procjena account [pdf]

Elaborat broj
51-03/14
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
NEKRETNINA
:
POSLOVNI KOMPLEKS
NARUČITELJ
:
OTP BANKA HRVATSKA d.d.
VLASNIK
:
BOJOPLAST d.d.
u Zadru , 24.03.2014.
Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula
Page 1
SIŽE
PODACI
UTVRĐENO
Naručitelj procjene
OTP BANKA HRVATSKA d.d.
Adresa nekretnine
Medulinska cesta 207, Pula
Tip nekretnine, namjena
POSLOVNI KOMPLEKS
zemljišno knjižni uložak
9914
poduložak
-
zemljišni knjižna čestica
2518/5, 2518/6, 2519/1, 2519/8,
2519/9 i 2522/1
katastarska općina
Pula
površina zemljišta ( m ² )
14.729
Neto korisna reducirana površina
zgrade ( m ² )
961,35
Neto korisna reducirana površina
tvorničke hale ( m ² )
114,25
Brutto razvijena površina( m ² )
1.290,71
Obujam ( m³ )
4.130,28
Tržišna vrijednost nekretnine ( € )
1.397.000
Nova građevinska vrijednost ( € )
645.357,00
Legalitet
DA
Energetski certifikat
Nije predočen
Ime procjenitelja , broj sudskog
ovlaštenja
Županijski sud u Puli, Broj 4Su-2272/08
Jelena Grubišić dipl.ing.građ.
Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula
Page 2
1 UVOD
Postupajući po zahtjevu
OTP BANKA HRVATSKA d.d.
izvršili smo istraživanje kako bi izrazili naše mišljenje o poštenoj tržišnoj vrijednosti nekretnine POSLOVNI KOMPLEKS
u gradu
Puli
,
bez očevida.
Nekretnina je procijenjena kao da se nudi na prodaju na otvorenom tržištu. Podrazumijevali smo
da će se naša procjena koristiti u svrhu osiguranja tražbine OTP banke d.d. zasnivanjem
založnog prava na nekretnini.
Poštena tržišna vrijednost definira se kao pretpostavljeni iznos za koji se može očekivati da će
se imovina razmijeniti između zainteresiranog kupca i prodavatelja, a da niti jedna strana nije
pod prisilom, te da imaju podjednaka dostatna saznanja o svim relevantnim čimbenicima u svezi
dotične imovine.
Apsolutno vlasništvo definira se kao potpuno vlasništvo nad nekretninom, bez ikakvih
ograničenja za nasljednike, ali podložno ograničenjima u vidu:
- prava upravnih vlasti da oduzme imovinu uz pravičnu nadoknadu, u slučaju
postojanja javnog interesa,
- prijelaza vlasništva na državu u slučaju da vlasnik umre bez oporuke, a nema
poznatih nasljednika,
- podložnosti oporezivanju.
Naše izvješće sadrži :
- ovaj dokument koji definira procjenjivanu nekretninu, opisuje način i obujam provedenog
istraživanja, te prezentira zaključak o vrijednosti.
- izjavu o pretpostavkama i ograničenjima
- sažetak o važnim činjenicama i zaključcima
- fodokumentaciju nekretnine
- kopiju katastarskog plana
- izvadak iz zemljišne knjige
Osobno smo obavili očevid nekretnine, te proučili lokalne i regionalne uvjete na tržištu uzevši u
obzir:
- lokaciju, veličinu, infrastrukturu i iskoristivost zemljišta
- vrijednost zemljišta kao da je dostupno za izgradnju sukladno najboljoj iskoristivosti,
prevladavajuće trendove, opće stanje i relativnu potražnju za nekretninama na tržištu
- kapitalizaciju očekivanih prihoda kao indikator vrijednosti za objekt koji će generirati prihode
Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula
Page 3
IZVJEŠĆE
Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula
Page 4
2.
OSNOVNI PODACI
2.1.
Opis lokacije
Približan položaj nekretnine na orto foto podlozi
Procjenjivana nekretnine je
POSLOVNI KOMPLEKS
u gradu Puli uz prometnicu Pula-Medulin i u neposrednoj blizini stambenog
naselja Valdebek.
Nekretnini se pristupa neposredno s asfaltirane prometnice Pula-Medulin.
Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula
Page 5
2.2. IDENTIFIKACIJA NEKRETNINE
Prema e-izvatku iz zemljišne knjige za
od
23.03.2014.
U popisnom listu AI
k.č.
k.č.
k.č.
k.č.
k.č.
k.č.
U vlasničkom listu B
1 BOJOPLAST d.d.
9914
pod.ul.
-
k.o.
Pula
upisana je
,
,
,
,
,
,
2518/5
2518/6
2519/1
2519/8
2519/9
2522/1
z.k.ul.
površine
površine
površine
površine
površine
površine
dvorište
pašnjak
hala,4 skladišta, dvorište
trafostanica
pašnjak
pašnjak
upisano je
u
1/1
57
50
10.447
32
901
3.242
14.729
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
dijela
U teretnom listu C upisano je više tereta.
Prema e-posjedovnom listu br.
k.č.
k.č.
k.č.
k.č.
k.č.
k.č.
k.č.
k.č.
k.č.
k.č.
2518/5
2518/6
2519/1
2519/1
2519/1
2519/1
2519/1
2519/1
2519/8
2519/9
privr.dvorište
pašnjak
tvornička hala
skladište
skladište
skladište
privr.dvorište
skladište
trafostanica
pašnjak
Prema e-posjedovnom listu br.
k.č.
2522/1
8888
pašnjak
k.o.
Pula
površine
površine
površine
površine
površine
površine
površine
površine
površine
površine
10951
k.o.
57
50
543
67
770
82
8.886
99
32
901
11.487
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
Pula
površine
3.242 m2
Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula
Page 6
NAPOMENA
A ) Zgrada sa aneksima građena oko 1920., u u većem dijelu površine rekonstruirana 2005.
godine
Zgrada se koristi kao
1. uredski prostor sa pratećim sanitarijama,
2. dio čini skladišni prostor u prizemlju,
B ) nekadašnja tvornička hala sa aneksom građena 1971.godine – uz proizvodnu halu situiran
je aneks visine prizemlja, sa završno ravnim krovištem, zgrada se koristi kao skladište
Za rekonstrukciju postojeće poslovne zgrade ishođena je građevinska dozvola
Klasa: UP/I-361-03/05-01/219 od 4.9.2005. godine, po kojoj je rekonstrukcija i izvršena.
Pristup kompleksu se ostvaruje sa juga neposredno sa prometnice Pula – Medulin, preko
k.č.2522/4 – javno dobro u općoj upotrebi i sa istočne strane kompleksa, preko k.č.2519/2 – javno dobro u općoj upotrebi.
Zemljište se nalazi u II vodozaštitnoj zoni za koju je potrebno kod eventual udovoljiti
posebnim vodoprivrednim uvjetima, ovisno o vrsti djelatnosti.Izveden je sustav fekalne i
oborinske kanalizacije kojim se sve vode odvode iz zone u gradski kolektor čime su
ispunjeni uvjeti za sve vrste djelatnosti .
Sve procjenjivane nekretnine se nalaze u zoni poslovne namjene K1 i I2.
Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula
Page 7
3.
OPIS NEKRETNINE
3.1.Tehnički opis
Poslovni kompleks koji se sastoji od upravne zgrade i skladišno – proizvodne
hale je lociran u neposrednoj blizini grada, a dovoljno udaljen od zone
stanovanja, blizina koje obično predstavlja problem nesmetanom obavljanju ove
vrste poslovne djelatnosti.
I.3. ISKAZ POVRŠINA
Površina objekta preuzeta je iz procjne 60-10/10 od OTP nekretnina d.o.o.
OPIS PROSTORA
Poslovni objekt
Površina
634,00
436,46
457,00
Hala
koef.
1,00
0,75
0,25
NKP m²
634,00
327,35
114,25
ne koristi se -pretpostavka devastirano
UKUPNO OBJEKTI:
1527,46
1075,60
Kompleks čine:
A ) Zgrada sa aneksima građena oko 1920., u u većem dijelu površine rekonstruirana 2005.
godine
Zgrada se koristi kao
1. uredski prostor sa pratećim sanitarijama,
2. dio čini skladišni prostor u prizemlju,
B ) nekadašnja tvornička hala sa aneksom građena 1971.godine – uz proizvodnu halu
situiran je aneks visine prizemlja, sa završno ravnim krovištem, zgrada se koristi kao
skladište
Za rekonstrukciju postojeće poslovne zgrade ishođena je građevinska dozvola
Klasa: UP/I-361-03/05-01/219 od 4.9.2005. godine, po kojoj je rekonstrukcija i izvršena.
