elaborat o procjeni

2011-06-14-588
100010680
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROCJENA
PPRROOCC
JE
JN
E AN A
GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI – NOVE,
PROMETNESADAŠNJE
VRIJEDNOSTI
ZA ZEMLJIŠTE
I PROMETNE
Nekretnina:
stan, Zagreb,
Podsusedska
10,2315/12 i
Nekretnina:
Zemljište
u Varaždinu,
z.č.br. aleja
2315/8,
k.o. Stenjevec, z.k.ul. br. 8430, poduložak br. 8
2315/6 k.o. Varaždin (u osnivanju)
Naručitelj
procjene:
PROJEKT d.o.o.
Naručitelj
procjene:
GTTOP
INŽENJERING
D.O.O. iz Varaždina,
10000
ZAGREB,
Jagodišće 7
Đure
Kuhara
2
Zagreb,
10. lipnja
2010.
Zagreb,
17. lipnja
2011.
1–1–
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROCJENA
2011-06-14-588
100010680
SAŽETAK PROCJENE:
Podaci
PROCJENA
Zabilježba
Naručitelj procjene
TOP PROJEKT d.o.o.
Adresa nekretnine
ZAGREB, Podsusedska aleja 10
Tip nekretnine
PROMETNE VRIJEDNOSTI ZA ZEMLJIŠTE
zk.ul.
stan
8430
poduložak
8
z.k.č. br.
720/17
k.o.
površina
zemljišta
Nekretnina:
Stenjevec
(m2)
površina građevina
(m2)
Zemljište u Varaždinu, z.č.br. 2315/8, 2315/12 i
Tržišna vrijednost nekretnine (€) 2315/6 k.o. Varaždin (u osnivanju)
–
77,26
110.000 €
69.534 €
Nova građevinska vrijednost (€)
Legalitet
DA, upis bez zabilježbi
Građevinska dozvola
DA
Uporabna dozvola
DA
Neposredan pristup javnom putu
DA
Godina izgradnje
2008.
Godina obnove
–
BILD PROMET d.o.o.,
MARIO ČUTURA, dipl. inž.
Ime procjenitelja
ISPRAVA
VERIFICIRANA TRŽNA VRIJEDNOST: _________________ EUR
RAIFFEISEN CONSULTING d.o.o.
______________________________
Naručitelj procjene:
GT INŽENJERING D.O.O. iz Varaždina,
Đure Kuhara 2
Zagreb, 10. lipnja 2010.
1–2–
2011-06-14-588
100010680
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROCJENA
1. U v o d
Na zahtjev naručitelja ovlaštene osobe iz pravne osobe TOP Projekt d.o.o. iz Zagreba,
PROCJENA
Jagodišće 7, potrebno je izraditi procjenu vrijednosti nekretnine – trosobni stan na II.
katu oznake S10 površine 72,02 m2, spremište površine 2,36 m2 oznake SP14 u podrumu
stambene zgrade katnosti, podrum, prizemlje, dva kata i potkrovlje sagrađene na z.k.č. br.
720/17
k.o. Stenjevec i VRIJEDNOSTI
vanjsko parkirališno mjesto
oznake
PM2 u dvorištu površine
PROMETNE
ZA
ZEMLJIŠTE
2,88 m2, sveukupne površine 77,26 m2, koja se nalazi u Zagrebu, Podsusedska aleja 10,
procjenjivana nekretnina upisana je u Zemljišne knjige Općinskog građanskog suda u
Zagrebu k.o. Stenjevec z.k.ul. br. 8430 poduložak broj 8.
Nekretnina:
Zemljište u Varaždinu, z.č.br. 2315/8, 2315/12 i
Preuzeta obveza pretpostavlja izradu elaborata procjene temeljem pregleda predočene
2315/6 k.o. Varaždin (u osnivanju)
dokumentacije i uvida u stvarno stanje nekretnina na licu mjesta 17. lipnja 2011. godine
te utvrđivanje slijedećih vrijednosti:
NOVE – građevinske vrijednosti Ng s cijenom izvedbe radova u trenutku procjenjivanja tj. u mjesecu lipnju 2011. godine,
SADAŠNJE – građevinske vrijednosti Sg uz odbitak amortizacije tj. umanjenja
vrijednosti zbog starosti i stanja održavanja objekata i
PROMETNE – građevinske vrijednosti Pg tj. tržne vrijednosti nekretnina u trenutku procjenjivanja sa zasebnim iskazom vrijednosti zemljišta i građevina izgrađenih na zemljištu
Elaborat procjene služit će naručitelju kao podloga i orijentacija za utvrđivanje stvarne
vrijednosti nekretnina za potrebe bilo kakvih pravno financijskih radnji koje pretpostavljaju prethodnu izradu procjene vrijednosti nekretnina.
