント程度、上振れシナリオで1,770ポイント程度を想定していました（下値目処は配当利回りが4％となる1,380ポイント程度）。11月20日、指数は1,770ポイントを超えて引けました。日銀の追加金融緩和決定、不動産市況の回復鮮明化等を受けて投資家の不安心理が後退し、東証REIT指数の上昇期待が高まっているようです。～今回の見通し～現状水準の1,780ポイント程度を当面の上値目処と考えていますが、2015年3月末にかけ上振れした場合は1,960ポイント程度、また調整した場合の下値目処は1,680ポイント程度とみています。＜前提＞・10年国債金利が1％程度まで上昇、一口当たり配当が今後3.5％程度増加・上振れの場合：投資家のリスク許容度が高まり、イールド・スプレッド（J-REITの予想配当利回り－10年国債金利）が2.0％まで縮小する水準・調整した場合：イールド・スプレッドが2.5％となる水準【当面の見通し】 J-REITは、収益源である賃料が相対的に景気変動の影響を受けにくく、ミドルリスク・ミドルリターンが期待される商品と言われます。しかし、最近の動きはJ-REIT本来の動きとはやや離れた動きになっているように思われます。移動平均とのかい離（図表6）等、テクニカル面での過熱感も強くなっているように見えます。上昇が一服すると、タイミングをうかがっていた投資家のまとまった売り等に押され一時的に下押す局面も想定されます。今後、値動きが荒くなる可能性もあると見ています。 -1/2当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価証券等の勧誘を目的とするものではありません。当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しておりますが、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投資成果を示すものではありません。当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。<審査確認番号H26-TB101> 2014年11月21日号リート市場レポート【図表1】東証REIT指数（配当込み）（配当除き）指数推移【図表2】2007年5月末時点との比較（2003年3月～2014年11月月次） 2007年5月末（※）2014年11月は11月20日時点項目単位 2007年5月31日 2014年11月20日東証REIT指数（配当込み）ﾎﾟｲﾝﾄ 3,047.85 3053.73 東証REIT指数（配当除き）ﾎﾟｲﾝﾄ 2,612.98 1,781.39 時価総額兆円 6.82 9.74 総資産額（保有物件金額等）兆円 6.48 上場銘柄数銘柄 41 47 予想配当利回り① ％ 2.61 3.20 10年国債利回り② ％ 1.74 0.47 ｲｰﾙﾄﾞ･ｽﾌﾟﾚｯﾄﾞ％ 0.87 2.74 （①－②） 12.70 （2014年10月末時点）（年/月）出所：ブルームバーグデータ等を基にニッセイアセットマネジメント作成出所：ブルームバーグデータを基にニッセイアセットマネジメント作成【図表3】J-REIT市場累積配当支払額推移【図表4】J-REIT市場時価総額等推移（2001年12月～2014年7月月次）（2003年3月～2014年11月総資産額は2014年10月月次） 2007年5月末（※）2014年11月は11月20日時点（年/月）出所：不動産証券化協会データを基にニッセイアセットマネジメント作成【図表5】J-REIT市場配当利回り等推移（年/月）出所：ブルームバーグ、投資信託協会データを基にニッセイアセットマネジメント作成【図表6】東証REIT指数移動平均線等推移（2003年3月～2014年11月月次）（2013年1月4日～2014年11月20日日次） 2007年5月末（※）2014年11月は11月20日時点（年/月）（年/月）出所：ブルームバーグデータを基にニッセイアセットマネジメント作成出所：ブルームバーグデータを基にニッセイアセットマネジメント作成 -2/2- 当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価証券等の勧誘を目的とするものではありません。当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しておりますが、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投資成果を示すものではありません。当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。