download

BAB XI
TEKNO EKONOMI
“…We often think that when we have completed our
study of one we know all about two, because ‘two’ is
‘one and one’. We forget that we have still to make a
study of ‘and’…”
A.S. Eddington
Suatu bangunan tidak saja perlu memenuhi persyaratan teknis (‘technically
possible’), tetapi juga memenuhi kelaikan secara ekonomis (‘economically
feasible’). Persyaratan kelaikan ekonomis ini dipengaruhi oleh berbagai
aspek, diantaranya: pemilihan proyek yang dibangun, pemilihan sistem
bangunan, metode pelaksanaan konstruksi, pendanaan dan cara pengelolaan
serta operasional bangunan tersebut.
Dari aspek-aspek yang terkait, maka jelas bahwa analisa tekno ekonomi perlu
dilakukan pada saat proses perancangan yang berorientasi pada rentang
waktu pemanfaatan bangunan di masa mendatang.
XI.1. Biaya Daur Hidup Bangunan
Istilah biaya daur hidup bangunan (‘building life cycle costs’) dimaksudkan
untuk mendapatkan gambaran tentang besarnya biaya yang diperlukan oleh
suatu bangunan mulai dari proses perancangan (tahap pra konstruksi),
proses pembangunan (tahap konstruksi) dan proses pengoperasian, di mana
termasuk pemeliharaan/perawatan bangunan (tahap pasca konstruksi).
Pembobotan biaya konstruksi, biaya investasi dan biaya daur hidup bangunan
dapat dilihat pada Gambar 11.1.
100%
Sistem
Arsitektural
(sekitar 40%)
Asuransi
Renovasi
Bunga Pinjaman
Bunga Pinjaman
Perabot
Pajak
Perijinan
Survai
Jasa Profesi
Sistem
Struktural
(sekitar 25%)
Pemeliharaan
Tanah
Operasional
Sistem
Mekanikal &
Elektrikal
(sekitar 35%)
Biaya
Konstruksi
Biaya
Konstruksi
Biaya
Investasi
Biaya
Lain-Lain
Biaya
Konstruksi
Biaya
Daur Hidup
Gambar 11.1. Biaya Daur Hidup Bangunan
Panduan Sistem Bangunan Tinggi – Tekno Ekonomi
271
Adapun siklus daur hidup bangunan dapat dilihat pada Gambar 11.2.
Gambar 11.2. Daur Hidup Bangunan
Waktu
Mulai
Selesai
Rendah
Rendah
Dihuni
Mulai Digunakan/
Pelaksanaan Konstruksi
Proyek
Pembiayaan
Transaksi Pembelian
Perancangan
Konsep Perencanaan
Tinggi
Tinggi
Gambar 11.3. Dampak Waktu terhadap Biaya Bangunan
Panduan Sistem Bangunan Tinggi – Tekno Ekonomi
272
Dampak tahapan proses pekerjaan terhadap biaya bangunan yang terlihat
pada Gambar 11.3. menunjukkan bahwa perubahan rancangan tidak boleh
dilakukan pada saat bangunan sudah mencapai tahapan pelaksanaan
konstruksi, karena akan mengakibatkan bertambahnya biaya bangunan
secara signifikan.
Sehubungan dengan daur hidup bangunan, maka ada beberapa kriteria yang
dapat digunakan untuk memperkirakan rentang usia bangunan gedung,
adalah:
a. Usia Fisik
Waktu yang diperkirakan di mana suatu fasilitas dapat bertahan, sebelum
rusak akibat daya tahan bahan bangunan tidak dapat diperpanjang.
Biasanya pemeliharaan dan perbaikan gedung yang teratur dapat
memperpanjang usia fisik bangunan.
b. Usia Fungsional
Waktu yang diperkirakan di mana suatu fasilitas dapat memenuhi tuntutan
kegiatan atau fungsi yang diharapkan. Biasanya perpanjangan usia fisik
mempunyai dampak pada perpanjangan usia fungsional bangunan.
c. Usia Ekonomis
Usia ekonomis dilampaui, bila evaluasi finansial mengisyaratkan bahwa
penggunaan gedung baru lebih ekonomis dibandingkan dengan tetap
menggunakan gedung yang ada (‘exsisting building’). Pemeliharaan
gedung secara baik akan memperpanjang usia ekonomis suatu gedung.
Usia ekonomis ini biasanya digunakan untuk menentukan prosentase
depresiasinya.
Mengingat usia fisik bangunan mempengaruhi usia fungsional dan usia
ekonomis bangunan, maka rentang waktu usia bangunan biasanya dibatasi
oleh pertimbangan fungsional dan ekonomis.
Beberapa jenis bangunan mempunyai usia fungsional yang pendek, misalnya:
suatu rumah sakit mempunyai usia fungsional yang sangat pendek pada
bagian tertentu, karena adanya peralatan yang cepat usang atau prosedur
medis yang berganti/berubah secara cepat. Untuk maksud mengurangi biaya
awal, perlengkapan gedung yang kualitasnya rendah dipilih, maka
perlengkapan tadi perlu diganti sebelum mencapai usia ekonomisnya. Hali ini
akan berakibat pada bertambahnya biaya daur hidup bangunan.
Secara umum program suatu gedung perlu direncanakan secara seksama
agar tercapai keseimbangan antara umur fisik, fungsional dan ekonomis, di
antara sistem bangunan yang akan dipilih. Setiap pemilihan akan membawa
dampak pada biaya konstruksi, biaya investasi dan biaya daur hidup
bangunan.
Panduan Sistem Bangunan Tinggi – Tekno Ekonomi
273
Tidak ada satu rumuspun yang dapat digunakan untuk menyusun program
bangunan secara baku. Setiap proyek, setiap gedung, dan setiap kondisi
berbeda. Namun demikian, penetapan program perlu dibuat, karena sangat
penting untuk menentukan ukuran dan kualitas gedung serta pembagian
biaya yang perlu dialokasikan:
XI.2. Biaya Bangunan dan Biaya Konstruksi
Perhitungan biaya bangunan dan konstruksi dapat dilakukan dengan
beberapa cara, dari yang paling sederhana sampai pada perhitungan yang
rinci dan teliti, di mana volume pekerjaan dihitung berdasarkan gambar kerja.
XI.2.1. Berdasarkan Harga Satuan per m2 Bangunan
Perhitungan dengan cara ini dimaksudkan untuk memberikan gambaran
tentang perkiraan biaya bangunan dan konstruksi suatu bangunan tinggi
berdasarkan harga rata-rata bangunan per m2. Harga satuan ini akan
mengalami perubahan dari waktu ke waktu. Untuk bangunan gedung milik
negara harga satuan ditentukan oleh Departemen Permukiman dan
Prasarana Wilayah (Kimpraswil) dahulu oleh Direktorat Jenderal Cipta Karya
Departemen Pekerjaan Umum (PU). Harga yang diberikan merupakan harga
untuk bangunan gedung negara yang besarnya tergantung dari propinsi/
kabupaten/kota di seluruh Indonesia. Harga tersebut juga dibedakan antara
gedung bertingkat, gedung tidak bertingkat dan rumah dinas, yang masingmasing dibagi atas tiga kelompok; Gedung bertingkat A, B, dan C; Gedung
tidak bertingkat A, B, dan C; serta Rumah dinas 260 m 2, 120 m2, dan
35/50/70 m2.
Di samping patokan biaya yang ditentukan oleh pemerintah, banyak
kontraktor atau konsultan atau penilai volume (‘quantity surveyor’) mempunyai
harga dasar bangunan yang diperoleh dari pengalaman di lapangan (Tabel
11.1.)
Tabel 11.1. Harga Dasar Bangunan
