URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: [email protected] PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA DVA STANA U ZAGREBU, I TRNAVA 67 _________________________________________________________________________________ PROCJENA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI - NOVE, SADAŠNJE I PROMETNE Nekretnine : Dva stana u Zagrebu, I Trnava br. 67 Naručitelj procjene : KODRA d.o.o. – u stečaju, Zagreb, Prve Poljanice 9 Zagreb, rujan 2012. Izradio: 1 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: [email protected] PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA DVA STANA U ZAGREBU, I TRNAVA 67 _________________________________________________________________________________ 1. UVOD Na zahtjev naručitelja, KODRA d.o.o. – u stečaju iz Zagreba, Prve Poljanice 9 potrebno je izraditi procjenu vrijednosti nekretnina i to 2 (dva) stana koji se nalaze u 2. katu i potkrovlju stambene zgrade u Zagrebu, I Trnava br. 67 koja je izgrađena na z.k.č.br. 2317/1 k.o. Resnik, a upisani su u z.k.ul.br. 24454, podulošci 8 i 14, k.o. Resnik. Preuzeta obveza pretpostavlja izradu elaborata procjene temeljem pregleda predočene dokumentacije i uvida u stvarno stanje nekretnina na licu mjesta te utvrđivanje slijedećih vrijednosti : NOVE - građevinske vrijednosti Ng s cijenom izvedbe radova u trenutku procjenjivanja tj.u mjesecu rujnu 2012. godine, SADAŠNJE - građevinske vrijednosti Sg uz odbitak amortizacije tj. umanjenja vrijednosti zbog starosti i stanja održavanja objekata PROMETNE - građevinske vrijednosti Pg tj. tržne vrijednosti nekretnina u trenutku procjenjivanja 2 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: [email protected] PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA DVA STANA U ZAGREBU, I TRNAVA 67 _________________________________________________________________________________ 2. IDENTIFIKACIJA I NALAZ ZATEČENOG STANJA 2.1. LOKACIJA OBJEKTA: Lokacija zgrade 3 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: [email protected] PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA DVA STANA U ZAGREBU, I TRNAVA 67 _________________________________________________________________________________ Mikrolokacija zgrade : Stambena zgrada s podrumom, prizemljem, 2 kata i potkrovljem u sklopu koje se nalaze stanovi čija se vrijednost procjenjuje nalazi se na području Resnika, gradske četvrti na istočnom dijelu grada, mikrolokacijski između Nove Branimirove na jeveru i Slavonske avenije na jugu. Radi se o urbaniziranom području kompletno opremljenom gradskom mrežom komunalne infrastrukture, prometno dobro povezanom sa svim dijelovima grada, te s okruženjem različitih sadržaja poslovnog i pretežno stambenog karaktera. 4 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: [email protected] PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA DVA STANA U ZAGREBU, I TRNAVA 67 _________________________________________________________________________________ 2.2. IDENTIFIKACIJA NEKRETNINA kat. općina: Resnik z.k.ul.br.: 24454 br. poduloška: 8 i 14 z.k.čest.br.: 2317/1 opis nekretnine: Stambena zgrada br.67, I Trnava i dvorište površine 704 m2 Stambena zgrada br. 67, I Trnava, površine 225 m2 Dvorište površine 479 m2 Poduložak 8: 8. etaža 711/10000 Dvosobni stan na drugom katu površine 43,40 m2 s pripadajućom terasom površine 5,08 m2 te s pripadajućim parkiralištem površine 12,50 m2 oznake PM3, odnosno ukupne površine 60,98 m2 Poduložak 14: 14. etaža 1127/10000 Trosobni stan u potkrovlju površine 56,60 m2 s pripadajućom terasom površine 6,61 m2, s pripadajućom terasom površine 20,95 m2 te s pripadajućim parkiralištem površine 12,50 m2 oznake PM4, odnosno ukupne površine 96,66 m2 vlasnik nekretnine: KODRA d.o.o. – u stečaju, Zagreb, Prve Poljanice 9 2.3. LEGALNI STATUS NEKRETNINE Tereti i zabilježbe vidljivi su iz priloženih z.k. izvadaka. Zgrada ima legalni status u prostoru. 