Naručitelj procjene:
GT INŽENJERING D.O.O. iz Varaždina,
Đure Kuhara 2
Zagreb, 10. lipnja 2010.
1–3–
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROCJENA
2011-06-14-588
100010680
2. M e t o d a p r o c j e n e
2.1. Izračun vrijednosti nekretnine troškovnom metodom procjenjivanja
PROCJENA
Metoda procjene temeljena je na postupku u skladu s RZB Group Direktive Collateral
evaluation V1.1. i Uputstvom o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata (N.N. br. 52/84), a osnova proračuna je netto korisna površina nekret2 iste.
PROMETNE
VRIJEDNOSTI
ZA
nine
čija se vrijednost procjenjuje,
te jedinična cijena
1 mZEMLJIŠTE
U odnosu na građevinsko stanje predmetnih nekretnina te u odnosu na njihove sadržaje,
opremljenost, lokaciju i ostale utjecaje, a u svrhu utvrđivanja realne cijene koštanja 1 m2
netto
površine utvrđuje se:
Nekretnina:
Zemljište u Varaždinu, z.č.br. 2315/8, 2315/12 i
2315/6 k.o. Varaždin (u osnivanju)
NOVA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST (Ng)
To je vrijednost svih radova i uporabljanih materijala te svih ostalih troškova izgradnje
pod pretpostavkom građenja u trenutku procjenjivanja tj. u mjesecu lipnju 2011. godine
čija se jedinična cijena uzima po izgradnji 1 m2 netto korisne površine tretirane po uvjetima izračunavanja površina prema propisu HRN.U.C2.100 (preuzeto N.N. 53/91 iz Sl.
list br. 3/66.).
Jedinična cijena obuhvaća sve troškove izgradnje, tj. vrijednosti građevinskog zemljišta,
troškove komunalnog doprinosa, troškove vodnog doprinosa, troškove priključaka, troškove investicijsko – tehničke dokumentacije, troškove građevinske dozvole, troškove
izvedbe građevinskih, obrtničkih i instalaterskih radova i opreme te uređenja okoliša
(prometnice i hortikultura), troškove nadzora, troškove ishođenja dozvole za uporabu, te
sva ostala administrativna davanja i takse. Jedinična cijena formirana je na osnovi podaNaručitelj procjene:
GT INŽENJERING D.O.O. iz Varaždina,
taka o troškovima građenja prema biltenu "Standardna kalkulacija" u izdanju IGH u usĐure Kuhara 2
poredbi s aktualnim cijenama građenja dobivenim od građevinskih poduzeća, te ostalim
troškovima koji sudjeluju u izgradnji svedeno na jediničnu cijenu 1 m2 netto korisne površine (NKP), a koriste se podaci lokalnih organa uprave o vrijednosti građevinskog zemljišta,
Zagreb,
10.komunalnog
lipnja 2010.i vodnog doprinosa za gradsku zonu odnosno skupinu objekata kojoj
predmetne nekretnine pripadaju.
1–4–
2011-06-14-588
100010680
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROCJENA
SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST (Sg)
To je vrijednost Ng umanjena određenim postotkom amortizacije odnosno umanjenja
PROCJENA
vrijednosti troškova građenja (građevinsko obrtničkih i instalaterskih radova) koji ovisi o
starosti i stanju održavanja izgrađenih objekata, a iznosi se posebno za konstrukciju i
posebno za elemente koji karakteriziraju opremljenost objekta.
PROMETNE
VRIJEDNOSTI
ZEMLJIŠTE
Postotak
umanjenja vrijednosti
određuje se u skladuZA
sa spomenutim
Uputstvom o načinu
utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata (N.N. br. 52/84), te ostalim
procjendbenim priručnicima i tablicama koje vještaci koriste u sudskoj praksi.
Nekretnina:
Zemljište u Varaždinu, z.č.br. 2315/8, 2315/12 i
TRŽIŠNA VRIJEDNOST TROŠKOVNOM METODOM (Tv)
2315/6 k.o. Varaždin (u osnivanju)
To je vrijednost dobivena zbrojem sadašnje građevinske vrijednosti nekretnine, vrijednosti zemljišta, komunalnog i vodnog doprinosa, priključaka te svih zavisnih troškova nastalih pri ishođenju dozvola temeljem kojih se gradi građevina. Ova metoda koristi se kod
procjena vrijednosti nekretnina za nekretnine koje Naručitelj procjene vrijednosti koristi
za vlastite potrebe ali uz obaveznu primjenu ostalih metoda procjenjivanja.
