Elaborat o procjeni

CENZUS d.o.o.
Naručitelj:
M-PROFIL d.o.o. u stečaju
Zabok, Prilaz dr. Franje Tuñmana 11
Predmet:
POSLOVNI KOMPLEKS - PERADARSKA FARMA
Sekirišće kod Sv. Križ Začretja
k.o.
Začretje
k.č.br.
1669/1
PROCJENA TRŽNE VRIJEDNOSTI GRAðEVINSKIH NEKRETNINA
(ZEMLJIŠTE, ZGRADA, KOMUNALNI PRIKLJUČCI, OBJEKTI
VANJSKOG UREðENJA) IZGRAðENIH NA zk.č.br. 1669/1 k.o.
ZAČRETJE (odgovara k.č.br. 1669/1 k.o. Začretje), PREMA STANJU I
VRIJEDNOSTIMA U I/2013.G.
Vlasnik - knjižni:
M-PROFIL d.o.o.
Zabok, Prilaz dr. Franje Tuñmana 11
Površina zgrade:
NGP =
udio: 1/1
1296,45 m2
Površina zemljišta:
5.662 m2
Tržna vrijednost:
1.609.911,32 kn
=
212.686,36 EUR
Izradio:
HRVOJE BALIJA, dipl.ing.
Sudski vještak za graditeljstvo
Zagreb, 09.01.2013. g.
O-2013-01-H001
Zagreb, Dubovačka 50, fax. +385 (0)1 3634 086, e-mail: [email protected]
str. 1
CENZUS d.o.o.
Sadržaj:
1. Uvodni podaci
str.
3
2. Opisi
4
3. Vlasništvo, posjedništvo i površina zemljišta
6
4. Geometrijski podaci
7
5. Procjena
8
6. Mišljenje i zaključak
12
7. Grafički prilozi
- Zemljopisna karta
- Detaljna situacija
- Ortofoto snimak lokacije s uklopljenim katastarskim planom
- Prikaz z.k. uloška
- Posjedovni list
- Tlocrt zgrade
- Naslovnica glavnog projekta zgrade
- Fotodokumentacija
O-2013-01-H001
list
Zagreb, Dubovačka 50, fax. +385 (0)1 3634 086, e-mail: [email protected]
01
01
02
03
04
05
06
07
str. 2
CENZUS d.o.o.
1.
UVODNI PODACI
1.1. Dokumentacija
Vještaku je predočena slijedeća dokumentacija:
- Dio glavnog projekta - mapa 1, arhitektonski projekt. Dokument oznake 38/03
izrañen po poduzeću AMG Studio d.o.o. od ožujka 2004.g. ima potvrdu nadležnog
tijela lokalne upave da je isti sastavni dio grañevne dozvole.
Vještak je pribavio slijedeću dokumentaciju:
- Prikaz z.k. uloška br. 2542 (neslužbena kopija), za zk.č.br. 1669/1, k.o. Začretje, od
07.01.2013.g.
- Posjedovni list br. 1609 (neslužbena kopija) za k.o. Začretje, k.č.br. 1669/1 od
07.01.2013.g.
1.2. Ostalo
- Vještaku nisu predočeni akti za grañenje i uporabu predmetnih nekretnina.
- Uvidom u prikaz z.k. uloška, evidentirana je zabilježba da je predmetna zgrada
upisana u zemljišnu knjigu bez uporabne dozvole.
- Strojarska oprema u funkciji proizvodnje u predmetnim halama, uključivo
metalne silose sa opremom NISU predmet ove procjene.
- Predmet ove procjene nije geodetska, urbanistička ili imovinsko-pravna
provjera, niti provjera s upravno-pravnog naslova.
O-2013-01-H001
Zagreb, Dubovačka 50, fax. +385 (0)1 3634 086, e-mail: [email protected]
str. 3
CENZUS d.o.o.
2.
OPISI
2.1. Lokacija
Predmetna nekretnina se nalazi sjeverozapadno od Zagreba, u rubnom dijelu naselja
Sekirišće, u blizini mjesta Sv. Križ Začretje. Pristupna prometnica koja povezuje cestu i
poslovni kompleks nije asfaltirana. Teren je ravan, a kompleks zemljišta je ograñen.
Parcela je opskrbljena slijedećim komunalnim sistemima: vodovod, elektroopskrba,
plinoopskrba i telefonija. Na parceli je izvedena septička taložnica.
Manipulativne površine i putevi na parceli su dijelomice završno nasipani šljunkom.
