download - Prometeia

 ieci anni
D
Percorsi insieme:
verso nuovi orizzonti
parigi 25-29 giugno 2014
Il mercato immobiliare europeo:
una nuova fase di crescita
Giorgio Pieralli, Direttore Generale
AXA Real Estate
PRINCIPALE GESTORE IMMOBILIARE EUROPEO
Una vasta e profonda esperienza
PRESENZA LOCALE
IN TUTTA L’EUROPA
copertura di 19 paesi
attraverso 10 uffici
RETE GLOBALE DI
UFFICI
garantisce la vicinanza agli
investitori e ai mercati
€47.7mld
#1 in Europa
#5 mondiale
Asset in gestione1
per Asset in gestione2
Per Asset in gestione2
1 Fonte: AXA Real Estate al 31/12/13
2 Fonte: INREV / ANREV Fund Managers Survey – Pubblicata nel Giugno 2013. Dati (non certificati) al 31/12/13
I paesi evidenziati rappresentano le aree di attività d’investimento, con o senza un ufficio AXA Real Estate
2
GESTIONE IMMOBILIARE
Usiamo la nostra esperienza per generare del valore a livello immobiliare
174
€19 mld
Professionisti dedicati all’asset
management e alle transazioni (1 ogni
€245 mln di assets)
AUM UFFICI
900
72
CONTRATTI DI AFFITTO
PER TRIMESTRE
SVILUPPO E
RISTRUTTURAZIONE
Equivalente a 200.000 m2 affittati ogni
trimestre
Progetti in corso
SECTOR SPECIALISTS
SOSTENIBILITA’
Specialisti per settore (retail, hotel,
logistica) per garantire la
comprensione dei fondamentali di
business di ogni inquilino
Incorporazione dei criteri e degli
obiettivi di sostenibilità nell’asset
management
Dati (non certificati): AXA Real Estate, 31/12/2013, debito escluso.
I dati e le immagini sono solo a scopo illustrativo e non rappresentano una opportunità di investimento attualmente considerata da parte del Fondo. L'attuale strategia di
Asset Management dipenderà dagli asset acquisiti. Vedere l’Avviso importante alle pagine 13,14 e 15.
3
PIU’ GRANDE VOLUME DI TRANSAZIONI IN EUROPA1
Riflette la dimensione, la reputazione e copertura del mercato di AXA Real Estate
TRANSAZIONI 2011 - 20132
€18 mld
Transazioni concluse in Europa
2009 - 2013
ACCESSO AI DEAL
grazie a presenza nel mercato
locale, conoscenze e relazioni
Volume in miliardi di Euro
80% delle transazioni3 nel mercato europeo vengono analizzate dal team di acquisizioni di AXA Real Estate
1 Fonte: PropertyEU classifica annuale 2013 – pubblicata nel Marzo 2013
2 Le transazioni comprendono acquisizioni e vendite completate o firmate. Dati (non certificati) al 31/12/13.
3 Stime di AXA Real Estate. Basate su stime di dimensione di mercato (dati non certificati)
4
Eurozone ‘Draghi effect’ – un punto di svolta nella
percezione del rischio

Il fattore dominante del 2012 per tutti gli investitori europei è stata la crisi dell’eurozona
–
Muovendosi da posizioni ‘risk on’ a ‘risk off’ si è verificata una volatilità a breve senza
precedenti
Per molti investitori, il pensiero dominante è stato “rimaniamo liquidi” non prendiamo posizione

Abbiamo avuto un cambiamento alla fine 2012 – e nel 2013
– The ‘Draghi effect’ ha avuto un effetto marcatamente positivo sul sentiment di mercato
– Oggi c’è una crescente disponibilità ad accettare più elevati livelli di rischio per gli investimenti (in
particolare per i cyclical equities)

Per gli investimenti immobiliare , l’effetto è piu complesso a causa delle sue caratteristiche ibride
–
–