2.2. Procjena vrijednosti nekretnine prema usporednim transakcijama
Usporedna prodajna cijena nekretnine određuje se tzv. metodom neposredne usporedbe
transakcija ili prodaja, tj. usporedbom vrijednosti promatrane nekretnine i vrijednosti
sličnih nekretnina u stvarnim transakcijama. Analiziraju se nekretnine koje su bile prodane i uspoređuju se njihova svojstva i svojstva nekretnine koja se procjenjuje.
Naručitelj procjene:
GT INŽENJERING D.O.O. iz Varaždina,
Prilagodbe u uspoređivanju vrše se na osnovu podataka o vremenskom periodu u kojem
Đure Kuhara 2
se usporedne nekretnine pokušavaju prodati, lokaciji, veličini i obliku parcele, infrastrukturi, mogućnosti gradnje zoni, itd.
Budući da se usporedne nekretnine razlikuju od promatrane, potrebno je cijenu usporedZagreb,
10. lipnja 2010.
nih nekretnina
prilagoditi promatranoj nekretnini usporedbom njihovih svojstava.
Postupak prilagođavanja treba odgovoriti na pitanje koliku bi cijenu imala usporedna
nekretnina kada bi imala jednaka svojstva kao i promatrana nekretnina. Povoljno je tu
1–5–
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROCJENA
2011-06-14-588
100010680
cijenu odrediti u odnosu na neku fizičku jediničnu mjeru, što je obično 1m2 površine
(građevine ili zemljišta).
PROCJENA
Procjena vrijednosti nekretnine metodom usporednih transakcija primjenjuje se u svim
procjenama vrijednosti stanova, uredskih prostora, lokala, jednostavnih (tipiziranih) kuća
te zemljišta, uz obaveznu primjenu dohodovne metode.
PROMETNE VRIJEDNOSTI ZA ZEMLJIŠTE
2.3. Procjena vrijednosti nekretnine na temelju kapitalizacije dobiti
(dohodovna metoda)
Nekretnina:
Zemljište u Varaždinu, z.č.br. 2315/8, 2315/12 i
Kapitalizacija dobiti je postupak kojim predviđene prihode u budućnosti, uzevši u obzir
2315/6 k.o. Varaždin (u osnivanju)
moguće rizike, pretvaramo u jedinstvenu vrijednost u sadašnjosti. Ovaj se pristup može
upotrijebiti samo kod vrednovanja nekretnina koje ostvaruju dobit. S pristupom procjeni
nekretnina na temelju kapitalizacije dobiti pokušava se odrediti sadašnja vrijednost nekretnine na temelju dobiti koja se od nje očekuje u budućnosti.
Osim brutto dobiti, koju nekretnina donosi, potrebno je ocijeniti troškove vezane uz
upravljanje nekretninom i njezino održavanje. Rezultat procjene je ocjena čiste dobiti
kakva se očekuje u slijedećoj prodaji.
Nekretnina se obično procjenjuje s obzirom na njenu sposobnost generiranja prihoda.
Nadalje, analiza nekretnine u smislu sposobnosti omogućavanja dovoljno visokog čistog
godišnjeg povrata na investirani kapital predstavlja važnu stavku u razvoju indikatora
vrijednosti. Kod dohodovne metode procjena se izvodi kapitaliziranjem predviđenih čistih prihoda uz kamatnu stopu koja je primjerena riziku investicije koji ide uz vlasništvo
procjene:
GT prihoda
INŽENJERING
D.O.O. od
iz Varaždina,
nadNaručitelj
nekretninom.
Ovakva konverzija
razmatra povrate
drugih, konkurentskih
mogućnosti za investiranje. Ukoliko
se pravilno
smatra se da ova metoda u praĐure
Kuhara primjeni,
2
vilu daje pouzdani pokazatelj vrijednosti nekretnina koje generiraju prihode.
Prvi korak kod dohodovne metode je procjena brutto prihoda koji može biti generiran od
strane10.
procjenjivane
Zagreb,
lipnja 2010.nekretnine. Nadalje se procjenjuje nepopunjenost kapaciteta te visina troškova koji se oduzimaju od potencijalnog brutto prihoda te se dobiva netto prihod.
