ugovor o upravljanju stambenom zgradom

Temeljem članka 378. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00,
73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12), te članka 10. međuvlasničkog ugovora
sklopljenog među suvlasnicima stambene zgrade,
HRVATSKI POSLOVNI CENTAR - STAMBENO POSLOVNO GOSPODARSTVO d.o.o., HR-10 000
Zagreb, Srebrnjak 55, poslovnica Vlaška 125/1 (dalje u tekstu: UPRAVITELJ)
i
VLASNICI posebnih dijelova, suvlasnici stambene zgrade u ZAGREBU
_______________________
zastupani po ovlaštenom predstavniku,
sklopili su dana
(dalje u tekstu: SUVLASNICI)
. ovaj
U G O V O R
O UPRAVLJANJU STAMBENOM ZGRADOM
I
OPĆE ODREDBE
Članak 1.
Suvlasnici stambene zgrade u Zagrebu,
sagrađene _____________ god., na k.č.
broj ____________ K.O. ____________________, povjeravaju, temeljem članka 10. Međuvlasničkog
ugovora sklopljenog
., broj 01-00_____, poslove upravljanja Hrvatskom poslovnom
centru- stambeno poslovnom gospodarstvu, Zagreb, Srebrnjak 55, poslovnica Vlaška 125 kao
upravitelju zgrade.
II
PREDMET UGOVORA
Članak 2.
Upravitelj se obvezuje da će za račun suvlasnika obavljati poslove redovite uprave, odnosno, poslove
upravljanja stambenom zgradom.
Upravitelj upravlja zgradom u ime i za račun suvlasnika i ovlašten je za obavljanje slijedećih poslova,
temeljem pravila o nalogu:
1. Upravlja stambenom zgradom i zajedničkom pričuvom odnosno raspolaže sredstvima zajedničke
pričuve kao zastupnik svih suvlasnika i to umjesto njih.
2. Vodi u ime svih suvlasnika stambene zgrade postupke pred sudom ili drugim tijelima vlasti, što
uključuje i ovlasti da opunomoćuje stručne zastupnike za vođenje tih postupaka.
3. Iznajmljuje i daje u zakup, kao i otkazuje stanove i druge samostalne prostorije zgrade glede kojih
nije uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela, s tim da je dopušteno otkazati najam mjesta u
zajedničkoj garaži ili zajedničkom parkiralištu čim nastane potreba bilo kojeg suvlasnika za tim
mjestom.
Ugovor o upravljanju zgradom_2014
Hrvatski poslovni centar- stambeno poslovno gospodarstvo d.o.o., HR-10 000 Zagreb, Srebrnjak 55, POSLOVNICA VLAŠKA 125
1
Članak 3.
Upravitelj je dužan osobito:
1. Brinuti se i organizirati održavanje zajedničkih dijelova stambene zgrade kako bi bili u graditeljskom i
funkcionalnom stanju za normalno korištenje,
2. Obavljati povremeni i godišnji pregled zgrade i o tome sačiniti zapisnik,
3. Utvrditi visinu sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik,
4. Raspoređivati i druge troškove zgrade na suvlasnike, naplaćivati dugovanja, te redovno podmirivati
te troškove prema trećima, sukladno sredstvima kojima raspolaže,
5. Obavještavati suvlasnike na prikladan način o obavljenim poslovima,
6. Položiti svakom suvlasniku uredan račun o poslovanju u predhodnoj kalendarskoj godini (izvješće o
radu) i to najkasnije do 30. lipnja svake godine, te ga je dužan putem ovlaštenog predstavnika
suvlasnika na prikladan način dati na uvid,
7. Izraditi pregled predviđenih poslova za redovito održavanje i poboljšice (izvanredni poslovi), kao i
predvidivih troškova i opterećenja u narednoj kalendarskoj godini (godišnji program rada) ili za
višegodišnje razdoblje,
8. Prikupiti više ponuda za poslove održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine
kao i za veće radove radi poboljšice,
9. Pokrenuti sve potrebne postupke pred nadležnim tijelima državne uprave i sudovima u svrhu upisa
zgrade na građevinskoj čestici i svih njezinih posebnih dijelova u zemljišnim knjigama.
