Elaborat o procjeni

URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1
_________________________________________________________________________________
PROCJENA
PROMETNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
Nekretnine : Poslovni prostor u Zagrebu, Stonska 1 (Središće)
Naručitelj
procjene : STEČAJNA MASA STEČAJNOG DUŽNIKA GT GRUPA d.o.o.
Zagreb, svibanj 2013.
Izradio:
1
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1
_________________________________________________________________________________
1. UVOD
Na zahtjev naručitelja, Stečajne mase stečajnog dužnika GT Grupa d.o.o. iz Gline,
Žrtava domovinskog rata 23 potrebno je izraditi procjenu vrijednosti nekretnina i to
poslovnog prostora u visokoj roh-bau fazi izvedbe s pripadajućim zatvorenim
parkirališnim mjestima (u podrumu) koji se nalazi u uličnom dijelu prizemlja poslovno
stambene zgrade u Zagrebu, Stonska 1 (naselje Središće) koja je izgrađena na
z.k.č.br. 427/2 k.o. Zaprudski otok, a upisan je u z.k.ul.br. 529, poduložak 67 k.o.
Zaprudski otok.
Preuzeta obveza pretpostavlja izradu elaborata procjene temeljem pregleda
predočene dokumentacije i uvida u stvarno stanje nekretnina na licu mjesta te
utvrđivanje:
PROMETNE - građevinske vrijednosti Pg tj. tržne vrijednosti nekretnina u
trenutku procjenjivanja
Elaborat procjene služiti će naručitelju kao podloga i orijentacija za utvrđivanje
stvarne vrijednosti nekretnina za potrebe bilo kakvih pravno financijskih radnji koje
pretpostavljaju prethodnu izradu procjene vrijednosti nekretnina.
2
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1
_________________________________________________________________________________
2. IDENTIFIKACIJA I NALAZ ZATEČENOG STANJA
2.1. LOKACIJA OBJEKTA:
Lokacija objekta
3
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1
_________________________________________________________________________________
Mikrolokacija objekta:
Stambeno poslovna zgrada u čijem se uličnom prizemlju nalazi lokal – poslovni
prostor čija se vrijednost procjenjuje nalazi se u novozagrebačkom naselju Središće
smještenom južno od Save. Radi se o urbaniziranom području kompletno
opremljenom gradskom mrežom komunalne infrastrukture kojim dominira izgradnja
objekata kolektivnog stanovanja te razni sadržaji gospodarskog, pretežno uslužnog
karaktera.
4
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1
_________________________________________________________________________________
Prometna povezanost sa svim dijelovima grada vrlo je dobra, od prometne
infrastrukture do javnog gradskog prijevoza (tramvaj, autobus).
2.2. IDENTIFIKACIJA NEKRETNINE
kat. općina:
Zaprudski otok
z.k.ul.br.:
529
br. poduloška:
67
z.k.čest.br.:
427/2 površine 4624 m2
opis nekretnine:
Zgrada mješovite uporabe br. 1, 1A Stonska, br. 1 Ulica
Vojina Bakića, br. 2 Ulica Julija Knifera i dvorište
67.etaža 57/10000
poslovni prostor oznake L8 u prizemlju zgrade netto korisne
površine 48,72 m2 neodvojivo povezano s vlasništvom
zatvorenih parkirališnih mjesta oznake P24 netto korisne
površine 15,70 m2, oznake P25 netto korisne površine 15,70
m2 i oznake P26 netto korisne površine 15,00 m2 u podrumu
vlasnik nekretnine:
GRAFOTON GRUPA d.o.o., Glina, Žrtava domovinskog rata
23 u cijelosti 1/1
2.3. LEGALNI STATUS NEKRETNINE
Tereti i zabilježbe vidljivi su iz priloženog z.k. izvatka. Predmetni poslovni prostor s
pripadajućim parkirališnim mjestima ima legalan status u prostoru.
