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不動産鑑定評価書 - 静岡不動産鑑定

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※個人情報保護のため黒塗りしています。
同様に添付図面は割愛しました。
第 25050 号
平成 25 年 10 月 23 日
不動産鑑定評価書
鈴木 喜代枝 様
ご依頼に預かりました不動産の鑑定評価につき、次のとおりご報告
申し上げます。
(公社)日本不動産鑑定士協会連合会会員
静岡市葵区水落町 10 番 1 号
静岡不動産鑑定 株式会社
代表取締役・不動産鑑定士
本件鑑定評価に当たっては、自己又は関係人の利害の有無その他いかなる理由にかかわらず、公正妥当な態度を
保持し、専門職業家としての良心に従い、誠実に不動産の鑑定評価を行いました。
清水区上力町
1.鑑定評価額及び価格の種類
鑑定評価額 … ¥6,510,000.-(@53,400 円/㎡)
(一万円未満四捨五入)
価格の種類 … 正常価格
2.対象不動産の表示(土地)
所在・地番
地目(現況)
静岡市清水区上力町 2322 番 9
登記面積(㎡)
田(宅地)
3.鑑定評価の価格時点
平成 25 年 10 月 1 日
4.不動産の種別及び類型
宅地(住宅地)
更地
5.対象不動産に係る権利等
〔1〕物的確認
① 対象不動産の実査日 … 平成 25 年 10 月 1 日
② 確認に用いた資料 … 全部事項証明書・公図
③ 照合事項 … 土地の位置、形状、規模
④ 照合結果 … ほぼ一致を確認
⑤ 鑑定評価上採用する数量 … 登記面積
〔2〕権利態様の確認
① 確認に用いた資料 … 全部事項証明書
② 照合事項 … 所有権に関する事項
③ 照合結果 … ほぼ一致を確認
④ 鑑定評価の対象とする権利 … 所有権
⑤ 所有者名 … 鈴木ちか
1
122
6.鑑定評価を行った年月日
平成 25 年 10 月 16 日
7.鑑定評価の条件
「更地」としての鑑定評価
すなわち、対象不動産には所有権以外に何ら権利の設定もな
く、建物・構築物等は存しないものとして。
8.鑑定評価の依頼目的及び条件と価格の種類との関連
鑑定評価の依頼目的は「資産評価の参考」であり、条件は前記7.
のとおりであるため、本鑑定評価において求めるべき価格の種類は
現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で
形成されるであろう市場価値を表示する価格、すなわち正常価格で
ある。
9.関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者に係る利害関係等
① 関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者の対象不動産に関する利害関係等
関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者の対象不動産に関する利害
関係又は対象不動産に関し利害関係を有する者との縁故若しくは特別の利
害関係の有無 … なし
② 依頼者と関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との関係
依頼者と関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との間の特別の資本
関係、人的関係及び取引関係の有無 … なし
③ 提出先等と関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との関係
本鑑定評価額が依頼者以外の者へ開示される場合の当該相手方又は本鑑
定評価書が依頼者以外の者へ提出される場合における当該提出先と関与不
動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との間の特別の資本関係、人的関係及
び取引関係の有無 … なし
2
10.鑑定評価額決定の理由の要旨
〔1〕一般的要因の分析
① 経済動向
[東日本大震災]
平成 23 年 3 月 11 日、東北地方太平洋沖地震が発生。国内観測史上最大の
マグニチュード 9.0 の地震、津波、火災などにより東北地方を中心に甚大な
被害をもたらした。さらに、地震に伴う原子力発電所被害、東日本地域への
電力供給不足など、日本経済を根幹から揺るがす事態に発展した。震災から
2 年以上を経過して死者 1 万 5,883 人、行方不明者は 2,656 人(25 年 9 月
10 日。警察庁)。避難者については、27 万 810 人(うち避難所にいる者 99
人。9 月 12 日現在。復興庁)で、前月より 3,555 人減少した(うち宮城県▲
1,385 人)。
25 年 6 月 27 日、静岡県は第 4 次地震被害想定(1 次報告)を発表した。
東海地震級(L1)の震災被害について、平成 13 年以来 12 年ぶりに改訂。死
者 1 万 6 千人(3 次想定では 5,851 人)、うち津波による死者は 9 千人(同
227 人)など、東日本大震災の現実的被害、「南海トラフ級(L2)」巨大地
震の被害想定(24 年 8 月)を踏まえた結果となった。また、地震と富士山噴
火、原発事故が連動する複合災害への対応も新たに策定。L1 による津波死者
を今後 10 年間で 8 割減らすこと等を目標に「地震対策アクションプログラ
ム」を推進するほか、今秋にはライフライン・交通網などの経済被害の実態