5 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: [email protected] PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA DVA STANA U ZAGREBU, I TRNAVA 67 _________________________________________________________________________________ 2.4. TEHNIČKI OPIS OBJEKTA: Namjena: Godina izgr.: Katnost: Gradska zona: Prometne veze: Konstrukcija: Pročelje: Obrada zidova: Obrada podova: Stolarija: Instalacije: Sanitarije: Održavanje: Okoliš: Opći dojam: Stambena 2009. Podrum + Prizemlje + 2 Kata + Potkrovlje 5 Autobus Temelji: Armirano betonski trakasti Nosiva k.: Ab skeletna s obodnim zidovima od opeke Međukatna k.: Armiranobetonska puna ploča Preg. zidovi: Od opeke Krovna k.: Ravni krov Limarija: Pocinčana Hidroizolacije: Izvedene Ožbukano termo žbukom i obojano Ožbukani i obojani, keramičke pločice u kuhinjama i kupaonicama Parket i podne keramičke pločice Unutrašnja st.: Tipska drvena puna jednokrilna vrata bez nadsvjetla Fasadna st.: Pvc s izo ostakljenjem i pvc eslingen roletama Električne: Provedene Telefon: Proveden Vodovod: Proveden Kanalizacija: Provedena Plin: Proveden Klima uređaj: Split sistem Grijanje: Plinsko etažno centralno Dizalo: Keramičke Zgrada je kompletno dovršena i u funkciji, održavanje dobro Uredan Stanovi u okvirima srednjih standarda višestambene izgradnje 6 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: [email protected] PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA DVA STANA U ZAGREBU, I TRNAVA 67 _________________________________________________________________________________ 3. PROCJENA 3.1. PRIMIJENJENI PROPISI - - Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti objekta NN 52/ 84 RH Podaci o cijenama građevinskog zemljišta objavljenih od GZIU- a grad Zagreb, odjel za pripremu zemljišta HRN ISO 9836:2002 Standard za obračunavanje površina objekata Bilten Standarda kalkulacija radova u visokogradnji Instituta građevinarstva Hrvatske Odluka o komunalnom doprinosu SGGZ 20/2001 Podatak o etalonskoj cijeni građenja Podaci Hrvatske burze nekretnina o prodajnim cijenama sličnih objekata na istoj lokaciji Arhiva vještaka 3.2. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - TROŠKOVNA METODA U odnosu na građevinsko stanje predmetnih nekretnina te u odnosu na njihove sadržaje, opremljenost, lokaciju i ostale utjecaje, a u svrhu utvrđivanja realne cijene koštanja 1 m2 netto površine utvrđuje se : NOVA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST - vrijednost svih radova i uporabljenih materijala te svih ostalih troškova izgradnje pod pretpostavkom građenja u trenutku procjenjivanja čija se jedinična cijena uzima po izgradnji 1 m2 netto korisne površine sukladno propisu HRN ISO 9836:2002. Jedinična cijena obuhvaća troškove investiciono tehničke dokumentacije, građevinske dozvole, izvedbe građevinskih, obrtničkih i instalaterskih radova i opreme, nadzora, ishođenja dozvole za uporabu, doprinose za energetiku i sklonište te sva ostala administrativna davanja i takse. 