2.住環境評価

参考文献
2.住環境評価



1
浅見泰司(編)(2001)『住環境:評価方法と理論』東京
大学出版会.
浅見泰司・高暁路 (2002)「都市計画と不動産市場:住
宅価格を左右する住環境」西村清彦(編)『不動産市
場の経済分析』日本経済新聞社, pp.129-150.
Gao, X. and Y. Asami (2001) “The External Effects of
Local Attributes on Living Environment in Detached
Residential Blocks” Urban Studies, 38, 487-505.
2
物的な指標による評価
住環境評価の方法
1)物的な指標で評価する方法


物的な状況がわかりやすい
他の指標項目との相互比較が困難
2)経済的な価値で評価する方法


相互比較は容易
物的な状況はわかりにくい
3)心理的な良さで評価する方法


感覚には合致した評価が可能
相互比較はやや曖昧、物的な状況もやや曖昧
3
4
5
6
1
7
8
住生活基本計画の目標設定

基本計画の目標はなぜ必要?


住宅政策の目標
住宅政策
目標



9
基本計画のねらいを明確にし、これからの住宅政策の重点施
策をしぼる
住宅建設五箇年計画以来、何度も提示。
当初は、住宅の絶対的な不足の解消が最重要課題。
解消されてくると、住宅の室数の確保、規模の確保、住宅困窮
者の救済、居住環境・住環境の確保、住宅の室の高度化、住
宅市場の整備というように、課題が多岐に。
10
住生活基本計画の目標設定の意義

今回の大目標


基本計画における目標と指標

(1)良質なストック形成と承継
(2)良好な居住環境の形成、(3)住宅市場の整備、(4)
居住安定の確保
居住安定
確保
住生活基本計画の目標 (約10年後)

住宅ストック

①住宅の品質・性能

(2)~(4): 過去の住宅建設五箇年計画でも、重要な目標と
して提示
 (1) :部分的には指摘されてきたものの、近年特に強調され
ている。低成長、高齢社会到来により、長期使用に耐える
ストックを形成し、長期に有効利用していくべき。





新耐震基準適合率
新耐震
準適合率 75%→90%
共同住宅のUD化率 10%→25%
省エネ住宅比率 18%→40%
新築次世代省エネ達成率 32%→50%(H20)
②住宅の適正管理


11
耐震安 性
耐震安全性
ユニバーサルデザイン
環境問題
長期使用住宅
リフォーム実施比率 2.4%→5%
長期修繕計画マンション割合 20%→50%
12
2


居住環境

基礎安全性





住宅市場

密集市街地安全確保率 0%→100%
危険大規模盛土造成地 1000→500箇所
洪水氾濫から守られる割合 58%→62%(H19)
床上浸水解消戸数 9万戸→6万戸(H19)
土砂災害 120万戸→140万戸(H19)
津波・高潮 15万ha→10万ha(H19)




ミスマッチ解消


新築住宅性能表示実施率 16%→50%(H22)
既存住宅流通率 13%→23%
平均築後年数 30年→40年
住宅滅失率 8%→7%
子育て世帯居住水準達成率 34%→50%
同(大都市圏) 28%→45%
セーフティネット



13
性能表示
循環型市場
居住安定
高齢者配慮
最低居住面積水準達成率 4.2%→0%
高齢者居住住宅のバリアフリー化率 29%→75%
うち高度のバリアフリー化 6.7%→25%
14
数値指標の留意事項

(1)適切性: 目標内容と指標との適切な対応関係



目標内容は定性的→適切な指標が見つかるとは限らない




(2)測定可能性: 各地域毎に計測できる
環境問題対策: 計画では省エネ性に絞った。
居住安定性: 経済的負担面も本来は考慮に入れるべき。面積水準
で表される指標に限定。
入居者選別の問題も検討過程では議論→適切な指標がなく指標化
は見送られた。
指標は具体的・・・評価対象の限定は避けられない。