についてもまとめる予定だ(2 次報告)。
[日本経済の概況]
日本経済は平成 20 年秋、世界同時不況の影響でバブル崩壊以降最大の経済
危機に直面。金融政策では 0.5 %まで引き上げていた無担保コール翌日物金
利の誘導目標を 0.3 %、0.1 %と断続的に引き下げた。その後、国内経済は緩
やかな回復基調を辿ってきたが、22 年 10 月には急激な円高による景気の腰
折れリスクを回避するため、日銀は「0 から 0.1%」のゼロ金利を実質復活さ
せた。
3
23 年 3 月、円相場が戦後最高値となる 1 ㌦=77 円台に突入(瞬間最大 76
円 25 銭)。米国・欧州経済などに対する不安から、相対的・消極的な円買い
が進んだ。24 年も 70 円台をつける場面が多かったが、年末の衆院選の前後
から円安に転換。政権奪還後の自民党による景気刺激策を期待して、 12 月
28 日には 1 ㌦=85 円前後に。翌 25 年 2 月 1 日には、約 2 年 7 か月ぶりに
92 円台まで下げると、5 月 10 日には 4 年 1 か月ぶりに 100 円台となった。
25 年 10 月 1 日、安倍晋三首相は消費税率を 2014 年 4 月に 5%から 8%に
引き上げることを表明した。消費増税は 1997 年 4 月以来、2 回目となる。
政府は、家計や企業経営への影響を抑えるため、 5 兆円規模の経済対策を併
せて実施。「アベノミクス」による経済効果の持続、デフレ脱却に全力を挙
げる考えだ。
8 月、日本は初めて環太平洋戦略的経済連携協定(TPP)の全日程に参加
(ブルネイ会合)。7 月の作業部会では 12 番目の参加国となった日本が、議
論に追い付き、国益を反映させることができるかが焦点となった。しかし、
10 月の首脳会談(バリ島)では、債務超過問題・公共サービス停止状態に揺
れるアメリカ・オバマ大統領が直前で会合をキャンセル。「妥結に向かって
いる」との曖昧な声名で閉幕した。日本が関税維持を求めるコメなど重要農
産品についても、主戦場となる米国との二国間協議が進展しないまま、交渉
は難航。政府・自民党は、重要 5 項目の関税撤廃も視野に入れる(西川 TPP
交渉委)として、「聖域」堅持からトーンダウンしている。
なお、9 月 8 日(日本時間)には 2020 年・夏季オリンピックの開催地が
東京に決定。五輪開催に伴う経済効果は、競技施設・選手村の建設整備、関
連グッズ売り上げなど約 3 兆円に上る(東京都試算。2013 年以降の合計)。
巨額の投資による企業生産・消費・雇用の活性化に期待が集まる一方で、国
の財政負担の増大も懸念される。
[GDP統計に見る日本経済]
内閣府による平成 25 年 4∼6 月期の GDP(改訂値)は、前期比 0.9%増、
年率換算+3.8%だった。プラス成長は 3 四半期連続。アベノミクスによる円
安・株高基調を背景に、景気回復への期待感が高まった。
8 月の速報値(前期比+0.6%、年率+2.6%)からも上方修正した。設備投
資が 6 四半期ぶりに増加に転じたことが最大の押し上げ材料。
実質 GDP への寄与度は内需が+0.7 %(速報+ 0.5 %)で、外需が+ 0.2 %
(速報+0.2。いずれも四捨五入)。設備投資が速報値の▲0.1%から+1.3%
と上昇に転じた。増加に転じたのは、震災後の反動で伸びた 23 年 10∼12 月
4
期(+8.3%)以来。公共投資も+3.0%に上方修正した(速報+1.8%)。
一方、個人消費は+ 0.7 %(速報+ 0.8 %)と若干の下方修正となった。宝
飾品などの高額消費、外食は堅調だったが、自動車・衣料が鈍化。アベノミ
クス効果に一服感が出たと見られる。
なお、名目 GDP は+0.9%(年率+ 3.7 %)で、速報時(+0.7%、年率+
2.9 %)と同様に、名目成長率が実質を下回る「名実逆転」が 2012 年 7 ∼9
月期以来 3 四半期ぶりに解消した。
[日本経済の課題]
2008 年秋のいわゆる「リーマン・ショック」による世界的な金融市場の
混乱と株安を受け、日本も未曾有の経済危機に瀕した。また、2009 年秋には
欧州ソブリン危機、続くギリシャ金融危機によって世界的な金融不安が再燃。
自律的回復基調にあったアメリカ、日本に打撃を与えた。さらに 2011 年 3
月の東日本大震災による経済的損失、企業活動の停滞が与える影響は深刻で、
デフレ経済脱出の動きも含めて日本経済の復興を世界中が注視している。
平成 25 年 8 月の完全失業率は 4.1%で、6 か月ぶりに悪化(総務省)。完
全失業者数(季節調整値)は 272 万人で、39 か月連続で減少(前年同月比)
したものの、前月からは 21 万人増加した。なお、「自己都合」が 1 万人減
少したほか、「勤め先や事業の都合による」離職についても 12 万人減少。一
方、増加した失業者のうち「新たに求職」する者は 6 万人に上った。政府は、
失業率の悪化について、景気回復への期待から労働市場の改善を見込んだ転
職が増えているとの見解を示した。
有効求人倍率は 0.95 倍で、前月から 0.01pt 上昇(厚労省)。4 年 11 か月
ぶりに 0.90 倍台を回復した 6 月度を含めて、6 か月連続の改善となった。な
お、0.95 倍はリーマン・ショック以前、2008 年 5 月の水準。
25 年 9 月の月例経済報告(内閣府)では、「緩やかに回復しつつある」と
して、2 か月ぶりに上方修正した。「緩やかに回復」の文言が使われたのは 1