Vrijednost nekretnine se tada procjenjuje korištenjem dviju tehnika kapitalizacije – direktne kapitalizacije i/ili analize sume dotoka gotovine. Operativni troškovi su računati kao
1–6–
2011-06-14-588
100010680
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROCJENA
postotak potencijalnog brutto prihoda, koristeći odnose koji su uobičajeni za slične nekretnine.
PROCJENA
Dohodovna metoda (metoda kapitalizacije dobiti) primjenjuje se kod procjena vrijednosti
nekretnina namijenjenih za najam, građevine uredske namjene, prodajne centre (shopping centre), trgovine i nekretnine industrijske namjene.
PROMETNE VRIJEDNOSTI ZA ZEMLJIŠTE
Nekretnina:
Zemljište u Varaždinu, z.č.br. 2315/8, 2315/12 i
2315/6 k.o. Varaždin (u osnivanju)
Naručitelj procjene:
GT INŽENJERING D.O.O. iz Varaždina,
Đure Kuhara 2
Zagreb, 10. lipnja 2010.
1–7–
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROCJENA
2011-06-14-588
100010680
3. O p ć i p o d a c i
3.1. Lokacija
PROCJENA
PROMETNE VRIJEDNOSTI ZA ZEMLJIŠTE
Nekretnina:
Zemljište u Varaždinu, z.č.br. 2315/8, 2315/12 i
2315/6 k.o. Varaždin (u osnivanju)
Predmet procjene je trosobni stan na II. katu oznake S10 površine 72,02 m2, spremište
površine 2,36 m2 oznake SP14 u podrumu stambene zgrade katnosti, podrum, prizemlje,
dva kata i potkrovlje sagrađene na z.k.č. br. 720/17 k.o. Stenjevec i vanjsko parkirališno
mjesto oznake PM2 u dvorištu površine 2,88 m2, sveukupne površine 77,26 m2.
Lokacija procjenjivane nekretnine nalazi se u Zagrebu, Podsusedska aleja 10 (centar
Podsuseda), lokacija procjenjivane nekretnine okružena je stambenim i stambeno-poNaručitelj procjene:
GT INŽENJERING D.O.O. iz Varaždina,
slovnim zgradama.
Đure Kuhara 2
Procjenjivana nekretnina dobro je povezana gradskim prometnicama (gradski autobus i
vlak).
Zagreb, 10. lipnja 2010.
3.2. Dokaz vlasništva
Naručitelj procjene dostavio je procjenitelju na uvid izvadak iz Zemljišne knjige Općinskog
građanskog suda u Zagrebu za k.o. Stenjevec, broj z.k.ul. 8430 poduložak broj 8.
1–8–
2011-06-14-588
100010680
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROCJENA
3.3. Komentar legaliteta
U navedenom zemljišnoknjižnom izvatku nema vidljivih zabilježbi odnosnih na legalitet
nekretnine.
PROCJENA
Građevina je etažirana na način da je potrebno etažno vlasništvo s određenim
omjerima.
PROMETNE VRIJEDNOSTI ZA ZEMLJIŠTE
Nekretnina:
Zemljište u Varaždinu, z.č.br. 2315/8, 2315/12 i
2315/6 k.o. Varaždin (u osnivanju)
Naručitelj procjene:
GT INŽENJERING D.O.O. iz Varaždina,
Đure Kuhara 2
Zagreb, 10. lipnja 2010.
1–9–
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROCJENA
2011-06-14-588
100010680
4. T e h n i č k i o p i s
Godina gradnje
Katnost građevine
P R O C J 2008.
ENA
podrum, prizemlje, dva kata i potkrovlje
(stan na II. katu)
Namjena građevine
stambena
Uporaba građevine
stambena
PROMETNE VRIJEDNOSTI ZA ZEMLJIŠTE
Predmetna nekretnina u naravi predstavlja trosobni stan na II. katu oznake stan S10 površine 72,02 m2 (hodnik, kuhinja i dnevni boravak, balkon, WC, ostava, kupaonica i WC,
dvije spavaće sobe), spremište površine 2,36 m2 oznake SP14 u podrumu stambene zgrade katnosti,
podrum, prizemlje, dva
kata i potkrovlje
sagrađene
z.k.č. br.
720/17i k.o.
Nekretnina:
Zemljište
u Varaždinu,
z.č.br.na2315/8,
2315/12
Stenjevec na lokaciji Zagreb, Podsusedska aleja 10 (centar Podsuseda).
2315/6 k.o. Varaždin (u osnivanju)
Stambena zgrada u kojoj se nalazi predmetni stan sagrađena je 2008. godine sukladno
prosječnim standardima koji su vrijedili u vrijeme gradnje za stambene objekte bez posebnih završnoobrtničkih i instalaterskih radova.