一部の地域でしか測定できないと、国全体の水準を測るこ
とはできない。
計測が可能でも、多大の費用や手間がかかるのであれば、
行政効率の観点から不適当。
行政効率
観点
不適当。
既存の統計調査や計画で用いられているデータから計量し
やすいものを優先して指標候補に。


15

16
(3) わかりやすさ



行政計画なので、一般の人々にもわかりやすい指
標であることが必要。
指標がわかり く と そ 特性を理解されず 指
指標がわかりにくいと、その特性を理解されず、指
標をもって意識を促すという意義が薄らぐ。
(4) ガイド性: 指標値の改善値が実際に行政のなす
べき方向性を明示している


指標を検討していると、この点を忘れがち。
指標値の改善が 他の悪影響をもたらさない配慮が必要
指標値の改善が、他の悪影響をもたらさない配慮が必要。



17
住宅のバリアフリー化は、本来、住宅・土地統計調査で調査されて
いる事項以外にも様々な要素があるが、計画では調査されている3
項目をもとに指標が組み立てられたのは、このような配慮。
基礎的安全性は、社会資本整備重点計画を踏襲する項目が多い
が、これも行政効率の観点による。
リフォーム実施比率をのばそうとすると、時に、不必要なリフォームま
でも実施することを促進してしまいかねない。
住宅滅失率を下げるために、老朽化して居住性の劣る住宅での生活
を強要しかねない。
このような過剰な反応がないように、実際の施策実施においては、気
をつけるべき。
18
3
全国計画の役割

(5) 操作性: 指標値の改善のために、行政として施
策を実施する手だてがある



他の上述の条件と両立するとは限らない。操作性を求めす
ぎると 達成手段が限られるため 目標を極めて限定された
ぎると、達成手段が限られるため、目標を極めて限定された
分野に絞らざるを得なくなる。また、わかりやすさから支障が
出てくる懸念も。


小さな政府や地方分権の流れの中、国の役割は次第に限定
的に。
住生活基本計画の全国計画だけでは、公共の主要な住宅政
策が完結しない。地方特性に応じた地方自治体の計画を加え
て、はじめて公的住宅政策の体系となる。

全国計画では見送られた住環境面での、利便性、快適性、持続可能性
などに関する項目は、地方自治体という具体的な場所性があってはじ
めて適切に設定できる。
今回の指標検討の過程では、操作性は意識されつつも、必ずしも強
調されなかった。
ただ、結果として選択された指標群においては、間接的ではあっても
何らかの促進手段がある。
19
20
(1)ナショナル・ミニマム

国の住宅政策に求められるもの:




(1)地域特性にはよらない国全体としての水準整
備(ナショナル・ミニマムの設定)
(2)国策としての施策推進(例えば、省エネ政策、
少子化対策)
(3)福祉政策の整備
21
安全・健康など根源的な安全性の確保が主要となり、
利便性・快適性などは地域性に依存する事項として地
方自治体に設定を委ねる。

密集市街地における最低限の災害安全性の確保、地滑り
の危険がある造成地の半減、社会資本整備重点計画で定
危険がある造成地 半減 社会資本整備重点計画 定
める市街地の基礎的安全性項目(洪水、床上浸水、土砂災
害、津波・高潮関連)の再掲。
22
(2)国策としての施策推進


住宅ストックの充実: 耐震性の向上、高齢者などへの配慮、
省エネ性能の向上、長期使用化、性能表示制度の普及、循
環型市場の創出、ミスマッチ解消
耐震安全性の向上



23

ユニバーサルデザイン化の指標


昭和56年の新耐震基準の普及は、建物の更新で自然に広まるはず
だが、目標ではトレンド以上の耐震性を確保。
耐震改修に対する助成や優遇の充実で促す。
助成・優遇がなくても改修していた建物ではなく、助成や優遇があっ
てはじめて改修するような建物だけをなるべくターゲットにする方が、
財政支出の効率化がはかれる。