年 1 か月ぶり。非製造業を中心に企業の設備投資が持ち直していることなど
から、消費税率引き上げに向けた経済環境が整っていることを示唆した。
設備投資を 2 か月ぶりに上方修正したほか、雇用も 2 か月連続で「改善」
した。一方、個人消費は「持ち直している」から「持ち直し傾向」に下方修
正。円安による食料品の値上げなど、小売りが伸び悩んだ。輸出についても、
「持ち直しの動きが緩やかになっている」とした。
一方、消費者物価については、前月に続いて円安による原油高、液化天然
ガス(LNG )の輸入価格が上昇。政府は物価に「底堅さがみられる」として、
5
エネルギー関連だけでなく、デフレ脱却に向けた動きであることを強調する
が、ガソリン、電気料金の値上げは家計を圧迫しており、「所得増→消費増
大→物価上昇」の好循環とは言いがたい。景気の先行きについては、引き続
き中国景気など海外経済に下振れリスクが残る。
② 地価動向
[全国の概況]
国土交通省が発表した平成 25 年都道府県地価調査(基準地価。価格時点:
7 月 1 日)によると、全国平均は住宅地▲1.8%、商業地は▲2.1%。商業地
が 6 年連続、住宅地は 22 年連続で下落したが、下落幅は住宅地 0.7pt、商業
地が 1.0pt それぞれ縮小した。
三大都市圏では、商業地が+0.6%と 5 年ぶりに平均で上昇に転じた。住宅
地も▲0.1%とほぼ下げ止まるなど、大都市圏を中心に地価の底入れ傾向が鮮
明になった。全用途(全国)のうち、前年より上昇、横ばいとなった地点も
大幅に増えており(上昇 658 →2,925。横ばい 1,972 →2,660 )、不動産市況
は一部の地域では回復傾向にある。
東日本大震災の被災地では、復旧事業の進捗や高台移転による土地需要の
増加が目立つ。とくに岩手県大槌町大ケ口 1 丁目が+30.5%と基準地価全体
の 1 位になるなど、住宅地の上位 10 地点の大半を岩手・宮城・福島の各県
が独占(7 地点が岩手の沿岸部)。震災から 2 年半を経て、被災 3 県では地
価高騰が続いている。一方で、被災地の地価は、バブル崩壊後の長期景気低
迷、震災・原発事故による「下落した価格が本来のレベルに戻った」(地価
調査・岩手分科会)に過ぎず、不動産価格の上昇は被災者にとって生活再建
の足かせとなっている。
東京・大手町、大阪・中之島など都心部では高層ビルの建て替えが多く、
商業地の地価を押し上げた。また、観光客が急増した浅草など「東京スカイ
ツリー」周辺での上昇も目立ったが、リーマン・ショックの影響で低下した
地価は 8 割程度しか回復していない。名古屋圏は、円安基調を背景にトヨタ
自動車の業績が好調だったことから、豊田市や周辺部で不動産需要が増加。
住宅地、商業地ともに平均で上昇に転じた(いずれも+0.7%)。
地方圏については、住宅地・商業地ともに 2 年連続で下落率が縮小。山梨
県の住宅地を除いて、すべての都道府県で地価は上昇に転じるか、下落幅が
縮小した。一方、地域間・圏域間での格差拡大、二極化は続いている。とく
に、昨年の九州北部豪雨の被災地、大分県中津市(耶馬渓町大字平田)が▲
6
13.3%と住宅地で下落率 1 位だったのをはじめ、「南海トラフ」等の津波懸
念が広がる静岡県磐田市の工業地(須恵新田)が▲14.1 %と全用途ワースト
となるなど、震災復興やアベノミクス景気の影響を受けない地域では、個別
の事情が地価に大きな影響を与えている。
なお、原子力災害対策特別措置法に基づく帰還困難・居住制限・計画的
避難(解除準備中を含む)区域内の 31 地点については、調査休止とした。
[平成 25 年地価調査に基づく対前年地価変動率]
住 宅 地
商 業 地
平成 24 年
平成 25 年
平成 24 年
平成 25 年
全国
▲2.5
▲1.8
▲3.1
▲2.1
三大都市圏
▲0.9
▲0.1
▲0.8
+0.6
東京圏
▲1.0
▲0.1
▲0.9
+0.6
大阪圏
▲1.0
▲0.4
▲1.0
+0.4
名古屋圏
▲0.2
+0.7
▲0.5
+0.7
地方圏
▲3.2
▲2.5
▲4.1
▲3.1
静岡県
▲1.8
▲1.5
▲1.9
▲1.4
[静岡県の地価動向]
静岡県内の基準地価は、住宅地、商業地が 5 年連続で下落。工業地も下落
したが、全用途で下落幅が縮小した(今回で準工業、調整区域内宅地の用途
区分はなくなった)。
住宅地、商業地ともに「アベノミクス効果」による消費・業績改善が見込
まれる静岡市・浜松市の市街地周辺の地価は上昇傾向。郊外部についても、
利便性に優る地域では横ばい傾向にある。また、磐田市の住宅地では、沿岸
部からの「移転需要」から上昇に転じた地域も見られる。
工業地については、景気の回復傾向を受けて、小幅な下落から横ばい、反
転上昇に転じる地域が増えた一方で、津波懸念が広がる磐田市須恵新田が全
国ワーストの下落率(▲14.1%)となるなど、全体としては下落となった。
県下の地価は、内陸部の利便性が高い地域と、津波リスクを抱える沿岸部
や景気改善のメリットを受け切れない過疎地・観光地との格差が拡大しつつ
ある。
住宅地
・・・
平均で▲1.5%(前年▲1.8%、前々年▲2.1%)
中部・西部・東部の中核三市については、静岡▲ 0.7 %(前年▲ 1.5 %)、
7
浜松▲1.1%(同▲2.1%)、沼津▲2.4%(▲1.8%)で、いずれも下落幅が縮
小。「南海トラフ」・第 4 次被害想定(東海地震)の影響が心配される沿岸
部の大幅な下落を、市街地周辺、高台の住宅地需要が補う状況が続く。
変動率順位は、函南町・長泉町(+ 0.7 %)、三島市(+ 0.5 )、裾野市・