7 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: [email protected] PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA DVA STANA U ZAGREBU, I TRNAVA 67 _________________________________________________________________________________ SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST - vrijednost Ng umanjena postotkom amortizacije odnosno umanjenja vrijednosti troškova građenja koji ovisi o starosti i stanju održavanja objekta, a iznosi se posebno za konstrukciju i posebno za elemente koji karakteriziraju opremljenost objekta. PROMETNA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST - vrijednost objekta prema tržnim cijenama, tj. stvarna odštetna vrijednost za kupnju i korištenje nekretnina i svih pripadajućih sadržaja i prava na procjendbenom prostoru. Ova vrijednost dobiva se množenjem Sg prometnim koeficijentom koji se ocjenjuje prema slijedećim elementima: Sg = NKP x Csg Fl faktor lokacije Pg = Sg x Fl x Fkp x Fp x Fki x Fpp (0,70 - 1,50) ovisi o mikro lokaciji, prostornoj orijentaciji, infrastrukturi, katnosti, broju stambenih jedinica i dr. Fkp faktor korisne površine (0,80 - 1,20) ovisi o korisnoj površini nekretnine Fp faktor za poslovne objekte (1,00 - 1,50) ovisi o vrsti objekta i opremljenosti za obavljanje te djelatnosti Fki faktor kvalitete izgradnje (0,20 - 1,50) ovisi o izgrađenosti i opremljenosti objekta u odnosu na tipski, prosječni građevinski objekt izveden po standardima POS-a, te o kvaliteti materijala i opreme Fpp faktor ponude i potražnje (0,20 – 2,00) ovisi o trenutnoj ponudi i potražnji na tržištu nekretnina za navedenu lokaciju 8 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: [email protected] PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA DVA STANA U ZAGREBU, I TRNAVA 67 _________________________________________________________________________________ 3.3. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE METODA KAPITALIZACIJE DOBITI Kapitalizacija dobiti je postupak kojim predviđene prihode u budućnostipretvaramo u jedinstvenu vrijednost u sadašnjosti. Ovaj se pristup može upotrijebiti samo kod vrednovanja nekretnina koje ostvaruju dobit. S pristupom procjeni nekretnina na temelju kapitalizacije dobiti pokušava se odrediti sadašnja vrijednost nekretnine na temelju dobiti koja se od nje očekuje u budućnosti. Osim brutto dobiti, koju nekretnina donosi, potrebno je ocijeniti troškove vezane uz upravljanje nekretninom i njezino održavanje. Rezultat procjene je ocjena čiste dobiti kakva se očekuje u slijedećoj prodaji. Kod ove metode procjena se izvodi kapitaliziranjem predviđenih čistih prihoda uz kamatnu stopu koja je primjerena riziku investicije koji ide uz vlasništvo nad nekretninom. Ovakva konverzija prihoda razmatra povrate od drugih, konkurentskih mogućnosti za investiranje. Ukoliko se pravilno primjeni, smatra se da ova metoda u pravilu daje pouzdani pokazatelj vrijednosti nekretnina koje generiraju prihode. Prvi korak kod ove metode je procjena brutto prihoda koji može biti generiran od strane procjenjivane nekretnine. Nadalje se procjenjuje nepopunjenost kapaciteta te visina troškova koji se oduzimaju od potencijalnog brutto prihoda te se dobiva netto prihod. Vrijednost nekretnine se tada procjenjuje korištenjem tehnike izravne kapitalizacije. Stopa kapitalizacije određuje se prema podacima HGK. STOPA KAPITALIZACIJE STAMBENA NEKRETNINA UREDSKA NEKRETNINA POSLOVNA NEKRETNINA SUPERMARKET PRIVREDNO KORIŠ. INDUSTRIJSKA NEKR. POLJOPRIVREDNA izvanredna vrlo dobra 2,0 - 4,0 2,5 - 4,5 3,0 - 5,0 3,5 - 5,5 3,5 - 5,5 4,0 - 6,0 4,5 - 6,5 5,0 - 7,0 4,0 - 6,0 4,0 - 6,0 4,5 - 7,0 6,5 - 9,5 2,5 - 3,5 4,5 - 6,5 4,5 - 6,5 5,0 - 8,0 6,0 - 10,0 5,0 - 7,0 5,0 - 7,0 5,5 - 8,5 5,5 - 10,5 5,5 - 7,5 5,5 - 7,5 6,0 - 9,0 7,0 - 10,0 9 dobra loša URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: [email protected] PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA DVA STANA U ZAGREBU, I TRNAVA 67 _________________________________________________________________________________ 3.4. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE METODA USPOREDNIH TRANSAKCIJA Usporedna prodajna cijena nekretnine određuje se tzv. metodom usporednih transakcija, tj. usporedbom vrijednosti promatrane nekretnine i vrijednosti sličnih nekretnina u stvarnim transakcijama. Budući da se usporedne nekretnine razlikuju od promatrane, potrebno je cijenu usporednih nekretnina prilagoditi promatranoj nekretnini usporedbom njihovih svojstava. Postupak prilagođavanja treba odgovoriti na pitanje koliku bi cijenu imala usporedna nekretnina kada bi imala jednaka svojstva kao i promatrana nekretnina. Povoljno je tu cijenu odrediti u odnosu na neku fizičku jediničnu mjeru, što je obično 1m2 površine (građevine ili zemljišta). Nedostatak je ove metode taj što je rijetko moguće pouzdano utvrditi stvarnu cijenu realiziranih usporednih transakcija budući da su jedini relevantni podaci oni koje bi mogla ispostaviti Porezna uprava, a ona to ne čini. Iz tog razloga ova metoda temelji se na dostupnim podacima o traženim kupoprodajnim cijenama oglašenim na Hrvatskoj burzi nekretnina. U svrhu utvrđivanja usporednih cijena promatraju se slijedeće nekretnine sličnih karakteristika na istoj ili sličnoj lokaciji: Procjena vrijednosti daje se posebno za svaki stan kako slijedi: 10 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: [email protected] PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA DVA STANA U ZAGREBU, I TRNAVA 67 _________________________________________________________________________________ 3.5. STAN 1 – Z.K.UL.BR. 24454, PODULOŽAK 8 netto tlocrtna PROSTORIJA površina koef. m² korisna površina m² brutto površina BVO m³ m³ STAN - PODULOŽAK 8 ulazni prostor 2,63 1,00 2,63 kupaonica 3,72 1,00 3,72 21,01 1,00 21,01 4,51 1,00 4,51 soba 11,32 1,00 11,32 lođa 4,56 0,75 3,42 parkirno mjesto 12,50 0,25 3,13 UKUPNO: 60,25 dnevni boravak kuhinja 49,74 NKP IZVATKA: 60,98 11 59,68 167,11 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: [email protected] PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA DVA STANA U ZAGREBU, I TRNAVA 67 _________________________________________________________________________________ 2-SOBNI STAN - PODULOŽAK 8 - IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI - TROŠKOVNA METODA Netto komercijalna površina - m² Jed. cij. ekv. obj. kn/m² Nova gr. vrijednost - kn 60,98 5.808,00 354.171,84 UMANJENJE ZBOG STAROSTI I FIZIČKE ISTROŠENOSTI Starost objekta u godinama n= Vijek trajanja objekta u godinama N = U = 0,80 x n / N x ( N + n ) / 2 N = U % = 3 120 0,0103 1,025 IZRAČUN SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI OBJEKTA Vrsta radova Konstrukcija Obrtnički radovi Završni radovi Instalacije ukupno Nova vrijednost (%) građ. vrijednost kn/m² 55 20 15 10 100 3194,4 1161,6 871,2 580,8 5808 umanj. % umanj. kn/m² Sadašnja građ. Vrijednost - kn/m² 1,03 2,05 2,05 2,05 32,74 23,81 17,86 11,91 3161,66 1137,79 853,34 568,89 5721,68 Netto komercijalna površina- m² Sadašnja cijena - kn/m² Sadašnja građevinska vrijednost 60,98 5.721,68 348.907,96 kn VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA I KOMUNALNIH DOPRINOSA Vrsta troška BRP- m² 1 Komunalni doprinos Vodni doprinos 2 Vrijednost zemljišta UKUPNO: BVO-m³ kn/m³ 167,11 167,11 73,00 31,50 59,68 IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE Elementi vrijednosti nekretnine zemljište Fkp VRIJEDNOST OBJEKTA 348.907,96 kn 1,10 kn/m² UKUPNO kn 12.199,00 5.263,95 498,00 29.721,64 47.184,59 kn 29.721,64 kn Fp Fki 1,00 1,10 422.178,63 kn UKUPNO 451.900,27 kn REKAPITULACIJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE Fl Fpp VRIJEDNOST OBJEKTA I ZEMLJIŠTA 451.900,27 kn 1,10 