Članak 4.
Zbog poduzimanja poslova obuhvaćenih ovim Ugovorom, Međuvlasničkim ugovorom i Zakonom,
upravitelj je ovlašten da u ime i za račun suvlasnika sklopi ugovore s trećim osobama za:
primjereno osiguranje zgrade prema godišnjem programu,
uzimanje zajmova radi osiguranja dodatnih sredstava za pokriće troškova održavanja zgrade prema
godišnjem programu ili na temelju posebne odluke suvlasnika,
za izvršenje drugih obveza redovitog i izvanrednog održavanja prema godišnjem programu rada.
Članak 5.
Upravitelj je obvezan, koliko je najviše moguće, čuvati interese svih suvlasnika zgrade i u obavljanju
poslova redovite uprave slijediti upute većine, a izvanredne poslove poduzimati samo na temelju
suglasnosti svih suvlasnika ili odluke suda koja je zamjenjuje.
Članak 6.
Upravitelj je obvezan organizirati obavljanje hitnih i nužnih popravaka na način utvrđen Zakonom,
Uredbom o održavanju zgrada (NN 64/97, čl. 5. i 6.), i Pravilima o nalogu. Upravitelj se obvezuje
organizirati popravak hitnih kvarova uspostavom dežurstva za hitne intervencije za slijedeće slučajeve:
puknuća, oštećenja i začepljenja vodovodne i kanalizacijske instalacije, te centralnog grijanja i
toplovodnog sustava. Ostale hitne popravke iz članka 5. Uredbe o održavanju zgrada, upravitelj je dužan
organizirati u primjerenom roku.
Članak 7.
Upravitelj se obvezuje poslove koji su predmet ovog ugovora obavljati pažnjom dobrog privrednika i
pažnjom dobrog stručnjaka, te upozoriti suvlasnike na poslove koji se moraju obaviti radi funkcionalnosti
zgrade, te radove čija obveza proizlazi iz zakonskih i drugih propisa, te predvidjeti troškove.
Suvlasnici preuzimaju odgovornost za eventualnu štetu koja nastane zbog neizvršavanja poslova na
koje su upozoreni prijedlogom programa upravljanja za tekuću godinu, a nisu donijeli odluku o
poduzimanju tih poslova niti osigurali sredstva za njihovo izvršenje.
Članak 8.
Izvješće o radu, račun o poslovanju u prethodnoj godini, kao i prijedlog programa upravljanja
zgradom za slijedeću godinu upravitelj je obvezan dostaviti ovlaštenom predstavniku suvlasnika, koji će o
tome upoznati i obavijestiti na prikladan način suvlasnike stambene zgrade.
Ugovor o upravljanju zgradom_2014
Hrvatski poslovni centar- stambeno poslovno gospodarstvo d.o.o., HR-10 000 Zagreb, Srebrnjak 55, POSLOVNICA VLAŠKA 125
2
III
OBVEZE SUVLASNIKA
Članak 9.
Suvlasnici se obvezuju, najkasnije do 31. prosinca tekuće godine, utvrditi godišnji program rada koji
sadrži popis planiranih poslova i plan potrebnih sredstava za narednu godinu, a koje predloži upravitelj i
putem ovlaštenog predstavnika dostavlja suvlasnicima na usvajanje.
Ako suvlasnici ne dostave upravitelju usvojeni godišnji program rada do roka iz stavka 1 ovog članka,
upravitelj će do usvojenja programa obavljati poslove koji su nužni radi osiguranja funkcionalnosti
zajedničkih dijelova i uređaja, te radove čija obveza proizlazi iz zakonskih ili drugih propisa, a suvlasnici
su dužni, kroz to vrijeme, osigurati sredstva za njihovo izvršenje, ali ne manje od sredstava koja su
uplaćivali u prethodnoj godini.
Članak 10.
Suvlasnici se obvezuju održavati svoj stan odnosno drugu samostalnu prostoriju sukladno odredbama
članka 19. - 23. Međuvlasničkog ugovora.
Članak 11.
