17/02/2014 - İş Yatırım

Hisse Senedi / Orta Ölçekli Şirket / Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları
17.02.2014
Torunlar GYO
AL
Şirket Raporu
(Onceki: AL)
Yükselme Potansiyeli*
60%
Hisse en kötü senaryoda bile cazip gözüküyor
Kur sabitlenmesinin orta vadede devam etmesini bekliyoruz. Torunlar
GYO AVM kiraların tahsilinde uyguladığı döviz kurunu dolar için 1,95’e avro
için ise 2,65’e sabitledi. Belirlenen oranlar piyasa kuruna göre yaklaşık %11
iskonto içeriyor. Şirket 2014 yılının ilk çeyreği için uyguladığı bu oranları her
çeyrek güncellemeyi hedefliyor. Eylül 2013 itibariyle şirketin kiralarının %
37’si avro gerisi dolar cinsinden. Biz önümüzdeki dönemde Torunlar
GYO’nun piyasa kuruna göre %10 iskonto yapacağını varsayıyoruz. Diğer
taraftan kiraların nominal değerlerini yıllık %2.5 arttırmasını bekliyoruz.
Kodu
TRGYO
Fiyat Bilgileri
TL
USD
Kapanış 14 02 2014
3,03
1,38
12 Aylık Hedef Fiyat TL
4,86
2,21
12 Aylık Önceki Hedef Fiyat TL
4,86
2,21
Piyasa Değeri (mn)
1.515
692
Halka Açık PD (mn)
211
97
Ortalama İşlem Hacmi (3Ay)
2,3
1,1
Hisse sayısı (mn)
500
Takas Saklama Oranı (%)
13,95
En kötü senaryoda dahi hisse %34 yükselme potansiyeli taşıyor. Döviz
Çarpanlar
2014T 2015T 2016T
3 Ay
12 Ay
-17
-23
-3
-1
-20
18
TL
ABD $
BIST-100 Relatif
10
11
11
01.14
11.13
09.13
5,00
4,50
4,00
3,50
3,00
2,50
2,00
1,50
1,00
0,50
0,00
07.13
Fiyat / BIST-100'e Göreceli Fiyat
160
140
120
100
80
60
40
20
0
TRG YO Kapa nış (Sol)
52 Hafta Fiyat Aralığı (TL)
2,60
4,32
Yabancı Oranı (%)
27
26
Kaynak: İş Yatırım
25
25’ini yabancı yatırımlar oluşturuyor.
1
23
22
12.02
29.01
15.01
Yab ancı Oran ı…
3Ay Ort.
21
31.12
Satış rakamları oldukça iyi. Şirket şu ana kadar Mall of İstanbul
Projesi’ndeki 1081 konuttan 930’unun, 180 ofisten ise 127’sinin önsatışını
tamamladı. Proje toplam önsatış geliri 537 milyon TL. Diğer taraftan, Torun
Center projesini önsatış hasılatı, geçen Temmuz ayında Mapfre ile
imzalanan 67 milyon dolarlık sözleşme dahil 370 milyon TL. Hasılatın %
24
17.12
Mall of İstanbul Projesi’nin teslimatlarının gecikmesi temettü verimini
olumsuz etkilemişti. 2013 yılı için Mall of Istanbul’dan 150 milyon TL
teslimat bekliyoruz. Mall of Istanbul Projesinin teslimatlarının 2014 ilk
çeyreğe sarkmasıyla temettü verimi beklentimiz %3’den %0.4’e gerilemişti.
Lütfen son sayfada yer alan önemli yasal uyarıya bakınız.
Fiyat Perform ansı (%) 1 Ay
05.13
KÖTÜ
2.39
1.95
-18%
3.23
2.65
-18%
181
444
-369
-1190
-2.7
4.0
34%
2,2
0,4
4,0
03.13
BAZ
2.17
1.95
-10%
2.94
2.65
-10%
181
444
-225
-1046
-2.4
4.9
60%
2,1
0,4
3,5
03.12
İYİ
1.95
1.95
0%
2.65
2.65
0%
181
444
-80
-901
-2.0
5.8
92%
6,4
0,5
6,1
19.11
2014 Ortalama US$/TRY kuru
US$/TRY sabitlenen kur
Piyasa kuruna göre iskonto
2014 Ortalama EUR/TRY kuru
EUR/TRY sabitlenen kur
Piyasa kuruna göre iskonto
2014T Kira Geliri (milyon TL)
2014T FAVÖK (milyon TL)
2014T Net Finansal Gider (milyon TL)
2014T Net Borç (milyon TL)
2014T Net Borç/FAVÖK (milyon TL)
Hedef Fiyat (TL)
Yükselme Potansiyeli (TL)
F/K
PD/DD
FD/FAVÖK
01.13
kurundaki hareketin şirketin değeri üzerindeki etkisini görmek için senaryo
analizi yaptık. 2014 yılında dolar kuru baz senaryomuzda 2,17. Kur iyi
senaryomuzda 1,95’e gerilerken, kötü senaryoda 2,39 seviyesine çıkıyor.
Piyasa kur ve/veya büyüme açısından kötüleşirse perakendecilerin
karlılıkları düşecektir ve kira üzerinde pazarlık güçleri artacaktır. Dolayısıyla
kötü senaryoda Torunlar GYO kiracılarını kaybetmemek için iskontoyu
arttıracaktır. İyi senaryoda Torunlar döviz kuru üzerinde iskonto
uygulamazken, baz senaryoda %10, kötü senaryoda ise %18 iskonto
uygulamak durumunda kalacağını düşünüyoruz. Üç senaryoda da kira
