Kat karşılığı arsa aranıyor!

Bizim Emlak
Murat
HAMZAOĞLU
CUMARTESİ 7 HAZİRAN 2014
Kat karşılığı arsa aranıyor!
E
Son dönemde Kocaeli'de inşaat firmaları arsaya para vermek yerine, yapacakları inşaattan belli bir oranda arsa
sahibine pay vermeyi tercih ediyor. Peki bölgemizdeki kat karşılığı arsa oranları nedir, nereler tercih ediliyor?
ğer ticaretin geliştiği,
merkezde arsanız
varsa ve kat karşılığı
vermek istiyorsanız, oran
yüzde altmışa kadar çıkıyor. İzmit merkezde inşaat
firmaları, iş yerleri kendilerinde kalmak suretiyle arsa
sahiplerine çok ciddi oranlar teklif edebiliyor. Yapılan
ve yapılmakta olan kat karşılığı işlerde sadece iş yerini
alarak anlaşmalar yapıldığını da biliyoruz. Zaten inşaat firmaları da öncelikle
böyle arsaları tercih ediyor.
İzmit merkezde ticari alanların yeterli olmayışı da
oranların yüksek olmasına
sebep gösterilebilir.
YÜZDE YİRMİDEN BAŞLIYOR
Konut imarlı arsalardayda oran yüzde
yirmiden başlıyor. Bölgenin konut satış
taleplerine göre bu oran yüzde kırklara
kadar da tırmanabiliyor. Bu oranların belirlenmesi genellikle bitmiş bir konuttan
satış rakamlarının ne olduğunu düşünerek belirlenebiliyor. Bir de yapılacak konutların proje özelliği de oranları
etkilemekte. Lüks konut oranlarıyla, sosyal konut oranları arasında ciddi farklılık
gösterebilir. İlimizde bu konuda aracılık
yapan ciddi firmalar bulunuyor. Bu firmalar anlaşma öncesi yaptıkları çalışmayla, gerek arsa sahibine, gerek inşaat
firmalarına ışık tutabiliyor.
BAĞÇEŞME REVAÇTA
Kat karşılığı konut yapmak isteyen inşaat
firmaları öncelikle konutu zorlanmadan satabileceği arsa arıyor. Son dönemde revaçta
şaat firmaları, kent meydanı
projelerinin başlamasını
dikkatle takip etmekte.
Meydan projelerin başlamasını bekleyen inşaat firmaları ve kat karşılığı vermek
isteyen arsa sahiplerinin
yakın bir tarihte birlikteliklerini imza altına almaları
kaçınılmaz gibi görünüyor.
GELİŞEN YEŞİLOVA
olan Bağçeşme bölgesi inşaat firmaları tarafından aranan bölge olarak karşımıza çıkıyor. Bölgede kat karşılığı oranları yüzde
otuzdan başlıyor yüzde kırklara kadar çıkabiliyor. Bağçeşme, konut fiyatları yüksek olması ve talep görmesi arsa
sahiplerinin kat karşılığı pazarlığında elinin güçlü olmasına neden oluyor. Yakın bir
tarihte arsa bile bulmakta zorlanacak olan
Bağçeşme’de konut fiyatlarının artmasının
da kaçınılmaz olduğunu söyleyebiliriz.
BAŞİSKELE VE KARTEPE
Başiskele ve Kartepe ilçeleri konut arsaları bakımından benzerlik sergiliyor. Bu
bölgelerde yüzde yirmi ile otuz aralığında kat karşılığı arsa bulunabilir. İlimizde bulunan bir çok inşaat firmasının
Başiskele ve Kartepe bölgelerinde kat
karşılığı arsa arayışı içinde olduğunu biliyoruz. Özellikle Kartepe ve Başiskele
‘kent meydanı’ projelerini bekleyen in-
Yeşilova bölgesi de son dönemde inşaat firmaları tarafından dikkatle izlenmekte.
Bölgede zaten bir yapılaşma
var ancak daha ziyade küçük
projeler ve sosyal konut tarzı
evlerle karşımıza çıkıyor.