Bisogna distinguere tra i ‘bond substitutes’ (prime property) e i ‘recovery stocks’ (secondary
property)
La maggioranza delle operazioni hanno interessato le prime property ma la propensione al rischio
da parte degli investitori sta lentamente crescendo
Ma la crisi dell’eurozona lungi dall’essere risolta, differenti analisi concordano nello stimare in 10
anni il periodo di soluzione
–
Cipro e Grecia sono problemi irrisolti, come forse lo ho è ancora l’Italia e come lo sta diventando la
Francia
5
La ripresa economica in Europa sembra affermarsi
0.5
0.0
-0.5
-1.0
2015
2016
Eurozone
UK: 0.8%
Germany: 0.8%
Spain: 0.4%
France: 0.0%
Italy: -0.1%
2014
Spain
% QoQ
1.0
GDP growth forecasts
% p.a.
3.5
Italy
Q1 2014
EU28 - contributions to GDP growth
15-year average
3.0
2.5
2.0
1.5
-1.5
Household expenditure
Government expenditure
-2.0
Capital investment
Net exports
-2.5
Change in inventories
GDP
1.0
Europe
Central
Europe
Nordics
UK
Germany
Q3 2013
Q1 2013
Q3 2012
Q1 2012
Q3 2011
Q1 2011
Q3 2010
Q1 2010
Q3 2009
Q3 2008
Q1 2009
0.0
-3.0
France
0.5
Source: AXA Real Estate Research (forecasts as of March 2014)
Source: Datastream, AXA Real Estate Research

Il PIL Europeo mostra segni di recupero nel 2013 e ci aspettiamo che questo continui per il
2014
– La crescita della spesa delle famiglie durante il 2013 e la crescita degli investimenti
strumentali tornano positivi

Crescita differenziata tra Eurozona e Paesi non Euro (+ Germania)
– UK, Germania, Paesi Baltici e Europa Centrale beneficeranno della ripresa del consumo
interno e dell’export
– Per Francia, Italia e Spagna ci si aspetta un crescita più debole
6
Il rischio di deflazione …
European CPI inflation rates
Country
% MoM
EU28
1.5
Eurozone
1.0
0.5
0.0
-0.5
Dec-13
Jun-13
Dec-12
Jun-12
-1.5
Dec-11
-1.0
Source: Datastream, AXA Real Estate Research




Il tasso annuale di inflazione nell’Eurozona ad Aprile 2014 era 0.7%
Crescenti preoccupazioni che la deflazione possa diventare persistente
– FMI ha chiesto alla Germania di accettare più inflazione
Ciò potrebbe avere un effetto propulsivo dei tassi reali di interesse
– che comporterebbe un rincaro del costo del danaro
Alcuni paesi sono già a “rischio”
United Kingdom
Norway
Finland
Germany
Belgium
France
EU
eurozone
Netherlands
Italy
Denmark
Sweden
Spain
Poland
Switzerland
Portugal
Hungary
12m
inflation
1.7
1.5
1.3
1.1
0.9
0.8
0.8
0.7
0.6
0.5
0.5
0.3
0.3
0.3
0.1
-0.1
-0.2
Source: Eurostat, AXA Real Estate Research
7
I rendimenti delle obbligazioni governative scendono,
scendono, …
10 year government bond yields
%
8
France
Germany
UK
Spain
Italy
Yield forecast
for end-2015 Date
10-year
German
bond (%)
Jan-13
Feb-13
Mar-13
Apr-13
May-13
Jun-13
Jul-13
Aug-13
Sep-13
Oct-13
Nov-13
Dec-13
Jan-14
Feb-14
Mar-14
Apr-14
May-14
2.25
2.16
2.20
1.85
1.90
1.98
1.98
1.91
2.06
2.18
2.11
2.06
2.13
1.98
1.89
1.76
1.61
7
6
5
4
3
2
0
Oct-08
Jan-09
Apr-09
Jun-09
Sep-09
Dec-09
Mar-10
May-10
Aug-10
Nov-10
Feb-11
May-11
Jul-11
Oct-11
Jan-12
Apr-12
Jun-12
Sep-12
Dec-12
Mar-13
May-13
Aug-13
Nov-13
Feb-14
Apr-14
1
Source: Datastream, AXA Real Estate Research
 Le obbligazioni governative europee sono in traiettoria discendente
–
I rendimenti dei mercati periferici sono ai nuovi minimi storici e
convergenti
 Si ritiene ciò sia dovuto al rientro e alla riallocazione di risorse dagli
‘emerging market’
 Le previsioni concordano in una discesa generalizzata:
consensus generale è mostrata in tabella
8
Le asset class e il ciclo economico

