税制 チェックポイント 不動産投資と税 金 不動産賃料に対する税金はどのように計算するか？ 賃料収入から控除できる必要経費には決まりがあります。 不動産の貸付による所得は所得税の課税対象となります。不動産所得は、 １年間の賃料などの収入金額 から必要経費を控除して算出します。 不動産所得 ＝ 総収入金額 − 必要経費 この不動産所得は、確定申告により給与所得などその他の所得と合算され、その年分の所得税が計算さ れます。 所得が高い方ほど税率が高くなりますので、既に給与所得等が高い方は、不動産所得に対する税額も割 高になります。 所得税 ＝ 課税所得金額Ａ × 税率Ｂ 住民税 ＝ 課税所得金額Ａ × １０％ ■所得税速算表 〈平成26年まで〉 課税所得金額 A 195万円以下 330万円以下 695万円以下 900万円以下 1,800万円以下 1,800万円超 − 控除額Ｃ 〈平成27年以降〉 税率 B 5% 10% 20% 23% 33% 40% （注） 平成25年1月1日から平成49年12月31日までの間、 復興特別所得税として2.1%上乗せされます。 ◆住民税率 課税所得金額 A 195万円以下 330万円以下 695万円以下 900万円以下 1,800万円以下 4,000万円以下 4,000万円超 控除額 C ─ 9.75万円 42.75万円 63.60万円 153.60万円 279.60万円 税率 B 5% 10% 20% 23% 33% 40% 45% 控除額 C ─ 9.75万円 42.75万円 63.60万円 153.60万円 279.60万円 479.6万円 課税所得金額 A 一律 10% （注） 平成25年1月1日から平成49年12月31日までの間、 復興特別所得税として2.1%上乗せされます。 総収入金額とは 「家賃」 「地代」 「礼金」 「更新料」 「権利金」 「共益費」などは総収入金額とされます。 「敷金」や「保証金」 など返還を要するものは総収入金額には含まれません。 必要経費とは 不動産賃貸に伴って生じた事業上の支出のうち、主として次のものが必要経費となります。 ○不動産取得時 必要経費となるもの ・不動産取得税 ・登録免許税 （登記費用） ・収入印紙 ○不動産賃貸時 取得価額となるもの※ ・土地・建物の購入代金 ・設計変更費用 （オプション） 、 リフォーム費用 ・空調設備・給排水設備 ・仲介手数料 ・固定資産税等精算金 必要経費となるもの ・固定資産税等、事業税 ・修繕費 ・損害保険料 ・管理費、修繕積立金 ・管理手数料、広告宣伝費 ・水道光熱費 ・減価償却費 ・借入金金利 など 必要経費にならないもの ・借入金の元本返済金 ・所得税、住民税 ・家事上の経費 ※取得価額とされた支出のうち建物に含まれた金額は、減価償却により耐用年数に渡って必要経費とされます。 平成28年4月1日時点 給与所得者が賃貸用マンションを購入し、賃貸した場合 具体例 経費 平成28年分 給与所得の源泉徴収票 を受け る 者 種 別 支 払 金 額 内 給料・賞与 無 従有 従無 （摘要） 千 3万円 不動産会社管理費 月 2万円 所得控除の額の合計額 円 控除対象扶養親族の数 （配偶者を除く。） 特 定 円 人 従人 老 人 内 その他 人 従人 人 従人 支 払 者 死 亡 退 職 国 人 災 円 乙 害 欄 者 住所（居所） 又は所在地 千 源 泉 徴 収 税 額 円内 千 特 別 内 人 人内 本人が障害者 特 別 そ の 他 寡 婦 一 特 寡 般 夫 別 勤 労 学 生 千 円 千 円 千 1,370,000 50,000 円 千 円 国民年金保険料等の金額 円 介護医療保険料の金額 円 配偶者の合計所得 円 新個人年金保険料の金額 円 新生命保険料の金額 円 旧個人年金保険料の金額 円 旧長期損害保険料の金額 円 旧生命保険料の金額 外 (うち建物2,500万円) 管理費・修繕積立金 月 千 12,300,000 10,000,000 1,800,000 1,276,200 住宅借入金等特別控除可能額 未 成 年 者 野村 太郎 障害者の数 社 会 保 険 料 &生 命 保 険料 地震保険料 &住宅借入金等 （本人を除く。） 等 の 金 額 &&の 控 除 額 & &の 控 除 額 & &特別控除の額 その他 円 居住開始年月日 扶 !"# % 養歳 親未 族満 人 ノムラ タロウ 円 給与所得控除後の金額 千 控除対象配偶者 &配偶者特別& の有無等 老人 &控除の額& 有 氏 （フリガナ） 名 （役職名） 世田谷区世田××× 購入金額 ５， ０００万円 1 （受給者番号） 住 所 又 は 居 所 支 払 100,000 円 中 途 就 ・ 退 職 就職 退職 年 月 受 給 者 生 年 月 日 日 明 大 昭 平 年 月 日 株式会社 ABC 整 理 欄 ① 固定資産税 年 15万円 借入金の利息 年 60万円 賃 料 月 20万円 その他の経費 年 20万円 礼 金 20万円 新宿区西新宿××× 氏名又は名称 収入 （電話） 315-1 ② 不動産所得 総所得金額 50万円 ＋ 1,000万円 ＝ 総収入金額 賃 料（20万円×12月） 240万円 − 所得控除額 礼 金 20万円 180万円 （源泉徴収票より） 合 計 260万円 必要経費 ＝ 課税所得金額 管理費・修繕積立金（3万円×12月）36万円 870万円 不動産会社管理費（2万円×12月） 24万円 固定資産税 15万円 所得税額 借入金の利息 60万円 ①870万円×23％―63.6万円 ＝ 136.5万円 減価償却費（2,500万円×0.022） 55万円 （注） ②136.5万円×2.1％＝ その他の経費 20万円 合 計 210万円 不動産所得 1,050万円 ③ ①+② ＝ 28,665円 1,393,665円 （ （注） 平成25年1月1日から平成49年12月31日までの間、復興特別所得税として本税に2.1%上乗せされます。 260万円−210万円＝ 50万円 源泉徴収税額 − 1,276,200円 （源泉徴収票より） ※ 青色申告特別控除は考慮しておりません。 給与所得 1,000万円 納付税額 ＝ 所得税 117,400円 （百円未満切り捨て） ※他に不動産所得に対する住民税が5万円追加で課税されます。 ■手続き ○賃貸開始時 不動産の賃貸事業を開始した場合には税務署に対し、次の届出書を提出します。 個人事業の開業届出書 事業開始から1ヶ月以内 必ず提出 青色申告承認申請書 事業開始から2ヶ月以内 ※青色申告を選択する場合 減価償却資産の償却方法の届出書 事業開始の翌年3月15日 定率法を選択する場合 （建物は定額法のみ） ※青色申告とは、一定の帳簿書類を備え付けることを条件に、青色申告特別控除などの税務上の特典が認められる制度です。 ○ 確定申告時 1年間（1月1日∼12月31日） の不動産所得を計算し、翌年の3月15日までに住所地管轄の税務署へ確定申告書 を提出しなければなりません。 また、納付税額がある場合には、同日までに納税をしなければなりません。 平成28年4月1日時点
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