5
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1
_________________________________________________________________________________
2.4. TEHNIČKI OPIS OBJEKTA:
NKP:
Namjena:
Godina izgr.:
Katnost:
Gradska zona:
Prometne veze:
Orijentacija:
Parkiranje:
Konstrukcija:
Pročelje:
Obrada zidova:
Obrada podova:
Stolarija:
Instalacije:
Sanitarije:
Održavanje:
Okoliš:
48,72 m²
Poslovna
2005.
Podrum + Prizemlje + 5 Katova
3
Tramvaj, autobus
Istok
Omogućeno na parkiralištu ispred objekta
Temelji:
Armirano betonski trakasti
Nosiva k.:
Ab skeletna s obodnim zidovima od opeke i
montažnih panela
Međukatna k.:
Armiranobetonska puna ploča
Preg. zidovi:
Od siporexa
Krovna k.:
Ravni krov
Limarija:
Pocinčana
Hidroizolacije:
Izvedene
Ožbukano termo žbukom i obojano
Neožbukani – lokal je u roh-bau fazi izgradnje
Postavljen podne keramičke pločice, u garažnom prostoru
izvedena podna cementna glazura
Unutrašnja st.:
Neugrađena
Fasadna st.:
Aluminijska s izo ostakljenjem
Električne:
Proveden razvod i ugrađena razvodna ploča
Telefon:
Proveden razvod
Vodovod:
Provedene
Kanalizacija:
Provedena
Plin:
Proveden
Klima uređaj:
Nije postavljen
Grijanje:
Plinsko etažno centralno - neizvedeno
Dizalo:
Ima
Keramičke
Poslovni prostor izveden u visokoj roh-bau fazi
Uredan
6
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1
_________________________________________________________________________________
2.5. PRIKAZ POVRŠINA I VOLUMENA PROSTORA
netto
tlocrtna
PROSTORIJA
površina koef.
m²
korisna
površina
m²
brutto
površina BVO m³
m³
PRIZEMLJE
prostor lokala
48,72
UKUPNO:
48,72
1,00
48,72
48,72
NKP IZVATKA:
58,46
163,70
48,72
3. PROCJENA
3.1. PRIMIJENJENI PROPISI
-
-
Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske
vrijednosti objekta NN 52/ 84 RH
Podaci o cijenama građevinskog zemljišta
objavljenih od GZIU- a grad Zagreb, odjel za
pripremu zemljišta
HRN ISO 9836:2002 Standard za obračunavanje
površina objekata
Bilten Standarda kalkulacija radova u visokogradnji
Instituta građevinarstva Hrvatske
Odluka o komunalnom doprinosu
SGGZ 20/2001
Podatak o etalonskoj cijeni građenja
Podaci Hrvatske burze nekretnina o prodajnim
cijenama sličnih objekata na istoj lokaciji
Arhiva vještaka
7
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1
_________________________________________________________________________________
3.2. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - TROŠKOVNA METODA
U odnosu na građevinsko stanje predmetnih nekretnina te u odnosu na njihove
sadržaje, opremljenost, lokaciju i ostale utjecaje, a u svrhu utvrđivanja realne cijene
koštanja 1 m2 netto površine utvrđuje se :
NOVA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST - vrijednost svih radova i uporabljenih
materijala te svih ostalih troškova izgradnje pod pretpostavkom građenja u trenutku
procjenjivanja čija se jedinična cijena uzima po izgradnji 1 m2 netto korisne površine
sukladno propisu HRN ISO 9836:2002.
Jedinična
cijena
obuhvaća
troškove
investiciono
tehničke
dokumentacije,
građevinske dozvole, izvedbe građevinskih, obrtničkih i instalaterskih radova i
opreme, nadzora, ishođenja dozvole za uporabu, doprinose za energetiku i sklonište
te sva ostala administrativna davanja i takse.
SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST - vrijednost Ng umanjena
postotkom amortizacije odnosno umanjenja vrijednosti troškova građenja koji ovisi o
starosti i stanju održavanja objekta, a iznosi se posebno za konstrukciju i posebno za
elemente koji karakteriziraju opremljenost objekta.