-------------------------------------------------------------------------------Fungsi Bangunan
Harga per m2 (US$)
-------------------------------------------------------------------------------Apartemen
175 – 250
Gedung Parkir
25 – 50
Hotel – Bintang 4, 5
275 – 325
Bintang 3
200 – 250
Bintang 1, 2
150 – 175
Kantor
125 – 300
Perbelanjaan
175 – 250
Rumah Sakit
125 – 325
-------------------------------------------------------------------------------Selanjutnya, harga yang tercantum dalam daftar tersebut merupakan harga
untuk biaya pekerjaan di lantai dasar, sedang untuk bangunan bertingkat,
harga dasar tersebut harus dikalikan oleh suatu faktor sebagaimana tertera
Panduan Sistem Bangunan Tinggi – Tekno Ekonomi
274
pada Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara
berdasarkan SK Menteri Kimpraswil nomor 332/KPTS/M/2002, dapat dilihat
pada Tabel 11.2
Tabel 11.2 Faktor Perkalian Tinggi Lantai
-----------------------------------------------------------------------------------Tinggi Bangunan
Faktor Perkalian (x harga dasar)
-----------------------------------------------------------------------------------Lantai ke – 2
1,090
Lantai ke – 3
1,120
Lantai ke – 4
1,135
Lantai ke – 5
1,162
Lantai ke – 6
1.197
Lantai ke – 7
1,236
Lantai ke – 8
1,265
Lantai ke – 9
1,294
Lantai ke – 10
1,323
Lantai ke – 11
1,352
Lantai ke – 12
1,381
Lantai ke – 13
1,410
Lantai ke – 14
1,439
--------------------------------------------------------------------------------------Mengingat Tabel 11.2. hanya terbatas sampai dengan ketinggian 12 lantai,
maka untuk bangunan yang jumlah lantainya lebih tinggi dapat digunakan
rumus empiris:
BB n  BBo .1  0,0237
n
di mana
Persamaan 11.1.
: BBn adalah harga dasar untuk bangunan berlantai n
BBo adalah harga dasar untuk bangunan tidak bertingkat
n adalah jumlah lantai bangunan
XI.2.2. Berdasarkan Pendekatan Biaya Struktur
Perkiraan besarnya biaya bangunan dan konstruksi dapat pula dilakukan
dengan menghitung biaya pekerjaan struktur, lalu dengan memperhatikan
bobot pekerjaan struktur dapat diperoleh seluruh biaya bangunan/konstruksi.
Pendekatan ini sering digunakan, mengingat rincian pekerjaan struktur relatif
tidak melibatkan banyak bahan bangunan. Dengan demikian analisa
pekerjaan struktur dapat dihitung berdasarkan volume bahan bangunan yang
digunakan untuk mutu tertentu secara tepat.
Beberapa pendekatan dilakukan berdasarkan sistem struktur yang digunakan,
sebagaimana terlihat pada tabel 11.3.
Panduan Sistem Bangunan Tinggi – Tekno Ekonomi
275
Tabel 11.3. Volume Bahan Struktur
------------------------------------------------------------------------------------------------Sistem Struktur
Volume per m2 lantai
------------------------------------------------------------------------------------------------Portal Bertingkat - Beton Bertulang*)
< 12 lantai tanpa basement
0,30 – 0,35 m3
< 12 lantai dengan basement
0,35 – 0,40 m3
13 – 25 lantai tanpa basement
0,35 – 0,40 m3
13 – 25 lantai dengan basement
0,40 – 0,45 m3
25 – 36 lantai dengan basement
0,45 – 0,55 m3
Tabung – beton Bertulang / Komposit
0,35 m3
Bidang/Boks Beton Bertulang
0,40 m3
Portal Bertingkat - Baja
< 30 lantai
0,50 ton
> 30 lantai
1,00 ton
------------------------------------------------------------------------------------------------Catatan : *) Tulangan beton antara 160 – 220 kg/m3
Jika dihitung berdasarkan prosentase penampang beton:
- Kolom/Inti/Dinding Geser 1 – 6%
- Balok 1 – 3%
dan Pelat lantai 1%
Untuk penggunaan bahan beton (semen, pasir dan koral), tergantung dari
mutu beton yang digunakan yang analisa penggunaan bahannya dapat dilihat
pada Tabel 11.4.
Tabel 11.4. Analisa Penggunaan Bahan
-----------------------------------------------------------------------------------------------Mutu Beton
Semen (kg)
Pasir (m3)
Koral (m3)
------------------------------------------------------------------------------------------------K – 200
340
0,60
0,90
K – 300
360
0,64
0,96
K – 400
400
0,70
1,05
K – 500
440
0,78
1,17
K – 600
480
0,84
1,26
K – 800
520
0,90
1,35
K – 1000
560
1,00
1,50
-------------------------------------------------------------------------------------------------Catatan :
Asumsi harga : Semen
Pasir
Koral
Besi Beton
= US$ 0,10 / kg.
= US$ 12,00 / m3.
= US$ 15,00 / m3.
= US$ 6,60 / kg.
Dari data-data yang ada pada Tabel 11.3. dan Tabel 11.4. dapat dicari biaya
bahan struktur, kemudian umtuk memperoleh biaya struktur masih perlu
ditambahkan dengan biaya alat bantu (perancah) dan tenaga kerja yang
besarnya sekitar 50% dari biaya bahan struktur. Secara umum, biaya struktur
bagian atas diperkirakan berkisar antara US$ 65 – 95 / m2 lantai.
Panduan Sistem Bangunan Tinggi – Tekno Ekonomi
276
Dengan diperolehnya biaya struktur, yang bobotnya sekitar 25% biaya
konstruksi (lihat Gambar 11.1), maka biaya bangunan dan konstruksi dapat
diperoleh.
XI.2.3. Berdasarkan Pendekatan Empiris
Dalam Pedoman Teknis Pembangunan Gedung Negara, biaya bangunan
dibagi atas bobot prosentase, yang dapat dilihat pada Tabel 11.5., sedang
untuk biaya perlengkapan/peralatan bangunan dapat dilihat pada Tabel 11.6.
Tabel 11.4. Biaya Elemen Bangunan
-----------------------------------------------------------------------------------------------Elemen Bangunan
% biaya bangunan Biaya per m2 lantai
-----------------------------------------------------------------------------------------------Fondasi
5 – 10
US$ 10 – 35
Struktur
25 – 30
US$ 65 – 95
Lantai
5 – 10
US$ 10 – 35
Dinding
7 – 10
US$ 20 – 35
Plafon
6– 8
US$ 15 – 25
Atap
8 – 10
US$ 25 – 35
Utilitas
5– 8
US$ 10 – 25
Penyelesaian akhir -‘Finishing’ 10 – 15
US$ 35 – 45
-------------------------------------------------------------------------------------------------Di samping hal-hal tersebut di atas, yang sifatnya umum, maka pada Tabel
11.5. diberikan bobot untuk perlengkapan/peralatan bangunan yang umum
digunakan pada bangunan tinggi.
Tabel 11.5. Biaya Perlengkapan/Peralatan Bangunan
-------------------------------------------------------------------------------------------Perlengkapan
% Biaya Total
Biaya per m2 lantai
--------------------------------------------------------------------------------------------Tata Udara
25 – 50
US$ 20 – 75
Lift / Escalator
