sayfa 11 _Layout 1 7/18/14 3:13 PM Page 1 Bizim Emlak Profesyonel site yönetimi tarafından dolandırılmayın İlimizde siteler arttıkça profesyonel site yönetim firmaları da artmaya başladı. Peki sizin apartmanınız veya siteniz nasıl yönetiliyor, profesyonel yönetiminiz çalışıyor mu yoksa dolandırıyor mu? S itelerin artması site yönetimi üzerinden iştahı kabaranların da artmasına neden oldu. Profesyonel terimini de firma adı başına eklediklerinde her şey tamam oldu sanan firmalar, siteleri çoğu zaman zarara uğratıyor. Prosedürü bol bir konu olan ‘site yönetimi’ işinin gerçekten profesyoneller tarafından yapılması gerek. Kat mülkiyet kanunundan, site yönetim mevzuatlarına kadar pek çok konuda bilgi sahibi olunması şart. Ancak pek çok site yönetim firmasının doğru dürüst ve düzenli çalıştıkları bir avukatları bile yok. EN BÜYÜK NEDEN Site veya apartman yönetimini özel site yönetim firmalarına vermenin başlıca nedeni, komşudan aidat toplayamamak. Uyarı ve sonrasında icra yolu ile ödenmeyen aidatların toplanması düşüncesiyle özel yönetime verilen sitelerde işleyiş hataları aidatların yine de toplanamaması ve üstüne birde firma hizmet ücretinin eklenmesine neden oluyor. Sitelerde ikamet etmeyen veya dairesini satmayı planlayan mal sahiplerinin ‘satınca öderim’ veya ‘zaten oturmuyorum ki’ gibi bahaneleri de aidatların toplanmasında sorun teşkil ediyor. Diğer yandan oturmamak veya satacak olmak yasal olarak aidat ödemeye bahane gösterilemez. YÖNETİM NE YAPAR? masraflar için bütçe yetersiz ise otomatikman aidatlarınıza ek ödeme gelir. 150 TL aidat 200 TL artı kamera takım parası gibi. BİRİKEN AİDAT İŞLETİLMESİN Özel site yönetim firmalarının başlıca amaçları, düzenli olarak aidatları toplamak, güvenlik, kapıcı, bahçıvan gibi çalışanlar varsa görevlerini belirlemek, takibini yapmak, ödemelerini yapmak, elektrik-su gibi genel giderleri toplanan aidatlardan ödemek, genel kurul toplantılarını düzenlemek, tüm evrakları düzenli olarak tutmak ve kurullarda yada talep edildiğinde hak sahiplerine sunmak. Temizlik bahçe bakım gibi işlerde gerekli çalışmaları yapmak, sitelerin dönemsel ihtiyaçları ve sorunlarıyla ilgilenmek. Diğer yandan yönetim firmalarının tüm yapacakları işleri ve maliyetleri karar defterine yazması gerekmekte. İş bilmeyen firmalar ise hak sahipleri ile ayaküstü yaptığı toplantılarda alınan kararlarla hareket ederek belgesiz faturasız çalışmakta. malı ve talep ettiğinizde size sunabilmeli. Karar defterine karar alınmamış çalışmalar özellikle maliyetler konusunda dikkat edin. Faturalı bile olsa mutlaka takibini yapın. Basit örneklerle sitenizde asansör varsa bu asansörlerin düzenli olarak her ay bakım yapılması ve bunun raporlanması gerek. Lakin siz ne asansörcü takip edebilirsiniz nede ne bakım yaptığını anlayabilirsiniz. Diğer yandan asansör firmaları siteye bile gelmedikleri halde her ay 300-500 TL en az fatura kesebilirl. Diğer bir örnek ‘havuz ledlerini