PROMETNA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST - vrijednost objekta prema tržnim
cijenama, tj. stvarna odštetna vrijednost za kupnju i korištenje nekretnina i svih
pripadajućih sadržaja i prava na procjendbenom prostoru.
Ova vrijednost dobiva se množenjem Sg prometnim koeficijentom koji se ocjenjuje
prema slijedećim elementima:
8
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1
_________________________________________________________________________________
Sg = NKP x Csg
Fl
faktor lokacije
Pg = Sg x Fl x Fkp x Fp x Fki x Fpp
(0,70 - 1,50)
ovisi o mikro lokaciji, prostornoj orijentaciji, infrastrukturi,
katnosti, broju stambenih jedinica i dr.
Fkp
faktor korisne površine (0,80 - 1,20)
ovisi o korisnoj površini nekretnine
Fp
faktor za poslovne objekte
(1,00 - 1,50)
ovisi o vrsti objekta i opremljenosti za obavljanje te
djelatnosti
Fki
faktor kvalitete izgradnje (0,20 - 1,50)
ovisi o izgrađenosti i opremljenosti objekta u odnosu na
tipski, prosječni građevinski objekt izveden po
standardima POS-a, te o kvaliteti materijala i opreme
Fpp
faktor ponude i potražnje (0,20 – 2,00)
ovisi o trenutnoj ponudi i potražnji na tržištu nekretnina za
navedenu lokaciju
9
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1
_________________________________________________________________________________
3.2.1. IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI – TROŠKOVNA METODA
Netto komercijalna površina - m²
Jed. cij. ekv. obj. kn/m²
Nova gr. vrijednost - kn
48,72
6.000,00
292.320,00
UMANJENJE ZBOG STAROSTI I FIZIČKE ISTROŠENOSTI
Starost objekta u godinama
n=
Vijek trajanja objekta u godinama N =
U = 0,80 x n / N x ( N + n ) / 2 N =
U %
=
8
120
0,0284
2,844444444
IZRAČUN SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI OBJEKTA
Vrsta radova
Konstrukcija
Obrtnički radovi
Završni radovi
Instalacije
ukupno
Nova
vrijednost
(%)
građ.
vrijednost
kn/m²
55
20
15
10
100
3300
1200
900
600
6000
umanj.
%
umanj.
kn/m²
2,84
5,69
5,69
5,69
93,87
68,27
51,20
34,13
Sadašnja građ.
Vrijednost - kn/m²
3206,13
1131,73
848,80
565,87
5752,53
Netto komercijalna površina- m²
Sadašnja cijena - kn/m²
Sadašnja građevinska
vrijednost
48,72
5.752,53
280.263,42 kn
VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA I KOMUNALNIH DOPRINOSA
Vrsta troška
1 Komunalni doprinos
Vodni doprinos
2 Vrijednost zemljišta
UKUPNO:
BRP- m²
BVO-m³
kn/m³
163,70
163,70
135,00
26,25
58,46
IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
Elementi vrijednosti nekretnine
zemljište
Fkp
VRIJEDNOST OBJEKTA
280.263,42 kn
1,00
kn/m²
UKUPNO kn
22.099,39
4.297,10
1.175,00 68.695,20
95.091,70 kn
68.695,20 kn
Fp
Fki
1,00
1,00
280.263,42 kn
UKUPNO
348.958,62 kn
REKAPITULACIJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
Fl
Fpp
VRIJEDNOST OBJEKTA I ZEMLJIŠTA
348.958,62 kn
1,20
0,90
doprinosi
UKUPNA SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST
376.875,31 kn
26.396,50 kn
10
403.271,81 kn
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1
_________________________________________________________________________________
403.271,81 kn
=
53.272,37 €
1.093,44 €
/m²
3.3. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE METODA KAPITALIZACIJE DOBITI
Kapitalizacija dobiti je postupak kojim predviđene prihode u budućnostipretvaramo u
jedinstvenu vrijednost u sadašnjosti. Ovaj se pristup može upotrijebiti samo kod
vrednovanja nekretnina koje ostvaruju dobit. S pristupom procjeni nekretnina na
temelju kapitalizacije dobiti pokušava se odrediti sadašnja vrijednost nekretnine na
temelju dobiti koja se od nje očekuje u budućnosti. Osim brutto dobiti, koju nekretnina
donosi, potrebno je ocijeniti troškove vezane uz upravljanje nekretninom i njezino
održavanje. Rezultat procjene je ocjena čiste dobiti kakva se očekuje u slijedećoj
prodaji.