20 – 30
US$ 15 – 110
Tata Suara
7 – 15
US$ 1 – 5
Telpon dengan PABX
7 – 15
US$ 4 – 15
Eleketrikal (Genset)
17 – 30
US$ 10 – 25
Kebakaran
17 – 30
US$ 9 – 18
Anti Rayap
2– 6
US$ 1 – 4
STP
5 – 10
US$ 2 – 7
Interior/’Furniture’
30 – 40
US$ 15 – 35
Pondasi Dalam
10 – 15
US$ 10 – 35
Fasilitas Orang Cacat
5 – 12
US$ 2 – 8
Penangkal Petir
2– 5
US$ 1 – 3
Basement (per m2)
150*)
Peningkatan Mutu
15 – 30**)
-------------------------------------------------------------------------------------------Catatan: *) 150% dari satuan biaya bangunan per m2
**) 15 – 30% dari komponen biaya terkait
Panduan Sistem Bangunan Tinggi – Tekno Ekonomi
277
Biaya untuk pembuatan selasar dihitung 0,50 harga bangunan, sedang ruang
pembangkit listrik cadangan dinilai 1,25 harga bangunan
Sedang untuk ruangan dan fasilitas pada Rumah Sakit, mengikuti ketentuan
Tabel 11.7.
Tabel 11.7. Faktor Perkalian Fasilitas Rumah Sakit
---------------------------------------------------------------------------Fasilitas/Ruangan
x biaya Rumah Sakit
--------------------------------------------------------------------------‘Intensive Care Unit’
1,10
Ruang Operasi
1,20
Radiologi
1,25
‘Laundry’
1,10
Perawatan/Dapur
1,00
Asrama Perawat
1,00
Laboratorium
1,10
---------------------------------------------------------------------------Pembobotan elemen bangunan dapat pula dibedakan berdasarkan fungsi
bangunan, sebagaimana tertera pada Tabel 11.8.
Tabel 11.8. Bobot Biaya Bangunan
-------------------------------------------------------------------------------------------------Elemen Bangunan Apartemen
Hotel Kantor
Rumah Sakit
-------------------------------------------------------------------------------------------------Fondasi Dalam
6%
6%
10%
4%
Struktur Atas
20%
20%
30%
15%
Lift
3%
3%
2%
5%
Tata Udara
10%
8%
12%
20%
Pemipaan/Sanitair
9%
7%
3%
10%
Penceghn.Kebakaran
2%
2%
3%
3%
Elektrikal
10%
8%
11%
15%
Eksterior/Lansekap
20%
18%
10%
8%
‘Finishing’/Perabot
18%
22%
12%
14%
Perlk.Dapur/Binatu
2%
6%
6%
-------------------------------------------------------------------------------------------------XI.2.3. Berdasarkan Indeks terhadap Luas Bangunan
Perhitungan biaya bangunan dan konstruksi yang paling teliti adalah dengan
menggunakan analisa satuan pekerjaan, yang terdiri dari analisa satuan
bahan (seperti contoh Tabel 11.4) dan analisa satuan pekerja. Namun analisa
ini membutuhkan gambar kerja yang lengkap. Berdasarkan gambar kerja,
mula-mula dihitung volume pekerjaan, mulai dari pekerjaan fondasi sampai
dengan pekerjaan ‘finishing’, yang kemudian disusun dalam suatu tabel.
Analisa satuan bahan dan satuan pekerjaan digunakan untuk menentukan
harga satuan pekerjaan. Selanjutnya volume yang telah dihitung dikalikan
dengan harga satuan pekerjaan untuk memperoleh jumlah harga untuk
masing-masing pekerjaan. Jumlah harga masing-masing pekerjaan
Panduan Sistem Bangunan Tinggi – Tekno Ekonomi
278
dijumlahkan sehingga menghasilkan biaya keseluruhan bangunan. Bobot tiap
pekerjaan diperoleh dengan:
Bobot 
Biaya pe ker jaan
Biaya keseluruhan
%
Persamaan 11.2.
Dengan pembobotan ini, secara rinci diketahui prosentase setiap pekerjaan
terhadap biaya keseluruhan. Dari volume pekerjaan dan perkiraan kecepatan
kerja, dapat ditentukan alokasi waktu yang diperlukan untuk melakukan
pekerjaan tersebut. Pembobotan dan alokasi waktu kerja ini kemudian
digambarkan dalam suatu diagram, yang dikenal dengan grafik ‘S’ (Gambar
11.3.)
Gambar 11.3. Grafik ‘S’
Grafik ‘S; ini selanjutnya digunakan untuk memantau kemajuan pekerjaan,
dengan membandingkan antara rencana dan realitas prestasi yang dicapai
untuk kurun waktu tertentu. Di samping itu, grafik ‘S’ juga dapat digunakan
untuk merencanakan anggaran belanja proyek, pengerahan tenaga dan
jadwal pengiriman bahan.
Meode lain yang digunakan berdasarkan perhitungan analisa satuan
pekerjaan adalah yang biasa dikenal dengan metode jalur kritis (‘CPM –
critical path method’) dan jika menggunakan bantuan komputer dikenal
dengan isitilah ‘PERT’ (Project Evaluation & Review Technique’).
Panduan Sistem Bangunan Tinggi – Tekno Ekonomi
279
Pendekatan dengan menggunakan analisa satuan pekerjaan memiliki ragam
pendekatan dan anlisa yang berbeda, sehingga tidak mengherankan jika
setiap kontraktor/pemborong mempunyai hasil perhitungan yang berbeda,
meskipun menggunakan gambar dan spesifikasi serta persyaratan teknis
yang sama untuk bangunan yang akan dikerjakan. Mengingat rumitnya
perhitungan awal dengan menggunakan analisa satuan pekerjaan, maka
banyak orang menggunakan pendekatan perhitungan dengan indeks
pekerjaan.
Sebagaimana halnya pada analisa satuan pekerjaan, disusun daftar
pekerjaan. Bedanya dengan analisa satuan pekerjaan, maka pada
perhitungan dengan indeks, setiap jenis pekerjaan diberikan nilai indeks
terhadap luas lantai (luas lantai bruto). Namun satuan pekerjaan tetap
mengikuti satuan pekerjaannya masing-masing, yang merupakan komponen
biaya langsung (Tabel 11.8.).
Tabel 11.8. Indeks Pekerjaan
-------------------------------------------------------------------------------------------------Jenis Pekerjaan
Satuan Pekerjaan Indeks terhadap luas lantai
-------------------------------------------------------------------------------------------------Struktural:
Sub struktur :
- tiang pancang/bor
m’
1,2000
- basement:
Galian
m3
1,6000
Beton
m3
0,7920
Tulangan Baja
kg
119,2400
Perancah
m2
2,2484
‘Water proofing’
m2
3,0000
Struktur Atas:
Beton
m3
0,3580
Tulangan Baja
kg
76,0800
Perancah
m2
2,6380
2
‘Water proofing’
m
1,1500
Arsitektural:
- Dinding luar & plester
m2
1,2000
2
- Dinding dalam & plester m
0,9500
- Pintu & Jendela luar
bh
1,3000
- Pintu & Jendela dalam bh
1,1000
- Penutup Lantai
m2
1,1000
2
- Pengecatan dinding
m
0,9000
- Partisi dan Rangka
bh
0,6000
- Tangga
bh
0,0300
- Perlengkapan Saniter
bh
0,0100
- Ornamen, dll.
Bh
0,2000
---------------------------------------------------------------------------------------------
Panduan Sistem Bangunan Tinggi – Tekno Ekonomi
280
Tabel 11.8. Indeks Pekerjaan (sambungan)
------------------------------------------------------------------------------------------------Jenis Pekerjaan
Satuan Pekerjaan Indeks terhadap luas lantai