L’attuale ciclo economico presenta qualche peculiarità
– Bassi tassi di interesse e lenta ripresa hanno comportato l’attenzione alle prime property nella
prima fase di uscita dal punto di minimo

Perché le secondary property diventino allettanti si devono verificare almeno tre condizioni :
− Il livello dei prezzi sia “realistico” (eccessivamente depresso nella prima fase del ciclo)
− Un riduzione della percezione del rischio (per lo più legato ad aspetti economici)
− Le aspettative di redditività si riducano (in relazione alle altre asset class, e ai punti
precedenti)
9
L’investimento immobiliare nel ciclo economico
Rischi
 Discesa eccessiva dei rendimenti
(eccesso aspettative)
- Controllo della fase del ciclo
 Crescita degli affitti è insufficiente
- Debolezza nella ripresa
10
Convergenza del differenziale dei tassi di rendimento
Government bond and office yield gap
bps
Spain
Germany
Ireland
500
Italy
France
UK
Portugal
300
100
-100
-300
-500
-700
-1100
Sep-08
Dec-08
Mar-09
Jun-09
Sep-09
Dec-09
Mar-10
Jun-10
Sep-10
Dec-10
Mar-11
Jun-11
Sep-11
Dec-11
Mar-12
Jun-12
Sep-12
Dec-12
Mar-13
Jun-13
Sep-13
Dec-13
-900
Source: CBRE, Datastream, AXA Real Estate Research

La differenza tra il rendimento dei prime office e dei bond governativi è tornato ai livelli pre crisi
– Dato il più basso livello di prospettive di crescita dei paesi periferici, le prospettive di crescita
degli affitti sono più tenui e così le prospettive di crescita di valori immobiliari nei paesi
periferici
11
Differenze di rendimento tra prime and secondary
office
UK office prime vs. secondary valuation yields
150
5.5
100
5.0
50
Mar-14
Dec-13
Sep-13
Jun-13
Mar-13
Dec-12
Sep-12
Jun-12
Mar-12
Dec-11
4.0
Sep-11
4.5
Jun-11
Apr-14
Apr-13
Apr-12
Apr-11
Apr-10
Apr-09
Apr-08
Apr-07
Apr-06
Apr-05
Apr-04
Apr-03
0
Apr-02
2
6.0
Mar-11
4
200
6.5
Dec-10
6
250
Sep-10
8
bps
300
Yield Gap (RHS)
7.0
Jun-10
10
Secondary
7.5
Mar-10
12
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
Prime
Dec-09
14
bps
Sep-09
Prime yield (LHS)
Secondary yield (LHS)
Yield gap (Secondary-Prime) (RHS)
%
European office prime-secondary yield gap
%
8.0
Source: CBRE, AXA Real Estate Research
Source: CBRE, AXA Real Estate Research
 Il differenziale di rendimento tra prime and secondary property era costantemente
cresciuto fino al 2013
– In UK ha repentinamente invertito il trend
– Nell’ Europe continentale sembra essere ancora stabile
12
0
Alcuni cambiamenti epocali debbono essere considerati