Konstrukcija zgrade
Temelji:
ab temeljna ploča
Nosiva konstrukcija:zidana konstrukcija s ab horizontalnim i vertikalnim
serklažima
Međukatna konstrukcija: puna ab ploča
Krovište:ravnan neprohodan krov, puna ab ploča
Pregradni zidovi:
izvedeni od šuplje opeke
Naručitelj
procjene: prozoriGT
INŽENJERING
D.O.O.
iz Varaždina,
Vanjski
otvori:
izvedeni
od PVC profila,
ostakljeni
izo staklom,
zaštita Đure
prozora
izvedena
Kuhara
2 je plastičnim roletama
Pročelja:stiropol fasada i silikat kao završni fasadni sloj
Limarija:
izvedena iz oličene pocinčane limarije
Zagreb,
10. lipnja
2010.
Unutarnja
obrada
Podovi:parket, keramičke pločice
Zidovi:ožbukani, oličeni, keramičke pločice
1 – 10 –
2011-06-14-588
100010680
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROCJENA
Stropovi:ožbukani, oličeni
Unutarnja stolarija:ulazna vrata puna protuprovalna, sobna vrata drvena furnira-
Pna,Rdijelom
O CpunaJaE
NA
dijelom
djelomično ostakljena
Zagrijavanje:etažno centralno grijanje, energent plin
Instalacije
PROMETNE VRIJEDNOSTI ZA ZEMLJIŠTE
priključci na:
NN mrežu:
izveden
Vodoopskrba:izvedena
Nekretnina:
Zemljište u Varaždinu, z.č.br. 2315/8, 2315/12 i
Odvodnja:
izvedena
2315/6 k.o. Varaždin (u osnivanju)
Plin:
izveden
Toplovod:
–
Telefon:
izveden
Portafon:
izveden
Ovaj elaborat procjene vrijednosti nekretnine izrađen je temeljem uviđaja na nekretnini
dana 17. lipnja 2011. godine, Izvadaka iz Zemljišne knjige te podataka o tržišnim vrijednostima sličnih nekretnina dostupnih na specijaliziranim stranicama interneta.
Prilikom izrade ovog elaborata procjene primjenjivale su se odgovarajuće odredbe i
smjernice odgovarajućih zakona, podzakonskih akata, propisa, odluka i normativa, te
unutarnje direktive RZB Group i to kako slijedi:
– RZB Group Direktive Collateral evaluation V1.1.
Naručitelj procjene:
GT INŽENJERING D.O.O. iz Varaždina,
– Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropiranih objekata
Đure Kuhara 2
(NN br. 52/84)
– Bilten standardne kalkulacije radova u visokogradnji (IGH 03/2006)
– Pravilnik o stalnim sudskim vještacima (NN 21/98)
Zagreb, 10. lipnja 2010.
– Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
(NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00)
– Zakon o zemljišnim knjigama (NN 91/96)
1 – 11 –
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROCJENA
2011-06-14-588
100010680
– Zakon o prostornom uređenju i gradnji (NN 76/2007)
– Odluka o komunalnom doprinosu
PROCJENA
(Službeni glasnik Grada Zagreba broj 20/01, 10/04, 18/05, 2/06 i 18/06))
– Uredba o visini vodnog doprinosa (NN 14/2006 i 35/2006)
PRILOZI
PROMETNE
VRIJEDNOSTI ZA ZEMLJIŠTE
Prilog br. 1 Fotodokumentacija
Prilog br. 2 Izračun vrijednosti nekretnine – troškovna metoda
Prilog br. 3 Izračun vrijednosti nekretnine – metoda usporednih transakcija
Nekretnina:
Zemljište u Varaždinu, z.č.br. 2315/8, 2315/12 i
Prilog br. 4 Izračun vrijednosti nekretnine – ponderiranje
2315/6 k.o. Varaždin (u osnivanju)
Prilog br. 5Izvaci iz Zemljišne knjige k. o. Stenjevec, z.k.ul. br. 8430,
poduložak broj 8
Naručitelj procjene:
GT INŽENJERING D.O.O. iz Varaždina,
Đure Kuhara 2
Zagreb, 10. lipnja 2010.