U isto je vrijeme od strane Bojoplasta izvedena fekalna i oborinska kanalizacija u dužini
trase u ukupnoj dužini trase 1250 m.
Okoliš je pretežitim dijelom uređen, asfaltiran, popločen, definirana su parkirališta na okućnici.
Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula
Page 8
I.2.2. Konstrukcija i materijali
UPRAVNA ZGRADA SA SKLADIŠNIM PROSTORIMA
a)KONSTRUKCIJA
-temelji:, pretpostavka kameni
-nosiva konstrukcija: kameni zidovi,na rekonstruiranom dijelu betonski bloketi i opeka
-krovište i pokrov: dvostrešno,konstrukcija na centralnom dijelu drvena s pokrovom od salonita,na
rekonstruiranom dijelu konstrukcija krovišta od betonskih gredica I opečne ispune sa završno
tlačnom pločom
b) INSTALACIJE
- vodovodna: izvedena iz gradske mreže
- odvodnja: izvedena u gradsku kanalizaciju
- električna: izvedena iz gradske mreže
- gromobranska: izvedena
- telefonska: ima
- ventilacija: prirodna
c) ZANATSKI RADOVI
- hidroizolacija: postoji
- fasada: ožbukana,
- limarija: pocinčani lim
- pregradni zidovi: opečni
- stropovi : u centralnom dijeli izveden od gredica i šperploče
spušteni strop
- obrada podova: u uredima parket i tapison,u sanitarijama,garderobbi
i laboratoriju keramika,u centralnom dijelu betonski
- obrada zidova:
žbukani,ličeni u rekonstruiranim prostorima,ostalo
lice kamena
- visina prostorija: centralni dio 335 cm,u aneksima 275 cm
- fasadni otvori:
PVC, termopan staklo
- unutarnji otvori : standardni
-praktičnost prostora: primjerena namjeni
TVORNIČKA HALA SA ANEKSOM
a)KONSTRUKCIJA
-temelji: betonski
-nosiva konstrukcija: hala: a-b kostur (stupovi,grede,nadvoji) sa ispunom od
betonskih bloketa i
pokrovom od valovitih salonit
ploča na čeličnim nosačima,sa podgledom od
daščane oplate.
aneks: prizemnica,zidovi od betonskih bloketa, konstrukcija
krovišta od betonskih gredica i
opečne ispune sa
završno tlačnom pločom.Na ravnom krovu
postavljena hidroizolacija.
b) INSTALACIJE
- vodovodna: izvedena iz gradske mreže
- odvodnja: izvedena u gradsku kanalizaciju
- električna: izvedena iz gradske mreže u centalnom dijelu
nadžbukno ,snaga 80 kw
- gromobranska: izvedena
- hidrantska mreža: ima
- telefonska: ima
- ventilacija: prirodna
-grijanje : agregat s toplim zrakom(nafta)
- oprema : kranska staza
objekta instalacija vođena
Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula
Page 9
c) ZANATSKI RADOVI
- hidroizolacija: postoji
- fasada:
ožbukana,ličena
- limarija:
pocinčani lim
- pregradni zidovi: opečni u aneksu
- stropovi :
žbukanii ličeni u aneksu
- obrada podova: u uredima parket ,u hali beton,ostalo teraco
keramika,u sanitarnom čvoru
- obrada zidova:
žbukani,ličeni
- visina prostorija: hala 440 cm,u aneks 275 cm
- fasadni otvori:
metalni-profilirani lim,jednostruko ostakljeni
- unutarnji otvori : u aneksu standardni drveni
Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula
Page 10
4. DOPRINOSI I PRIKLJUČCI
4.1. Komunalni doprinos
Komunalni doprinos predstavlja financijska sredstva kojima vlasnici građevinskih čestica
sudjeluju u financiranju gradnje objekata i uređaja komunalne infrastrukture na području Grada
Pulee, sukladno Programu mjera za unapređenje stanja u gradskom prostoru i Odluci o
komunalnom doprinosu Grada.