------------------------------------------------------------------------------------------------Pemipaan:
- Jaringan air bersih
m’
0,3500
- Jaringan air kotor
m’
0,3500
- Pipa Ventilasi
m’
0,2000
- Jaringan air hujan
m’
0,2000
- Pengolahan Limbah
bh
1,0000
- Peralatan lainnya
bh
0,0002
Elektrikal
- Bingkai lampu
titik
0,1111
- Instalasi listrik
titik
0,1111
- Panel Listrik
bh
0,0030
- Kabel daya listrik
m’
0,0050
- Genset & Trafo
LS
0,0010
- Penangkal Petir
bh
0,0010
- Tata suara
bh
0,0100
- Jaringan Telpon
bh
0,0200
- Penerangan luar
bh
0,0100
Pencegahan Kebakaran:
- Hidran
titik
0,0100
- Tanda Bahaya
titik
0,0400
- Sprinkler
titik
0,0500
Tata Udara:
- Peralatan
bh
0,0300
- Saluran Udara
m’
0,0500
Transportasi Vertikal
bh
0,0003
Perabot
bh
0,0500
Pekerjaan Ruang Luar
bh
0,0100
---------------------------------------------------------------------------------------------Di samping biaya pekerjaan-pekerjaan tersebut di atas, biaya konstruksi
masih perlu ditambahkan dengan biaya tidak langsung (‘indirect costs’), yang
besarannya dikaitkan dengan nilai biaya langsung (‘direct costs’).
Indeks biaya tidak langsung dapat dilihat pada Tabel 11.9.
Panduan Sistem Bangunan Tinggi – Tekno Ekonomi
281
Tabel 11.9. Indeks Biaya Tak Langsung
-----------------------------------------------------------------------------------------------Uraian
% terhadap biaya langsung
------------------------------------------------------------------------------------------------Pekerjaan Persiapan:
- Peralatan:
‘Tower Crane’
1,500
‘Lifting Hoist’
0,300
Genset 350 KVA
0,300
‘Bar Bender’
0,080
‘Bar Cutter’
0,080
Kompresor
0,060
‘Concrete Vibrator’
0,030
‘Theodolit’ & ‘Waterpass’
0,020
‘Scafolding’
0,350
‘Struuting & Propping’
0,120
Perlengkapan lainnya
0,100
- Asuransi dan Perijinan:
‘Construction All Risk’ & TPL
0,250
Astek & Jamsostek
0,250
‘Personnel Inssurance’
0,050
Perijinan
0,050
- Fasilitas Sementara:
Kantor Proyek
0,200
Gudang
0,150
‘Open Storage Yard’
0,100
WC Pekerja
0,070
Bedeng Pekerja
0,070
Pagar Sementara
0,075
Jalan Masuk
0,125
‘Dewatering’
0,200
Listrik dan Air Kerja
0,150
Perlengkapan Kantor
0,100
- ‘Overhead’:
Gaji Karyawan Proyek
1,250
Pelatihan & Pengujian Bahan
0,050
Fasilitas Kantor
0,275
Investasi
0,150
Jaminan Kontrak:
- Jaminan Uang Muka
0,075
- Jaminan Kerja
0,075
- Jaminan Retensi
0,038
Pajak:
- PPh
1,500
- PPn
10,000
‘Cost of Money’
3,000
------------------------------------------------------------------------------------------------
Panduan Sistem Bangunan Tinggi – Tekno Ekonomi
282
XI.2. Biaya Investasi
Perhitungan Biaya Investasi dihitung melalui pendekatan sebagaimana
disusun dalam Tabel 11.10.
Tabel 11.10 Biaya Investasi
--------------------------------------------------------------------------------------------Uraian
Volume
Unit Biaya Total Biaya
---------------------------------------------------------------------------------------------A. Biaya Bangunan
X m2
US$ Y
US$ XY
B. Biaya Peralatan Tetap
b %
US$ XY
US$ B
C. Biaya Pengemb. Tapak
c %
US$ XY
US$ C
---------------------------------------------------D. Biaya Konstruksi
US$ XY + B + C
US$ D
2
E. Biaya Tanah
Z m
US$ V
US$ ZV
F. Jasa Profesi
f %
US$ D
US$ F
G. Biaya Peralatan Bergerak g %
US$ XY
US$ G
H. Biaya Administrasi
h %
US$ D
US$ H
I. Biaya Lain-lain
i %
US$ D
US$
I
--------------------------------------------------J. Biaya Investasi =
US$ D + ZV + F + G + H + I
-------------------------------------------------------------------------------------------Catatan: nilai f : 3 – 6% , h : 1 – 5% , i : 5 – 15%
Biaya bangunan US$ Y/m2 diperoleh dari perhitungan hasil analisa terdahulu
(Bab XI.2.), sedang biaya tanah US$ V/m 2 didasarkan pada harga tanah di
mana lokasi bangunan akan dibangun.
Biaya peralatan tetap, berupa sistem tata udara, transportasi vertikal, sistem
pencegahan dan penanggulangan bahaya kebakaran, pengolahan limbah
dan pompa serta pemanas air dapat dihitung dengan menggunakan Tabel
11.11., pengembangan lahan/tapak (Tabel 11.12.) dan juga untuk peralatan
bergerak yang berupa perabotan (Tabel 11.13.).
Tabel 11.11.Bobot Perlengkapan Tetap
--------------------------------------------------------------------------Mutu Peralatan/
Bobot terhadap
Fungsi Bangunan
Biaya Bangunan (%)
---------------------------------------------------------------------------Rendah
5
Menengah
10 – 15
Tinggi
20
Canggih
30
Perkantoran
0,50 – 7
Apartemen
7 – 10
Rumah Sakit
18 – 20
--------------------------------------------------------------------------
Panduan Sistem Bangunan Tinggi – Tekno Ekonomi
283
Tabel 11.12. Bobot Pengembangan Tapak
-------------------------------------------------------------------------Mutu/Lokasi
Bobot terhadap
Biaya Bangunan (%)
---------------------------------------------------------------------------Rendah/Mudah
5
Menengah
10 – 15
Tinggi/Sulit
20
Sangat Rumit
30
Di Pusat Kota
5
Di Pinggiran Kota
14 – 15
Daerah Berbatu/Terjal
30
---------------------------------------------------------------------------Biaya untuk pengembangan tapak dapat pula dirinci sebagai berikut:
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
h.
i.
j.
k.
Persiapan lahan, sekitar 1 – 3% dari biaya bangunan.
Perparkiran (dihitung biayanya per kendaraan).
Jalan lingkungan (dihitung biayanya per meter panjang).
Selasar tempat pejalan kaki (‘trotoir’), sekitar 1 – 7% dari biaya bangunan.
Pagar, sekitar 0,5 – 2,5% dari biaya bangunan.
Utitlitas di dalam pekarangan, sekitar 1 – 3% dari biaya bangunan.
Utilitas di luar pagar (jika diperlukan), sekitar 3 – 5% dari biaya bangunan.
Saluran air hujan, sekitar 0,5 – 2,5% dari biaya bangunan.
Pertanaman, sekitar 1 – 2% biaya bangunan.
Peralatan ruang luar (dihitung berdasarkan kebutuhan).
Penerangan luar, sekitar 1% dari biaya bangunan.
Tabel 11.13. Bobot Peralatan Bergerak/Perabot
--------------------------------------------------------------------------Mutu Peralatan
Bobot terhadap
Biaya Bangunan (%)
---------------------------------------------------------------------------Rendah
5
Menengah
10 – 15
Tinggi
20
Rumah Sakit
18 – 20
-----------------------------------------------------------------------------