妥協の産物
本来は、全住戸の戸口までユニバーサルデザイン化が
はかられていることが望ましい
はかられていることが望ましい。
しかし、そのような調査はむずかしいのと、敷地外のユニ
バーサルデザイン化は、鉄道施設や道路整備などの課
題であり、住宅政策の範疇を大きく逸脱。
共同住宅のユニバーサルデザイン化は、ハートビル法な
ど実際の住宅政策対象として、政策的な操作性が確保さ
れているため、共同住宅に限定した指標に。
24
4

省エネ




住宅の長期使用化および循環型市場の創出

建物の断熱性が一つの重要な要素。
断熱性の判断は一般の人にわかりにくく、住宅関連統計
で調査が難しい。
簡便な代替指標として、二重サッシ・複層ガラスの普及を
指標に。測定可能性を重視した結果。
廃棄物に対する建設廃材の割合が多いことにより、廃棄
物削減について建物の長期使用が有効。



既存(中古)住宅に対しては、評価が低い。・・・古家あり


25

ミスマッチ解消
子育て世帯の住宅事情の緩和を主要な目標に。





耐震偽装問題発生後、より関心を増してきている。
供給者と需要者の間の情報の非対称性による非効率性
を排除することが主なねらい 今後の既存(中古)住宅流
を排除することが主なねらい。今後の既存(中古)住宅流
通における性能表示につなげていける可能性が大きい。
新築住宅への効果と長期的な既存住宅への効果という2
つの意義。
28
最低居住面積水準未満世帯の解消

29
埋め込み式配管を避けるなど新築時における維持修繕
や適切なリフォームを行いやすい工夫が必要。
性能表示制度

ミスマッチ解消対策といえば、高齢者の世帯人数に比して大
きな住宅を子育て世帯にまわすための、定期借家制度の活
用や、リバースモーゲッジによる資産活用の促進が提唱され
て久しいが、さほど普及していない。定期借家制度の場合、
公正証書が必要であったり、普通借家制度からの変更が認
められていないなど、制度上のハードルがあり、今後の改正
が必要。また、リバースモーゲッジは、様々なリスクプレミア
ムが適用される結果、消費者にとってあまり魅力ある制度に
はなっていない。
(3)福祉政策の整備


子育て世帯=世帯人数が急速に増大、所得が比例して増えない。
ライフステージによらない居住環境の確保をねらうとともに、少子化
対策を住宅政策面から促進。
27

既存住宅における住宅性能表示の制度の普及が望ましいが、新
築住宅に比較して情報面・調査面での限界もあって、必ずしも有
効になりえていない。
26


日本は、欧米と比較して、新築の建築ストックに対する割合が高
い。→建物寿命が低い。
耐 構造 あ
耐火構造であっても、経済寿命など別な観点から、取り壊されて
も 経済寿命など な観点
壊され
しまう例が多い。
住生活基本計画における水準

所得的に余裕があって、最低居住面積水準未満の住宅
に住んでいる世帯には、公的な施策を講ずる必要性はな
い。低額所得者に限定。
住宅性能水準

高齢者の居住する住宅におけるバリアフリー化
福祉的な施策は、一つの地方自治体で充実すると、
その自治体に他から対象層が移住してくるために、
過重な負担。福祉的施策の基本的な財政負担は国
全体として対応すべき。

以前の居住水準は、主として世帯人数と住宅の規
模の対応で水準を決めていた。最低居住水準という
と 住宅自体に問題があるように聞こえるが 実際
と、住宅自体に問題があるように聞こえるが、実際
には、世帯規模と住宅規模が不釣り合いなだけ。
このためにできたのが、住宅性能水準であり、居住
する世帯にかかわらず評価可能。
30
5

居住面積水準







居住水準を居住面積水準という名称に変更。5の倍数に合わ
せ、わかりやすく、住宅関連統計と関連付けやすい数値に。
誘導居住面積水準は、一般型では25×世帯人数+25[㎡]、都
住
帯 数
㎡ を基
市居住型では20×世帯人数+15[㎡]を基本
最低居住面積水準については、10×世帯人数+10[㎡]を基本
単身者では5㎡を増やす
最低居住面積水準の値は、ワンルームマンションの面積規制
などに利用されるなど、実際の住宅に関する制度に反映
コレクティブハウジングや施設的な居住などにおいても、この
水準を参照される可能性が高く、人数あたりの原単位がわか
りやすくなった。
31
住環境水準