Lüks konutlarsa çok fazla sayıda değil. Bölgede çok sayıda kat karşılığı arsa vermek isteyen arsa
sahipleri bulunmakta. Onlar da biliyor ki
bölgede yakın bir tarihte konut üretiminde artış olacak. Acelesi olmayan arsa
sahipleri bölgenin biraz daha gelişmesini
bekliyor. Bu günlerde Yeşilova kat karşılığı oranları yüzde yirmi beş civarlarında.
HER FİRMAYA GÜVENMEYİN
Eğer kat karşılığı vermek istediğiniz arsanız
varsa, mutlaka inşaat firması seçerken dikkatli olun. İnşaat firması bu konuda yeterli
olup olmadığını inceleyin. Hukuksal olarak
kendinizi güvence altına alın. İlimizde bu
konuda birçok mağdur arsa sahipleri var.
Hala gecikme, kalite ve diğer problemlerle boğuşan arsa sahiplerini biliyoruz.
İnşaat firması yüksek kat karşılığı oranı verebilir ama dikkatli olun her inşaat firmasına güvenmeyin. İnceleyin, araştırın ve
hukuksal olarak kendinizi garantiye alın.
Tarla satan köylü
göç mü etsin
5403
Sayılı Toprak Koruma ve Arazi
Kullanımı Kanunu’nda, 6537 Sayılı Kanun’la yapılan değişiklikle asgari tarımsal arazi büyüklüğü ve yeter gelirli tarımsal
arazi büyüklüğü belirlenmiş ve belirlenen asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler bölünemez eşya niteliği kazanmıştır. İş bu kanunun çıkması ile 25.05.2014 tarihinden
itibaren Türkiye’de büyük sorunlar ve kaos ortaya çıktı.
Konu hakkında açıklamalarda
bulunan KEM-DER Yönetim
Kurulu Başkanı Alpay Hacıoğlu şunları sıraladı;
1- Vatandaş gayrimenkulünü
satmak için T.K.M. müracaat
ettiğini ve bağlı olduğu belediyede mevcut yerin nazım
imar planında olup olmadığının sorulduğunda gelen cevaba göre işlemin devam
ettiğini olumsuz bir cevap
geldiğinde tarım ilçe müdürlüklerine sorulduğunu yalnız
KEM-DER Yönetim tarım ilçe müdürlüklerinin
henüz daha tapu dairesinin
Kurulu Başkanı
sorduğu soruya cevap verAlpay Hacıoğlu.
medikleri açıktır. Cevap vermeme sebeplerinin henüz daha, tarım il ve ilçe
müdürlüklerinde ilgili birimin oluşturulmamasıdır.
2- Yasanın yönetmelik çalışması devam ettiğinden mevzuatın şu anda net bir şekilde ortaya çıkmamasından
dolayı kamuoyunda büyük sıkıntılar yaşatmaktadır.
3- Kanunu incelediğimizde bu yasanın artı ve eksileri
bulunmaktadır. Biz şu anda doğal olarak eksilerin giderilmesini istemekteyiz.
a- Köylerde ikamet eden kendilerine tarım yönü ile istihdam sağlayan vatandaşlarımızın gayrimenkul satmak istediğinde zorunlu olarak yeter gelirli tarımsal
arazi büyüklükleri altında kaldığı anda tüm gayrimenkullerini satmak zorunda kalacaktır. Bu sebeple köylünün şehirlere nüfus ve göç akışı çok daha hızlı
olacaktır. Bu nüfusun ve göçün akışıyla vasıfsız iş
gücü doğacaktır. Bunun peşi sıra rehabilitasyon süreci
sıkıntılı ve sancılı gerçekleşecektir.
b- Toprak koruma ve arazi kullanımı kanunu Türkiye
topraklarının verimliliği açısından düşünüldüğünde
iyi bir kanun gibi gözükmektedir. Fakat aynı zamanda
kişilerin hak ve özgürlükleri kısıtlayıcı niteliktedir.
