5 月です。新緑が生き生きと葉を広げる、まぶしい季節になりました。 木々は生命力豊かにこの季節を生きる為、寒い冬にその準備を黙々とし ています。翻って自分に照らすと・・・・。木々などの自然に素直に学 びたいと思います。 さて、ゴールデンウィークはいかがでしたか？ 各地でのイベントなどで十分に楽しみ、そしてタップリとお疲れになっ たと思います。 今月号が皆さんの疲れを癒す清涼剤になれば・・。(・・・・無理!?) ○空室が発生したあとの対策（前号からの続き） 空室が発生したあとは一日も早く次の借主を見つける努力を、力を合わせて行 う必要がありますが、そのための項目を列挙してみます。 〔広告〕 雑誌、募集看板、業者の店頭告知と昔からの広告に加えて、一番効果が高いの はインターネットです。なるべく多くの賃貸情報サイト（当社はヤフー、アッ トホーム、ERA、ふれんず、アドパーク、ホームズ、以上 6 サイトに掲載して います。また、店舗情報はその専門サイト、“テナントガイド”に掲載してい ます）に情報が掲載されるようにしなければなりません。そして、綺麗な間取 図と写真を一緒に掲載します。 ここでのポイントは、“外観・室内写真も掲載する”という事です。 ○○アパート ○○アパート 家賃 10 万円 家賃 10 万円 敷金 0 ヶ月 敷金 0 ヶ月 お分かりのように、お客様が “見てみよう！” そう思われるのは、もちろん、右図です インターネットが普及し、部屋探しの方法も随分変わっています。以前は不動 産業者に足を運び、そこから情報を得るしかありませんでした。しかし今では インターネットで“狙い”を付けてから、来店されるのです。その“狙い”を つけてもらう為、文字情報だけではなく、写真を使い視覚に訴える事はもはや 不可欠です。 また、他の不動産業者へ情報をオープンにすることも大切です。そうするこ とでより広く、集客できます。しかし、建物周辺が汚れているなどマイナスイ メージも同様に広がっていくので、物件のメンテナンスは欠かせません。 〔募集条件〕 まず考えられるのは賃料を下げることです。近隣の同程度の物件の 賃料ゾーンと比べ水準が高いのであれば、やはり是正しないと募集は 難しいでしょう。物件レベルが一定でも相場そのものが下がっているのは確かな事実で すから。 しかし何でも賃料を下げればいい、というのはどうでしょうか？ それ以外の募集条件を検討してみる必要があります。 同じ収入源でも礼金や敷引きなどの一時収入を減らすとか、最初の 1～2 ヶ月間の賃料 を無料にするとか（フリーレントともいいます）。 借主にとっては入居時の費用が少なく済みますので魅力的です。 また、ペット飼育を許可するとか、高齢者、外国人、複数人で利用するルームシェア、 家具付き、短期契約（マンスリー）など、顧客のターゲットを絞り込んだ賃貸条件を検 討するのも一つの方法です。 まとめてみますと、 ［賃料の低下］に関しては、近隣の賃料相場の下落以上には不必要に下げないで、賃料 水準を維持するために必要なことを優先すべきです。 ［修繕費用の増加］に関しては、必要な経費をかけないと空室の長期化や賃料の低下を まねき、結果的に収入を減らして収益（この最大化が本来の賃貸経営の目的）を悪化さ せてしまうことを理解する必要があります。必要な費用は計画的にかける。無駄な費用 の支出は回避することが大切です。 ［空室の発生］に関しては、この３つの問題の扇の要のような位置づけと捉えることが できます。発生を回避するための借主へのサービス強化と、長期化を防ぐための募集強 化を行うことが大切です。 空室が発生した際に、必ず必要になるのがリフォームです。 このリフォームを安定経営へと近づける事は、一番簡単で一番難しい課題 なのかもしれません。 日本の住まいは、高度な経済成長を背景に大きく変化してきました。住宅の 平均専有面積は、３０年前と比較して、３０％も上昇し、耐震基準・ バリアフリー・性能評価等、様々な制度の改正と共に、既存の住まいは壊され、 また新しく建替え続けてきました。時代もそれを望んでいたのでしょう。 その一方で、現在日本人の生活スタイルそのものは、 「革新」から「成熟」に 向かっています。 昨今よく耳にする「ロハス」・ 「エコ」 ・ 「リサイクル」－これからは、現代の 我々の「思想」 「個性」 「生活」の意識向上の現われではないでしょうか。 年輪を重ね、ピカピカの新しいものでは見出せない『味』にはどこか懐かしく、 斬新かつ洒落感さえ覚えます。 「ただいま」と戻る住まいは、住まう人の「オアシス」であって欲しい。 「オアシス」には“大地”があり“水”があり、生命の“息吹”があります。 住まいにも「安心・安全」＝“大地” 、「自分らしさ」＝“息吹”、 「潤いある生活」＝“水”が住む方のオアシスとなるのでは、と私達は連想 しています。 住宅の資産価値を上げる事、又、愛着を持ったご所有の『価値ある住まい』 「生活に必要なアメニティーはあるけれど、うす暗く、床も壁も を生き生きと蘇らせる事が大事です。 一般的なホテルの一室」と「生活に必要なアメニティーもあり、明るい 光が射しこむ華やかなホテルの一室」どちらの部屋に泊まりたいと思う でしょうか？ 「家は寝るだけのものだから」と言う忙しいビジネスマンの 言葉を聞くと極端ですが、 「パリッと折目が整なったスーツ 姿」と「シワクチャな折目のないスーツ姿」、どちらが着て いて、自信が持てるでしょうか？と聞きたくなります。 寝るだけの空間としては、変わりませんが『＋α潤い』とい う要素を加えると・・・ 不思議と心が安らいだり、華やいだり、和んだりします。 更に一歩踏み出し、どこでも、いつまでも手に入るものでは ない“唯一のモノ”には、自分らしい“住居”となるエッセ ンスが潜んでいます。 そんなリフォームを行っていく事が、安定経営の近道なので はないかと考えます。
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