4.2. Vodni doprinos
Vodni doprinos predstavlja financijska sredstva kojima vlasnici građevinskih čestica sudjeluju u
financiranju gradnje objekta i uređaja vodnog gospodarstva, a obračunava se temeljem Uredbe
o visini vodnog doprinosa (Narodne novine 19/12 i 151/13).
Procejnjivana nekretnina se, temeljem odredbi navedene Uredbe nalazi u Zoni B.
5. DVA PRISTUPA ODREĐIVANJA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
5.1. Procjena vrijednosti nekretnine prema usporednim transakcijama
Usporedna prodajna cijena nekretnine određuje se tzv. metodom neposredne usporedbe
transakcija ili prodaja, tj. usporedbom vrijednosti promatrane nekretnine i vrijednosti sličnih
nekretnina u stvarnim transakcijama. Analiziraju se nekretnine koje su bile prodane i uspoređuju
se njihova svojstva i svojstva nekretnine koja se procjenjuje. Metoda usporednih transakcija
temelji se na načelu supstitucije, tj. da racionalni kupac neće htjeti za neku nekretninu platiti više
nego što stoji neka druga nekretnina sličnih svojstava.
5.2. Procjena vrijednosti nekretnine na temelju troškova gradnje
Kod procjene vrijednosti troškovnom metodom koristimo se Uputstvom o načinu utvrđivanja
građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata (N.N. br. 52/84), a osnova proračuna je netto
korisna površina nekretnine čija se vrijednost procjenjuje, te jedinična cijena 1 m2 .
U odnosu na građevinsko stanje predmetnih nekretnina te u odnosu na njihove sadržaje,
opremljenost, lokaciju i ostale utjecaje, a u svrhu utvrđivanja realne cijene koštanja 1 m2 netto
površine utvrđuje se :
Kod procjene zemljišta troškovnom metodom pretpostavljamo da se sukladno odredbama plana
ili ishođene dokumentacije – u ovom slučaju građevne dozvole može izgraditi određenI BRP.
Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula
Page 11
5.2.1.NOVA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST ( Ng )
To je vrijednost svih radova i materijala te svih ostalih troškova izgradnje pod
pretpostavkom građenja u trenutku procjenjivanja tj. u mjesecu ožujku 2014. godine čija se
jedinična cijena uzima po izgradnji 1 m2 netto korisne površine tretirane po uvjetima
izračunavanja površina prema propisu HRN.U.C2.100 (preuzeto N.N 53/91 iz Sl. list br.
3/66.).
Jedinična cijena obuhvaća sve troškove izgradnje:
1. vrijednost građevinskog zemljišta – određuje se najčešće prema podacima iz natječaja
koji raspisuju jedinice lokalne samopurave, odnosno temeljem procjenitelju poznatih
podataka o prometu nekretnina
2. troškovi komunalnog doprinosa – određuju se sukladno donesenim odlukama jedinica
lokalne samouprave i određenim jediničnim cijenama po m3 sagrađene građevine
3. troškovi vodnog doprinosa – određuju se sukladno Uredbi o visini vodnog doprinosa (
Narodne novine 78/10 )
4. troškovi izrade tehničke dokumentacije i troškovi nadzora - određuju se prema CJENIKU
HRVATSKE KOMORA ARHITEKATA - PRAVILNIK O CIJENAMA USLUGA ( Objavljeno u
"Narodnim novinama" br. 85 od 18. kolovoza 1999.),
5. troškovi ishođenja građevinske dozvole, troškovi ishođenja dozvole za uporabu, te sva
ostala administrativna davanja i takse – upravne prostojbe ,
6. troškovi izvedbe građevinskih, obrtničkih i instalaterskih radova i opreme te uređenja
okoliša (prometnice i hortikultura), određuju se temeljem podataka o troškovima građenja
na području RH koji se tromjesečno objavljuju u biltenu "Standardna kalkulacija cijena u
visokogradnji" u izdanju Instituta Građevinarstva Hrvatske
7. troškovi priključaka na objekte i uređaje komunalne infrastrukture – određuju se temeljem
odluka jedinica lokalne samouprave i komunalnih poduzeća koja isporučuju komunalne
usluge.
