おきあい事 務 所 おきあい事務所通信 平成２５年７月 第５１号 115-0045 東京都北区赤羽 1-６ １ -４ -４ ０ １ 不 動 産 鑑 定 士 CFP Ⓡ 置鮎謙治 ﾒｰﾙ ｱﾄﾞﾚｽ [email protected] 司法書士 置鮎佐和子 ﾒｰﾙ ｱﾄﾞﾚｽ [email protected] http://www.okiai.jp/ TEL03-６ ６ ６ １ -８ ３ ４ ６ 不 動 産 登 記 のはなし⑰ 金 融 機 関 の合 併 先 月 、みずほ銀 行 のＡＴＭに並 んでいた私 は、掲 示 されていたお知 らせを見 て、さらに ２回 読 み直 しました。 「みずほの合 併 、存 続 するのはコーポレートなの！？」 例 えば、抵 当 権 の抹 消 登 記 をする際 に、抵 当 権 者 の登 記 上 の表 記 が現 在 の金 融 機 関 名 と異 なっていたら、司 法 書 士 はやや注 意 を要 します。 商 号 変 更 により名 前 が変 わっているだけであれば、そのまま抹 消 登 記 をすることが可 能 ですが、変 更 のつながりを証 明 する書 類 （履 歴 事 項 証 明 書 など）が必 要 です。 単 なる商 号 変 更 ではなく、複 数 の金 融 機 関 が合 併 していた場 合 には、そのまま抹 消 できるケースとできないケースがあります。登 記 上 の金 融 機 関 が、別 の金 融 機 関 と合 併 したけれど、存 続 会 社 だったのであれば、やはりそのまま抹 消 することができます。 ところが、登 記 上 の金 融 機 関 が吸 収 された消 滅 会 社 だった場 合 、合 併 を原 因 として 抵 当 権 移 転 登 記 をしなければならず、そのまま抹 消 登 記 のみを申 請 しても却 下 となり ます。 さて、冒 頭 のお話 ですが、みずほ銀 行 とみずほコーポレート銀 行 の合 併 は、みずほ銀 行 が消 滅 会 社 、コーポレート銀 行 が存 続 会 社 だそうです。 みずほ銀 行 を抵 当 権 者 として設 定 されている抵 当 権 を抹 消 する場 合 は、前 提 として、 「原 因 ：平 成 ２５年 ７月 １日 合 併 抵 当 権 者 ：みずほ銀 行 」とする移 転 登 記 が必 要 にな ります。そう「みずほ銀 行 」です。 これが司 法 書 士 にとっては、かなり注 意 を要 する罠 となります。存 続 会 社 であるみず ほコーポーレート銀 行 は、合 併 と同 日 に商 号 変 更 をして「みずほ銀 行 」という名 前 にな りました。同 じに見 える「抵 当 権 者 みずほ銀 行 」 の抵 当 権 ですが、その設 定 登 記 の日 付 が平 成 ２５年 ７月 １日 以 降 であれば、そのまま抹 消 することができるのに対 し、平 成 ２ ５年 ６月 ３０日 以 前 であれば、移 転 登 記 をしないと抹 消 ができません。実 際 には同 時 に 連 件 申 請 します。これを飛 ばしてしまうと、却 下 ですから、もし売 買 がらみの抹 消 だった りすると…想 像 するのも恐 ろしいことです。ひぇー。 同 じような例 としては、平 成 １５年 ３月 １７日 に三 井 住 友 銀 行 がわかしお銀 行 に吸 収 合 併 されたケースがあります。司 法 書 士 としては、今 後 「三 井 住 友 銀 行 」に加 えて「み ずほ銀 行 」の抹 消 も気 をつけなければなりませんね。 個 人 の方 の住 宅 ローンは、銀 行 本 体 ではなく、保 証 会 社 が抵 当 権 の設 定 を受 けてい ることが多 いですし、仮 に移 転 登 記 が必 要 なケースでも、銀 行 側 の合 併 ですから、その 登 記 費 用 は銀 行 が負 担 することになりますので、お客 様 には影 響 はありません。 最 終 回 賃 貸 事 例 比 較 法 （継 続 賃 料 ）とまとめ いよいよこのシリーズも最 終 回 を迎 えました。今 回 は、継 続 賃 料 を求 める手 法 のうち、 賃 貸 事 例 比 較 法 についてみていき、あと、このシリーズをとおしてのまとめを行 っていく こととしましょう。 