0,90 doprinosi UKUPNA SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST 447.381,27 kn 17.462,95 kn 464.844,22 kn = 464.844,22 kn 62.647,47 € 1.027,34 € 12 /m² URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: [email protected] PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA DVA STANA U ZAGREBU, I TRNAVA 67 _________________________________________________________________________________ 2-SOBNI STAN - PODULOŽAK 8 - IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - METODA KAPITALIZACIJE DOBITI PARAMETAR VRIJEDNOST NKP Najamnina Održavanje i zaštita očekivani troškovi (neupotrebljivost, manja najamnina) Porez Neto mjesečni prihod najam x (1-0,25) Netto godišnji prihod Stopa kapitalizacije 60,98 m² 5,00 € 5,00 % 0,00 20,00 304,90 % % 228,68 2.744,10 4,00 % optimalna vrijednost ulaganja vrijednost procijenjena metodom kapitalizacije dobiti 68.602,50 € METODA KAPITALIZACIJE DOBITI 509.030,55 kn = 68.602,50 € 13 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: [email protected] PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA DVA STANA U ZAGREBU, I TRNAVA 67 _________________________________________________________________________________ STAN 1 – PODULOŽAK 2 - IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE – METODA USPOREDNIH TRANSAKCIJA PROSJEČNA JEDINIČNA CIJENA NA TRŽIŠTU REFERENTNA NEKRETNINA PREMA RAZNIM IZVORIMA - €/m2 STAN U STAMBENOJ ZGRADI 1180 - 1395 ODABRANO: 1.290 REFERENTNA PREPORUČLJIVI PROCJENJIVANA NEKRETNINA RASPON NEKRETNINA bodovi bodovi bodovi Mikrolokacija objekta 20 15 - 25 8 Katnost i orijentacija stana 15 10 - 20 15 Funkcionalnost unutarnjeg prostora 15 10 - 20 15 Veličina stana 10 6 - 14 10 Tip izgradnje 10 6 - 14 10 Blizina javnih sadržaja 10 6 - 14 7 Komunalna opremljenost 5 3 - 7 7 Tehničko stanje zgrade 5 3 - 7 7 Stanje završnih radova i održavanje 5 3 - 7 7 Opći dojam 5 3 - 7 5 UKUPNO: 100 PARAMETAR 91 KOEFICIJENT KORELACIJE: 0,91 PROCIJENJENA VRIJEDNOST 1 m2: 1.290 €/m2 x 0,91 = 1.174 €/m2 PROCJENA VRIJEDNOSTI STANA: - prvršina 60,98 m2 - procijenjena jedinična cijena - procijenjena vrijednost stana 1.174 €/m2 60,98 m2 x 1.174 €/m2 = 71.590,52 € 14 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: [email protected] PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA DVA STANA U ZAGREBU, I TRNAVA 67 _________________________________________________________________________________ REKAPITULACIJA METODA INDIKATOR PONDER VAGANI PROSJEK Troškovna procjena 62.647,47 € 10% 6.264,75 € Kapitalizacija dobiti 68.602,50 € 20% 13.720,50 € Usporedna procjena 71.590,52 € 70% 50.113,36 € 100% 70.098,61 € STAN 1 TRŽIŠNA VRIJEDNOST 1.150,00 €/m2 15 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: [email protected] PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA DVA STANA U ZAGREBU, I TRNAVA 67 _________________________________________________________________________________ 3.6. STAN 2 – Z.K.UL.BR. 24454, PODULOŽAK 14 netto tlocrtna PROSTORIJA površina koef. m² korisna površina m² brutto površina m³ BVO m³ STAN - PODULOŽAK 14 dnevni boravak+kuhinja 28,10 1,00 28,10 kupaonica 1 3,12 1,00 3,12 kupaonica 2 3,58 1,00 3,58 wc 1,20 1,00 1,20 soba 1 7,71 1,00 7,71 soba 2 10,33 1,00 10,33 loggia 5,90 0,75 4,43 terasa 10,23 0,75 7,67 terasa 12,88 0,25 3,22 parkirno mjesto 12,50 0,25 3,13 UKUPNO: 95,55 NKP IZVATKA: 72,48 96,66 16 86,98 243,54 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: [email protected] PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA DVA STANA U ZAGREBU, I TRNAVA 67 _________________________________________________________________________________ 3-SOBNI STAN - PODULOŽAK 