5.2.2. SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST ( Sg )
Umanjenjen nove građevinske vrijednosti određenim postotkom amortizacije odnosno
umanjenja vrijednosti troškova građenja (građevinsko obrtničkih i instalaterskih radova) koji ovisi
o starosti i stanju održavanja izgrađenih objekata, a iznosi se posebno za konstrukciju i posebno
za elemente koji karakteriziraju opremljenost objekta., dobiva se sadašnja građevinska
vrijednost.
Postotak umanjenja vrijednosti određuje se u skladu sa spomenutim
Uputstvom o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata (N.N. br. 52/84),
te ostalim priručnicima i pokazateljima koje vještaci i procjenitelji koriste u sudskoj praksi.
Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula
Page 12
5.2.3.TRŽIŠNA VRIJEDNOST TROŠKOVNOM METODOM ( Tv )
To je vrijednost dobivena zbrojem sadašnje građevinske vrijednosti nekretnine,
vrijednosti zemljišta, komunalnog i vodnog doprinosa, priključaka te svih zavisnih
troškova nastalih pri ishođenju dozvola temeljem kojih se gradi građevina. Ova
metoda koristi se kod procjena vrijednosti nekretnina za nekretnine koje Naručitelj
procjene vrijednosti koristi za vlastite potrebe ali uz obaveznu primjenu ostalih
metoda procjenjivanja.
Kod troškovnog načela procjenjuje se visina reprodukcijskih troškova, tj. troškova
izgradnje potpuno jednake nove nekretnine. Od te vrijednosti odbija se iznos
amortizacije, pribraja cijena građevinskog zemljišta (bez nekretnine) koje pripada
nekretnini. Pristup na temelju troškova u pravilu se upotrebljava za procjene
nekretnina o kojima nema podataka o obavljenim transakcijama njima sličnih
građevina (primjerice industrijski objekti).
6. PROCES PROCJENE
6.1. Procjena vrijednosti nekretnine prema usporednim transakcijama
Usporedna prodajna cijena nekretnine određuje se tzv. metodom neposredne usporedbe
transakcija ili prodaja, tj. usporedbom vrijednosti promatrane nekretnine i vrijednosti sličnih
nekretnina u stvarnim transakcijama. Analiziraju se nekretnine koje su bile prodane i
uspoređuju se njihova svojstva i svojstva nekretnine koja se procjenjuje.
Prilagodbe u uspoređivanju se vrše na osnovu podataka o vremenskom periodu u kojem
se usporedne nekretnine pokušavaju prodati, lokaciji, veličini i obliku parcele, infrastrukturi,
mogućnosti gradnje zoni, itd.Budući da se usporedne nekretnine razlikuju od promatrane,
potrebno je cijenu usporednih nekretnina prilagoditi promatranoj nekretnini usporedbom
njihovih svojstava. Postupak prilagođavanja treba odgovoriti na pitanje koliku bi cijenu imala
usporedna nekretnina kada bi imala jednaka svojstva kao i promatrana nekretnina.
Povoljno je tu cijenu odrediti u odnosu na neku fizičku jediničnu mjeru, što je obično 1m2
površine (građevine ili zemljišta).
Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula
Page 13
6.2. Procjena vrijednosti nekretnine temeljem troškova gradnje
Kod troškovnog načela procjenjuje se visina reprodukcijskih troškova, tj. Troškova
izgradnje potpuno jednake nove nekretnine. Od te vrijednosti odbija se iznos
amortizacije, pribraja cijena građevinskog zemljišta (bez nekretnine) koje pripada
nekretnini.
Na osnovi istraživanja i analize mišljenja smo da poštena tržišna vrijednost, po
1.610.000,00 €
troškovnoj metodi iznosi ukupno
10.3. Procjena vrijednosti nekretnine temeljem kapitalizacije dobiti
Prvi korak kod dohodovne metode je procjena brutto prihoda koji može biti
generiran od strane procjenjivane nekretnine. Nadalje se procjenjuje nepopunjenost
kapaciteta te visina troškova koji se oduzimaju od potencijalnog brutto prihoda te se
dobiva netto prihod. Vrijednost nekretnine se tada procjenjuje korištenjem dviju
tehnika kapitalizacije - direktne kapitalizacije i/ili analize sume dotoka gotovine.