清水町(+ 0.3 )、御殿場市(± 0.0 )と続く。下落の大きかった市町は、西
伊豆町(▲ 5.9 )、松崎町・南伊豆町(▲ 5.4 )、吉田町(▲ 4.4 )、焼津市
(▲3.6)、牧之原市(▲3.5)、湖西市(▲3.4)など。地価の上昇地点は 77、
横ばい 72(前年は上昇 7、横ばい 51)。
東駿河湾環状道路の開通を来年に控える函南町では、宅地造成が活発化。
子育て支援の町として知名度が全国区となった長泉町と並んで、地価が上昇
した。三島市など周辺自治体についても、津波の心配がないことも奏功して、
地価の底入れ、上昇傾向が広がっている。
葵区西草深町(+2.1%。葵‐7 )、瀬名 3 丁目(+2.0)など、市街地周辺、
居住環境の優る地域の上昇率が高く、震災後に高台・内陸部に集中していた
住宅地需要は落ち着きを取り戻しつつある。
県内には津波懸念のある沿岸部と高台の住宅地、さらに、「アベノミクス景
気」の恩恵を受けやすい都市部と過疎化・観光不振が続く郊外部の両方を抱
える市町が多く、不動産需要の増加・減少は相殺状態。地価の二極化、個別
化は全国平均以上に進んでいる。
南区遠州浜 2 丁目(南‐3)・牧之原市静波(いずれも▲9.7%)を筆頭に、
湖西市新居町新居(▲9.5 )、磐田市福田(▲9.0)などが大幅に下落。沿岸部
の住宅地は全県下で軒並み下落するとともに、下落率ワースト 10 を独占した。
商業地
・・・
平均▲1.4%(前年▲1.9%、前々年▲2.4%、3 年前▲2.5%)
中核三市は静岡▲0.3%(前年▲1.1%)、浜松▲0.4%(同▲1.5%)、沼津
▲ 3.2 %(▲ 2.7 )。沼津市は前年に引き続き下落率が拡大した。下落率は小
さい方から、裾野市・函南町・長泉町( 0.0 %)、三島市(▲ 0.2 )、静岡
市・浜松市(▲ 0.3 )、伊豆の国市・清水町(▲ 0.7 )と続く。下落の大きか
った市町は、吉田町(▲8.1)、牧之原市(▲6.7)、松崎町(▲6.1)、焼津
市(▲5.9)、西伊豆町(▲5.1)と続く。上昇地点 24、横ばい 31(前年上昇
1、横ばい 20)。
静岡・浜松両市の中心商店街では、引き続き不動産需要が低調。中区では
テナント料の低下が続くが、単身向けのマンションは好調だった。葵区は、
景気回復傾向を受けてテナント需要がやや上向いたものの、大規模 SC 規制
8
(市条例。25 年 10 月施行予定)を睨んだ模様眺めから、売物件は少ない。
駿河区では、周辺道路の整備が進んだ石田 1 丁目で+2.4%の上昇となった。
清水区については、日の出押切線の地下道が開通(24 年 12 月)。東海道線
と静岡鉄道による南北分断が解消した大坪 1 丁目は上昇(+2.1%)したが、
沿岸に近い商業地が下落したことで区平均では下落となった。
住宅地と同様に「南海トラフ」の影響から、吉田町、牧之原市をはじめ海
抜の低い商業地では大幅な下落が続く。
[路線価]
25 年 7 月 1 日、国税庁は 2013 年分の路線価(相続税や贈与税の算定基準。
価格時点:1 月 1 日)を公表。全国平均は前年比▲1.8%で、5 年連続で下落
したものの、下落率は 1.0pt 縮小した。
宮城・愛知の両県が平均で上昇に転じたほか、残る 45 都道府県でも下落率
が縮小した。県庁所在地の最高価格地点は、札幌・さいたま・横浜・名古
屋・金沢・大阪・那覇で上昇(東京・京都・福岡などは横ばい)。横浜・金
沢・那覇の 3 市では上昇率が 5%を超えた。
宮城や岩手の沿岸部では、高台を中心に上昇した標準宅地も出現した。一
方、東海・東南海・南海地震による津波被害が予想される和歌山・福島・高
知などの沿岸部では下落が目立った。また、青森・秋田両県では下落率が
5%超で、人口減少の影響が大きかった。なお、東京電力・福島第 1 原発事故
に伴う警戒区域、計画的避難区域(解除前)は引き続き評価額「ゼロ」とし
た。
③ 対象地周辺の地価動向
対象不動産が所在する清水区の地価動向は、いわゆるリーマン・ショック
以降の景気悪化の影響から再び下落傾向にあるが、利便性の高い地域を中心
に徐々に下げ止まり傾向にある。
また、採用した取引事例及び公示地等の時点修正率は、周辺の地価公示標
準地、地価調査基準地の変動率並びに取引事例等市場の状況や地元精通者意
見等を総合的に勘案して決定。とくに状況類似する公示地の価格動向、地域
の取引動向を重視した。
対象地周辺については、幹線街路沿いの住宅地域であって、周辺には取引
事例も散見される。一般的な景気回復傾向の影響は見られるものの、地価
動向は若干の下落傾向にあると判断した。
9
[清水区の対前年変動率の推移]
◎地価公示
区 分
23 年
24 年
25 年
住 宅 地
▲2.1
▲3.0
▲1.9
商 業 地
▲2.1
▲3.9
▲2.8
区 分
23 年
24 年
25 年
住 宅 地
▲2.7
▲2.3
▲2.0
商 業 地
▲2.5
▲2.5
▲1.8
◎地価調査
[対象地周辺の取引事例・公示地等の時点修正率]
平成 25 年 1 月 1 日∼9 月 30 日
・・・ ▲0.9%
[参考公示地](上力町 1847 番 16「上力町 4−35」)
番号
23 年
24 年
25 年
清水−8
▲1.8
▲1.8
▲0.9
〔2〕地域分析
① 静岡市(清水区)の概況
10
② 対象不動産に係る市場の特性
a.同一需給圏の判定
同一需給圏(対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成につい