14 - IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI - TROŠKOVNA METODA Netto komercijalna površina - m² Jed. cij. ekv. obj. kn/m² Nova gr. vrijednost - kn 96,66 5.808,00 561.401,28 UMANJENJE ZBOG STAROSTI I FIZIČKE ISTROŠENOSTI Starost objekta u godinama n= Vijek trajanja objekta u godinama N = U = 0,80 x n / N x ( N + n ) / 2 N = U % = 3 120 0,0103 1,025 IZRAČUN SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI OBJEKTA Vrsta radova Konstrukcija Obrtnički radovi Završni radovi Instalacije ukupno Nova vrijednost (%) građ. vrijednost kn/m² 55 20 15 10 100 3194,4 1161,6 871,2 580,8 5808 umanj. % umanj. kn/m² Sadašnja građ. Vrijednost - kn/m² 1,03 2,05 2,05 2,05 32,74 23,81 17,86 11,91 3161,66 1137,79 853,34 568,89 5721,68 Netto komercijalna površina- m² Sadašnja cijena - kn/m² Sadašnja građevinska vrijednost 96,66 5.721,68 553.057,45 kn VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA I KOMUNALNIH DOPRINOSA Vrsta troška BRP- m² 1 Komunalni doprinos Vodni doprinos 2 Vrijednost zemljišta UKUPNO: BVO-m³ kn/m³ 243,54 243,54 73,00 31,50 86,98 IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE Elementi vrijednosti nekretnine zemljište Fkp VRIJEDNOST OBJEKTA 553.057,45 kn 1,10 kn/m² UKUPNO kn 17.778,51 7.671,55 498,00 43.315,54 68.765,60 kn 43.315,54 kn Fp Fki 1,00 1,10 669.199,52 kn UKUPNO 712.515,06 kn REKAPITULACIJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE Fl Fpp VRIJEDNOST OBJEKTA I ZEMLJIŠTA 712.515,06 kn 1,10 0,90 doprinosi UKUPNA SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST 705.389,91 kn 25.450,06 kn 730.839,97 kn = 730.839,97 kn 98.495,95 € 1.018,99 € 17 /m² URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: [email protected] PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA DVA STANA U ZAGREBU, I TRNAVA 67 _________________________________________________________________________________ 3-SOBNI STAN - PODULOŽAK 14 - IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - METODA KAPITALIZACIJE DOBITI PARAMETAR VRIJEDNOST NKP Najamnina Održavanje i zaštita očekivani troškovi (neupotrebljivost, manja najamnina) Porez Neto mjesečni prihod najam x (1-0,25) Netto godišnji prihod Stopa kapitalizacije 96,66 m² 5,00 € 5,00 % 0,00 20,00 483,30 % % 362,48 4.349,70 4,00 % optimalna vrijednost ulaganja vrijednost procijenjena metodom kapitalizacije dobiti 108.742,50 € METODA KAPITALIZACIJE DOBITI 806.869,35 kn = 108.742,50 € 18 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: [email protected] PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA DVA STANA U ZAGREBU, I TRNAVA 67 _________________________________________________________________________________ STAN 2 – PODULOŽAK 14 - IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE – METODA USPOREDNIH TRANSAKCIJA PROSJEČNA JEDINIČNA CIJENA NA TRŽIŠTU REFERENTNA NEKRETNINA PREMA RAZNIM IZVORIMA - €/m2 STAN U STAMBENOJ ZGRADI 1076 - 1370 ODABRANO: 1.225 REFERENTNA PREPORUČLJIVI PROCJENJIVANA NEKRETNINA RASPON NEKRETNINA bodovi bodovi bodovi Mikrolokacija objekta 20 15 - 25 10 Katnost i orijentacija stana 15 10 - 20 15 Funkcionalnost unutarnjeg prostora 15 10 - 20 15 Veličina stana 10 6 - 14 10 Tip izgradnje 10 6 - 14 10 Blizina javnih sadržaja 10 6 - 14 5 Komunalna opremljenost 5 3 - 7 5 Tehničko stanje zgrade 5 3 - 7 5 Stanje završnih radova i održavanje 5 3 - 7 7 Opći dojam 5 3 - 7 7 UKUPNO: 100 PARAMETAR 89 KOEFICIJENT KORELACIJE: 0,89 PROCIJENJENA VRIJEDNOST 1 m2: 1.225 €/m2 x 0,89 = 1.090 €/m2 PROCJENA VRIJEDNOSTI STANA: - prvršina 96,66 m2 - procijenjena jedinična cijena - procijenjena vrijednost stana 1.090 €/m2 96,66 m2 x 1.090 €/m2 = 105.359,40 € 