Kod ove metode procjena se izvodi kapitaliziranjem predviđenih čistih prihoda uz
kamatnu stopu koja je primjerena riziku investicije koji ide uz vlasništvo nad
nekretninom. Ovakva konverzija prihoda razmatra povrate od drugih, konkurentskih
mogućnosti za investiranje. Ukoliko se pravilno primjeni, smatra se da ova metoda u
pravilu daje pouzdani pokazatelj vrijednosti nekretnina koje generiraju prihode.
Prvi korak kod ove metode je procjena brutto prihoda koji može biti generiran od
strane procjenjivane nekretnine. Nadalje se procjenjuje nepopunjenost kapaciteta te
visina troškova koji se oduzimaju od potencijalnog brutto prihoda te se dobiva netto
prihod. Vrijednost nekretnine se tada procjenjuje korištenjem tehnike izravne
kapitalizacije. Stopa kapitalizacije određuje se prema podacima HGK.
STOPA KAPITALIZACIJE
STAMBENA
NEKRETNINA
UREDSKA
NEKRETNINA
POSLOVNA
NEKRETNINA
SUPERMARKET
PRIVREDNO KORIŠ.
izvanredna
vrlo dobra
2,0 - 4,0
2,5 - 4,5
3,0 - 5,0
3,5 - 5,5
3,5 - 5,5
4,0 - 6,0
4,5 - 6,5
5,0 - 7,0
4,0 - 6,0
4,0 - 6,0
4,5 - 7,0
4,5 - 6,5
4,5 - 6,5
5,0 - 8,0
5,0 - 7,0
5,0 - 7,0
5,5 - 8,5
5,5 - 7,5
5,5 - 7,5
6,0 - 9,0
11
dobra
loša
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1
_________________________________________________________________________________
INDUSTRIJSKA NEKR.
6,5 - 9,5
6,0 - 10,0
5,5 - 10,5
7,0 - 10,0
POLJOPRIVREDNA
2,5 - 3,5
3.3.1. IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - METODA KAPITALIZACIJE DOBITI
PARAMETAR
VRIJEDNOST
48,72 m²
10,00 €
5,00 %
NKP
Najamnina
Održavanje i zaštita
očekivani troškovi (neupotrebljivost, manja
najamnina)
Porez
Neto mjesečni prihod najam x (1-0,25)
Netto godišnji prihod
Stopa kapitalizacije
0,00
20,00
487,20
%
%
365,40
4.384,80
5,00
%
optimalna vrijednost ulaganja
vrijednost procijenjena metodom kapitalizacije dobiti
87.696,00 €
METODA KAPITALIZACIJE DOBITI
663.858,72 kn
= 87.696,00 €
12
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1
_________________________________________________________________________________
3.4. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE METODA USPOREDNIH TRANSAKCIJA
Usporedna prodajna cijena nekretnine određuje se tzv. metodom usporednih
transakcija, tj. usporedbom vrijednosti promatrane nekretnine i vrijednosti sličnih
nekretnina u stvarnim transakcijama.
Budući da se usporedne nekretnine razlikuju od promatrane, potrebno je cijenu
usporednih nekretnina prilagoditi promatranoj nekretnini usporedbom njihovih
svojstava.
Postupak prilagođavanja treba odgovoriti na pitanje koliku bi cijenu imala usporedna
nekretnina kada bi imala jednaka svojstva kao i promatrana nekretnina. Povoljno je tu
cijenu odrediti u odnosu na neku fizičku jediničnu mjeru, što je obično 1m2 površine
(građevine ili zemljišta).