て相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいう。
以下同じ)の範囲を清水区市街地周辺の標準的な住宅地域一円と判定した。
b.同一需給圏における市場参加者の属性
住宅を求める市内外の個人や不動産業者等が市場参加者として想定される。
c.同一需給圏における市場参加者の行動
住宅地としての居住環境や生活関連施設・公共機関・市内外への交通ア
クセス、災害・犯罪の危険度、地価水準等を重視して行動すると思われる。
d.同一需給圏における市場の需給動向
景気の低迷と先行き不透明感、少子高齢化に伴う住宅需要の減退から、
市場は弱含みに推移している。戸建住宅の市場の滞留期間は長くなってお
り、売り希望価格からは若干値下げして成約に至る傾向にある。
一方、生活利便性に比較的恵まれた地域では、様子見だった開発業者の
素地取得意欲が回復しつつあることから、底堅い需要が存在する。とくに
震災以降、海や川に近い地域が敬遠されていることで、内陸部では相対的
な選好性が増している。
11
③ 近隣地域の状況
a. 位置
JR 清水駅の南方約 3.9km、市道「村松掘込 2 号線」沿いの「上力町」
バス停を中心に 120∼180mに位置する(いずれも道路距離)。
b. 範囲
対象不動産を基点として、南東へ約 120 m、北西へ約 180 m、市道
「村松掘込 2 号線」沿い(北東側)の地域と判定した。
c.近隣地域の状況
一般住宅や併用住宅、事務所、駐車場等も見られる住宅地域
④ 地域要因
a.街路条件
幅員約 13mの舗装市道で、系統・連続性は優る。
b.交通接近条件
最 寄 鉄 道 駅 へ の 接 近 性:劣る
最寄商業施設への接近性:普通
公共公益施設への接近性:普通
c.環境条件
日照・通風等:普通
自然的環境:普通
社会的環境:普通
画地の配置等:普通
d.行政的条件 … 後記〔3〕① e .に同じ(農地法を除く)
e.供給処理施設の状況
・上 水 道 … 整備済
・下 水 道 … 整備済
・都市ガス … 整備済
f.危険嫌悪施設等 … 特になし
12
⑤ 地域要因の変動の予測
市場参加者によって予測されるような地域要因の変動は特に認められな
い。市場需給関係については当分の間、現状のまま推移すると考えられる。
⑥ その他
a.標準的使用 … 一般住宅や併用住宅が標準的と判断される
b.標準画地 … 間口 14m、奥行 15m、地積 210 ㎡程度
c.地価水準
取引市場での需給の中心となる価格帯は、土地が 200 ㎡前後で 2,000
万円∼2,500 万円程度の水準。
〔3〕個別分析
① 対象不動産の状況
a.街路条件
・ 区分 … 中間画地
・ 状況 … 両側歩道
方位
幅員
舗装
接道間口
種別・名称
高低差
南西側
約 13m
有
約 25m
市道「村松堀込 2 号線」
等高
b.画地条件
・ 地勢 … ほぼ平坦
・ 形状 … 三角形の不整形地(公図写参照)
・ 敷地の状態 … 東側境界付近は段差( 1 ∼1.5m隣接地が高位)がある。
c.交通接近条件(道路距離)
・ 最寄駅 … JR 東海道本線「清水駅」
・ 最寄駅からの方位と距離 … 清水駅の北西方 約 3.9km
・ バス便
… しずてつジャストライン「上力町」停留所の南東方約 80m
d.環境条件
・ 日照・通風 … 普通
・ 地盤等 … 普通と見られる
・ 隣接不動産等周辺の状態
… 住宅、駐車場等
13
・ その他(私法上の制約等):高圧線下地
対象土地の上空を中部電力の高圧送電線が通っている(貝島清水線。
77,000V、線幅 4∼5.2m、高さ約 18m)。最下線より 3.75m下以上へ
の建物・構築物の建築が制限されることから、対象土地の価格形成に
一定の影響があるものと判断した。
e.行政的条件
都市計画区域
市街化区域
第 2 種住居地域(建ぺい率 60%、容積率 200%)
最高限 3 種高度地区(19mの高さ制限)
※ 農地法
対象土地の登記地目は「田」であるが、農用地区域からは除外され
ている。農地の転用または権利移転については農地法 4 条 1 項 5 号ま
たは同法 5 条 1 項 3 号の届出を要するが、対象土地の価格形成には
特段の影響はないと判断した。
※ 都市計画道路「村松堀込線」(計画幅員 20m)
対象土地の一部が都市計画施設に該当する。事業決定は未定(都市
計画課)ではあるが、歩道との境界から 2 mセットバックを要するこ
とから、対象土地の価格形成に一定の影響があるものと判断した。
f.供給処理施設の整備状況
・ 上 水 道 … 前面道路に配管済(150 ㍉公設管)
・ 下 水 道 … 前面道路に配管済(250 ㍉公設管)
・ 都市ガス … 前面道路に配管済(150 ㍉管)
g.土壌汚染
下記地歴及び土壌汚染対策法の指定区域に該当しないこと等から、
土壌汚染については対象土地の価格形成に影響がないものと判断した。
●土地利用の変遷
確認資料及び年代
用途
ゼンリン住宅地図(清水市南部) 1961 年版(昭 36)
未利用地
〃
(
〃
) 1976 年版(昭 51)
建物(不詳)
〃
(
〃
) 1996 年版(平 8)
清水ポートサービス
〃
(清水区)
2006 年版(平 18)
清水マリンクラフト
h.埋蔵文化財
「周知の埋蔵文化財包蔵地」には該当しない(静岡県埋蔵文化財包蔵地
システム)。従って、価格形成要因として考慮しない。
14
i.地下埋設物
現地概観調査及び上記土地履歴調査により、現在の建物と関連のない