Si riscontra una tendenza al ritorno all’urbanizzazione, i grandi agglomerati diventano
sempre piu’ grandi sempre piu’ velocemente
– Vi è una crescente evidenza sia di natura teorica che di natura empirica dell'importanza
delle economie di agglomerazione nelle grandi città (Financial District Londra, ICT
Helsinki, Automotive Research Stoccarda)

I ricchi continueranno a diventare piu’ ricchi: si accentua la polarizzazione della
gerarchia socioeconomica
– Si evidenzia la formazione di nuove schiere di consumatori di beni di lusso sia nei paesi
emergenti come in quelli sviluppati

The internet: come cambiare le regole del gioco della distribuzione
– I perdenti relativi saranno i centri commerciali che sono troppo grandi per il loro bacino
di utenza e sono rivendita di prodotti di consumo
– I vincitori relativi saranno gli high street retail delle zone che attraggono i consumatori
locali sempre più ricchi, e i visitatori stranieri benestanti. Oltre a loro i dominant
shopping centre configurati per fornire la migliore 'shopping experience'
13
Per le Grandi Città – Big is Better
Population growth in European cities by sextile
% p.a.
0.8
2006-2012
Barriere
all’espansione
2013-2017F
0.6
0.4
Values
0.2
Growth
0.0
-0.2
-0.4
Largest
2nd
3rd
4th
5th
Smallest
Note: This analysis aggregates over 1,000 cities and towns across Europe and divides them into
six groups according to their populations in 2012
Source: Experian, AXA Real Estate Research
Expansion
 Storicamente, la gerarchia delle città all'interno di un paese non si modifica, nonostante gli sforzi
dei governi
–
Con la riduzione delle barriere commerciali, è opportuno considerare l'intera Unione europea
come una ‘solo paese' per questo scopo
 Globally, A livello globale, vi è una tendenza verso l'urbanizzazione, e grandi città sono sempre più
grandi più veloce
 I grandi agglomerati attraggono sempre più popolazione a scapito dei più piccoli
14
Coloro che possono spendere…
Change in real US income
%
100
Income groups
Top 1%
Bottom 99%

Il settore globale dei beni di lusso è
raddoppiato negli ultimi dieci anni e si
prevede che raddoppierà ancora nei prossimi
sei a sette anni

Le previsioni europee per 2013-2020*
– 12% pa crescita fatturato
– 22% media dei margini operativi
– 20% pa media ROE

Il 50% della crescita Europea delle vendite al
dettaglio di lusso arriverà consumatori dagli
Giapponesi, Statunitensi ed Europei. Il restante
50% viene prodotto da consumatori dei paesi
emergenti (soprattutto cinesi)
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
1993-2000
2000-02
2002-07
2007-09
2009-12
45
57
65
49
95
Source: Saez and Piketty; AXA Real Estate Research
Percentuale del totale della crescita / perdita fornite da top 1%
*Goldman Sachs, Nov 2013

Sostenuti da alcuni cambiamenti epocali
– Formazione di nuove schiere di consumatori di prodotti di lusso nei paesi emergenti così come i mercati
sviluppati
– Continua e crescente polarizzazione nella gerarchia socio-economico
– Il desiderio dei consumatori per quei marchi che sono simboli di status
– Il pricing power dei luxury brands
15
Internet – cambiano le regole del gioco
Internet retail spending per capita in 2011
UK
Denmark
South Korea
USA
France
Sweden
Japan
Germany
Switzerland
Belgium
Canada
Italy
Spain
China
GBP/per capita.p.a.
0
100
200
300
400
500
Source: Euromonitor, AXA Real Estate Research
 Il Regno Unito è leader, ma ci aspettiamo che gli altri paesi crescano allo stesso modo e forse di
più andando a chiudere il gap di spesa per capita
 Ostacoli alla crescita includono:
– Aspetti regolamentari: (protettivi per l'infrastruttura di vendita al dettaglio / imprese esistenti)
– Costi di accesso e la disponibilità di banda larga
– La mancanza di fiducia nei rivenditori internet e / o sistemi di consegna
– Abitudini comportamentali
16
Questa fase di ripresa sarà diversa dalle precedenti per
le locazioni
Changes in the recovery in Europe
% p.a.
12
1997-2001
2005-2008
2014-2016
Office vacancy rates in Europe
%
16
UK
Germany
Southern Europe
France
14
10
12
8
10
6
8
4
2
2
0
0
GDP growth
Office employment
growth*
Prime rental value
growth
Source: PMA, Experian, CBRE, AXA Real Estate Research, *European key
centres: Vienna, Brussels, C Paris, Madrid, Barcelona, Frankfurt, Munich,
Stockholm, C London, Milan
Mar-99
Sep-99
Mar-00
Sep-00
Mar-01
Sep-01
Mar-02
Sep-02
Mar-03
Sep-03
Mar-04
Sep-04
Mar-05
Sep-05
Mar-06
Sep-06
Mar-07
Sep-07
Mar-08
Sep-08
Mar-09
Sep-09
Mar-10
Sep-10
Mar-11
Sep-11
Mar-12
Sep-12
Mar-13
Sep-13
Mar-14
6
4
Source: CBRE, AXA Real Estate Research