Suvlasnici su obvezni odmah po uočavanju prijaviti upravitelju svaki kvar ili oštećenje zajedničkih
dijelova i uređaja zgrade.
Povećan opseg štete na stanu suvlasnika, koji je nastao zbog neblagovremene prijave neće se
otkloniti iz sredstava zajedničke pričuve. Razliku štete dužan je snositi sam suvlasnik.
Članak 12.
Suvlasnici se obvezuju mjesečno uplaćivati sredstva pričuve za poslove održavanja i naknadu
upravitelju, koja su sadržana u godišnjem programu, suglasno odredbama članka 12. - 17.
Međuvlasničkog ugovora.
Sredstva iz stavka 1. ovog članka vlasnici će plaćati uplatnicama na žiro-račun sredstava zajedničke
pričuve koji upravitelj ima ovlaštenje otvoriti, te pravo raspolagati sredstvima zajedničke pričuve na tom
žiro-računu sukladno čl. 378. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, te čl. 2. Uredbe o
održavanju zgrada (Narodne Novine br. 64/97).
Upravitelj se posebno ovlašćuje da u vođenju sredstava na posebnom žiro-računu, te svakog daljnjeg
raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve na tom žiro-računu pojedinačno potpisuje virmanske naloge,
upotrebljava, koristi i stavlja pečat upravitelja zgrade kao jedini pečat koji se sada koristi u poslovanju
tog žiro-računa.
Iznos sredstava iz stavka 1. ovog članka usklađivat će se početkom svake godine prema usvojenom
programu održavanja za tu godinu.
Svi troškovi nastali poslovanjem na zasebnom žiro-računu otvorenom posebno za stambenu zgradu
obračunavaju se posebno i iskazuju u redovnim rashodima stambene zgrade.
Suglasno pozitivnim zakonskim propisima za poslovanje gotovinom na posebnom žiro-računu zgrade,
mora se voditi blagajničko poslovanje. Troškovi blagajničkog poslovanja utvrđuju se godišnjim
prijedlogom programa upravljanja, odnosno prema cjeniku upravitelja.
IV
NAKNADA UPRAVITELJU
Članak 13.
Za poslove redovite uprave odnosno poslove upravljanja stambenom zgradom upravitelju pripada
mjesečna naknada za njegov rad u iznosu od ______% od sredstava obračunatih za zajedničku pričuvu
prema članku 12. ovog Ugovora.
Na naknadu upravitelju obračunava se PDV.
Članak 14.
Do donošenja i usvajanja godišnjeg programa održavanja i u prijelaznom razdoblju suvlasnici će
troškove upravljanja zgradom uplaćivati prema korisnoj površini stana i drugih samostalnih prostorija u
njihovom vlasništvu primjenjujući koeficijente iz čl. 25. Međuvlasničkog ugovora i to
Kn / m2
za koeficijent 1,0. Naknada upravitelju ne može biti manja od 150,00 Kn + PDV mjesečno.
Iz svoje naknade u iznosu _____% + PDV od obračunate pričuve za zgradu, upravitelj se obvezuje
izvršiti slijedeće obveze utvrđene Zakonom:
Ugovor o upravljanju zgradom_2014
Hrvatski poslovni centar- stambeno poslovno gospodarstvo d.o.o., HR-10 000 Zagreb, Srebrnjak 55, POSLOVNICA VLAŠKA 125
3
pružiti pravnu pomoć pri sklapanju Međuvlasničkog ugovora, te Ugovora o upravljanju;
izvršiti komisijsku primopredaju zgrade radi izrade prijedloga programa održavanja - jedan izlazak
godišnje;
3. utvrditi, definirati zajedničke dijelove stambene zgrade;
4. obračunavati zajedničku pričuvu prema Ugovoru o upravljanju stambenom zgradom, štampati i
dostaviti uplatnice (ili fakture) za podmirenje zajedničke pričuve;
5. voditi knjigovodstvo zgrade na žiro-računu;
6. izraditi prijedlog, te realizacijski Godišnji program upravljanja i održavanja zgrade;
7. podnositi godišnji račun o poslovanju zgrade za prethodnu godinu, te ga na primjeren način obajvitit
u zgradi;
8. organizirati stalna dežurstva službe hitnih intervencija za slučajeve definirane člankom 6. ovog
Ugovora;
9. ugovoriti primjereno i eventulano dodatno osiguranje za zgradu s osiguravateljem;
10. ugovoriti poslove redovnog i izvanrednog održavanja sa stalnim poslovnim suradnicima.