地下埋設物が存する可能性は低く、価格形成要因として考慮しない。
j.危険嫌悪施設等
現地概観調査の結果、周囲に危険嫌悪施設等はなく、価格形成要因とし
て考慮しない。
k.現在の利用状況
小屋の敷地
② 同一需給圏における対象不動産の競争力の程度
代替不動産と比べた対象不動産の総合的な競争力は普通と判断される。
③ 最有効使用の判定
対象不動産の属する近隣地域の標準的使用の現状と将来の動向及び対象
不動産の個別的要因等諸状況を総合的に検討・勘案し、対象不動産の最有
効使用は住宅等の敷地と判定した。
〔4〕鑑定評価方式の適用及び鑑定評価額の決定
<方針>
対象不動産は既成の市街地に準ずる地域に所在するため、原価法の適用
は困難である。従って、取引事例比較法、収益還元法を適用して試算価格
を求めるとともに、地価公示法に基づく公示価格等を規準とした価格との
均衡を図った上で、想定した標準画地の標準価格を求めた。次いで、対象
不動産の個別的要因について検討。個別格差率を求めてこれを標準価格に
乗じることで、対象不動産の鑑定評価額を決定した。
(イ)取引事例比較法の適用
対象不動産の所在する近隣地域または同一需給圏内の類似地域における
多数の取引事例を収集。そのうちから適切な事例を選択してこれらに係る
取引価格に、必要に応じて事情補正及び時点修正を施して規範性あるもの
とした後、標準画地との間で地域要因及び個別的要因を比較検討して、
求めた諸価格を比較考量の上、標準画地の比準価格を
@121,000 円/㎡と求めた。
(千円未満四捨五入)(別紙Ⅰ参照)
15
■試算価格の調整
取引事例は清水区の市街地辺縁部の住宅地域より収集。いずれも幹線街路や
その周辺の住宅地。事例 A は買進みが認められ、C は間口に比べて奥行きが極端
に長い土地であるが、いずれも適正に補正されており、対象不動産の価格形成要
因に対する規範性は確保されている。そこで、 3 事例より得られた試算価格の
ほぼ中庸値を標準画地の標準価格として採用した。
(ロ)収益還元法(土地残余法)の適用
標準画地に帰属する純収益を直接法によって求めることとし、対象地上
に別紙Ⅱの建物を建設、賃貸に供することを想定し、これに係る年間総
収益からこれに対応する総費用を控除して純収益を求め、さらに建物に
帰属する純収益を差引いて対象土地に帰属する純収益を求めた。次いで、
この純収益を適切な還元利回りで資本還元して収益価格を
@51,400 円/㎡と求めた。
(百円未満四捨五入)(別紙Ⅱ参照)
(ハ)試算価格の調整
① 試算価格の調整
以上により
比準価格 −−−−−−−
@121,000 円/㎡
収益価格 −−−−−−−
@51,400 円/㎡
の 2 つの試算価格を求めたが、それぞれの価格には開差が認められる。
そこで、各試算価格を採用資料の適否、不動産の価格に関する諸原則の
活用の適否、要因分析の適否、各手法適用において行った各種補正、
修正等に係る判断の適否、各手法に共通する価格形成要因に係る判断の
整合性及び単価と総額との関連の適否にわたって、客観的、批判的に
再吟味し、各手法相互の整合性を検証する。その上で最も説得力の認め
られる試算価格を中心に調整を図ることとする。
② 各試算価格の再吟味、整合性の検証
a.各試算価格の再吟味
・比準価格
同一需給圏の把握、取引事例の選択、各種修補正・要因格差判定
のいずれも適切になされたと認められることより適用上の問題はな
い。
・収益価格
想定建物は最有効使用と合致している。 2 階建ての共同住宅を
16
想定。賃貸条件、空室率及び各種利率・利回りについては、精通者
意見や公表データ等を中心に検証した結果適切と判断される。費用
項目及び建物等の初期投資額も標準的な公表データから検証した
結果、標準的で適切と判断される。よって方式適用上の問題はない。
b.各試算価格の整合性の検証
街路条件や環境条件等の地域要因や画地条件等の個別的要因に係
る判断及び市場の特性については、比準価格算定の過程において
要因格差決定に適切に反映されており、収益価格算定の過程におい
ても賃貸条件、各種利回り、費用及び投資額の査定に適切に反映し
ている。
③ 試算価格が有する説得力に係る判断
比準価格は、複数の類似する近時の取引事例より比較検討して求めら
れたものであり、既述の再吟味の結果、各種修補正、格差決定等も適切
になされたものと認められるところから、得られた比準価格は価格時点
での取引市場の実勢を反映するものとして規範性の高い価格である。
一方、収益価格は、対象土地が将来生み出すであろうと期待される純
収益の現価の総和を求めるものであり、将来の予測にはかなりの困難を
ともなうものの、不動産の経済価値の本質を形成する収益性を反映する
ものである為、比準価格に対する検証手段として尊重すべきものである。
④ 試算価格の調整
収益用不動産としての需要は総じて小さいと判断されるため、本更地
価格の査定においては比準価格と収益価格を 5:1 で調整した。
(ニ)標準価格の決定
以上勘案、また別紙Ⅲのとおり地価公示法に基づく公示価格等を規準と
した価格(@ 109,000 円/㎡)との関連性についても検討した結果、対象
不動産の標準価格を次のとおり決定した。
@109,000 円/㎡
(ホ)個別的要因の比較
対象不動産の画地条件等の個別的要因について、標準画地と比較検討し、
個別的要因による格差率を次のとおり査定した。
17
個別的要因
標準画地
対象不動産
街路条件
ほぼ同等
1.00
接近条件
ほぼ同等
1.00
環境条件
高圧線下地
0.70
不整形
0.75
都計道に該当
0.93