La crescita economica e dell’occupazione degli spazi ad uso ufficio dovrebbe essere più debole rispetto
alle fasi di ripresa dei cicli precedenti, che si tradurranno in modesta crescita dei prezzi delle locazioni

I tassi di sfitto nella maggior parte dei paesi Europei sono al di sopra delle loro medie decennali dei
mercati (con l'eccezione di Germania, Regno Unito e Svezia) ed i livelli sono molto più alti rispetto all'inizio delle
precedenti fasi di recupero
–
Ciò è particolarmente preoccupante in Europa meridionale, Irlanda, Paesi Bassi e Francia
–
Sottoutilizzo degli spazio e un ritardo ripresa della domanda interna porterà ad un ritardo nella crescita delle
locazioni in tutte le economie periferiche
17
La crescita delle locazioni avverrà selettivamente:
per gli uffici…
Rental values 2016 compared to 2007/08 peak
Prime rental growth 2014-2016:
>2% p.a.
0-2% p.a.
< 0% p.a.
%
15
5
-5
-15
-25
Spain
Poland
Ireland
Czech Republic
Italy
Portugal
France
Europe
UK
Sweden
Netherlands
-45
Germany
-35
Source: CBRE, AXA Real Estate Research
La crescita degli affitti dei prime
office in Europa si prevede al
1% p.a. between 2014-2016
Source: AXA Real Estate Research forecasts March 2013
La crescita economica continua a guidare la
crescita dei i canoni prime nei Paesi Baltici,
Germania e Regno Unito. Venendo da una
base molto bassa (dopo essere sceso del
47%), i prezzi degli affitti degli uffici spagnoli
dovrebbero avere una forte ripresa a partire
dal 2015.
La debolezza della domanda di
spazi combinata con aumenti
dei tassi di sfittto avrà un
impatto significativo sulle
prospettive di crescita degli
affitti in Italia, Polonia, Francia e
Svezia
18
La dinamica degli affitti per i Centri Commerciali
in Europa
E-commerce growth rates (actual and forecast)
UK GDP and retail rental value growth
% YoY
Prime/core
Secondary
GDP (RHS)
% YoY
6
% p.a.
30
4
25
2
20
2010 - 2012
2012 - 2022F
Hungary
Poland
Italy
Czech Rep
Belgium
Sweden
-6
Germany
0
-4
Netherlands
5
France
-2
Ireland
10
UK
0
Spain
15
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
12
10
8
6
4
2
0
-2
-4
-6
-8
Source: Capital Economics, Ecommerce Europe, AXA Real Estate Research
Source: Datastream, IPD, AXA Real Estate Research

Il divario della crescita del valore locativo tra Prime e Secondary Retail si è allargato
–
In parte, questo è un evento ciclico e ci sarà una chiusura del gap non appena la ripresa farà progressi
–