değiştirdik’ deyip havuzcudan 2000-3000 TL’lik fatura alabilirsiniz. Markası faturası belli olmayan çalışmanın size gereksiz masraftan başka bir faydası olmayabilir. Özel site yönetim firmanız bu gibi dışarıdan yapılan işleri kontrol etmeli raporla- AİDAT HER ŞEYİ ÖDEMEZ DOLANDIRILMAYIN! YAZMIYORSA ÖDEMEYİN Site yada apartman masraflarınızda dikkatinizi çeken bir fark yada ayrıntı varsa hemen ödemeyin. Yapılan harcamalar gereğinden yüksekse mutlaka konuyla ilgili bilgi alın. Yapılan harcamalarla ilgili ‘1000 TL’ye kadar karar alınmadan harcama yapılabilir’ gibi önceden alınmış özel bir karar yoksa profesyonel site yönetiminiz karar defterine harcanan bedelle ilgili bir karar almamışsa ‘ödemiyorum’ demeniz yeterli bunu da unutmayın. Yapılan çalışmalar iyi niyetli ama iş bilmezlikten zarara sokuyorsa hesabını yönetiminize sorun. Örneğin 200 TL’ye mal edilecek malzeme alımı için gidip en pahalı yerden alışveriş eden ve size 1000 TL fatura getiren firmanıza neden araştırma yapmadığını sorun. Aidat diyerek toplanan para; kapıcı maaşı, elektrik su gibi genel giderler içindir. Ancak diğer yandan güvenlik firması ile anlaştıysanız, artı bahçıvan tuttuysanız, apartman yıkamaya dışarıdan görevli geliyorsa her birinin maaşı ayrı ayrıdır. Hatta güvenlik şirketlerinin, tek size çalışan bir güvenlikçiye göre masrafı çok daha fazladır. Kapıcınızın apartman temizlemek için kullandığı deterjandan beze tüm malzemeler toplanan aidatlardan alınır. Kısaca kapıcınız müsrifse aidatlar erir gider. Sonra bir gün ‘apartmanı boyatalım aidatlar birikmiştir’ dediğinizde karşınıza boş bir kasa çıkabilir. Siteye toptan ve ekstra yapılan Siteler ilk oluştuğunda masrafları fazla olur. Aidatlarda buna göre belirlenir. Yapılmak istenen ilk masraflar genelde tek seferlik veya 1-2 yılda bir bakım gerektirecek türden masraflardır. İlk yıl belirlenen aidat havuzu, güvenliği, genel masrafı hesap edilerek fazla fazla belirlenir. Yıllar geçtikçe site düzeni oturur, ihtiyaçların çoğu karşılanmış olur. Genel masraflar yıllık bazda aşağı yukarı belirlenir. Bu noktada site yönetiminizle beraber aidat kontrolü yaptırın. 100 TL yetecek bir sitede 200 TL aidat ödemenin gereksiz yere para biriktirmekten başka faydası yoktur. Diğer yandan ne yazık ki bazı site yönetim firmaları işin düzenbazlık kısmında, ekstradan biriken paraları bankalarda işletir veya kullanır. Site yönetiminiz düzenli ve yasal temellere dayanmıyorsa, hele elden aidat veriyorsanız bu durumda paranızla ne yapıldığını ruhunuz bile duymaz. KOCAELİ EMLAK UYARIYOR Kocaeli Emlak firması olarak pek çok siteyi geziyoruz. Kartepe’den Derince’ye ,merkezden Başiskele’ye pek çok bölgede satılık veya kiralık olan gayrimenkullerimiz mevcut. Kimi sitenin çok iyi yönetilmesine karşın kimi sitede güvenlik namına basit bir bekçiden öteye gidilmediğini, hatta güvenlik olarak alınan kişilerin geçmişlerinin dahi sorgulanmadığını görüyoruz. Gereksiz ve