賃 貸 事 例 比 較 法 については、新 規 賃 料 を求 める手 法 にもありましたが、継 続 賃 料 を 求 める際 の手 法 でもあります。手 法 の詳 細 につきましては、新 規 賃 料 の場 合 と同 じで すので省 略 します。賃 貸 借 契 約 の内 容 についてできるだけ類 似 性 がある事 例 を選 択 する必 要 があるのですが、賃 貸 借 契 約 においてはそれぞれの契 約 の個 別 性 が強 く、類 似 性 のある事 例 を選 択 することが困 難 なケースが多 いと言 わざるを得 ません。 以 上 、１年 以 上 にわたって、鑑 定 評 価 の際 に用 いる評 価 手 法 についてみてきました が、いかがでしたでしょうか？価 格 を求 める場 合 、また、賃 料 を求 める場 合 いずれもそ うなのですが、実 際 の鑑 定 評 価 額 を求 める際 には、これらの手 法 を併 用 し、それぞれ の手 法 で求 めた額 （試 算 価 格 ・試 算 賃 料 ）を調 整 （比 較 ）しながら鑑 定 評 価 額 を決 定 し ます。これまで各 手 法 を見 てきたとおり、どの手 法 についても一 長 一 短 がありますので、 複 数 の手 法 を用 いることによって、鑑 定 評 価 額 の信 頼 性 をより高 めていくことができる わけです。 今 後 、不 動 産 鑑 定 評 価 書 や査 定 書 などをご覧 になる機 会 がございましたら、ぜひ、こ のシリーズで採 り上 げた各 手 法 の解 説 を参 考 にして、鑑 定 評 価 額 の求 め方 について 理 解 を深 めてくだされば、と思 います。そして、不 動 産 の評 価 について、より親 しみを感 じていただけると嬉 しいです。 「時 価 評 価 」と「相 続 税 評 価」 相 続 時 の不 動 産 評 価 においては、いわゆる時 価 と相 続 税 評 価 の両 方 が関 わ ってくることとなります。 相 続 人 間 で遺 産 分 割 を行 う場 合 は、一 般 的 に取 引 されうる価 格 である時 価 ベ ースで分 割 することとなるでしょうし、また、相 続 税 の支 払 いに際 しては相 続 税 評 価 額 ベースとして税 額 を算 出 することになります。ちなみに、鑑 定 評 価 において求 める額 も、一 般 的 に取 引 されうる価 格 である「時 価 」ということになります。 ただし、遺 産 分 割 に際 して注 意 しておきたいのは、この時 価 と相 続 税 評 価 の間 で「ズレ」が生 じる場 合 があることです。例 えば、被 相 続 人 には相 続 財 産 は不 動 産 しかなく、子 供 ３人 でその不 動 産 を時 価 額 で均 等 に分 けたとします。 しかし、小 規 模 宅 地 の特 例 や貸 家 建 付 地 の評 価 などで、納 める相 続 税 額 は必 ずしも均 等 にはなりません。そのため、兄 弟 間 で均 等 に財 産 を分 けたと思 ってい たのに、支 払 う相 続 税 額 に差 が生 じ、結 果 、最 終 的 に手 元 に残 った額 に差 が生 じ た、ということになってしまいます。 不 動 産 の遺 産 分 割 を行 う際 には、分 割 対 象 の不 動 産 価 値 について、時 価 と相 続 税 評 価 の両 方 の価 額 をしっかりと把 握 し、このようなことが生 じることも想 定 し たうえで分 割 案 を考 える必 要 があります。 ○編 集 後 記 ○ これまでは妻 が野 菜 ジュース、私 がトマトジュースをよく飲 んでいました。何 となく「野 菜 の味 がして、ジュースとしてはちょっと飲 みづらそう」というイメージでした。ところが、 最 近 の野 菜 ジュースは果 物 ブレンドで飲 みやすく、味 としてはほとんど「リンゴジュース」 でした・・・今 ではすっかり、野 菜 ジュースをごくごくと、妻 以 上 に飲 んでいます。
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