Nedostatak je ove metode taj što je rijetko moguće pouzdano utvrditi stvarnu cijenu
realiziranih usporednih transakcija budući da su jedini relevantni podaci oni koje bi
mogla ispostaviti Porezna uprava, a ona to ne čini.
Iz tog razloga ova metoda temelji se na dostupnim podacima o traženim
kupoprodajnim cijenama oglašenim na Hrvatskoj burzi nekretnina.
U svrhu utvrđivanja usporednih cijena promatraju se slijedeće nekretnine sličnih
karakteristika na istoj ili sličnoj lokaciji:
13
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1
_________________________________________________________________________________
14
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1
_________________________________________________________________________________
15
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1
_________________________________________________________________________________
16
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1
_________________________________________________________________________________
17
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1
_________________________________________________________________________________
PROCJENA METODOM USPOREDNIH TRANSAKCIJA
PROSJEČNA JEDINIČNA
CIJENA NA TRŽIŠTU
REFERENTNA NEKRETNINA
PREMA RAZNIM
IZVORIMA - €/m2
POSLOVNI PROSTOR U POSLOVNO
STAMBENOJ ZGRADI
(1531 + 1950 + 1309) : 3
ODABRANO:
1.597
REFERENTNA
PREPORUČLJIVI
PROCJENJIVANA
NEKRETNINA
RASPON
NEKRETNINA
bodovi
bodovi
bodovi
Mikrolokacija objekta
20
15 - 25
20
Katnost i orijentacija zgrade
15
10 - 20
12
Funkcionalnost unutarnjeg prostora
15
10 - 20
15
Veličina poslovnog prostora
10
6 - 14
10
Tip izgradnje
10
6 - 14
10
Blizina javnih sadržaja
10
6 - 14
8
Komunalna opremljenost
5
3 - 7
5
Tehničko stanje zgrade
5
3 - 7
5
Stanje završnih radova i održavanje
5
3 - 7
2
Opći dojam
5
3 - 7
5
UKUPNO:
100
PARAMETAR
92
KOEFICIJENT KORELACIJE:
0,92
PROCIJENJENA VRIJEDNOST 1 m2:
1.597 €/m2 x 0,92 =
1.469 €/m2
PROCJENA VRIJEDNOSTI POSLOVNOG PROSTORA:
- prvršina
48,72 m2
- procijenjena jedinična cijena
- procijenjena vrijednost
1.469 €/m2
48,72 m2 x 1.469 €/m2 = 71.569,68 €
- REDUCIRANA PROCIJENJENA VRIJEDNOST s obzirom na visoki roh-bau
71.569,68 € x 0,75 =
53.677,26 €
18
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1
_________________________________________________________________________________
REKAPITULACIJA
METODA
INDIKATOR
PONDER
VAGANI
PROSJEK
Troškovna procjena
53.272,37 €
40%
21.308,95 €
Kapitalizacija dobiti
87.696,00 €
20%
17.539,20 €
Usporedna procjena
53.677,26 €
40%
21.470,90 €
100%
60.319,05 €
POŠTENA TRŽIŠNA VRIJEDNOST
19
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1
_________________________________________________________________________________
PROCJENA VRIJEDNOSTI ZATVORENIH PARKIRALIŠNIH MJESTA
IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI – TROŠKOVNA METODA
Netto komercijalna površina - m²
Jed. cij. ekv. obj. kn/m²
Nova gr. vrijednost - kn
46,40
6.000,00
278.400,00
UMANJENJE ZBOG STAROSTI I FIZIČKE ISTROŠENOSTI
Starost objekta u godinama
n=
Vijek trajanja objekta u godinama N =
U = 0,80 x n / N x ( N + n ) / 2 N =
U %
=
8
120
0,0284
2,844444444
IZRAČUN SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI OBJEKTA
Vrsta radova
Konstrukcija
Obrtnički radovi
Završni radovi
Instalacije
ukupno
Nova
vrijednost
(%)
građ.
vrijednost
kn/m²
55
20
15
10
100
3300
1200
900
600
6000
umanj.