tutarsız site aidatlarını siteleri gezdikçe anlamak daha kolay oluyor. Tüm nitelikleri aynı olan iki sitenin birinde 180 TL aidat varken diğerinde 250 TL aidat görmemiz mümkün oluyor. Çoğu zaman site yönetim firmalarının iş bilmezliği ve ne yazık ki bazen de işgüzarlıklarına şahit oluyoruz. Bu nedenle uyarmak istedik paranızın nereye gittiğini iyi kontrol edin. Unutmayın ki site yönetimi yüzünden başınız devletle, vergi dairesiyle yada benzer kurumlarla bile derde girebilir. n Gülender SARGIN KOCAELİ EMLAK [email protected] - www.kocaeliemlak.com Araplar’ın TOKİ’si kimler? Bu Arap gayrimenkul yatırımcılarına bir türlü ısınamadım. Arap yatırımcı diyorlar, ortada yok! Olanları da hayretler içerisinde takip ediyorum. Arap yatırımcı dedikleri, ucuz ucuz daire almak isteyen Araplar olmalı. Biz gitsek, daireyi satın almak istesek metrekaresini 1.200 TL’den satıyorlar. Araplar’a 800-900 TL metrekareden daire satıyorlar. Araplar’a neredeyse yüzde 2025 farkla satıyorlar. Benim bildiğim, duyduğum, gördüğüm Araplar, zengin yatırımcılardır. İstanbul’da milyon dolarlara daireler, evler, hatta bloklar alan Araplar… Biz farklı Araplar’dan mı bahsediyoruz, yoksa görüyoruz anlamış değilim. Herkes istediği rakama evlerini satmakta özgür bu ayrıca tartışılacak bir konu ancak mesleğim gereği emlak komisyon oranları konusunda takığım… Çok yakından tanıdığım iki inşaat firma sahibiyle, sohbet ederken Araplar’a aracılık yapan “ARAP EMLAKÇIYA” yüzde 5 komisyon ödediklerini ağızlarından kaçırdılar. Kızmıyorum onlara, onlar ve onlar gibiler dairelerini Araplar’a satmaktan büyük gurur duyuyorlar, böbürleniyorlar ama biri onlara bu fiyatlara yerli yatırımcılara, hatta daha yükseğine “KOCAELİ EMLAKÇILARININ” da satabileceğini söylemesi gerekiyor. Kocaeli’de inşaat yapacaksın, emlakçıya komisyon ödememek M al sahipleri için de alıcı ve kiracılar için de ‘emlak komisyonu’ hassas bir konudur. Hizmeti görebilen kişiler yaptıkları ödemeden rahatsız olmazlar ancak genel kanı emlakçının çok yüksek bedeller aldığıdır. Kimi zaman gerçekten de yüksek bedeller konuşulmaktadır. 100.000 TL’lik bir satışta devletin verdiği hak her iki taraftan yüzde 3 olmak üzere 6000 TL komisyondur. Ancak genelde 3.000-4.000 TL komisyon üzerinden anlaşılmaya çalışılır. 500.000 TL’lik bir satışta komisyon 2 taraftan alınırsa 30.000 TL demektir. Buna birde yüzde 18 KDV eklemeniz gerekiyor. Aslında standart ve belgeli çalışan gayrimenkul danışmanları hiçbir zaman bu meblağları alamıyor. Dürüst çalışmayanlar ise çoğu zaman el altından çok daha fazlasını alıyor. KAMPANYALARLA YÜRÜYEN EMLAK Hal böyle olunca komisyon oranlarında resmi bir kampanya yapmakta fayda gördük. Kısa süre için geçerli olacak ve aralıklı olarak tekrar edecek kampanya detaylarımızı www.kocaeliemlak.com adresinden bulabilirsiniz. İlk üç kampanyamız; Kent Konut mal sahipleri, Kavanium mal sahipleri ve projeden ev alacaklar için. Kampanyaların amacı