Geçmiş kanunlara bile mirasçılar kendi aralarında anlaşamazlarken şu anki kanundan dolayı çok büyük anlaşmazlıklar çıkacak, gayrimenkul mirasçıları sürekli
mahkemelerde sorunlarına çözüm arayacaklardır.
c- Mahkemeler kısa sürede sonuçlanmadığı için yine
araziler kullanılmayacak ve mirasçılar arasında büyük
sorunlar gündeme gelecektir. Geçmiş kanunlarla kişiler ihtiyaçları olduğunda mallarını satabiliyorlardı
şimdi kişiler ihtiyaçlarını karşılayamayacak. Gerekli
olduğunda satamayacak. Bu gayrimenkul sahipleri
çıkmaza düşeceklerdir. Bu tarz taşınmazlara yatırım
yapan gayrimenkul alıcıları da taşınmazlarını değerlendiremeyecektir. Reform, yenilik güzeldir. Fakat kişilerin ihtiyaçlarını karşılamayacak duruma
getirilmemelidir. Yapılan reform, gayrimenkul alımsatım piyasasındaki canlılığı da durduracaktır.
d- Yatırımcılar bu tarz taşınmaz alımına yönelmeyeceklerdir. Sadece büyük meblağ da imkanları olanlar
bu taşınmazları alabileceklerdir. Küçük yatırımcılara
olanak kalmayacağından buda piyasa ve köylüyü ekonomik sıkıntıya sokacaktır.
Yukarıda belirttiğimiz gibi yönetmelik bir an önce açıklanmalı ve yaşanan sıkıntıların dikkate alınarak ivedilikle Kamuoyunun yaranına olacak ve sorunları ortadan
kaldırılacak şekilde yönetmelik düzenlenmelidir.
Kamuoyuna duyurulur…
Projenin adı: Orca Life
Kavan İnşaat & Mamik Group (Seval İnşaat) & Orca Group şirketlerinin ortak
girişimi olan ‘Orca Life Sitesi’ dikkatimi çeken projelerden biri. İçeriği dolu
dolu, tasarımı ise göz alıcı. Orca Life bence pek çok siteden daha donanımlı
İ
nşaata geldiğinizde satış grubunun bulunduğu ofisleri görüyorsunuz ilk. Ben hafta
sonu biraz da erken bir saatte gittim. Bana
Haluk Mamik eşlik etti ve bilgi verdi. Siteyi
anlatırken kendinden emin olan Haluk
Mamik, inşaat bilgisi sayesinde de projesini
büyük bir zevkle anlattı. 2015 teslim inşaatın
gördüğüm kadarıyla kabaları çıkmak üzere
ve inşaat hızla ilerliyor. 26.000 metrekare içerisinde yer alan yüzde 72’si yeşil alan olarak
belirlenen karma konut projesi. 142 metrekare ile 275 metrekare arası değişen 3+1, 4+1
daire ve 4+1 villa seçenekleriyle sunuluyor.
Projedeki taahhütlerin tümü yapılacaksa
tam bir tatil köyü kıvamında olacak.
HUZURLU VE GÜVENLİ
Firma yetkilisi ve Orca satışıyla birebir ilgilenen Haluk Mamik, projede güvenlikten huzurlu bir ortama, çocukları
düşündükleri kadar ebeveynlerin de
huzur ve sosyal hayatını düşündüklerini
anlattı. Her konuta özel otopark, güvenlik
kontrollü ana giriş, kameralı güvenlik sistemi, görüntülü karşılama sistemi, 7/24
aktif güvenlik ekibi, bahçe ve çocuk alanları dahil tüm sitenin görüntülü kontrol
sistemi güvenlik içeriklerinden bazıları.
BÖYLE TESİS GÖRÜLMEDİ
Çok site gezdim pek çok bölgede küçük
büyük sitelerin tüm gelişimlerini izledim.
Kiminin hatalarıyla nasıl amaçlarına ulaşamadıklarını gördüm. Ancak 142 aile için tasarlanan Orca ve sosyal alanı benim
dikkatimi çekmeyi başardı. Sitenin sosyal
alan içeriğini okurken kendimi tatil köyü
seçiyormuş gibi hissettim. Ortak park ve
dinlenme alanları, özenle tasarlanmış peyzaj, çiçek bahçeleri ve yürüyüş parkuru,
açık kapalı yüzme havuzu, çocuk yüzme
havuzu, aquapark, açık spor alanları, fitness salonu, squash, Türk hamamı, sauna,
buhar odası, şok duş, tropik jakuzi, tenis,
basketbol, voleybol sahaları, restoran,
cafe, snack bar, vitamin bar mevcut.