2.2. Zgrada
Peradarnik s uredskim i skladišnim prostorom
Godina gradnje :
Godina adaptacije:
Katnost :
- Konstruktivni elementi :
Temelji i nadtemelji :
Hidroizolacija :
Nosiva konstrukcija:
Pregradni zidovi:
Strop:
Krovište i pokrov:
2004.g.
prizemlje
armirano betonski
izvedena
zidana konstrukcija
sendvič paneli od profiliranog lima ili od opeke
sendvič paneli od profiliranog lima
krovna konstrukcija od limenih sendvič panela,
dvostrešna, nije izvedena odvodnja oborinskih voda
Seizmičko osiguranje:
Stubište:
Fasada :
izvedeno
nije izvedena
Obrada podova :
uredsko-skladišni dio: beton, u dijelu keramičke
pločice; hala - beton
Obrada zidova:
neobrañeno; uredsko-skladišni dio - ožbukani i
obojani ili keramičke pločice
Obrada stropova:
hala - neobrañeno, vidljiva konstrukcija krovišta;
uredsko-skladišni dio - ožbukani, obojani
uredsko-skladišni dio: drvena izo stolarija
peradarnik - bravarske izvedbe; uredsko-skladišni dio
- unutarnja, drvena
Prozori
Vrata
Instalacije:
O-2013-01-H001
Vodovod, kanalizacija, elektrika, telefonija,
plinoopskrba
Zagreb, Dubovačka 50, fax. +385 (0)1 3634 086, e-mail: [email protected]
str. 4
CENZUS d.o.o.
Ventilacija i grijanje:
Klimatizacija
Sanitarna oprema :
Dizalo :
Korištenje :
izvedeno; plinski bojler za uredski dio
nema
Keramička
nema
peradarnik s uredskim i skladišnim prostorom
Parkiralište:
osiguran dovoljan broj parkirališta u sklopu
kompleksa.
prosječno
Održavanje :
2.3. Objekti vanjskog ureñenja
Ulazna kadica
Betonska konstrukcija za dezinficiranje kotača motornih vozila
Betonski temelji ispod silosa
Armirano-betonska nosiva konstrukcija
Septička taložnica
Ukopana betonska konstrukcija, V= 12 m3
Vanjske ograde
Drveni ili pocinčani čelični stupovni sa ispunom od pocinčanog
čeličnog pletiva; h = 1,5-1,8 m; izvedena kolna dvokrilna vrata okvirna, čelična pocinčana konstrukcija s ispunom od žičanog
pletiva, širine 6,0 m.
O-2013-01-H001
Zagreb, Dubovačka 50, fax. +385 (0)1 3634 086, e-mail: [email protected]
str. 5
CENZUS d.o.o.
3.
VLASNIŠTVO, POSJEDNIŠTVO I POVRŠINA ZEMLJIŠTA
3.1. Vlasništvo i posjedništvo
U pribavljenom prikazu z.k. uloška je upisano:
k.o. Začretje
zk.ul.br. 2542
zk.č.br. 1669/1
zgrada i dvorište
M-PROFIL d.o.o.
Zabok, Prilaz dr. Franje Tuñmana 11
Vlasnik:
5.564 m2
udio:
1/1
U pribavljenom prikazu posjedovnog lista je upisano:
k.o. Začretje
pl.br. 1609
k.č.br. 1669/1
zgrada, dvorište
5.662 m2
GENO d.o.o. za trgovinu, zastupanej i usluge
Zabok, Prilaz dr. Franje Tuñmana 11
dio:
Posjednik:
1/1
3.2. Površina zemljišta
Podaci o površini zemljišta u zemljišnoj knjizi i katastarskom operatu minimalno
odstupaju. Dakle, površina zemljišta iznosi:
P=
O-2013-01-H001
5.662 m2
Zagreb, Dubovačka 50, fax. +385 (0)1 3634 086, e-mail: [email protected]
str. 6
CENZUS d.o.o.
4.
GEOMETRIJSKI PODACI
Površine se utvrñuju glede podataka iskazanih u predočenoj dokumentaciji i glede
kontrolnog pregleda na terenu.
4.1. Neto grañevinska površina
Zgrada
(h = 2,50 m - 7,0 m)
Prizemlje
Kancelarija
20,05 m2
Predprostor
12,00 m2
Sanitarije i garderoba
18,40 m2
Peradarnik
1.246,00 m2
Ukupno NGP prizemlje:
1.296,45 m2
4.2. Bruto grañevinska površina
Zgrada
1.386,72 m2
96,30*14,40 =
4.3. Bruto volumen
BV =
1386,72
*
6,8 =
9.429,70 m3
4.4. Vanjsko ureñenje
Izlazna kadica
P=
4,50*7,00 =
31,50 m2
Betonski temelj ispod silosa
P=
3,0*4,0 =
12,00 m2
Ulazna kolna vrata l = 6,00 m i h = 1,80 m
1,00 kom
Septička taožnica
1,00 kom
Vanjska ograda
O-2013-01-H001
Zagreb, Dubovačka 50, fax. +385 (0)1 3634 086, e-mail: [email protected]
320,00 m
str. 7
CENZUS d.o.o.