19 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: [email protected] PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA DVA STANA U ZAGREBU, I TRNAVA 67 _________________________________________________________________________________ REKAPITULACIJA METODA INDIKATOR PONDER VAGANI PROSJEK Troškovna procjena 98.495,95 € 5% 4.924,80 € Kapitalizacija dobiti 108.742,50 € 80% 86.994,00 € Usporedna procjena 105.359,40 € 15% 15.803,91 € 100% 107.722,71 € STAN 1 TRŽIŠNA VRIJEDNOST 1.115,00 €/m2 20 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: [email protected] PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA DVA STANA U ZAGREBU, I TRNAVA 67 _________________________________________________________________________________ SVEUKUPNA REKAPITULACIJA TRŽIŠNA TRŽIŠNA POVRŠINA VRIJEDNOST VRIJEDNOST m2 kn € Stan 1 – poduložak 8 60,98 520.131,69 70.098,61 Stan 2 – poduložak 14 96,66 799.302,51 107.722,71 1.319.434,20 177.821,32 NEKRETNINA SVEUKUPNO: 21 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: [email protected] PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA DVA STANA U ZAGREBU, I TRNAVA 67 _________________________________________________________________________________ ZAKLJUČAK Temeljem izrađenog elaborata procjene utvrđena je prometna - tržna vrijednost nekretnina i to 2 (dva) stana koji se nalaze u 2. katu i potkrovlju stambene zgrade u Zagrebu, I Trnava br. 67 koja je izgrađena na z.k.č.br. 2317/1 k.o. Resnik, a upisani su u z.k.ul.br. 24454, podulošci 8 i 14, k.o. Resnik u iznosu od sveukupno: 1.319.434,20 kn odnosno 177.821,32 € Zagreb, 14. rujna 2012. Izradio: 22 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: [email protected] PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA DVA STANA U ZAGREBU, I TRNAVA 67 _________________________________________________________________________________ PRILOZI 23 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: [email protected] PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA DVA STANA U ZAGREBU, I TRNAVA 67 _________________________________________________________________________________ 24 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: [email protected] PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA DVA STANA U ZAGREBU, I TRNAVA 67 _________________________________________________________________________________ 25 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: [email protected] PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA DVA STANA U ZAGREBU, I TRNAVA 67 _________________________________________________________________________________ 26 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: [email protected] PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA DVA STANA U ZAGREBU, I TRNAVA 67 _________________________________________________________________________________ 27 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: [email protected] PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA DVA STANA U ZAGREBU, I TRNAVA 67 _________________________________________________________________________________ 28 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: [email protected] PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA DVA STANA U ZAGREBU, I TRNAVA 67 _________________________________________________________________________________ 29 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: [email protected] PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA DVA STANA U ZAGREBU, I TRNAVA 67 _________________________________________________________________________________ 30
© Copyright 2024 Paperzz