YEMYEŞİL DOĞA
İstanbul gökdelenlerinde sık duyduğum
ancak Kocaeli’de henüz görmediğim kat
bahçeleri de Orca ayrıcalıklarından. Yuvacık’ı zaten doğasından, temiz havasından, manzarasından dolayı çok severim
ancak kat bahçeleri farklı otantik bir
bakış açısı yaratacaktır. Kendimi bir an;
kat bahçesindeki koltuğumda Körfez
manzarasını izleyerek kitap okur hayal
ettim, içim mutlulukla doldu. Umarım
hayalimdeki gibi güzel bahçeler olur.
İÇ MİMARİ DE ÖZENLİ
Konut projelerindeki büyük hatalardan biri
de çevreyi mükemmel düzenleyip iç mimaride klişeden öteye geçememektir. Aslında
inşaatları gezerken iç mimariyi algılayabilmenizde oldukça zordur. Kroki çizimlerinden gördüğüm kadarıyla iç mimaride genel
çizginin üzerinde. Giyinme odası çamaşır
odası gibi detaylar evde büyük kolaylık sağlayan ayrıntılardır ki Orca’da hepsi mevcut.
Lakin benim duyunca en çok beğendiğim
manzaraya bakan banyolar oldu.
YOLDA BİTERSE…
Sıkıntı olan tek yönü önündeki yolun henüz
tamamlanmamış olması ancak bu da Orca ve
çevresindeki inşaatların tamamlanmasıyla belediyenin aşacağı bir problemdir, düşünmeye
gerek yok. Sitenin alt kısmında kalan bir sitenin atıl gibi gözükmesi de dikkatimi çeken
olumsuzluklardan oldu ancak gördüğüm kadarıyla Orca bahçe duvarları ve dairelerin açıları kötü
görüntüyü engelliyor.
BEN BEĞENDİM
Gezdim beğendim, inşaatın süreci
olumlu, projede var olan içerik,
sosyal donatılar fazlasıyla iyi. İç
mimari çizgi üstü, henüz inşaat
devam ettiği için söylendiği gibi
yapılacağına da inandım. Gayrimenkul alıcılarına önerebileceğim
güzel sitelerden bir tanesi diyebilirim. n Gülender SARGIN
8
KOCAELİ EMLAK
[email protected] - www.kocaeliemlak.com
Tapuda paranızı alın!
Evinizi satışa çıkardınız,
alıcı da geldi, evinizi beğendi, fiyat konusunda da
anlaştınız, alıcınız bankaya başvuracağını söyledi, kaparo bıraktı ve
gitti.
Ne kolay değil mi?
Emlakçıya neden para
vereyim ki, ben bu işi biliyorum…!
Süreç şöyle devam ediyor...
Banka, alıcınızın kredisi
onaylanacak, evinize
exper gönderecek ve alıcınızın kredisi onaylanacak
ve tapuda işlem ve imza
günü gelecek.
Tapu günü geldiğinde
paranızı alacağınızı düşünüyorsunuz değil mi?
Öyle kolay değil…
Siz diyelim ki, yüz bin
TL’ye anlaştınız. Alıcınız
bankadan elli bin TL
kredi kullanacağını söyledi. Tapunuzu yeni alıcınıza devrettiğinizde elli
bin TL’yi tapuda nakit aldınız ama bankanın verdiği konut kredisini
alabilmeniz için tapu işlemi bittiğinde, kredi kullanılan bankaya
gidiyorsunuz ve parayı
beklemeye başlıyorsunuz.
Uzun bekleme sürecinden sonra, geriye kalan
elli bin TL alacakken,
banka size kırk bin TL
ödeme yapıyor.
Şaşırıyorsunuz, ama elli
bin TL almanız gerekiyordu…!
Ne olacak şimdi?
Bankanın umurunda
değil, paranızı verir işi
biter.
Siz kalırsınız öyle!
Alıcınıza bakarsınız,
‘Hani elli bin TL ödeyecektin’ dersiniz ama başlar anlatmaya, ‘Ya
haklısın ama tapu masrafı, dosya masrafı çıktı
ben söz sana öderim.’