画地条件
整形地
行政的条件
個別格差率
1.00
0.49
(ヘ)鑑定評価額の決定
次いで、上記の個別格差率を標準価格に乗じて、さらには単価と総額と
の関係にも留意して、対象不動産の鑑定評価額を次のとおり決定した。
109,000 円 × 0.49 = @53,400 円
@53,400 円 × 122 ㎡ ≒ 6,510,000 円
(単価:百円未満
総額:一万円未満四捨五入)
11.付記事項(不動産鑑定士等の役割分担)
業者名
不動産鑑定士の氏名
署名押印
業務内容
田中 準三
○
鑑定評価の手順のすべて
徳田 夏雄
−
鑑定評価業務受託審査
鑑定評価報告書の審査
静岡不動産鑑定㈱
以上
添付資料
試算価格資料
別紙Ⅰ
別紙Ⅱ
別紙Ⅲ
比準価格の試算(標準画地)
収益価格(土地残余法)の試算(標準画地)
公示価格等を規準とした価格(標準画地)
添付資料
位置図・取引事例等位置図・周辺図・公図写・現況写真
18
比準価格の試算(標準画地)
別紙Ⅰ
1.採用した主な取引事例及び比準価格の試算
符号
所 在 地
種別・地積・取引日
宅地
種 別
A
B
C
清水区中矢部
156.05㎡ 148,157
地 積
清水区緑ヶ丘町
取引日
平成25年5月
種 別
宅地
地 積
清水区中矢部
A
B
100
100
100
100
(②)
100
100
184.45㎡ 125,237
100
100
103
100
(③)
(④)
円/㎡
100
99.2
100
100
90,747
100
100
80
93
(⑤)
(⑥)
平成25年3月
宅地
201.13㎡
平成25年2月
C
100
100
100
100
100
100
100
103
100
100
100
100
100
80
100
100
形状
③
100
103
街路条件
個別的要因
の 比 較
121,832 3試算価格のほ
ぼ中庸値を採用
し、以下の通り
円/㎡ 決定した。
120,738
比 準 価 格
100
100
円/㎡
121,000
円/㎡
121,000
円/㎡
120,996
標準画地
(標準価格)
⑤
100
80
地 域 要 因 の 内 訳
接近条件 環境条件 行政的条件 そ の 他
100
102
100
103
100
105
幅員等
中心市街地
多様性
100
100
100
95
100
105
中心市街地
居住性
100
95
100
103
100
95
幅員等
中心市街地
多様性
3.対象不動産の個別的要因
●標準画地
※その他の規制
摘要
街路条件 接近条件 環境条件 行政的条件 画地条件 そ の 他
計
■標準画地・事例A・B:最高限3種高度地区(19
間口14m、奥行15m、約210㎡の整形地
⑦ m)■事例C・公示地:2種高度(16m)
144.034m舗装私道 西側
南西側13m市道
100
100
90
100
84
100
76
*方位の補正は南西側を標準とする。
長方形 2住居(60/200)
100
100
100
100
100
100
100
一般住宅や併用住宅、事務所、駐車場等も見られる住宅地域
崩壊危
擁壁潰地 -10
一般住宅を主として、共同住宅
険箇所
調 整
*時点修正率…事例A 1-0.009(5/9) ≒ 0.995
事例B 1-0.009(7/9) ≒ 0.993
事例C 1-0.009(8/9) ≒ 0.992
角地
100
100
110
(①)
個 別 的 要 因 の 内 訳 お よ び そ の 標 準 化 補 正
街路条件 接近条件 環境条件 行政的条件 画地条件 そ の 他
計
①
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
99.3
買進み
2.取引事例の要因別格差明細
符号
100
100
種 別
地 積
110
時点修正 標準化補正 地域要因の a×b×c×
(c)
(d) 比較(e)
d×e
99.5 100
100
円/㎡
円/㎡
取引日
取引日
取 引 価 格 事情補正
(a)
(b)
円/㎡ 100
蜜柑畑
-7
も見られる住宅地域
計
100
100
100
100
②
100
110
100
100
100
100
④
100
100
100
100
100
100
⑥
100
93
摘 要
南西側15.4m市道
長方形 2住居(60/200)
一般住宅、共同住宅、店舗等が
混在する幹線街路沿いの住宅地
域
南東側19.4m市道 北東側4.5m
市道
整形 1住居(60/200)
幹線道路背後の戸建住宅を中心
とした住宅団地
南東側8m市道
ほぼ長方形 1中専(60/200)
アパート等も見られる既成住宅
地域
3.時点修正率
平成25年1月∼9月 … -0.9%
月(-0.10%)
別紙Ⅱ
収益価格の試算(直接法)
1.想定した賃貸用建物の概要
想
定
し
た
賃
貸
建
物
の
概
要
及
び
土
地
残
余
法
の
適
用
●地積…210.00㎡
敷地
2.土地残余法の適用
●公法上の規制等
用途地域等
建ぺい率
容積率
前面道路
2住居
60%
200%
13m
●利用状況
構造
階層
用途
軽量鉄骨造
2階建
共同住宅
●賃貸条件等
①床面積
階層
(㎡)
1
∼
2
90.00
②有効率 ③有効面積 ④㎡当たり ⑤月額支払賃料 ⑥保証金等 ⑦敷金
⑧権利金等
月額支払
権利金等
(%) (㎡) 賃料(円) (円)
(月数) (円) (円)
100.0
90.00
1,449
130,410
2.0
1.0
0.00
∼
∼
建物
260,820
130,410
0