1 – 12 –
2011-06-14-588
100010680
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROCJENA
ČA
AK
P ZRAOKCLJJEUN
Temeljem izrađenog elaborata procjene utvrđuje se prometna vrijednost nekretnina i to
trosobnog stana oznake S10 na II. katu površine 72,02 m2, spremišta oznake SP14 povr-
PROMETNE VRIJEDNOSTI ZA ZEMLJIŠTE
šine 2,36 m2 u podrumu stambene zgrade katnosti, podrum, prizemlje, dva kata i potkrovlje sagrađene na z.k.č. br. 720/17 k.o. Stenjevec i vanjskog parkirališnog mjesta površine
2,88 m2, oznake PM2 u dvorištu (kupne površine 77,26 m2), koja se nalazi u Zagrebu,
Podsusedska
aleja 10, a koje su nekretnine
u k.o. Stenjevec
z.k.ul. br.
8430 poduNekretnina:
Zemljišteupisane
u Varaždinu,
z.č.br. 2315/8,
2315/12
i
ložak broj 8.
2315/6 k.o. Varaždin (u osnivanju)
Primjenjivane metode procjenjivanja rezultirale su sljedećim indikatorima vrijednosti:
PROCIJENJENA
VRIJEDNOST
TROŠKOVNA METODA
PONDERIRANA
VRIJEDNOST
110.000 €
25%
27.500 €
000 €
75%
80.250 €
107.000 €
0%
0€
100%
107.750 €
METODA USPOREDNIH TRANSAKCIJA
METODA KAPITALIZACIJE DOBITI
PONDER
TRŽIŠNA VRIJEDNOST
ZAOKRUŽENO
110.000 €
Ovim elaboratom procjene vrijednosti nekretnina utvrđuje se tržišna vrijednost nekretnina u iznosu od:
Naručitelj procjene:
GT INŽENJERING D.O.O. iz Varaždina,
110.000 €
Đure Kuhara 2 2
(cca 1.423,76 €/m )
odnosno,
vrijednost građevine 69.100 €
vrijednost zemljišta s pripadnim troškovima 40.900 €
Zagreb, 10. lipnja 2010.
Zagreb, 17. lipnja 2011.
P r o c j e n u i z r a d i o:
mr. Mario Čutura, dipl. inž.
1 – 13 –
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROCJENA
2011-06-14-588
100010680
Prilog br. 1: fotodokumentacija
PROCJENA
PROMETNE VRIJEDNOSTI ZA ZEMLJIŠTE
Nekretnina:
Zemljište u Varaždinu, z.č.br. 2315/8, 2315/12 i
2315/6 k.o. Varaždin (u osnivanju)
Naručitelj procjene:
GT INŽENJERING D.O.O. iz Varaždina,
Đure Kuhara 2
Zagreb, 10. lipnja 2010.
1 – 14 –
2011-06-14-588
100010680
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROCJENA
Prilog br. 2: procjena vrijednosti – troškovna metoda
TOP PROJEKT d.o.o.
Zagreb, Podsusedska aleja 20
stan
PROCJENA
TEČAJ
EUR
1,00 €
HKN
7,40 kn
VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA
PROMETNE
VRIJEDNOSTI
ZA
ZEMLJIŠTE
Površina zemljišta
Pz =
76,65
m
2
Jedinična cijena zemljišta
Prometna vrijednost zemljišta
KOMUNALNI DOPRINOS
Nekretnina:
Bruto volumen
Jedinična cijena komunalnog
doprinosa
Vrijednost komunalnog doprinosa
Jcz =
400,00 €/m2
Vz = 30.660,00 €
2.960,00 kn/m2 NKP
226.884,00 kn
Zemljište
u Varaždinu,
z.č.br. 2315/8, 2315/12 i
Bv =
266,54 m3
Jckd =k.o. Varaždin
14,86 €/m3 (u osnivanju)
2315/6
Vkd =
3.962,08 €
110,00 kn/m3
29.319,40 kn
VODNI DOPRINOS
Bruto volumen
Jedinična cijena vodnog doprinosa
Vrijednost vodnog doprinosa
Bv =
266,54 m3
Jckd =
5,68 €/m3
Vkd =
42,00 kn/m3
1.512,79 €
11.194,68 kn
69.534,00 €
514.551,60 kn
TROŠAK PRIKLJUČENJA NA
KOMUNALNU INFRASTRUKTURU
nova građevinska vrijednost
TROŠKOVI PRIKLJUČAKA
troškovi priključenja na komunalnu
infrastrukturu
Vrijednost priključaka
TEHNIČKA DOKUMENTACIJA I
KONZALTING
troškovi tehničke dokumentacije i
Naručitelj procjene:
konzaltinga
Vrijednost tehničke dokumentacije
2,0%
18,00 €/m2
1.390,68 €
133,20 kn/m2
10.291,03 kn
2
2
31,50 €/m NKP
233,10 kn/m
GT3,5%
INŽENJERING
D.O.O. iz Varaždina,
2.433,69 €
Đure Kuhara 2
NKP
18.009,31 kn
TAKSE, DOPRINOSI
ostali troškovi (doprinosi, takse)
1,9%
vrijednost taksa
NOVA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST
Učešće u
ukupnoj
vrijednosti
troškovi građenja i opremanja
100,0%
17,10 €/m2 NKP
126,54 kn/m2 NKP
1.321,15 €
9.776,48 kn
EUR
HKN
Zagreb, 10. lipnja 2010.