sürümü hızlandırmak ve Emlak firması olarak anlaşma yaptığımız 15 adet inşaat projesi bulunmakta. Projeler Başiskele’den Derince’ye, Kartepe’den Körfez’e farklı mevkilerde. Temelden bitmiş inşaata kadar pek çok aşamada farklı tip ve kategoride. Daireden dublekse, villadan stüdyo daire her tipin yer aldığı projeler hakkında geniş bilgiyi telefonla alabilirsiniz. Projelerimizden herhangi bir alım yaptığınız taktirde hiçbir komisyon ödemeyeceksiniz. Proje bedellerinin üzerine de hiçbir komisyon konmamaktadır. Firmamız olmadan da gitseniz inşaat firmasından aynı bedellerle alışveriş yapacaksınız. döngüyü arttırmak. Aynı zamanda gereksiz hurafeleri ortadan kaldırmak. Kampanya 1-Kent Konut satıcılarına ‘yüzde 1’ komisyon: Bu kampanya kapsamında Kent Konut’un yaptığı 1-2-3-4 ve 5. etaplarda bulunan dairelerin mal sahiplerinden yüzde 1 oranında komisyon alınacak. Basitçe örneklersek 100.000 TL’lik konutunuzun satışını gerçekleştirdiğimiz taktirde sadece 1.000 TL komisyon ödeyeceksiniz. Kent Konut Akçakent ve Umutkent içinde aynı kampanya geçerli. Süreç içerisinde farklı Kent Konut projelerinde de benzer kampanyalar yapılacak. Kampanya 2-Kavanium Alikahya Konutları mal sahiplerine ‘sıfır’ komisyon: İkinci kampanya kapsamına Kavanium Alikahya Konutları giriyor. Satış yapmak isteyen mal sahiplerinden herhangi bir komisyon talep edilmeyecek. Konut bedelleri üzerine herhangi bir komisyon bedeli eklenmeyecek. Mal sahipleri satış olsa da olmasa da komisyon, reklam bedeli, hizmet bedeli gibi isimler altında herhangi bir ödeme yapmayacak. Kampanya 3-projeden ev alan alıcıdan komisyon alınmayacak: Kocaeli FIRSAT YARATMAK LAZIM Çoğu zaman fırsatlar elinizden kaçıp gider. Genelde de peşin hükümler ve ön yargılar fırsatları kaçırmanıza neden olur. Kocaeli Emlak firması olarak 13 yıllık deneyimimizle sizlere yardımcı olmak istiyoruz. İçinizin rahat olması için her konuda kayıtlı ve evraklı çalıştığımızı bilmenizi isteriz. Mal sahipleri, alıcı kiracılar için hizmet şekillerimizi ve kampanyalardan faydalanmak için 541 321 23 92 - 262 321 23 92 telefon numaralarımızdan bize ulaşabilirsiniz. www.kocaeliemlak.com adresinden inceleme yapabilirsiniz. için çırpınacaksın ama Arap emlakçıya, ellini kolunu sallayarak yüzde 5 ödeyeceksin… Benim hiç kimsenin parasında gözüm yok ama bana geldiğinde 100 bin TL’ye sat diyeceksin ama ARAP alıcıya 80 bine vereceksin, ARAP danışmana yüzde 5 komisyon da ödeyeceksin, sonra ortalık Arap kaynıyor diyeceksin! Bu konu burada bitmez…! Geçenlerde de bu konuyla ilgili yazı yazmıştım. Ortada ne Arap var, ne de yatırımcı demiştim. Bunun ne kadar doğru olduğunu her geçen süre daha iyi anlıyorum. Birkaç satır da, üç-beş inşaat firmalarına yazmak istiyorum. Bu Arap sevdasını bir kenara bırakın. Bize gelen çulsuz Araplar! İlimizde siz hiç lüks, pahalı olan bir daireyi veya villayı Araplar’ın satın aldığını gördünüz veya duydunuz mu? Bırakın ucuzcu Arap yatırımcıları