5.
PROCJENA
5.1. Sadašnja grañevinska vrijednost
5.1.1. Grañevinska parcela - zemljište
- Površina zemljišta:
grañevinsko
poljoprivredno
Ukupno:
0 m2
5.662 m2
5.662 m2
- Jedinična cijena:
80,00 kn/m2
10,00 kn/m2
grañevinsko
poljoprivredno
- Vrijednost zemljišta:
56.620,00 kn
56.620,00 kn
5.662,00 * 10,00=
Ukupno:
5.1.2. Komunalni doprinos
9.429,70 m3
5,00 kn/m3
- Bo:
- Jedinična cijena:
Kd = 9.429,70 * 5,00=
47.148,48 kn
5.1.3. Vodni doprinos
9.429,70 m3
2,80 kn/m3
- Bo:
- Jedinična cijena:
Vd = 9.429,70 * 2,80=
26.403,15 kn
5.1.4. Troškovi projekata
- Izračunata investicijska cijena grañenja:
- Usvojeni postotni iznos:
Tp= 2.995.315,20 * 0,025=
O-2013-01-H001
2.995.315,20 kn
2,5%
74.882,88 kn
Zagreb, Dubovačka 50, fax. +385 (0)1 3634 086, e-mail: [email protected]
str. 8
CENZUS d.o.o.
5.1.5. Troškovi nadzora
2.995.315,20 kn
1,5%
- Izračunata investicijska cijena grañenja:
- Usvojeni postotni iznos:
44.929,73 kn
Tn= 2.995.315,20 * 0,015=
5.1.6. Komunalni priključci
- Broj priključaka:
- Izračunata investicijska cijena grañenja:
- Usvojeni postotni iznos:
4 kom
2.995.315,20 kn
0,4%
Tkp= 2.995.315,20 * 4 *0,004 = 47.925,04 kn
5.1.7. Troškovi grañenja
a. ZGRADA
BRP
1.386,72 m2
Površine i volumeni:
Jedinična cijena grañenja:
Godina izgradnje:
N:
2.160,00 kn/m2 BRP
2004
90
Umanjenje za starost i trošnost:
U = 0,80 * 9/90 * (9+90)/(2*90)=4,400%
Struktura
Udjel (%)
konstrukcija
obrtnički radovi
instalacije
Ukupno:
60%
30%
10%
100%
Umanjenje
(%)
4,40%
10,00%
10,00%
6,64%
Nova grañevinska vrijednost:
Ngv =
1.386,72 * 2.160,00= 2.995.315,20 kn
Sadašnja vrijednost grañevine:
Sgv =
O-2013-01-H001
2.995.315,20 * (1-0,0664) = 2.796.426,27 kn
Zagreb, Dubovačka 50, fax. +385 (0)1 3634 086, e-mail: [email protected]
str. 9
CENZUS d.o.o.
5.1.8. Objekti vanjskog ureñenja
Količina
c
(j.m.)
(kn/j.m.)
500,00
Izlazna kadica
31,50
500,00
Betonski temelj ispod silosa
12,00
4.000,00
1,00
Ulazna kolna vrata l = 6,00 m i h
= 1,80 m
7.500,00
Septička taožnica
1,00
80,00
Vanjska ograda
320,00
Ukupno:
u
(%)
15%
15%
15%
Ukupno:
13.387,50 kn
5.100,00 kn
3.400,00 kn
15%
15%
6.375,00 kn
21.760,00 kn
50.022,50 kn
5.1.9. Rekapitulacija
Zemljište
Komunalni doprinos
Vodni doprinos
Troškovi projekata
Troškovi nadzora
Komunalni priključci
Troškovi grañenja
Vanjsko ureñenje
Ukupno:
56.620,00
47.148,48
26.403,15
74.882,88
44.929,73
47.925,04
2.796.426,27
50.022,50
3.144.358,05
kn
kn
kn
kn
kn
kn
kn
kn
kn
5.1.10. Sadašnja grañevinska vrijednost
Posebni korekcioni koeficijent:
Sgv
0%
Sgv = 3.144.358,05 * (1 + 0,00) =
Sgv =
O-2013-01-H001
3.144.358,05 kn
=
415.403,05 EUR
Zagreb, Dubovačka 50, fax. +385 (0)1 3634 086, e-mail: [email protected]
str. 10
CENZUS d.o.o.