Tapuyu da verdiniz, kaldınız mı ortada…
Bu anlattıklarım yaşanmış ve çok sık karşılaşılan
durumlar.
Banka işini sağlama alıyor, umurunda değil.
Siz tapu işlemi öncesi
bankaya gitseniz, ne kadar
kredi kullandığını öğrenmek istesiniz bilgi almakta
zorlanırsınız, belki de hiç
bilgi alamazsınız.
Belki de alıcınızın hangi
bankadan konut kredisi
bile kullandığını bilmezsiniz.
İnanın bu işlem böyle işliyor. Tek çözüm tapuda
paranızı alın ama bu da
mümkün değil krediyi alabilmeniz için tapu işleminizi tamamlamanız
gerekiyor.
Ne olacak şimdi?
Eğer bir emlakçıyla çalışmıyorsanız ki, ben sizin
bu konuda mutlaka destek
almanız gerektiğini düşünüyorum ama hala “Ben
dünyanın en iyi emlakçısıyım” diyorsanız…!
Tapuda imza atılırken
kredi kullanılan bankanın
bloke çekini isteyin.
Alışık olmadığımız bir
durum gibi değil mi?
Banka bloke çek masrafı
elli bin TL’de yaklaşık yüz
TL civarında. İki bin TL
dosya masrafı ödendiğini
düşünecek olursak, banka
bloke çek masrafı hiç de
fazla değil.
Kredi kullanılan bankanın imzada tapuya gelmek
zorunda olan memuru
veya avukatı var.
Çeki getirsinler…
Yok ama siz hala ‘Sorun
yok ben biliyorum’ diyorsanız, sonuçlarına katlanacaksın.
Yine söylüyorum, bunlar
yaşanmış olaylar.
Bankaların da bu konuda duyarlı olmaları gerekiyor.
Her şeyden para almaya
alışık olan bankalar, evini
satan kişileri de düşünmeli.
Aslında bu tür ve diğer
tapu işlemleri sürecinde
sıkıntılarla karşılaşmamak
için mutlaka destek almanızı öneriyorum.
Özel site yönetimi
hiç de kolay değil
Site yöneticiliği apartman yöneticiliği kadar kolay
değildir. Tek bir apartmanın aidatlarını toplamak,
elektrik, temizlik gibi giderlerini karşılamak sorunlu
işler değil. Site yönetimi ise bambaşka bir konu
Ö
zel site yönetim şirketine genel
kurul kararıyla
verilen site yöneticilikleri
kontrolü doğru
yapılmadığı
taktirde sıkıcı
ve sorunlu hale
gelebilir. Sitenize özel site yönetimi gelmiş
dahi olsa her şey hak sahiplerinin kararına bağlı olmak
zorundadır. Örneğin ortak
alana yapılacak çalışmalar
site nüfusunun yarısının bir
fazlasının onayı halinde yapılabilir. 100 hanelik bir sitede 51 hanenin onay
vermesi halinde havuz gibi
ortak alana kullanma koşulları getirebilirsiniz. Aksi taktirde kurul kararı yoksa,
kabul yeter sayısı yoksa,
koyduğunuz kural ve kaideler levha olarak asılı olmaktan öte hiçbir anlam taşımaz.
HER KURUŞUN HESABI...
Site yönetim firmaları her
kuruşun hesabını tutmak
zorundadır.. Karar alınmadan siteye değil 20.000 TL,
100 TL’lik masraf bile yapamazsınız. Kurul kararı
yapılmadan uygulanan
yüklü harcamalara protesto çekerseniz ödemek
zorunda kalmazsınız. Tabi
ki harcama yapılan genel
kalemler vardır. Site elektrik faturası temizlik vs.
gibi. Ancak onlarda bile
her zaman 100 TL ödenen
elektrik 1000 TL geldiyse
biri açıklama yapmak durumundadır. Fatura göstermek ve gerçekten o kadar
yüksek tuttuysa nedenini
bulup çözmek zorundadır.
Tepecik Mah. Kemal Öz Sok. Hamzaoğlu Apt. A Blok Kat:1 Daire :1 İzmit/KOCAELİ
Tel: 262 321 23 92 - Gsm:541 321 23 92 www.kocaeliemlak.com