ve onlara aracılık yapan Arap emlakçıları. Arap emlakçılara sahip çıkacağınıza, biz Kocaeli emlakçılarına sahip çıkın…! Yok biz Araplar’a ucuz konut satacağız, biz Araplar’ın TOKİ’siyiz diyorsanız, söyleyecek bir lafım yok! Araplar’ın TOKİ’si olmaya devam edin. Bu ilde sizin Arap yatırımcı, Arap emlakçıları kapılarından kovan inşaat firmaları var. Araplar’ın TOKİ’si olmak istemeyen ve kentine sahip çıkanlardan bahsediyorum… Bu sektörde olan herkes, her şeyi biliyor ! Bu konu burada bitmez… bağçeşme’de 125.000 Tl’ye fırsat daire Bağçeşme Orhan Mahallesi tercih edilen ve fiyat ortalamaları yüksek olan semtlerimizden. Alınan gayrimenkullerin kısa sürede kar getirdiği de bilinen bir gerçek B Kocaeli Emlak’tan ‘3 dev kampanya’ Kocaeli Emlak firması olarak sektörde 13 yıldır hizmet veriyoruz. Dönemsel olarak pek çok yeniliğe ve farklılığa kapı açtık. Şimdide 3 yeni kampanyayla sizleyiz 11 Murat HAMZAOĞLU CUMARTESİ 19 TEMMUZ 2014 ağçeşme Sudeks Evleri’nde yakaladığımız 2+1 daire, bölgede gayrimenkul arayanlar için değerlendirilmesi gereken bir konut. Daire 106 metrekare, deprem sonrası yapılmış, site içerisinde, kapalı otoparkı mevcut. Masrafı yok ve krediye uygun. İkamet amaçlı düşünülürse merkeze oldukça yakın. Minibüs güzergahında. Özel araç ile 5 dakikada Fethiye Caddesi’ne gelebilirsiniz. Y atırım amaçlı düşünülürse. Umuttepe Kampus güzergahında. Sürekli minibüs mevcut, öğrencilerin de öğretim görevlilerinin de değerlendirebileceği bir konut. 600-700 TL’ye rahatlıkla kiraya verilebilir. Ekstra bir masrafı yok. Kombili olduğu için kiracısız kaldığı dönemlerde ek bir yakıt gibi masrafı çıkarmaz. Konut hakkında detay bilgiye 507 992 21 50 nolu telefondan ulaşabilirsiniz. 360 metrekare özel yapım dublEKs 450.000 Tl U Başiskele’nin konut artışı ve yükselen inşaatları biliniyor. Pek çok sitede dubleks daireler var. Genel fiyat ortalaması 200.000-400.000 TL arası değişen dairelerin metrekareleri de 150-250 aralığında rhan Loft İnci Evleri’nde çok özel bir dubleks mevcut. 3. katta bulunan 2 dubleksin inşaat aşamasında birleştirilmesiyle yapılmış olan dubleks daire 360 metrekare. 4 cephesi bulunan dubleks komple bir katı kaplıyor. 5 odası ve 2 salonu bulunan dubleksin mutfak ve banyoları da özel malzemeyle yapılmış. Amerikan filmlerindeki konutları aratmayan dubleks geniş ev arayanlar için oldukça uygun. TERAS VE MANZARASI Urhan Loft İnci Evleri’nde; yüzme havuzu, fitness, sauna, kapalı otopark, açık otopark, çocuk oyun parkı, depo mevcut. Dairenin 4 taraftan deniz ve doğa manzarası bulunuyor. Havuza da hakim dairede özel yapım gömme dolapları, ahşap merdiveni ve tüm donanımı ile eksik yok. Geniş teras balkonu komple körfez manzaralı. Krediye uygun ve ikamete hazır. Geniş bilgiyi 541 321 23 92 nolu telefondan alabilirsiniz. Tepecik Mah. Kemal Öz Sok. Hamzaoğlu Apt. A Blok Kat:1 Daire :1 İzmit/KOCAELİ Tel: 262 321 23 92 - Gsm:541 321 23 92 www.kocaeliemlak.com