NOVA GRAÐEVINSKA VRIJEDNOST Ng
900,00 €/m2 NKP
69.534,00 €
1 – 15 –
6.660,00 kn/m2 NKP
514.551,60 kn
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROCJENA
UMANJENJE VRIJEDNOSTI
STAROST OBJEKTA
VJEROJATNO TRAJANJE OBJEKTA
2011-06-14-588
100010680
n=
N=
3 godina
100 godina
Fn = J E77,26
PROC
N mA
2
NETTO KORISNA POVRŠINA
UMANJENJE VRIJEDNOSTI :
a) konstrukcija
b) obrada zidova i stropova
c) podne obloge
d) vanjska i unutarnja stolarija
e) instalacije
f) ugrađena oprema
Udio u
Umanjenje
konstrukciji
50%
1,24%
10%
0%
15%
0%
10%
0%
15%
0%
0%
0%
u1 =
u2 =
u3 =
u4 =
u5 =
u6 =
0,62%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
PROMETNE VRIJEDNOSTI ZA ZEMLJIŠTE
UKUPNO UMANJENJE
Nekretnina:
Zemljište u
2315/6
SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST
u = 0,62%
Fuz.č.br.
= 99,38%
Varaždinu,
2315/8,
k.o. Varaždin (u osnivanju)
Umanjenje Ng postotkom umanjenja
troškova građenja
Fn x Jc (EUR/m2) x u
SADAŠNJA GRAÐEVINSKA
VRIJEDNOST Sg
zaokruženo:
2315/12 i
EUR
HKN
429,72 €
3.179,93 kn
69.104,28 €
511.371,67 kn
69.100,00 €
511.340,00 kn
PROMETNA VRIJEDNOST Pv
EUR
HKN
Vrijednost objekta (Sgv) =
Vrijednost zemljišta =
Vrijednost komunalnog doprinosa =
Vrijednost vodnog doprinosa =
Vrijednost priključaka =
Vrijednost tehničke dokumentacije i
nadzora =
Vrijednost taksi =
69.100,00 €
30.660,00 €
3.962,08 €
1.512,79 €
1.390,68 €
511.340,00 kn
226.884,00 kn
29.319,40 kn
11.194,68 kn
10.291,03 kn
2.433,69 €
18.009,31 kn
1.321,15 €
9.776,48 kn
Ukupno =
110.380,39 €
816.814,90 kn
zaokruženo
110.000,00 €
814.000,00 kn
Naručitelj procjene:
Jedinična cijena:
GT INŽENJERING D.O.O. iz Varaždina,
1.423,76 €/m2
Đure Kuhara 2
Zagreb, 10. lipnja 2010.
1 – 16 –
10.535,85 kn/m2
2011-06-14-588
100010680
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROCJENA
Prilog br. 3: procjena vrijednosti – metoda usporednih transakcija
TOP PROJEKT d.o.o.
Zagreb, Podsusedska aleja 20
stan
PROCJENA
Procjenjivana
nekretnina
Zagreb, Podsusedska
aleja 20
Usporedba
Nr.1
Zagreb,
Podsusedska aleja
Usporedba
Nr.2
Zagreb, Podsused
PROMETNE VRIJEDNOSTI ZA ZEMLJIŠTE
OSNOVNI ULAZNI PODACI
Prodajna/tražena cijena
Netto korisna površina
Cijena po metru kvadratnom
EKONOMSKI
ASPEKTI
Nekretnina:
Vrsta transakcije
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena
Prilagođena prodajna cijena po m2
-77
--
106.751
82
1.299
131.600
94
1.400
Zemljište u Varaždinu, z.č.br. 2315/8, 2315/12 i
ponuda
2315/6--k.o. Varaždin (u
osnivanju)
----
Datum transakcije
Prilagodba prema tržišnim uvjetima
Prilagođena prodajna cijena po m2
----
Vlasnička prava
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
Apsolutno vlasništvo
---
ponuda
0,95
101.413
1.234
2011
0,95
125.020
1.330
2011
1,00
1.234
1,00
1.330
Apsolutno vlasništvo Apsolutno vlasništvo
1,00
1,00
1.234
1.330
FIZIČKI ASPEKTI
Tehničko stanje
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
dobro
---
Odnos bruto/netto kvadrature
Prilagodba
Naručitelj
procjene:
Prilagođena
prodajna
cijena po m2
dobar
-INŽENJERING
--
Lokacija
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
Mogućnost parkiranja
Prilagodba
Zagreb,
10. lipnja 2010.