第八期住宅建設五箇年計画の時のように、地方公共団体
が基本計画を策定する際の指標案の例示とされているが、
実際には、さほど有効に利用されてこなかった。
実際には、さほど有効に利用されて
なか た。
今後は、地域住宅交付金の算定の際に、具体的水準を定
めてわかりやすい住宅政策を実施しているかが問われる。
地方公共団体においても、住環境に関する具体的な数値
目標を定めることが、重要に。
32
価値評価モデル
ヘドニック価格法
大野栄治(2001)「住環境の経済評価」浅見泰司(編)
『住環境:評価方法と理論』東京大学出版会,
pp.143-167.
Waugh (1928):アスパラガス,トマト,キュウリ
などの農作物のヘドニック価格関数を推定
(Berndt, 1991)
Rosen (1974):ミクロ経済理論に整合した手法
経済 論 整合
として紹介
キャピタリゼーション仮説
ヘドニック価格法 (Hedonic Price Method)
仮想市場評価法 (CVM:Contingent Valuation
Method)
33
34
種々の属性を説明変数としたヘドニック価格関数
(例えば,地価関数,賃金関数など)の推定
h=h(x1,x2,...,q)
q:価値を求めたい非市場財
原則としてクロスセクションデータを適用
説明変数間において線形従属に近い関係があると,
当該変数の推定パラメータが不安定になり,その統
計的有意性が落ちるので,説明変数の選択につい
ては注意を要する
35
「非市場財の価値が代理市場の価格(例えば,土
地市場の地代あるいは地価,労働市場の賃金な
ど)に資本化する」
単位変化に対するヘドニック価格の単位変化の
割合を求める(限界価値(Marginal Value))
MVq=∂h/∂q
線形のヘドニック価格関数を定義すると 価値はqの
線形のヘドニック価格関数を定義すると,価値はqの
係数で与えられる
ヘドニック価格法:
最大限支払ってもよいと思う価格の関数(付け値関
数)を推定すること
36
6
ヘドニック価格法の成立条件
分析例
(1)個人や企業の移転が自由である(地域の開放性:
open)
(2)その移転が他の地域に何の影響ももたらさない
(プロジェクト規模が地域規模に対して十分に小さ
い と
いこと:small)
ll)
(3)同質な家計が大勢いる
戸建住宅単価(価格/敷地面積S)(万円/㎡)
=91.1+2.09接道幅員+0.58間口幅
+12.8実際容積率+56.9建物残存年数/S
-1.57駅徒歩分数-1.68新宿鉄道所要時間
-17.3風致地区+4.20良好舗装路面
+3.82駐車台数+94.8冬至日照時間/S
+5.75周辺良好建物+3.35周辺良好緑化
+19.6(110-S)公園隣接
+23.8(S-73.3)土地利用混合