0
0
0
∼
0.00
0
0
∼
0.00
0
0
∼
0.00
0
0
521,640
260,820
計
180.00
100.00
3,129,840円
10,432円
68,497円
(1)総収入
0円
0円
①
3,208,769円
計
繕
費
123,500円
ヘ. 修
持 管 理 費
93,895円
ト. 維
租
公
課
268,800円
チ. 公
害 保 険 料
24,700円
リ. 損
(2)総費用
ヌ. 貸
倒 準 備 費
敷金で充当
267,397円
ル. 空 室 等 損 失 相 当 額
ヲ. 建 物 等 取 壊 費 積 立 金
24,700円
そ の 他 費 用
0円
②
802,992円
計
基 本 利 率 r 5.1% 賃 料 の 変 動 率 g 0.1%
躯体/建物・価格割合 a
45% 躯 体 の 耐 用 年 数 Na 40年
(3)基本利率等
仕上げ/建物・価格割合 b
40% 仕上げの耐用年数 Nb 18年
設備/建物・価格割合 c
15% 設 備 の 耐 用 年 数 Nc 15年
建物等初期投資額 ※1
24,700,000円
イ. 賃
料
収
入
金 運 用 益
ロ. 敷
ハ. 権 利 金 運 用 益 ・ 償 却 額
車 場 収 入
ニ. 駐
ホ. 共 益 費 等 の 実 質 収 入
(標準画地)
180.00
260,820
③
(4)建物等に
帰属する
純収益
元利定率変動償還率 ※2
0.0749
④
建物に帰属する純収益
1,850,030円
③×④=⑤
※建築費
●建築費 … 24,700,000円
建築単価
設計管理料率
136千円/㎡ ×
180.00㎡ (100%+ 1.00%)
土地に帰属する純収益
(5)土地等に
帰属する
純収益
未収期間補正後純収益 ※3
540,186円
⑦
(2,572円/㎡)
●摘要
イ. 月額支払い賃料×12か月
ロ. 敷金×2.0%
ハ. 償却年数:4年
ヘ. 建築費×0.5%
ト. 賃料収入×3.0%
チ. 土地…58,800円
(試算課税標準額×17/1,000)
土地の収益価格
※1 =建築費
リ. 建築費×0.1%
+ 設備0.0964×c
※3 未収期間6か月
( 51,400円/㎡ )
基準階: 2階
※1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠 ( )内は支払賃料
実際実質賃料
(円/㎡)
事情
補正
時点
修正
標準化
補正
建物格差
修正
地域要因
の比較
基準階
格差修正
① 南矢部
1,567
(1,567)
100
100.0
100.0
100
100
100.0
100
100.0
100
105.0
100
100.0
② 船越南町
1,416
(1,409)
100
100.0
100.0
100
100
95.0
100
100.0
100
105.0
100
100.0
賃貸事例
(未収期間補正率0.972×⑥)
ル. 総収入×1/12
ヲ. 建築費×0.1%
10,803,720円
還元利回り (r−g) … 5.0%
※2 躯体0.0583×a + 仕上げ0.0856×b
建物…210,000円
(建築費×50%×17/1,000)
555,747円
①−②−⑤=⑥
試算実質賃料
(円/㎡)
1,492
1,420
基準階の実質賃料
(円/㎡)
対象基準階の
月額実質賃料
1,456円/㎡
月額支払賃料
(1,449円/㎡)
公示価格等を規準とした価格
別紙Ⅲ
1.公示(標準)価格を規(比)準とした価格
「 標 準 地 」 ( 又 は 「 基 準 地 」 )
標(基)準地
番 号
公示地
所 在 地
種 別 ・ 地 積 ・価格時点
宅地
種 別
清水区上力町1847-16
清水−8
公示(標準)価格を規(比)準とした価格の算出
時点修正 標準化補正 地域要因の 個別的要因
公示(標準)価格
(b)
(c) 比較(d)
の比較(e)
(a)
198
地 積
「上力町4-35」
0
円/㎡ 99.1
㎡
価格時点
平成25年1月1日
種 別
0
107,000
円/㎡
㎡
地 積
a×b×c×d×e
100
96
100
円/㎡
101
109,000
(①)
(②)
1.
100
100
100
100
100
100
100
標準画地
(③)
(④)
100
価格時点
円/㎡
#VALUE!
2.「標準地」(又は「基準地」)の要因別格差明細
標 準 化 補 正
街路条件
接近条件
環境条件 行政的条件 画地条件
地 域 要 因 その他
計
街路条件
接近条件
①
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
96
100
100
96
100
100
100
100
100
100
92
100
110
100
100
101
居住性
100
100
100
3.時点修正率
100
100
100
100
100
100
平成25年1月∼9月 … -0.9%
100
100
100
100
月(-0.10%)
④
100
100
100
100
100
100
北西側4m市道
長方形 1中専(60/200)
一般住宅の中に空地等が見られ
る住宅地域
③
100
計
②
幅員等
方位
摘 要
環境条件 行政的条件 そ の 他
100
100
*公示地等の時点修正率明細
1-0.009(9/9) = 0.991
100
100
100
100
(/)
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