おきあい事 務 所 おきあい事務所通信 平成２６年１０月 第６６号 115-0045 東京都北区赤羽 1-６ １ -４ -４ ０ １ 不 動 産 鑑 定 士 CFP Ⓡ 置鮎謙治 ﾒｰﾙ ｱﾄﾞﾚｽ [email protected] 司法書士 置鮎佐和子 ﾒｰﾙ ｱﾄﾞﾚｽ [email protected] http://www.okiai.jp/ // TEL03-６ ６ ６ １ -８ ３ ４ ６ / 不 動 産 登 記 のはなし⑲の２ 自 分 で登 記 はできますか？ … 抹 消 登 記 の例 外 編 住 宅 ローンを完 済 したときの抵 当 権 抹 消 登 記 、特 に急 ぐ事 情 がなく、「平 日 に法 務 局 に行 ける人 」であれば、ご自 分 でもできると思 います、いうのが、前 号 のお話 でした。 急 ぐ必 要 がある最 たるもの、売 却 する物 件 で、買 主 さんから受 け取 る売 買 代 金 でロ ーンを完 済 する場 合 は、同 日 に抹 消 登 記 をしなければいけない（それが保 証 されないと 買 主 さんは代 金 を払 わない）ので、司 法 書 士 に依 頼 してくださいね。 売 却 に伴 う抹 消 登 記 以 外 でも、ご自 分 で簡 単 にできますよーと言 い切 れないケース があります。 担 保 権 者 （金 融 機 関 や保 証 会 社 ）が吸 収 合 併 され、消 滅 していた場 合 です。例 えば、 第 一 勧 業 信 用 開 発 （株 ）、住 銀 保 証 ㈱、荒 川 信 用 金 庫 、小 岩 信 用 金 庫 などが該 当 し ます。 消 滅 した会 社 は、会 社 も代 表 者 も存 在 しないので、登 記 申 請 手 続 きができません。そ こで、抹 消 登 記 申 請 の前 （同 時 でも可 ）に、合 併 に よる抵 当 権 移 転 登 記 をして、消 滅 会 社 の権 利 義 務 を承 継 した存 続 会 社 の名 義 にする必 要 があります。 合 併 による抵 当 権 移 転 登 記 は、登 録 免 許 税 が債 権 額 （登 記 上 の債 権 額 ）の０．１％ かかります。３０００万 円 の住 宅 ローンであれば３万 円 、５億 円 の賃 貸 住 宅 融 資 だと５０ 万 円 です。この登 録 免 許 税 はもちろん金 融 機 関 が負 担 しますが、「ひとまず立 替 えて、 あとから請 求 してね」という金 融 機 関 がほとんどです。先 払 いをお願 いしても、司 法 書 士 でないと応 じてくれないと思 います。司 法 書 士 であれば報 酬 もいただけますが、お客 様 が自 分 でやっても報 酬 はありません（業 務 ではないから、ですかね？）。 そもそも、合 併 による移 転 登 記 は、確 実 に登 記 されるよう、「司 法 書 士 に依 頼 してくだ さい」としている金 融 機 関 も多 いです。そうなると、移 転 登 記 だけということはほとんどな く、抹 消 登 記 もあわせてご依 頼 いただいております。 なお、抵 当 権 者 が吸 収 合 併 により消 滅 した 日 より前 に、登 記 原 因 （弁 済 や解 除 ）が 生 じていた場 合 は、抵 当 権 の移 転 登 記 をする必 要 はなく、存 続 会 社 が登 記 義 務 も承 継 したということで、そのまま存 続 会 社 から申 請 ができます。ただ、完 済 から年 月 が経 過 していて、抹 消 登 記 をしていなかったケースでは、金 融 機 関 にあらためてお願 いする 書 類 もありますので、やはり司 法 書 士 に依 頼 していただいた方 がスムーズかと思 いま す。 ちなみに、存 続 会 社 であれば、合 併 のとき、あるいはその前 後 で商 号 や本 店 所 在 地 が変 わっていても、変 更 証 明 書 をつけて、そのまま抹 消 登 記 をすることができます。 第 ５回 市 役 所 などでの調 査 ④ 土 壌 汚 染 の状 況 土 壌 汚 染 の状 況 についても、土 地 の価 格 に影 響 を与 えるために確 認 を怠 れません。 土 壌 汚 染 がある土 地 の場 合 、汚 染 物 質 が人 体 に影 響 を与 えるといった健 康 面 での影 響 はもちろんのこと、土 壌 汚 染 対 策 法 の要 措 置 区 域 に指 定 されますと、汚 染 の除 去 等 が必 要 となったり、土 地 の形 質 変 更 が原 則 禁 止 となったりするなど、建 物 建 築 に時 間 ・ 費 用 の両 面 から大 きな経 済 的 影 響 を受 けることとなります。 