「small-openの仮定」と呼ばれる
金本(1992)によると,open,small,家計の同質性の
うち,いずれの仮定が成立しなくても,ヘドニック価
格法は過大評価
37
38
39
40
緑化の例
緑化=0
41
緑化=1
42
7
公園配置
CVM (仮想市場評価法)
Ciriacy-Wantrups (1947)のアイデア、Randall et al. (1974)の提案、
Rowe et al. (1980)による最初の適用
アンケートにより直接受益者にその支払意思額(WTP:
Willingness to Pay)あるいは受取意思額(WTA: Willingness to
Accept)を尋ねる方法。奉仕労働量(WTW:
p
Willingness
g
to
Work)による評価法も提案されている。
仮想市場評価法の質問方式:
(1)自由回答方式: 自由に金額を記入してもらう
(2)付け値ゲーム方式 :提示金額に対して賛成/反対の回答を求め,反
対の回答が得られるまで金額を上げていく
(3)支払いカード方式: 選択肢の中から金額を選択してもらう
(4)二項選択方式: 提示金額に対して賛成/反対を選択してもらう
43
44
実際にやって考えてみよう
バイアス
(1)歪んだ回答を行う誘因: 戦略バイアス(政策等へ
の反映を考えて回答をする),追従バイアス(相手
の喜びを考えて回答をする)など
(2)評価の手掛かりとなる情報: 開始点バイアス(最
初に提示する金額が回答に影響する) 範囲バイ
初に提示する金額が回答に影響する),範囲バイ
アス(提示する金額の範囲が回答に影響する),
重要性バイアス(評価対象の重要性の暗示が回
答に影響する),位置バイアス(複数の評価対象
の質問順序が回答に影響する)など
(3)シナリオの伝達ミス: シナリオの理論的ミス,評
価対象の伝達ミス,状況の伝達ミスなど
Q:自分の家の西側にマンション建設の事業が持ち上がりまし
た。建設自体は現行の規制に適合していますが、それが建
つと、自分の部屋から見えていた富士山が見えなくなってし
まいます。
1)いくら補償してもらえれば、この建設計画を了承しますか?
2)自分の部屋から富士山が見えるように建設計画を変更して
もらうために、いくらまでならば支払う意志がありますか?
45
46
仮想市場評価法における質問票の例
(4)サンプルの収集: 時間選択バイアス(調査する時期が回答に影響),母
集団選択バイアス(調査する母集団が回答に影響),サンプル抽出枠バ
イアス(サンプル抽出に用いるデータが母集団に影響),サンプル非回
答バイアス(回答者の評価値と非回答者の評価値では統計的に有意な
差),サンプル選択バイアス(調査対象への関心度と回答率はおよそ比
例)など
(5)評価結果の集計: 集計順序バイアス(位置バイアスを考慮しないで集
計),集計範囲バイアス(評価額の調査範囲と適用範囲が異なる)など
(6) 受取意思額の場合には,支払意思額の場合に比べて過大に評価され
る。一般的には支払意思額を調査。聞き方によって結果が異なる。バイ
アスが最も低いとされる質問方法は二項選択方式。
47

下記のような住環境改善を目的とした事業があります。(事業
による住環境の変化をイラストなどで分かり易く説明)このよう
な事業は一般に税金で行われますが、財政難などの理由で、
仮に住民の負担によって行うと想定して下さい。もし,この事
業のためにあなたの家計にかかる負担が年間○○○円だけ
増えるとする案が示されたら あなたはこの案に賛成ですか
増えるとする案が示されたら、あなたはこの案に賛成ですか、
それとも反対ですか。あてはまるもの1つに○を付けてくださ
い。なお、この負担によって、あなたの家計が購入できる別の
商品やサービスが減ることを十分念頭においてお答え下さい。
1.賛成
2.反対
3.わからない(理由:
)
48
8

プロジェクト便益を計測する方法:

各提示金額について賛成割合を集計し,この結果を下図の
ようにプロット。提示金額が上昇するに従って,賛成する家
計の割合が減少する状況を表わす。→プロジェクトに対する
支払意思額の累積分布

非集計分析と集計分析

F(中央値)=0.5
平均値=-[t dF(t)を0から∞まで積分]
中央値<平均値
控えめな推定という意味では中央値
家計数をかけて全体便益を求めるならば平均値
賛成の割合F
10
1.0
F(t)の積分値
=便益の平均値

0.5
家計の支払意思額の中央値および平均値→価値とする
便益の中央値
等価変分や補償変分の定義に忠実ではあるが、信頼性が問
題。ただ、稀少生物の価値の推定を行うような場合には、これ
以外の適当な方法は見当たらない。このため、やむをえずこの
方法が採用されることが多い。
F(t)
提示金額t
49
50
心理的評価:緑と景観

51
街路景観の心理的評価分析例
(酒井, 2006)
52
パス解析
53
個別評価
評価要素
総合評価
54
9