%
umanj.
kn/m²
2,84
5,69
5,69
5,69
93,87
68,27
51,20
34,13
Sadašnja građ.
Vrijednost - kn/m²
3206,13
1131,73
848,80
565,87
5752,53
Netto komercijalna površina- m²
Sadašnja cijena - kn/m²
Sadašnja građevinska
vrijednost
46,40
5.752,53
266.917,55 kn
VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA I KOMUNALNIH DOPRINOSA
Vrsta troška
BRP- m²
1 Komunalni doprinos
Vodni doprinos
2 Vrijednost zemljišta
UKUPNO:
BVO-m³
kn/m³
77,95
77,95
135,00
26,25
27,84
IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
Elementi vrijednosti nekretnine
zemljište
Fkp
VRIJEDNOST OBJEKTA
266.917,55 kn
0,75
kn/m²
UKUPNO kn
10.523,52
2.046,24
1.175,00 32.712,00
45.281,76 kn
32.712,00 kn
Fp
Fki
1,00
1,00
200.188,16 kn
UKUPNO
232.900,16 kn
REKAPITULACIJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
Fl
Fpp
VRIJEDNOST OBJEKTA I ZEMLJIŠTA
232.900,16 kn
1,20
0,80
doprinosi
UKUPNA SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST
223.584,15 kn
12.569,76 kn
236.153,91 kn
=
236.153,91 kn
31.196,03 €
672,33 €
20
/m²
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1
_________________________________________________________________________________
IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - METODA KAPITALIZACIJE DOBITI
PARAMETAR
VRIJEDNOST
NKP
Najamnina
Održavanje i zaštita
očekivani troškovi (neupotrebljivost, manja
najamnina)
Porez
Neto mjesečni prihod najam x (1-0,25)
Netto godišnji prihod
Stopa kapitalizacije
46,40 m²
4,00 €
5,00 %
0,00
20,00
%
%
139,20
1.670,40
6,00
%
optimalna vrijednost ulaganja
vrijednost procijenjena metodom kapitalizacije dobiti
27.840,00 €
METODA KAPITALIZACIJE DOBITI
210.748,80 kn
= 27.840,00 €
TROŠKOVNA METODA
236.153,91 kn
= 31.196,03 €
SREDNJA VRIJEDNOST
223.451,36 kn
= 29.518,01 €
21
185,60
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1
_________________________________________________________________________________
ZAKLJUČAK
Temeljem izrađenog elaborata procjene utvrđena je prometna - tržna vrijednost
nekretnina i to poslovnog prostora u visokoj roh-bau fazi izvedbe s pripadajućim
zatvorenim parkirališnim mjestima (u podrumu) koji se nalazi u uličnom dijelu
prizemlja poslovno stambene zgrade u Zagrebu, Stonska 1 (naselje Središće) koja je
izgrađena na z.k.č.br. 427/2 k.o. Zaprudski otok, a upisan je u z.k.ul.br. 529,
poduložak 67 k.o. Zaprudski otok u iznosu od:
1. LOKAL
456.615,21 kn odnosno 60.319,05 €
2. PARKIRALIŠNA
MJESTA
223.451,36 kn odnosno 29.518,01 €
__________________________________________________________
SVEUKUPNO:
680.066,57 kn
odnosno
89.837,06 €
Elaborat procjene poslužiti će naručitelju kao osnova za bilo kakve pravno financijske
radnje koje pretpostavljaju utvrđivanje stvarne prometne – tržne vrijednosti
nekretnina.
Zagreb, 20. svibnja 2013.
Izradio:
22
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1
_________________________________________________________________________________
PRILOZI
23
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1
_________________________________________________________________________________
24
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1
_________________________________________________________________________________
25
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1
_________________________________________________________________________________
26
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1
_________________________________________________________________________________
27
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1
_________________________________________________________________________________
28