また、仮 に汚 染 物 質 が除 去 されたとしても、「かつて土 壌 汚 染 があった」という心 理 的 影 響 （スティグマ）は残 り、価 格 への影 響 も引 き続 き残 ることとなります。かつて工 場 があった土 地 など、対 象 となる土 地 は限 られますが、汚 染 があった場 合 は大 きな影 響 がありますので、慎 重 に調 査 を行 いたいところです。 土 壌 汚 染 についての役 所 での調 査 は、土 壌 汚 染 対 策 法 の要 措 置 区 域 や形 質 変 更 時 要 届 出 区 域 に指 定 されているかどうかの確 認 となります。要 措 置 区 域 とは、土 壌 汚 染 状 況 調 査 の結 果 、土 壌 の汚 染 状 態 が指 定 基 準 に適 合 しない土 地 について指 定 さ れる区 域 です。汚 染 の除 去 等 の措 置 が必 要 な区 域 で、原 則 として土 地 の形 質 変 更 が 禁 止 されます。また、形 質 変 更 時 要 届 出 区 域 とは、やはり土 壌 の汚 染 状 態 が指 定 基 準 に適 合 しない土 地 について指 定 される区 域 ですが、汚 染 の除 去 等 の措 置 は不 要 で、 土 地 の形 質 変 更 時 に都 道 府 県 知 事 へ計 画 の届 出 が必 要 な区 域 です。 これら要 措 置 区 域 、形 質 変 更 時 要 届 出 区 域 の確 認 は、環 境 担 当 部 署 において行 います。 基 準 地 価の発 表 都 道 府 県 地 価 調 査 の結 果 （基 準 地 価 ）が発 表 されました。 全 国 平 均 （全 用 途 ）は前 年 比 １．２％の下 落 、三 大 都 市 圏 （同 ）は同 ０．８％の上 昇 で、 全 国 的 な下 落 率 の縮 小 、大 都 市 においての地 価 上 昇 が続 いている結 果 となりました。半 年 前 の地 価 公 示 の結 果 と、大 きな傾 向 としては同 じとみてよいでしょう。 一 方 、地 方 圏 では全 調 査 地 点 の８割 にあたる約 １万 ２千 地 点 で下 落 となっており、大 都 市 圏 と地 方 圏 の地 価 格 差 は拡 大 が続 いています。東 京 都 内 は全 用 途 平 均 で１．８％ の上 昇 。前 回 が０．５％の上 昇 でしたから、上 昇 幅 も拡 大 しています。 しかし、今 回 の基 準 地 価 の発 表 を受 けまして、消 費 税 増 税 の影 響 などにより、大 都 市 圏 の地 価 の上 昇 ペースは和 らいでいる、といった報 道 もなされています。 今 回 の基 準 地 価 では、東 京 圏 の変 動 率 は、１年 前 と比 較 して住 宅 地 平 均 が０．６％の 上 昇 、商 業 地 平 均 が１．９％の上 昇 でした。一 方 、半 年 前 の地 価 公 示 では、やはり東 京 圏 の変 動 率 が、１年 前 と比 較 して住 宅 地 平 均 が０．７％の上 昇 、商 業 地 平 均 が１．７％の 上 昇 でした。 住 宅 地 においては、今 回 の基 準 地 価 のほうが年 間 上 昇 率 は小 さくなっており、この結 果 だけ見 ますと、大 都 市 圏 において地 価 の上 昇 ペースが和 らいでいる地 域 がある、という ことも言 えるかもしれません。個 人 的 には、住 宅 地 のほうは上 昇 ペースがやや和 らぎ、商 業 地 は旺 盛 な投 資 需 要 などにより上 昇 ペースは鈍 っていない、という印 象 です。 もちろん住 宅 地 においても、東 京 湾 岸 地 域 のように上 昇 ペースが鈍 らない地 域 もあり、 地 域 によって地 価 変 動 の状 況 は異 なりますので、注 意 が必 要 です。 ○編 集 後 記 ○ この夏 、夫 が約 ５キロ痩 せました。５月 の人 間 ドッグの結 果 から、いよいよ必 要 に迫 ら れて、でした。実 践 したことは主 に２点 。「風 呂 上 がりのおやつはガリガリ君 にする」「ラ ーメンは大 盛 りにするだけで、ライスはつけない」です。ガリガリ君 効 果 は偉 大 で、妻 も 約 １キロ痩 せましたが、こちらはすでに底 を打 って、折 り返 しています。
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