Iz ugovorene naknade upravitelj omogućava izvršavanje i sljedećih poslova prema odlukama i nalogu
suvlasnika:
1. kreditiranje putem poslovne banke za sve poslove upravljanja i održavanja zajedničkih dijelova
prema odlukama suvlasnika;
2. oročavanje sredstava zajedničke pričuve;
3. plaćanje zajedničke pričuve bez naknade: na blagajni upravitelja i svim poslovnicama poslovnih
banaka;
4. uplatnice za zajedničku pričuvu s otisnutim 2D bar kodom;
5. poseban žiro-račun za zajedničku pričuvu vrste 13 - mogućnost otvaranja posebnog žiro-računa
za zgradu uz internet bankarstvo za svaku zgradu pojedinačno ili vođenje na zajedničkom uz
smanjenje troškova vođenja računa;
6. plaćanje računa za izvršene poslove isključivo uz potpisani nalog predstavnika suvlasnika;
7. cjelovito knjigovodstveno vođenje zgrade - prilagođena financijska izvješća dostupna putem svih
servisa i na web stranici putem korisničkog imena i zaporke minimalno jednom mjesečno;
8. plaćanje svih zajedničkih troškova zgrade predviđenih GPU - čišćenje zajedničkih prostora (preko
servisa za čišćenje ili ugovora o djelu), zajednička potrošnja električne energije, naknada
predstavniku suvlasnika…;
9. izrada ugovora o zakupu zajedničkih prostora i dijelova zgrade, mjesečni obračun zakupa i
dostava uplatnica za uplatu u zajedničku pričuvu;
10. pravna pomoć u izradi suglasnosti i odluka koje donose suvlasnici;
11. prisilna naplata većih dugovanja za zajedničku pričuvu putem ovrha;
12. pravna savjetovanja suvlasnika u predmetima vezanim za zajednička prava i obveze.
Svi ostali troškovi nastali redovitim ili izvanrednim upravljanjem i održavanjem stambene zgrade,
posebno se obračunavaju prema usvojenom Godišnjem programu upravljanja (GPU) za tekuću godinu.
1.
2.
Članak 15.
Suvlasnici mogu, u posebnim odredbama ovog Ugovora ili Aneksom ovom ugovoru ili posebnim
ugovorom, povjeriti upravitelju obavljanje i drugih poslova u njihovo ime i za njihov račun, vezanih za
njihova vlasnička prava (npr. zajednička potrošnja el. energije, čišćenje zgrade, uređenje okoliša,
domarski poslovi, obračun honorara i naknada...)
Svi izvanredni troškovi koji nastaju na zahtjev suvlasnika, a nisu posebno ugovoreni ovim ugovorom,
odnosno predviđeni i usvojeni Godišnjim programom upravljanja i održavanja zgrade, naplaćuju se
temeljem važećeg cjenika upravitelja.
Članak 16.
Naknada upravitelju za zastupanje vlasnika pred sudom i drugim tijelima vlasti utvrđuje se prema
propisima po nagradama i naknadama koje pripadaju državnom pravobraniteljstvu kada po punomoći
zastupa pravne osobe.
Sudske i ostale pristojbe vezane uz spor, te naknada upravitelju terete sredstva zajedničke pričuve.
U slučaju uspjeha u sporu naknada upravitelju, sudske i ostale pristojbe, kao i eventualne kamate
vraćaju se u sredstva zajedničke pričuve.
VI
ZAVRŠNE ODREDBE
Članak 17.
Poslove održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade upravitelj preuzima u stanju u kojemu se
nalaze u vrijeme sklapanja ovog Ugovora, a što se određuje zapisnikom o primopredaji, koji je sastavni
dio ovog Ugovora.