XI.3. Biaya Operasional dan Pemeliharaan/Perawatan Bangunan
Distribusi biaya operasional dan pemeliharaan/perawatan bangunan secara
garis besar dialokasikan untuk kebersihan, pemeliharaan/perawatan,
pergantian suku cadang, perbaikan, renovasi, keamanan dan asuransi, gaji
karyawan, biaya energi, air dan telepon, biaya depresiasi, pajak dan
pengembalian modal serta bunga pinjaman.
Panduan Sistem Bangunan Tinggi – Tekno Ekonomi
284
Biaya pelayanan (termasuk gaji karyawan dan keamanan) menempati alokasi
biaya yang paling tinggi (sekitar 42%), diikuti dengan biaya energi sekitar 34%
dan untuk pasokan air bersih sekitar 6%. Biaya untuk pemeliharaan/
perawatan sekitar 15%, sedang untuk pajak, asuransi, sekitar 3%. Biayabiaya tersebut berkisar antara US$ 6 – 10 per m2 per bulan.
Nilai (dalam Milyar
Rupiah)
Penurunan Nilai Bangunan
Rp150
Rp100
Rp50
Rp0
0
5 10 15 20 25 30 35 40 45 50
Usia Bangunan (dalam Tahun)
"Nilai bangunan akibat depresiasi"
"Nilai bangunan tanpa perawatan"
Gambar 11.4. Penurunan Nilai Bangunan
Gambar 11.4. menunjukkan penurunan nilai bangunan akibat pemeliharaan/
perawatan bangunan yang tidak mengikuti standar dan prosedur yang sesuai,
tidak melakukan ‘preventive maintenance’.
Biaya operasional dan pemeliharaan/perawatan bangunan umumnya
diperoleh dari biaya layanan (‘service charge’) yang dibebankan pada
penyewa ruangan. Besarnya ‘service charge’ ini berkisar antara 25 – 30%
dari nilai sewa.
XI.4. Analisa Tekno Ekonomi Bangunan Tinggi
XI.4.1. Penilaian Terhadap Waktu
Dalam analisa tekno ekonomi diperlukan nilai-nilai tertentu yang dijadikan
dasar bagi perhitungan selanjutnya. Nilai-nilai yang diperlukan untuk
menentukan besarnya biaya, sebagaimana telah dijelaskan pada uraian
sebelumnya adalah: harga satuan tanah dan harga satuan bangunan gedung,
yang jika dikalikan dengan jumlah luas lantai (luas lantai bruto) akan
menghasilkan biaya bangunan. Selanjutnya adalah biaya tidak langsung,
berupa biaya yang diperlukan untuk jasa profesional, biaya perijinan dan
administrasi serta biaya bunga modal pinjaman (‘cost of money’ atau
‘financing cost’).
Panduan Sistem Bangunan Tinggi – Tekno Ekonomi
285
Dengan demikian nilai investasi proyek yang dihitung, bukan nilai awal (P o –
uang pokok), sebelum proyek dibangun, tetapi nilai setelah proyek selesai
dibangun (Pn – FV, Future Value’), yang besarnya tergantung dari besarnya
nilai suku bungan (‘i – interest’) dan lama pekerjaan konstruksi (n tahun). Nilai
FV diperoleh dengan:
Pn  Po 1  i 
n
Di mana
: Pn
Po
i
n
Persamaan 11.3.
adalah nilai kemudian
adalah uang pokok
adalah tingkat suku bunga (%)
adalah lama pekerjaan konstruksi (tahun)
Untuk nilai Po = 1,000, maka besar nilai kemudian (FV – future value’),
menjadi:
FV  1  i 
n
Persamaan 11.4.
Nilai kemudian dari 1,000 untuk tingkat suku bunga dan rentang waktu
tertentu dapat dijumpai pada Lampiran 04.
Rumus di atas merupakan nilai yang menyatakan jumlah yang diinvestasikan
pada saat ini dan akan diakumulasikan atas dasar prinsip bunga berbunga
(‘compound interest’) untuk jangka waktu tertentu. Nilai-nilai untuk tingkat
suku bunga (i) dan jangka waktu (n) dapat disusun dalam tabel (lihat
Lampiran 04). Sedang nilai sekarang (‘PV - present value’) dari nilai 1,000
yang merupakan kebalikan dari Persamaan 11.4. dapat dijumpai pada
Lampiran 05, yang didasari atas rumus:
PV 
1
Persamaan 11.5.
1  i n
Persamaan 11.5. digunakan untuk menghitung uang pokok atau nilai
sekarang dari pembayaran atau penerimaan uang yang akan diterima.
Persamaan ini disebut juga dengan daftar ‘discount’, karena nilai akhirnya
selalu lebih kecil dari nilai yang akan datang.
Jika pada Persamaan 11.4. mewakili satu waktu dan untuk semua jumlah
tunggal uang, maka Persamaan 11.6. berikut ini memberikan jumlah uang
ekivalen per tahun untuk tahun tertentu atau biasa disebut sebagai ‘CAF –
compound amount factor’ (Lampiran 06):
CAF 
1  i n  1
i
Persamaan 11.6.
Kebalikan dari Persamaan 11.6, dinamakan dana pembayaran tahunan (‘ASF
- annual sinking fund’), dan digunakan untuk menghitung nilai uang tahunan
yang akan ditabung setiap tahunnya pada tingkat suku bunga tertentu guna
Panduan Sistem Bangunan Tinggi – Tekno Ekonomi
286
melunasi pembayaran pada tanggal tertentu di masa yang akan datang
(Lampiran 07):
i
ASF 
1  i n  1
Persamaan 11.7.
Selanjutnya, pada Lampiran 08, digunakan untuk menghitung nilai sekarang
dari pembayaran mendatang yang dilakukan pada periode tahunan yang
teratur, dengan rumus:
PWF 
1  i n  1
n
i.1  i 
Persamaan 11.8.
Persamaan 11.8. disebut jumlah faktor nilai sekarang (‘PWF – present worth
factor’) dari 1,000 atau nilai sekarang dari 1.000 per tahun (tahun pembelian
suku tunggal). Sedang untuk nilai sekarang dari 1,000 pertahun (suku
rangkap) berlaku untuk tingkat suku bunga yang sama, baik pada bunga
terhadap jumlah yang diinvestasikan, maupun pada ASF guna
mengembalikan nilai modal selama tahun tertentu. Dalam kenyataan, tingkat
suku bunga terhadap pinjaman dan terhadap ASF sering kali tidak sama.
Oleh karenanya perlu digunakan suku rangkap (‘dual rate’):
PVA 
1
i  ASF
Persamaan 11.9.
Kebalikan dari Persamaan 11.8. biasa disebut dengan faktor pemulihan
modal (‘Capital Recovery Factor’) sebagaimana dirumuskan dalam
Persamaan 11.10 (Lampiran 09):
i 1  i 
n
CFR 
1  i n  1
Persamaan 11.10.
Untuk dapat membandingkan antara nilai uang yang diterima atau
dikeluarkan pada saat yang berbeda, maka nilai tersebut perlu dikonversikan
jumlahnya ke dalam skala waktu (Gambar 11.4). Gambar ini memperlihatkan
perbandingan antara nilai kemudian (‘future value’), nilai yang dibayar
tahunan (Lampiran 06) dan jumlah nilai sekarang (Lampiran 08).
Panduan Sistem Bangunan Tinggi – Tekno Ekonomi
287
Gambar 11.5. Berbagai Nilai pada Tingkat Suku Bunga 8% per Tahun
Dari Gambar 11.5. terlihat bahwa nilai bangunan (investasi) dapat ditinjau dari
beberapa sudut pandang waktu yang secara lebih jelas dapat digambarkan
dengan metode Segitiga Waktu dari nilai uang (Gambar 11.6.) untuk
mengetahui jumlah nilai kemudian, jumlah nilai sekarang, jumlah uang pada
masa lampau, dan juga nilai seragam tahunan selama kurun waktu tertentu.
Panduan Sistem Bangunan Tinggi – Tekno Ekonomi