5.2. Tržna vrijednost
5.2.1. Posebni korekcioni koeficijent
Tv =
Sgv * Kposl * (1 + Kl + Kp + Os + Kspec) * Kt
Kposl
Kl
Kp
Os
Kspec
koeficijent za poslovne grañevine
lokacija i kvaliteta komunalne ureñenosti
korisna površina
opće stanje objekta
posebni korekcioni koeficijent
- negativna zabilježba u zemljišnoj knjizi za uporabnu
dozvolu
Kt
1,10
0,00
-0,05
0,00
-0,02
-0,02
koeficijent ponude i potražnje
0,50
k = 1,10 * (1+0,00-0,05+0,00-0,02) * 0,50 = 0,512
Tržna vrijednost u I/2013.g.:
Tv =
3.144.358,05 kn
*
0,512
Tv= 1.609.911,322 kn =
(c =
=
O-2013-01-H001
1.609.911,322 kn
1.241,78 kn/m2 NGP =
/
=
1.609.911,32 kn
212.686,36 EUR
1.296,45 m2 NGP =
164,05
EUR/m2 NGP)
Zagreb, Dubovačka 50, fax. +385 (0)1 3634 086, e-mail: [email protected]
str. 11
CENZUS d.o.o.
6.
MIŠLJENJE I ZAKLJUČAK
U svezi izloženog zaključuje se za predmetnu nekretninu (zemljište, komunalni
priključci, zgrade, objekti vanjskog ureñenja), prema stanju i tržnim vrijednostima u
I/2013. g.:
6.1. Vlasništvo
Knjižni vlasnik predmetnih nekretnina je:
M-PROFIL d.o.o.
Zabok, Prilaz dr. Franje Tuñmana 11
udio: 1/1
6.2. Površina zemljišta
Površina zemljišta iznosi:
k.o.
zk.ul.br.
zk.č.br.
Začretje
2542
1669/1
5.564 m2
6.3. Zgrada
Neto grañevinska površina:
1.296,45 m2
Bruto grañevinska površina
1.386,72 m2
6.4. Tržna vrijednost u I/2013. g.
Tv =
1.609.911,32 kn
(c = 1.241,78 kn/m2 NGP =
212.686,36 EUR
=
164,05
EUR/m2 NGP)
Iskazani iznos u EUR utvrñen je glede važećeg odnosa EUR prema KUNI na
nadnevak 09.01.2013.g.
1 EUR= 7,569415 kn
Elaborat je izrañen u skladu s grañevinsko-tehničkim propisima i normativima za
procjenu vrijednosti grañevinskih nekretnina (zemljište, zgrade, komunalni priključci,
objekti vanjskog ureñenja).
Elaborat je izrañen u četiri (4) istoglasna primjerka, od kojih tri (3) dobiva naručitelj, a
jedan (1) ostaje u pismohrani sudskog vještaka.
Zagreb, 09.01.2013. g.
Izradio:
HRVOJE BALIJA, dipl.ing.
Sudski vještak za graditeljstvo
O-2013-01-H001
Zagreb, Dubovačka 50, fax. +385 (0)1 3634 086, e-mail: [email protected]
str. 12
CENZUS d.o.o.
ZEMLJOPISNA KARTA
DETALJNA SITUACIJA
Zagreb, Dubovačka 50, fax (01) 3634 086, e-mail: [email protected]
list 1
CENZUS d.o.o.
ORTOFOTO SNIMAK LOKACIJE
S UKLOPLJENIM KATASTARSKIM PLANOM
Zagreb, Dubovačka 50, fax (01) 3634 086, e-mail: [email protected]
list 2
CENZUS d.o.o.
Zagreb, Dubovačka 50, fax (01) 3634 086, e-mail: [email protected]
list 3
CENZUS d.o.o.
Zagreb, Dubovačka 50, fax (01) 3634 086, e-mail: [email protected]
list 4
CENZUS d.o.o.
TLOCRT ZGRADE - SHEMATSKI PRIKAZ
Zagreb, Dubovačka 50, fax (01) 3634 086, e-mail: [email protected]
list 5
CENZUS d.o.o.
Zagreb, Dubovačka 50, fax (01) 3634 086, e-mail: [email protected]
list 6
CENZUS d.o.o.
Sekiričće kraj Sv. Križ Začretja
Predmetni poslovni kompleks
Predmetna zgrada - peradarnik
s pomoćnim prostorijama
Predmetna zgrada - zapadno
pročelje; ureñenje dvorišta
Zagreb, Dubovačka 50, fax (01) 3634 086, e-mail: [email protected]
list 7
CENZUS d.o.o.
Ulaz u zgradu
Ureñenje zgrade - uredski i
skladišni dio
Ureñenje zgrade - uredski i
skladišni dio
Zagreb, Dubovačka 50, fax (01) 3634 086, e-mail: [email protected]
list 8
CENZUS d.o.o.
Ureñenje zgrade - uredski i
skladišni dio
Ureñenje zgrade - uredski i
skladišni dio
Ureñenje zgrade - peradarnik
Zagreb, Dubovačka 50, fax (01) 3634 086, e-mail: [email protected]
list 9