Operativni troškovi su računati kao postotak potencijalnog brutto prihoda, koristeći
odnose koji su uobičajeni za slične nekretnine.
Na osnovi istraživanja i analize mišljenja smo da poštena tržišna vrijednost, po
dohodovnoj metodi iznosi ukupno
1.184.835,00 €
Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula
Page 14
PROCJENA VRIJEDNOSTI TEMELJEM TROŠKOVA GRADNJE
NGP ( m² )
( m³ )
O
n( godina)
N( godina)
=
=
=
=
1.075,60
4.130,28
25
120
1. PROCJENA SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI - SV
cijena
novog
(€/m 2)
konstrukcija
instalacije
zanatski radovi
UKUPNO
umanjenje konstrukcije
umanjenje konstrukcije
u=0,80xn/Nx(n+N)/2N=
U1=uxPu=
umanjenje instalacija
U2=uxPu=
umanjenje zanatskih radova
U3=uxPu=
Uuk=U1+U2+U3=
Fu=1,00-Uuk=
330,00
120,00
150,00
600,00
postotak
učešća - Pu
umanjenje
vrijednosti - u
0,55
0,20
0,25
1,00
0,1007
0,2000
0,2500
pojedino
umanjenje %
sadašnja cijena
(€/m 2)
0,0554
0,0400
0,0625
296,7708
96,0000
112,5000
505,2708
0,10069444
0,05538194
0,04000000
0,06250000
0,15788194
0,84211806
nova građevinska vrijednost
Nv
Sv
sadašnja građevinska vrijednost
kontrola
1075,6
645357
600
0,84212
645.357,00
543.466,78
1076
505,27083
543.466,78
2. PROCJENA VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA
P=
14729 m²
Vrijednost zemljišta na sličnim lokacijama
V=
65,00 €/m2
u cijeni zemljišta obuhvaćeno:
asfaltiran cijeli poslovni kompleks , 2008 izvedena oborinska i fekalna kanalizacija
u dužini 1300 m spojena na gradski kolektor
957.385,00
3. PROCJENA VISINE KOMUNALNOG DOPRINOSA
Obujam
4.130,28 m³
Sukladno Odluci Grada Pule
Jc =
124,46 kn/m³
zona III
16,26 €/m³
67.147,03
4. PROCJENA VISINE VODNOG DOPRINOSA
Obujam
4.130,28 m³
Sukladno Uredbi
Jc =
13,4 kn/m³
zona B poslovni objekt
1,75 €/m³
7.229,39
5. PROCJENA TROŠKOVA IZVEDENIH PRIKLJUČAKA
Građevina je priključena na : niskonaponsku mrežu, vodovodnu mrežu, mrežu fiksne telefonije,
kanalizacija . Troškovi izvedenih priključaka se procjenjuju na
35.000,00
TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE
€
srednji tečaj NBH na dan procjenjivanja
1€=
zaokruženo
7,655666 kn
TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE
kn
zaokruženo
Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula
1.610.228,21
1.610.000,00
12.325.622,26
12.326.000,00
Page 15
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE TEMELJEM KAPITALIZACIJE DOBITI
Dohodovna metoda - procjena potencijalnog dohotka
u najmu cca 80% površine
površina u najmu
( m² )
najamnina €/m²/mj
najamnina €/god
potencijalni godišnji
brutto prihod
poslovni prostor kat
507,20
5,00
60,00
30.432
skladišni prostor priz
349,17
3,00
36,00
12.570
UKUPNO
856,37
96,00
43.002
OPIS PROSTORA
43.000
ZAOKRUŽENO
površina hale ne ulazi u najam !! Pretpostavka - devastiran prostor
43.002
Potencijalni bruto prihod
15%
gubici zbog nepopunjenosti kapaciteta i naplate
6450
36.552
Efektivni bruto prihod
troškovi održavanja
5%
Osiguranje
1%
366
15%
5483
Porez
Marketing
Ostali operativni troškovi
1828
0,50%
183
15%
5483
13343
Operativni troškovi ukupno
23.209
Efektivan prihod
2%
Amortizacija
464
22.745
Neto operativni prihod ( NOP )
Stopa kapitalizacije
10,0%
Indikator vrijednosti
227.450
Troškovi renoviranja
0
Gubitak prihoda za vrijeme renoviranja
0
Indikator poštene tržišne vrijednosti
objekt
227.450
957.385
Zemljište
ZAOKRUŽENO
1.184.835
Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula
Page 16
7. KORELACIJA I ZAKLJUČAK
POSLOVNI KOMPLEKS
Procjenjivana nekretnina obzirom na prilaz i planske odredbe,način izvedbe i atraktivnost lokacije
procjenjena je na
METODA
INDIKATOR
PONDER
VAGANI PROSJEK
TROŠKOVNA PROCJENA
1.610.000
50%
805.000
USPOREDNA PROCJENA
0
0%
0
DOHODOVNA PROCJENA
1.184.835
50%
592.418
100%
1.397.418
1.397.000
POŠTENA TRŽNA VRIJEDNOST
ZAOKRUŽENO
Prema svemu navedenom mišljenja smo da je poštena tržna vrijednost
24.03.2014. godine
razumno predstavljena
predmetne nekretnine na dan
iznosom od
1.397.000
€
kn
10694965,4
S obzirom da se radi o rekonstrukciji građevine građene 1925 godine uzima se
građevinska vrijednost radova izvedenih nakon 1998 godine 1/2 ukupne vrijednosti
građevinskih radova / 50% radova neoporezivo /
10.247.069,25
kn
osnovica za PDV
358.316,92
kn
PDV
89.579,23
kn
ukupno neoporezivo
Mišljenje iznešeno u ovom izvješću može biti potpuno shvaćeno samo nakon čitanja
priloga, drugih podataka, pretpostavki i ograničavajućih uvjeta, te općih uvjeta poslovanja.
ČLAN UPRAVE:
Zoran Šupe
Procjenu izradila :
JELENA GRUBIŠIĆ, dipl.ing.građ.
stalni sudski vještak građevinske struke
Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula
Page 17
8. PRETPOSTAVKE I OGRANIČENJA
Usluga pružena od strane poduzeća OTP NEKRETNINE d.o.o. je obavljena sukladno
priznatim profesionalnim procjenjivačkim standardima (ESV). Mi smo djelovali kao neovisna
stranka. Naša naknada ni na koji način ne ovisi o zaključcima o vrijednosti.
Pretpostavljamo, bez neovisne verifikacije, točnost podataka koji su nam predočeni. Svi
fajlovi radni materijal i dokumentacija napravljeni za vrijeme trajanja našeg zadatka biti će
naša imovina. Mi ćemo čuvati ove podatke još najmanje pet godina.
Naša procjena vrijedi samo za spomenutu namjenu. Bilo koje drugo korištenje ili pozivanje
na nju od strane vas ili trećih je nevažeće. Naše potpuno izvješće možete dati
zainteresiranim trećim stranama izvan vaše organizacije koje trebaju biti upoznate.
Zadržavamo pravo uključivanja vašeg poduzeća u našu listu klijenata. Mi ćemo, po pravnoj
obvezi, smatrati povjerljivom svu konverzaciju, povjerene nam dokumente te naše izvješće.
Ovi uvjeti se mogu mijenjati samo uz pismenu suglasnost obiju stranaka.
9. IZJAVA PROCJENITELJA:
1. Usluga pružena od strane procjenitelja je obavljena sukladno priznatim profesionalnim
procjenjivačkim standardima (ESV).
2. Kod procjene sam djelovala kao neovisna stranka, koristeći se najbolje svim dostupnim
podacima
3. Nisam osobno zainteresirana za predmet procjene.
4. Moja naknada ni na koji način ne ovisi o zaključcima o vrijednosti.
5. Pretpostavljam, bez neovisne verifikacije, točnost podataka koji su nam predočeni.
6. Procjena je načinjena u skladu sa kodeksom etike i važećim standardima
7. Ispunjavam stručnu spremu i imam ovlaštenje za obavljanje ove procjene
8. Nitko mi nije pružao stručnu pomoć pri izradi ove procjene.
Izjavu dala :
JELENA GRUBIŠIĆ, dipl.ing.građ.
stalni sudski vještak građevinske struke
Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula
Page 18
FOTOELABORAT
Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula
Page 19
Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula
Page 20
Skladišni dio
SKLADIŠNO - PROIZVODNA HALA
Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula
Page 21
Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula
Page 22