288
Nilai
Seragam
'Present Worth
Factor'
(Lampiran 08)
'Serial of
Equal
Amounts'
'Capital
Recovery
'Compound
Factor'
Amount
(Lampiran 09)
Factor'
(Lampiran 06)
'Sinking Fund
Factor'
(Lampiran 07)
'Present Worth Factor'
inverse
(lampiran 05)
Nilai
Sekarang
'Present
Amount'
Nilai
Kemudian
'Compound Amount Factor'
inverse
(Lampiran 04)
'Future
Amount
Single Sum'
Gambar 11.6 Metode Segitiga Nilai Waktu
XI.4.2. Analisa Titik Impas
Untuk menentukan harga jual bangunan atau nilai sewa bangunan, maka
perlu diketahui besarnya modal sendiri (‘equity’) yang digunakan, dan
kemungkinan menggunakan modal yang berasal dari pinjaman. Modal
pinjaman biasanya berasal dari bank atau lembaga keuangan dengan
sejumlah imbalan bagi pemberi pinjaman yang biasa dikenal dengan suku
bunga (‘interest’). Di samping itu, perlu diketahui lamanya waktu pinjaman
dan lama yang dibutuhkan bagi pekerjaan konstruksi. Lama waktu konstruksi
diperlukan, karena biasanya para kreditur (pemberi pinjaman) memberikan
keringanan berupa penangguhan pembayaran pokok pinjaman dan bunganya
selama masa konstruksi (‘grace period’). Jika penangguhan hanya diberikan
pada pembayaran pokok kreditnya saja, maka bunga yang tetap harus
dibayar biasanya dinamakan ‘i.d.c.’ (‘interest during construction’).
Perbandingan antara modal pinjaman terhadap modal sendiri (‘loan-equity
ratio’) biasanya tidak mutlak, tergantung dari jenis proyek yang dikaitkan
dengan resiko proyek. Nilai perbandingan ini biasanya 3 : 1 untuk proyekproyek bangunan komersial. Sedang lama waktu pinjaman biasanya sekitar
15 tahun.
Perhitungan nilai jual atau nilai sewa bangunan yang digunakan adalah
dengan analisa titik impas (‘break even point analysis’). Biaya investasi
dianggap sebagai biaya tetap (‘FC – Fixed Costs’), biaya operasional dan
Panduan Sistem Bangunan Tinggi – Tekno Ekonomi
289
karyawan, asuransi, pajak, depresiasi, dan cicilan pokok kredit dan bunganya
merupakan biaya tidak tetap (‘VC – Variable Costs’). Sedang penerimaan
(‘TR – Total Revenue’) yang diperhitungkan, di samping harga sewa dasar,
juga masih perlu ditambahkan biaya layanan (‘service charge’) dan pajak
(PPN). Nilai sewa diperhitungkan atas luas lantai netto. Untuk menghitung
jumlah penerimaan, biasanya tidak didasarkan pada tingkat hunian
(‘occupancy rate’) yang penuh (100%), tetapi untuk tingkat hunian (‘vacancy
rate’) yang kurang dari 100%, agar perhitungan bersifat konservatif (artinya:
pembiayaan semaksimal mungkin, penerimaan seminimal mungkin). Dengan
menyamakan jumlah penerimaan dan jumlah biaya dikeluarkan, maka
diperoleh nilai sewa:
TC  FC  VC
Persamaan 11.10.
TR  TC
Persamaan 11.11.
Dalam bentuk grafis, analisa titik impas dapat terlihat pada Gambar 11.7.
BIAYA /
PENERIMAAN
Penerimaan Total
('Total Revenue')
Biaya Total
('Total Costs')
Zona Laba
P
Biaya Tidak Tetap
('Variable Costs')
Titik Impas
('Break Even Point')
TI
T.I.
Zona Rugi
Biaya Tetap
('Fixed Costs')
Q TI
KUANTITAS
Gambar 11.7. Grafik Analisa Titik Impas
Pada daerah < QTI, disebut zona rugi, karena TR < TC, sedang daerah > Q TI
disebut zona laba, karena TR > TC.
Panduan Sistem Bangunan Tinggi – Tekno Ekonomi
290
XI.4.3. Tekno Ekonomi Bangunan Tinggi
Ada beberapa hal yang merupakan bahan pertimbangan bagi evaluasi suatu
proyek bangunan tinggi, diantaranya adalah perbandingan antara pendapatan
dan pengeluaran (‘RCR – revenue-cost ratio’), yaitu perbandingan antara
jumlah nilai sekarang dan pengeluaran selama usia ekonomis bangunan.
RCR  1,00
Persamaan 11.12.
Selanjutnya, hal yang perlu diperhatikan adalah tingkat pengembalian
investasi (‘ROI – rate of return on investment’), yaitu gambaran tentang
kelaikan proyek. Tingkat pengembalian investasi ini biasamya diperhitungkan
dengan atau tanpa beban pajak (‘ROI before tax’ dan ‘ROI after tax’).
‘ROI before tax’ adalah jumlah nilai sekarang dari keuntungan sebelum
dipotong pajak dibagi dengan nilai sekarang dari investasi.
ROI before 
TR  TC
PVinvestasi
Persamaan 11.13.
Sedang ‘ROI after tax’ adalah jumlah nilai sekarang dari keuntungan sesudah
dipotong pajak dibagi dengan nilai sekarang dari investasi.
ROI after 
TR  TC  Pajak
PVinvestasi
Persamaan 11.14.
Persayaratan kedua tingkat pengembalian investasi:
ROI  1,00
Persamaan 11.15.
Tingkat pengembalian investasi umumnya dipengaruhi oleh apa yang
dinamakan tinggi bangunan ekonomis (‘economic building height’). Optimasi
ketinggian bangunan ini dapat dilakukan dengan tiga pendekatan, dimana
dua pendekatan pertama dicontohkan dengan menggunakan program ‘spread
sheet’ (Optimasi Jumlah Lantai-01.xls), yang contohnya dapat dilihat pada
Gambar 11.8 dan Gambar 11.9.
1) pendekatan struktural, terhadap stabilitas gempa
Dalam hal ini jumlah lantai ditentukan berdasarkan Persamaan 3.12:
MG
 1,5
ME
(lihat Gambar 11.8.)
2) pendekatan efisiensi sirkulasi, terhadap ruang luncur lift (Gambar 11.9.)
Mengingat luas inti bangunan sekitar 5 – 10 kali dari kebutuhan luas ruang
luncur dan luas inti bangunan hanya sekitar 15 – 20% luas lantai tipikal,
Panduan Sistem Bangunan Tinggi – Tekno Ekonomi
291
maka, jumlah lantai dapat pula ditentukan dari alokasi maksimal bagi
kebutuhan layanan transportasi vertikal (lihat Bab IV. Transportasi
Vertikal).
Gambar 11.8. Optimasi Lantai Pendekatan Struktural
Gambar 11.9. Optimasi Lantai Pendekatan Sirkulasi Vertikal
Panduan Sistem Bangunan Tinggi – Tekno Ekonomi
292
3) pendekatan optimasi lahan, terhadap KDB dan KLB.
Agar penggunaan lahan tidak berlebihan, maka jumlah lantai bangunan
dan luas lantai dasar perlu memenuhi ketentuan KDB dan KLB. Jika pada
lahan didirikan beberapa bangunan, maka ketentuan jarak bebas juga
menjadi hal yang perlu dipertimbangkan (lihat Bab II Perancangan
Bangunan Tinggi).
Hal lain yang perlu dipertimbangkan adalah tingkat pengembalian modal
(‘ROE – rate of return on equity’), yang menggambarkan tingkat keuntungan
dari investasi yang ditanamkan (atau penyertaan modal). ROE adalah jumlah
nilai sekarang selama umur ekonomis bangunan dari pembayaran pinjaman
berikut keuntungan, ditambah dengan akumulasi modal setelah pinjaman
lunas dibagi dengan jumlah nilai sekarang dari investasi.
ROE  1,00