Ugovor o upravljanju zgradom_2014
Hrvatski poslovni centar- stambeno poslovno gospodarstvo d.o.o., HR-10 000 Zagreb, Srebrnjak 55, POSLOVNICA VLAŠKA 125
4
Članak 18.
Za štetu nastalu neizvršenjem obveza iz ovog Ugovora ugovorne strane odgovaraju po općim
propisima o naknadi štete.
Članak 19.
Upravitelj odgovara umjesto vlasnika trećima samo glede poslova utvrđenih Godišnjim programom
rada, i u slučaju da su suvlasnici pravovremeno osigurali sredstva za izvršenje tog programa.
Članak 20.
Za sve što nije izričito ugovoreno ovim Ugovorom vrijede i primjenjuju se odredbe Zakona o
vlasništvu i drugim stvarnim pravima, te Pravila o nalogu kao i ostalih zakonskih propisa koji reguliraju
ovo područje.
Članak 21.
Ugovorene strane su suglasne da sve moguće sporove iz ovog Ugovora rješavaju prvenstveno mirnim
putem, a u slučaju da se ne može postići sporazum ugovaraju nadležnost suda u Zagrebu.
Članak 22.
Ugovor stupa na snagu danom potpisa, te se primjenjuje protekom 30 dana od prve uplate
mjesečnog iznosa za troškove upravljanja zgradom.
Ugovor je sklopljen na rok od jedne (1) godine. Ako niti jedna od ugovornih strana pismeno ne
obavijesti drugu stranu da ne želi produljenje ugovora najkasnije mjesec dana prije isteka tog roka, a
pritom je obvezna navesti važan razlog raskida ugovora temeljem članka 45. Zakona o vlasništvu i
drugim stvarnim pravima, ugovor se produžuje na neodređeno vrijeme.
Otkazni rok počinje teći prvim danom mjeseca koji slijedi otkazu, a traje tri (3) mjeseca. Upravitelj
ima pravo za prijevremeni raskid Ugovora o upravljanju obračunati i naplatiti manipulativne troškove
raskida prema utvrđenom važećem cjeniku na dan raskida ugovora.
Ugovor o upravljanju može se raskinuti jedino u slučaju da su suvlasnici podmirili sve svoje dospjele
obveze prema dobavljačima. U suprotnom Ugovor o upravljanju ostaje na snazi unatoč zahtjevu za raskid
dok se dugovanje ne podmiri.
Važnim razlogom raskida temeljem Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima smatra se grubo
kršenje obveza upravitelja prema suvlasnicima: ako upravitelj ne izradi Prijedlog godišnjeg programa
upravljanja stambenom zgradom za slijedeću godinu do kraja tekuće godine, ako ne podnese račun o
poslovanju u prethodnoj godini do 30.06. tekuće godine, te ako ne održava zgradu u graditeljskom i
funkcionalnom stanju, a suvlasnici su pravodobno osigurali potrebna sredstva u tu svrhu.
Ugovor o upravljanju može raskinuti upravitelj pod slijedećim uvjetima: kad su međuljudski odnosi u
zgradi poremećeni do te mjere da onemogućavaju komunikaciju, kad suvlasnici ne prihvaćaju Prijedlog
godišnjeg programa upravljanja niti nakon korekcije, te u slučaju da suvlasnici nisu pravovremeno
osigurali sredstva u pričuvi za podmirivanje redovnih troškova (obveznih radova i redovitog održavanja).
Članak 23.
Ovaj Ugovor je sastavljen u tri (3) primjerka od kojih dva (2) zadržava Upravitelj, jedan (1) osoba
ovlaštena za predstavljanje i zastupanje suvlasnika.
U Zagrebu, __________________.
Broj: 01-00______________
PRILOZI:
1. Zapisnik o primopredaji.
ZA UPRAVITELJA:
__________________________
ZA SUVLASNIKE:
___________________________
predstavnik suvlasnika
Ugovor o upravljanju zgradom_2014
Hrvatski poslovni centar- stambeno poslovno gospodarstvo d.o.o., HR-10 000 Zagreb, Srebrnjak 55, POSLOVNICA VLAŠKA 125
5

Download Report