Prilagođena prodajna cijena po m2
Cestovni pristup
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
GT
Đuredobra
Kuhara 2
isto
dobar
D.O.O.
1,00
1.234
1,00
1.330
dobar
1,00
iz
Varaždina,
1.234
1,00
1.330
lošija
---
lošija
1,05
1.296
dobra
---
ista
odličan
---
isti
1 – 17 –
isto
1,05
1.397
ista
1,00
1.296
1,00
1.397
isti
1,00
1.296
1,00
1.397
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROCJENA
Pristup sredstvima javnog
prijevoza
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
2011-06-14-588
100010680
dobar
P R O C---- J E N A
isti
isti
1,00
1.296
Atraktivnost nekretnine
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
srednje atraktivna
---
ista
Komunalna infrastruktura
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
sva
---
sva
Etaža
Prilagodba
Nekretnina:
Prilagođena prodajna cijena po m2
2.kat
prizemlje
1,00
1.397
ista
1,00
1.296
PROMETNE VRIJEDNOSTI ZA ZEMLJIŠTE
Veličina prostora
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
Indikator vrijednosti po m2
sva
1,00
1.296
Zemljište u Varaždinu,
z.č.br.1,05
2315/8,
1.361
1,00
1.397
1.kat
2315/12 i
1,00
1.397
2315/6 k.o. Varaždin (u osnivanju)
77
---
82
1379
1,00
1.397
94
1,00
1.361
1,00
1.397
1.361
1
1.397
1
TRŽIŠNA METODA - ZAKLJUČAK
Usklađena vrijednost po m2
ZAOKRUŽENO
1.379
106.542
107.000
NAPOMENA: Nekretnine s kojima je uspoređivana nekretnina koja je predmet ove
procjene su:
Nr. 1 – Zagreb, Podsusedska aleja, četverosobni stan u prizemlju stambene
novogradnje, površine 82,18 m2,
vrijednost 106.751 € (cca 1.300 €/m2)
Naručitelj procjene:
GT INŽENJERING D.O.O. iz Varaždina,
Nr. 2 – Zagreb, Podsused, trosobni stan u novogradnji na I. katu, površine 94 m2,
Đure Kuhara 2
vrijednost 131.600 € (cca 1.400 €/m2)
Zagreb, 10. lipnja 2010.
1 – 18 –
Zagreb, 10. lipnja 2010.
Naručitelj procjene:
GT INŽENJERING D.O.O. iz Varaždina,
Đure Kuhara 2
TRŽIŠNA VRIJEDNOST
ZAOKRUŽENO
METODA KAPITALIZACIJE DOBITI
METODA USPOREDNIH TRANSAKCIJA
€ 110.000,00
25%
PROMETNE VRIJEDNOSTI ZA ZEMLJIŠTE
€ 27.500,00
€ 0,00
€ 107.000,00
Zemljište u Varaždinu, z.č.br. 2315/8, 2315/12 i
100%
0%
75%
PROCIJENJENA VRIJEDNOST PONDER PONDERIRANA VRIJEDNOST
Nekretnina:
TROŠKOVNA METODA
TOP PROJEKT d.o.o.
Zagreb, Podsusedska aleja 20
stan
Prilog br. 4: određivanje tržišne vrijednosti ponderiranjem
PROCJENA
€ 110.000,00
€ 107.750,00
€ 0,00
€ 80.250,00
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROCJENA
2011-06-14-588
100010680
2315/6 k.o. Varaždin (u osnivanju)
1 – 19 –
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROCJENA
2011-06-14-588
100010680
PROCJENA
PROMETNE VRIJEDNOSTI ZA ZEMLJIŠTE
Nekretnina:
Zemljište u Varaždinu, z.č.br. 2315/8, 2315/12 i
2315/6 k.o. Varaždin (u osnivanju)
Naručitelj procjene:
GT INŽENJERING D.O.O. iz Varaždina,
Đure Kuhara 2
Zagreb, 10. lipnja 2010.
1 – 20 –

Download Report