Persamaan 11.16.
Dari pembahasan sebelumnya, dapat diperoleh jumlah pengeluaran berupa
biaya investasi yang diperlukan untuk suatu bangunan tertentu (TC), sedang
penerimaannya (TR) diperoleh dari ruangan yang disewa/dijual. Selanjutnya
dengan menggunakan pendekatan analisa titik impas, maka akan diperoleh
harga dasar sewa/jual.
Secara rinci proses perhitungan tekno ekonomi dapat diuraikan sebagai
berikut:
a. Pembiayaan
Untuk menghitung besarnya biaya yang diperlukan untuk bangunan,
diperlukan data-data:
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
8)
9)
10)
11)
12)
13)
harga satuan bangunan (US$ per m2)
harga lahan (US$ per m2)
luas lantai bruto (Lbruto – m2)
fungsi bangunan
nisbah luas lantai netto terhadap luas lantai bruto (lihat Tabel 2.1)
tingkat suku bunga
nisbah modal sendiri dan pinjaman
lama pinjaman
lama pelaksanaan konstruksi
besar kewajiban pajak
biaya asuransi
biaya operasional
depresiasi bangunan
b. Penerimaan
Penerimaan diperoleh dari sewa ruangan (untuk kantor dan pertokoan), nilai
jual bangunan (untuk apartemen) dan tarif kamar (untuk hotel dan rumah
sakit).
Panduan Sistem Bangunan Tinggi – Tekno Ekonomi
293
c. Analisa Perhitungan
Setelah dilakukan analisa sistem bangunan, berupa analisa struktur,
perhitungan kebutuhan jumlah lift, beban tata udara, sanitasi, daya listrik dan
utilitas lainnya, maka dapat diperkirakan luas lantai efektif (Lnetto).
1)
Biaya investasi (I)
Biaya investasi, sebagaimana telah diuraikan terdahulu, terdiri dari biaya
untuk lahan, bangunan, biaya-biaya tidak langsung (jasa profesional,
perijinan, administrasi, perabotan, peralatan dan perlengkapan
bangunan lainnya), dan dana cadangan untuk biaya pelaksanaan
konstruksi:
-
2)
Biaya Lahan (‘LC – Land Cost’)
Biaya Bangunan (‘BC – Building Cost’)
Biaya Tidak Langsung (‘IC – Indirect Cost’)
Biaya Cadangan (‘C – Contingencies’)
Pembiayaan proyek
Pelaksanaan proyek bangunan tinggi biasanya membutuhkan waktu
yang cukup panjang, sehingga terjadi perkembangan investasi setelah
masa konstruksi:
FV  I .1  i 
t
Persamaan 11.17.
dimana : I adalah nilai investasi
i adalah tingkat suku bunga per tahun
t adalah waktu yang dibutuhkan untuk pelaksanaan konstruksi
Biaya proyek pada umumnya diperoleh dari modal sendiri dan pinjaman
pihak lain, sehingga biaya investasi terbagi atas:
Investasi Modal Sendiri:
Ie 
1
xFV
q 1
Persamaan 11.18.a.
Investasi Modal Pinjaman:
Il 
q
xFV
q 1
Persamaan 11.18.b.
di mana : q adalah nisbah antara modal sendiri dan pinjaman (‘loan
equity ratio), biasanya q = 3.
Panduan Sistem Bangunan Tinggi – Tekno Ekonomi
294
3)
Bunga Pinjaman (B)
Biaya yang perlu dikeluarkan untuk pembayaran bungan pinjaman:
B
i 1  i 
1  i 
p
p
1
di mana:
4)
.FV 
FV
p
Persamaan 11.19.
p adalah jangka waktu pinjaman (tahun)
Depresiasi (D)
Pengurangan nilai bangunan tergantung dari usia ekonomis bangunan
yang diperkirakan, yang nilainya dapat dilihat pada Tabel 11.14.
D  d.BC
Persamaan 11.20.
di mana : d adalah prosentase penurunan nilai (Tabel 11.13)
BC adalah biaya bangunan
Tabel 11.14.
Tingkat Penurunan Nilai Bangunan per Tahun
-------------------------------------------------------------------------Fungsi
Usia Ekonomis
Depresiasi (d)
-------------------------------------------------------------------------Apartemen
40 tahun
2,5%
Hotel
40 tahun
2,5%
Kantor
45 tahun
2,2%
Pertokoan
50 tahun
2,0%
Gedung Parkir
45 tahun
2,2%
--------------------------------------------------------------------------5)
Operasional dan Perawatan Bangunan (O)
Besar biaya operasional secara sederhana dapat diperhitungkan sekitar
25% dari jumlah penerimaan:
O  0,25 R
Persamaan 11.21.
Dari jumlah ini, alokasi untuk biaya pengelolaan bangunan (BO) sebesar
6% dari O, sedang sisanya sebesar 94% dari O digunakan untuk biaya
pemeliharaan/perawatan bangunan (BM), dengan rincian:
- Biaya listrik dan air
- Biaya perawatan perlengkapan bangunan
- Biaya keamanan dan keselamatan kerja
- Biaya pengendalian lingkungan
- Biaya kebersihan (‘cleaning service’)
- Biaya Pertamanan
Panduan Sistem Bangunan Tinggi – Tekno Ekonomi
: 35% BM
: 15% BM
: 2% BM
: 5% BM
: 35% BM
: 2% BM
295
Selanjutnya, biaya untuk kebersihan (BK) yang besarnya 35% BM, dapat
dirinci lagi menjadi:
- Biaya pembersihan lantai & ruang (‘Janitor service’)
- Biaya pembersihan kaca & bangunan bagian luar
- Biaya pembersihan karpet & perabot (‘upholstery’)
- Biaya pembersihan langit-langit dan interior
- Biaya pembersihan ventilasi & saluran tata udara
- Biaya pembersihan atap & halaman
6)
: 40% BK
: 10% BK
: 3% BK
: 30% BK
: 15% BK
: 2% BK
Asuransi (A)
Nilai asuransi juga diperhitungkan dari penerimaan yang diperoleh, yaitu
sekitar 2,5%.
A  0,025.R
7)
Persamaan 11.22.
Pajak (T)
Pajak yang perlu dibayar adalah:
T  15%R  B  D  O  A
8)
Persamaan 11.23.
Pembayaran pinjaman pokok (CP)
Pembayaran pinjaman pokok dilakukan setelah masa penangguhan
pembayaran (‘grace period’):
CP 
Il
p  t
Persamaan 11.24.
di mana : t adalah jangka waktu ‘grace period’, biasanya sama dengan
jangka waktu pelaksanaan konstruksi.
9)
Penerimaan (R)
Penerimaan didasarkan pada pendapatan dari luas lantai produktif
(Lnetto) dengan mempertimbangkan faktor kekosongan gedung:
R  12.Lnetto .n.r.1  v 
Persamaan 11.25.
di mana : n = jumlah lantai
r = nilai sewa minimum per m2 per bulan.
v = faktor kekosongan gedung (minimum : v = 20%)
10) Titik Impas
Hal pertama yang perlu dilakukan adalah menjumlahkan semua
pembiayan yang dikeluarkan:
Panduan Sistem Bangunan Tinggi – Tekno Ekonomi
296
TC  I  B  D  O  A  T
Persamaan 11.26.
Dengan menyamakan Persamaan 11.25. dengan Persamaan 11.26.,
maka dapat diperoleh nilai sewa minimum (r):
TC  R
I  B  D  O  A  T  12.Lnetto .n.r.(1  v)
Jadi:
r
I  B  D O  AT
12.Lnetto .n.(1  v)
Persamaan 11.27.
11) Tingkat Pengembalian Investasi
Pengembalian Tingkat Investasi (‘ROI – Return on Investement’),
dibedakan antara ROI sebelum pajak (‘ROI before tax’) dan ROI setelah
pajak (‘ROI after tax’).
- ROI sebelum pajak:
Sebelum pinjaman lunas, yaitu pada tahun pertama sampai dengan
tahun ke-p:
Laba sebelum pajak ditambah depresiasi:
Lb  R  B  O  A
Persamaan 11.28.
Jumlah nilai sekarang (tahun pertama sampai dengan tahun ke-p):
PVb
z

