★20161720200003042991★ 鑑定評価書（平成28年地価公示） 別記様式第一 平成28年 1月15日 提出 七尾 -3 宅地-1 標準地 七尾 -3 番号 都道府県 石川県 鑑定評価額 所属 石川 分科会名 氏名 不動産鑑定士 29,300 円／㎡ １㎡当たりの価格 7,910,000 円 印 西野 正治 1 基本的事項 (1)価格時点 平成28年 1月 1日 (4)鑑定評価日 平成28年 1月13日 (2)実地調査日 平成27年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価 24,000 円／㎡ (6) ［平成27年 1月］ 路 路線価又は倍率 線 価 倍率種別 ２ 鑑定評価額の決定の理由の要旨 ②地積 270 ⑨法令上の規制等 (1) ①所在及び地番並びに 七尾市なぎの浦１０番 ) 標 「住居表示」等 (㎡) ( 準 地 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用の ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 ⑧主要な交通施設との （都）１住居 状況 理施設 接近の状況 (60,200) 状況 準防 （その他） 水道、 七尾 住宅 中規模一般住宅が多い 北東6m市道 海岸寄りの住宅地域 下水 1:2 1.9km Ｗ2 東 (2) ①範囲 近 隣 ③標準的画地の形状等 地 特記 域 ④地域的特性 事項 ⑤地域要因の将 来予測 (3)最有効使用の判定 60 ｍ、西 間口 約 50 ｍ、北 130 ｍ ②標準的使用 24 ｍ、 規模 11 ｍ、 奥行 約 海岸線に近い住宅地で、震災 時に浸水、液状化の可能性が ある。 街 基準方位 北 ６ｍ市道 路 低層住宅地 260 ㎡程度、 交通 施設 七尾駅北西方 1.9km 形状 長方形 法令 規制 （都）１住居 (60,200) 準防 平成２０年に大型商業施設がオープンし、住宅建設が進んでいる。七尾市の人口流出と郊外住宅地の供給過剰、 震災時の液状化と浸水の危険性等から需要は今一つで、地価は緩やかな下落傾向が続くものと予測される。 (4)対象標準地の 方位 低層住宅地 (5)鑑定評価の手法の 取引事例比較法 適用 収益還元法 (6)市場の特性 90 ｍ、南 比準価格 29,300 円／㎡ 収益価格 11,500 円／㎡ 原価法 積算価格 / 円／㎡ 開発法 開発法に よる価格 / 円／㎡ +1.0 個別的要因 同一需給圏は旧七尾市街地を中心とする住宅地域一円である。需要者の中心は七尾市内の既成市街地からの転入者が中 心で、七尾市在住の１次取得者もみられる。地域経済は停滞しており、周辺地域での供給増等により需要は弱含みであ る。土地は９００万円未満の物件が需要の中心となっている。新築の戸建物件は１，８００∼２，２００万円程度の物 件が需要の中心である。 アパートのほか、戸建住宅が定期借家で賃貸されるケースが散見されるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成され (7)試算価格の調整 ていない地域であり、収益価格は低位に算出された。また快適性を重視する住宅地域であり、自用目的での取引が中心 ・検証及び鑑定 であるため収益価格の規範性は低い。従って規範性が高い事例が得られた比準価格を標準とし、代表標準地価格との均 評価額の決定の 衡性、当市における住宅地の需給動向をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 理由 (8) ① 代表標準地 標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の ⑦ 標準化補正 内 因の比 要因の 規準価格 修正 補正 前 前年標準地番号 訳 較 比較 年 [ 七尾 -1 0.0 (円／㎡) 街路 ] 公 交通・接近 0.0 示 ［前年代表標準地等の価格］ 100 100 [ 97.0 ] [ 101.0 ] 価 環境 0.0 33,000 円／㎡ 29,300 100 100 [ 101.0 ] [ 109.1 ] 格 画地 +1.0 等 ⑩ ［一般的要因］ 七尾市は人口減少に加え高齢化が進ん か ⑧-1対象標準地の検討 行政 0.0 価 継続 新規 ら でいるため、景気の回復の影響は少な 格 その他 0.0 の 前年標準地の価格 く、住宅地の需要は弱い状況にある。 形 検 29,600 円／㎡ 成 討 ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地と同一 要 地点）である場合の検討 地域要因の比較 因 ［地域要因］ 商業施設に近いため、周辺の住宅団地 が完売するなど需給バランスが良化し の 指定基準地 基準地 つつあり、下げ止まり傾向を見せてい 変 -1.0 街路 指定基準地等番号 動 る。 [ ] +4.0 交通・接近 状 前年指定基準地等の価格(半年間) 況 ［個別的要因］ 個別的要因に変動はない。 +6.0 環境 円／㎡ 行政 0.0 ⑨変動率 半年間 年間 (指定基準地等) 0.0 その他 -1.0 ％ ％ ★20161720200003040431★ 鑑定評価書（平成28年地価公示） 別記様式第一 平成28年 1月14日 提出 七尾 -3 宅地-1 標準地 七尾 -3 番号 都道府県 石川県 鑑定評価額 所属 石川 分科会名 氏名 不動産鑑定士 29,300 円／㎡ １㎡当たりの価格 7,910,000 円 印 松山 友成 1 基本的事項 (1)価格時点 平成28年 1月 1日 (4)鑑定評価日 平成28年 1月 5日 (2)実地調査日 平成27年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価 24,000 円／㎡ (6) ［平成27年 1月］ 路 路線価又は倍率 線 価 倍率種別 ２ 鑑定評価額の決定の理由の要旨 ②地積 270 ⑨法令上の規制等 (1) ①所在及び地番並びに 七尾市なぎの浦１０番 ) 標 「住居表示」等 (㎡) ( 準 地 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用の ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 ⑧主要な交通施設との （都）１住居 状況 理施設 接近の状況 (60,200) 状況 準防 （その他） 水道、 七尾 住宅 中規模一般住宅が多い 北東6m市道 海岸寄りの住宅地域 下水 1:2 1.9km Ｗ2 東 (2) ①範囲 60 ｍ、西 近 間口 約 隣 ③標準的画地の形状等 地 特記 特にない 域 ④地域的特性 事項 ⑤地域要因の将 来予測 (3)最有効使用の判定 50 ｍ、北 130 ｍ ②標準的使用 24 ｍ、 規模 10.5 ｍ、 奥行 約 街 基準方位北、６ｍ 市道 路 低層住宅地 250 ㎡程度、 交通 施設 七尾駅 1.9km 形状 長方形 法令 規制 （都）１住居 (60,200) 準防 区画整然とした住宅地域として熟成しており、今後とも現状の環境を維持するものと予測する。近接する小島町 ３丁目で商業施設ベイモールの出店以降利便性は向上したが、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (4)対象標準地の 方位 低層住宅地 (5)鑑定評価の手法の 取引事例比較法 適用 収益還元法 (6)市場の特性 90 ｍ、南 比準価格 29,300 円／㎡ 収益価格 10,900 円／㎡ 原価法 積算価格 / 円／㎡ 開発法 開発法に よる価格 / 円／㎡ +1.0 個別的要因 同一需給圏は、ＪＲ七尾駅から約２ｋｍ圏内の住宅地域である。七尾市の居住者が多いが、周辺市町からの転入もある 。画地規模がやや大きいため需要者の中心は既成市街地からの買い替えの個人が中心である。近接地域に商業施設のベ イモールが出店して以降利便性が向上したが、郊外の区画整理事業地や民間の小規模分譲地もあり供給過剰傾向にある ため地価はやや下落傾向にある。市場の中心価格は２５０㎡程度の土地で７００万円∼８００万円である。 比準価格は、事情補正がなく、取引時点も新しい複数の事例を基に試算されており説得力があると判断された。収益価 (7)試算価格の調整 格は採用した還元利回り等の規範性は高いものと考えられるが、当該地域は大型店の出店以降利便性が向上したものの ・検証及び鑑定 収益目的取引は見当たらず、自己使用目的取引が多い。また、標準地が収益性より快適性を優先する住宅地にあること 評価額の決定の から比準価格を採用し、収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 理由 (8) ① 代表標準地 標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の ⑦ 標準化補正 内 因の比 要因の 規準価格 修正 補正 前 前年標準地番号 訳 較 比較 年 [ 七尾 -1 0.0 (円／㎡) 街路 ] 公 交通・接近 0.0 示 ［前年代表標準地等の価格］ 100 100 [ 95.5 ] [ 101.0 ] 価 環境 0.0 33,000 円／㎡ 29,100 100 100 [ 101.0 ] [ 108.2 ] 格 画地 +1.0 等 ⑩ ［一般的要因］ 消費税の駆け込み需要による反動の影 か ⑧-1対象標準地の検討 行政 0.0 価 継続 新規 ら 響は薄れているが、高齢化が進んでお 格 その他 0.0 の 前年標準地の価格 り、地場産業の景気回復の遅れ等から 形 検 29,600 円／㎡ 地価はまだ下落傾向にある。 成 討 ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地と同一 要 地点）である場合の検討 地域要因の比較 因 ［地域要因］ 近接地域にベイモールが出店して以降 利便性が向上したが、画地規模がやや の 指定基準地 基準地 大きいため地価はやや下落傾向にある 変 0.0 街路 指定基準地等番号 動 。 [ ] +4.0 交通・接近 状 前年指定基準地等の価格(半年間) 況 ［個別的要因］ 個別的要因に変動はない。 +4.0 環境 円／㎡ 行政 0.0 ⑨変動率 半年間 年間 (指定基準地等) 0.0 その他 -1.0 ％ ％
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