提案につなげるためのアプローチトークを紹介 ▼こんなトークでニーズを喚起かがですか？﹂すので、ご購入を検討されてはいお客様﹁それは知らなかったな。きるのをご存じですか？﹂ことができ、譲渡所得税を軽減で渡所得の計算上取得費に加算する計算上取得費に加算することがでに対応する相続税額を譲渡所得のに、相続で取得したすべての土地は、相続した土地を譲渡した場合複数の土地を相続した資産家に特例適用期限留意有利に売却できるんだね﹂や住民税を少なくでき、売却後のこれを使うことで、譲渡所得税きる特例を紹介しよう。ンション等の購入に充ててはいか売却した資金は、マンション等手取収入も大きくなる。ただしメを購入することで、金融資産で保がでしょう。売却資金を現金などョンを相続時精算課税制度を活用有するより相続税評価額を大幅にリットの大きい現行特例は、本年してお子さんやお孫さんに贈与す引き下げることができる。将来的末までに相続した土地が対象なのることで、家賃収入を将来の相続には購入したマンションを子や孫で保有するより相続税評価額を２税の納税資金として準備できまに贈与することも可能だ。分の１くらいにでき、相続対策にす。入居者がいる中古マンションで適用期限には留意が必要だ。で投資利回りの高い物件もありまなります。また、将来賃貸マンシ却し、その資金は首都圏の中古マ担当者﹁使う予定のない土地を売却されますと、相続税の一部を譲相続税の申告期限後３年以内に売担当者﹁相続で取得した土地を、相続した土地を売却し収益物件の購入をご検討されませんか？掲載しているので、参考にしてほしい。相続税上す相続対策物件買増検討でがいがしを ▼こんなトークでニーズを喚起ら﹁３０００万円＋︵６００万円０００万円×法定相続人数︶﹂か額が現在の﹁５０００万円＋︵１ご％も引下げになるた ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 担当者﹁来年１月から相続税の基 1 方にも税負担の心配が出てきまめ、今まで相続税に縁のなかった礎控除額がもの大幅な引下げである。る。これは引下げ率でいうと ×法定相続人数︶﹂に改正され％す。例えば、相続人が配偶者と子４０除額が８０００万円から４８００ンションの購入の提案が有効だ。の比較的需要の高いワンルームマをされている方には、首都圏などそこで、すでにアパート経営等万円に引下げになります﹂入では、２０００万円ほど相続税とすると、１億円のマンション購ます。仮に相続税の税率が％だ２分の１程度に下がることもありは金融資産に比べて財産評価額が担当者﹁マンションなどの不動産で、相続財産評価を２分の１程度割程度評価減になる。土地と建物ら借家権相当が控除できるので３は借家として固定資産税評価額かて２割程度の評価減になり、建物ることで、土地は貸家建付地としンションなどの賃貸物件に投資す金融資産の一部をワンルームマが節税できます。ぜひ買い増しなにすることが可能だ。マンション購入で評価減ることで、贈与税も金融資産に比べ安くできるメリットもある。性も悪くなります。所有されていえた物件は入居率が下がり、収益できると、どうしても築年を超担当者﹁新しいアパートが近くに ▼こんなトークでニーズを喚起リフォームが欠かせない。鎖をなくし、入居率を高めるには率も悪くなってくる。この負の連当然賃貸収入も少なくなり、収益居率の低下、空室率の上昇などでお持ちの物件を時代のニーズに合った物件にリフォームしませんか？来年１月の相続より、基礎控除将来この物件を相続人へ贈与すどのご検討はいかがですか？﹂はないのかい﹂お客様﹁それは困るね。何か対策ども二人の計三人の場合、基礎控４０ 3 ４０小峰俊雄ように会話を進めていけばよいか具体的なトーク例もするお客様﹁だけど、すべての空室をにリフォームはいかがですか？﹂るアパートの入居率を高めるためがポイントだ。リフォームといっで、空室の都度リフォームするのォームすると資金負担も大きいの提案に当たっては、一度にリフセキュリティを重視したテレビ付リフォームするとなると、多額のなるから大変じゃないの？﹂インターフォンの設置や、キッチてもすべてを変えるのではなく、担当者﹁空室になる都度１∼２室ンなどの水回りの整備など入居者リフォーム資金を負担することにずつリフォームすることで、負担のニーズに合わせて検討する。一方で、オーナーがリフォームを減らすことができます。リフォ資金を惜しんで畳替えや壁紙の張ームした後に入居者から敷金や礼金が入ったら、その資金を次のリり替え程度のリフォームをした場損失である点をよく説明したい。入居機会を逃すことになり、機会てしまうこともある。せっかくのの入居が決まるまで時間がかかっ合、入居者のニーズに合わず、次フォーム資金に充当することで投資リスクを少なくできます﹂年経過し空室の都度リフォームを賃貸物件は新築からてくると、賃貸料金の引下げや入 24 ２０１４・３月１５日号２０１４・３月１５日号 25 するために役立つ声かけを七つ取り上げ、提案につなにがりのま１０ここでは、不動産を所有するお客様のニーズを喚起ではありませんか？１０佐野信用金庫中小企業診断士１級FP技能士げていくポイントを解説する。担当者がお客様とどの 2 こんな声かけでお客様のニーズを喚起しようの不動産オーナーとの取引で成果を上げる！特集