1 d  1

.Lb 
p
d 1  d 
Persamaan 11.29.
di mana : d adalah ‘discounted factor’ (d = 7%)
z adalah usia ekonomis bangunan
p adalah jangka waktu pinjaman
Setelah pinjaman lunas, yaitu dari tahun ke-p sampai dengan tahun ke-z:
Laba sebelum pajak ditambah depresiasi:
La  R  O  A
Persamaan 11.30.
Jumlah nilai sekarang (tahun ke-p sampai dengan tahun ke-z):
 1  d z  1 1  d  p  1
PVa  

.La 
z
p 




d
1

d
d
1

d


Panduan Sistem Bangunan Tinggi – Tekno Ekonomi
Persamaan 11.31.
297
Jadi nilai sekarang untuk laba sebelum pajak ditambah dengan
depresiasi adalah:
L  PVb  PVa
Persamaan 11.32.
Dengan investasi, sebesar FV (Persamaan 11.17.), maka tingkat
pengembalian investasi sebelum pajak:
RI b 
L
FV
Persamaan 11.33.
Nilai RIb > 1,00.
Jika nilai RIb < 1, maka nilai sewa (r) harus diperbesar.
Dan titik impas tercapai pada tahun ke-:
BEP 
z
RI b
Persamaan 11.34.
- ROI setelah pajak:
Sebelum pinjaman lunas, yaitu pada tahun pertama sampai dengan
tahun ke-p:
Laba sebelum pajak ditambah depresiasi:
L'b  R  B  O  A  T
Persamaan 11.35
Jumlah nilai sekarang (tahun pertama sampai dengan tahun ke-p):
PVb' 
1  d z  1 .L' 
b
p
d 1  d 
Persamaan 11.36
di mana : d adalah ‘discounted factor’ (d = 7%)
z adalah usia ekonomis bangunan
p adalah jangka waktu pinjaman
Setelah pinjaman lunas, yaitu dari tahun ke-p sampai dengan tahun ke-z:
Laba setelah pajak ditambah depresiasi:
L'a  R  O  A  T
Persamaan 11.37.
Jumlah nilai sekarang (tahun ke-p sampai dengan tahun ke-z):
Panduan Sistem Bangunan Tinggi – Tekno Ekonomi
298
 1  d z  1 1  d  p  1 '
PVa'  

. La
z
p 




d
1

d
d
1

d


 
Persamaan 11.38.
Jadi nilai sekarang untuk laba setelah pajak ditambah dengan depresiasi
adalah:
L'  PVb'  PVa'
Persamaan 11.39.
Dengan investasi, sebesar FV (Persamaan 11.17.), maka tingkat
pengembalian investasi setelah pajak:
RI a 
L'
FV '
Persamaan 11.40.
Nilai RIa> 1,00.
Jika nilai RIa < 1, maka nilai sewa (r) harus diperbesar.
Dan titik impas tercapai pada tahun ke-:
BEP 
z
RI a
Persamaan 11.41.
12) Tingkat Pengembalian Modal Sendiri
Sebelum pinjaman lunas (tahun pertama sampai dengan tahun ke-p):
Laba setelah pajak dikurangi pembayaran kembali pokok pinjaman:
L"b  R  B  O  A  T  CP
Persamaan 11.42.
Jumlah nilai sekarang (tahun pertama sampai dengan tahun ke-p):
PVb" 
1  d z  1 .L" 
b
p
d 1  d 
Persamaan 11.43.
Setelah pinjaman lunas, yaitu dari tahun ke-p sampai dengan tahun ke-z:
Laba setelah pajak ditambah depresiasi:
L"a  R  O  A  T
Persamaan 11.44.
Jumlah nilai sekarang (tahun ke-p sampai dengan tahun ke-z):
 1  d z  1 1  d  p  1 "
PVa"  

. La
z
p 




d
1

d
d
1

d


 
Panduan Sistem Bangunan Tinggi – Tekno Ekonomi
Persamaan 11.45.
299
Jadi nilai sekarang untuk laba setelah pajak ditambah dengan depresiasi
adalah:
L"  PVb"  PVa"
Persamaan 11.46.
Dengan penanaman modal sebesar Ie (Persamaan 11.18.a), maka
tingkat pengembalian modal sendiri (‘return on equity’):
RE 
Ie
L"
Persamaan 11.47.
Nilai RE > 1,00.
13) Nisbah antara Pendapatan dan Pengeluaran
Nisbah ini digunakan untuk menentukan besarnya resiko suatu investasi.
Sebelum pinjaman lunas (tahun pertama sampai dengan tahun ke-p):
Jumlah pengeluaran (tanpa depresiasi dan pajak):
TCb  B  O  A
Persamaan 11.48.
Nilai sekarang pengeluaran (tahun pertama sampai dengan tahun ke-p):
PVCb 
1  d z  1 .TC 
b
p
d 1  d 
Persamaan 11.49.
Setelah pinjaman lunas, yaitu dari tahun ke-p sampai dengan tahun ke-z:
Pengeluaran pokok tanpa depresiasi dan pajak:
TC a  O  A
Persamaan 11.50.
Jumlah nilai sekarang (tahun ke-p sampai dengan tahun ke-z):
 1  d z  1 1  d  p  1
PVCa  

.TC a 
z
p 
d 1  d  
 d 1  d 
Persamaan 11.51.
Jadi nilai sekarang untuk pengeluaran pokok tanpa depresiasi dan pajak
adalah:
TC  PVCb  PVCa
Persamaan 11.51.
Nilai sekarang untuk penerimaan adalah:
Panduan Sistem Bangunan Tinggi – Tekno Ekonomi
300
TR 
1  d z  1 .( R)
z
d 1  d 
.
Persamaan 11.52.
Dengan pengeluaran pokok sebesar TC (Persamaan 11.51.) dan
penerimaan sebesar TR (Persamaan 11.52.), maka nisbah antara
penerimaan terhadap pengeluaran (‘Revenue – Cost Ratio’) adalah:
R
C

TR
TC
Persamaan 11.53.
Nilai R/C > 1,00
Jika nilai R/C < 1, maka nilai sewa (r) harus diperbesar.
Proses analisa tekno ekonomi untuk bangunan tinggi dapat pula dilakukan
dengan menggunakan aplikasi komputer (tekno ekonomi-01.xls), seperti yang
terlihat pada Gambar 11.10. (analisa titik impas) dan Gambar 11.11. (ROI).
Gambar 11.10. Analisa Titik Impas
Panduan Sistem Bangunan Tinggi – Tekno Ekonomi
301
Gambar 11.11. Analisa Tingkat Pengembalian Investasi
Panduan Sistem Bangunan Tinggi – Tekno Ekonomi
302

Download Report