gelirleri ve FAVÖK TL olarak sabit kalırken, şirketin finansal giderleri ve
borçluluk seviyesi kurdaki değişimle artıp azalmaktadır. Hissenin yükselme
potansiyeli iyi, baz ve kötü senaryo için sırasıyla %92, %60 ve %34.
Ceren Atalay
[email protected]
+90 212 350 25 18
Torunlar GYO
2014 yılsonunda toplam kiralanabilir alan 220 bin m2’den 422 bin m2’ye çıkıyor. Şirket şuanda
beş AVM işletiyor, toplam kiralanabilir alan ise 220 bin m2, 2013 yılsonu kira beklentimiz 120 milyon
TL. Mayıs 2014’de Mall of İstanbul Projesi’nden 154 bin m2 AVM alanın, Temmuz 2014’de ise Torun Tower Projesi’nden ise 64 bin m2 ofis alanının devreye girmesini bekliyoruz. Bu iki projenin
faaliyete girmesiyle kira veriminin bugünkü %4 seviyesinden %13’e çıkmasını bekliyoruz.
Şubat başında Torun Tower projesinin kira kontratı imzalandı. Torunlar GYO, kulenin %90’ını
m2 başına ortalama 30 dolardan Denizbank’a kiraladı.
(milyon TL)
2011
2012
2013E
Cari
2014E
2015E
2016E
2017E
Kira Gelirleri
92
106
120
120
181
265
293
318
Kira Verimliliği*
5%
6%
4%
4%
7%
13%
23%
35%
Yeni Projeler**
53
Mall of Istanbul
32
76
85
92
Torun Tower
21
45
47
51
* Kira Gelirleri/Firma Değeri
**Paşabahçe Otel Projesi dahil değildir (arsanın expertiz değeri 356 milyon TL)
Kaynak: İş Yatırım
2
Torunlar GYO
Özet Finansallar (TL mn)
Özet Mali Tablolar (TL m n)
Gelir Tablosu (TL m n)
Satış Geliri
FAVÖK
Net Kar
Bilanço (TL m n)
Nakit & Nakit Benzerleri
Toplam Varlıklar
Kısa Vadeli Borçlar
Toplam Borç
Toplam Özsermaye
Rasyolar
Net Borç/FAVÖK
FAVÖK Marjı
Net Kar Marjı
Değerlem e Oranları
Fiyat/Kazanç
Temettü Verimi
*Yıliçi ortalama PD kullanılmıştır.
1
2
3
2010G* 2011G* 2012G*
233
163
227
51
76
122
214
177
337
4
5
2013T 2014T
367
806
178
444
17
238
6
2015T
1.237
785
721
7
2016T
1.069
688
700
8
2017T
397
266
335
439
3.204
231
783
2.369
656
3.944
289
1.101
2.533
435
4.494
193
959
2.847
400
5.375
391
1.689
2.829
430
5.443
438
1.476
3.060
450
5.267
450
537
3.686
1.050
5.875
466
515
4.098
1.200
5.864
485
499
4.154
6,74
22,0
92,0
5,9
46,6
108,8
4,3
53,9
148,6
7,2
48,5
4,6
2,4
55,1
29,5
0,1
63,5
58,3
-0,8
64,4
65,5
-2,64
67,0
84,5
6,7x
0,0%
7,2x
0,9%
3,7x
1,9%
n.a
2,3%
6,4x
0,4%
2,1x
6,3%
2,2x
19,0%
4,5x
18,5%
Kaynak: İş Yatırım

Faaliyet Konusu
Gayrimenkullere,
gayrimenkullere
dayalı
sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul
projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara
yatırım yapmak .
 Ortaklık Yapısı
21%
40%
39%
Aziz Torun
Mehmet Torun
Di ğer
Burada yer alan bilgiler İş Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından bilgilendirme amacı ile hazırlanmıştır. Yatırım bilgi, yorum ve
tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti; aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat
kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında imzalanacak yatırım danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır. Burada yer alan
yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine dayanmaktadır. Herhangi bir yatırım aracının alım-satım önerisi
ya da getiri vaadi olarak yorumlanmamalıdır. Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle,
sadece burada yer alan bilgilere dayanarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.
Burada yer alan fiyatlar, veriler ve bilgilerin tam ve doğru olduğu garanti edilemez; içerik, haber verilmeksizin değiştirilebilir. Tüm veriler, İş
Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından güvenilir olduğuna inanılan kaynaklardan alınmıştır. Bu kaynakların kullanılması nedeni ile
ortaya çıkabilecek hatalardan İş Yatırım Menkul Değerler A.Ş. sorumlu değildir.
3

Download Report