Ma prevalentemente è conseguenza di un cambio di paradigma , che ha causato la distruzione di valore
economico per una crescente quantità di spazi di vendita
Saranno vincitori coloro che sono configurati e dimensionati correttamente e sapranno fornire la migliore
'shopping experience’
Gli Operatori stanno rispondendo aumentando la componente ‘’leisure’’ nel tentativo di creare più ragioni per
arrivare al Retail
19
La domanda di spazi per logistica crescerà nel 2014
10
8
Hungary
6
4
Source: Jones Lang LaSalle, AXA Real Estate Research
Note: Distribution warehouses >5,000sq m (Uk > 10,000 sq m)



2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2003
0
2004
2
Source: Capital Economics, Prologis, AXA Real Estate Research
La crescita del valore locativo degli immobili logistici è attivata da periodi di crescita dell’
economia del 2%+ p.a.
Ciononostante si è in una buona posizione di partenza, con gran parte dello sfitto degli immobili
di grado A che è stato assorbito e la domanda di nuovi spazi ha iniziato a migliorare. La stretta
ai finanziamenti dovrebbe aiutare a limitare l’offerta
Le vendite online hanno rafforzato le prospettive di crescita per il futuro. C'è un effetto di recupero
della domanda logistica
Le nuove strategie puntano ad avvicinarsi al consumatore
20
UK
12
Germany
14
France
16
000s sq m pa
1,400
1,200
1,000
800
600
400
200
0
Italy
10 year average
Netherlands
Q4
Poland
Q3
Sweden
Q2
Spain
Q1
Belgium
History
Ireland
m sq m
18
Czech Republic
Boost to logistics demand from growth in
e-commerce 2012-2022F
European industrial take-up
La quantità di investimenti guiderà i mercati nel 2014 e
2015
Europe investment transaction volumes
EUR bn
Office
Retail
Industrial

Office
Retail
Industrial
Shopping Centres
Other
25
20
15
10
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
0
2008
2008
2008
2008
2009
2009
2009
2009
2010
2010
2010
2010
2011
2011
2011
2011
2012
2012
2012
2012
2013
2013
2013
2013
2014
5
Source: CBRE, AXA Real Estate Research
Note: Dotted line is corresponding market 10 year LTA

Other
Q1 2008
Q2 2008
Q3 2008
Q4 2008
Q1 2009
Q2 2009
Q3 2009
Q4 2009
Q1 2010
Q2 2010
Q3 2010
Q4 2010
Q1 2011
Q2 2011
Q3 2011
Q4 2011
Q1 2012
Q2 2012
Q3 2012
Q4 2012
Q1 2013
Q2 2013
Q3 2013
Q4 2013
Q1 2014
80
70
60
50
40
30
20
10
0
UK investment transaction volumes
EUR bn
30
Source: CBRE, AXA Real Estate Research
Note: Dotted line is corresponding market 10 year LTA
La domanda di investimenti si prevede, insolitamente, essere rivolta a tutto lo spettro geografico e del
rischio
– The defensive play. Anche se riteniamo che il prime properties siano a prezzi 'abbastanza
ragionevoli' il loro valore sarà influenzato negativamente da un aumento dei rendimenti
obbligazionari, i prezzi nel 2014 sarà in gran parte determinato dalla quantità di capitale da investire
– The performance play. Allo stesso tempo, vi è un massiccio aumento della domanda di non prime
asset Questa forte domanda sarà, crediamo, causa di compressione di rendimenti per le secondary
properties
L’attività di investimento ci aspettiamo possa avvicinarsi ai livelli pre crisi
– Sempre che sostenuta da una crescente disponibilità di debito
21
I risultati rimarranno orientati ai rendimenti correnti …
attenzione ai rischi

2014: sarà un anno con molte transazioni
– Investitori razionali rischiano di rimanere fuori dal mercato fino alla prima metà del 2015, crescendo
il divario tra i prezzi e i valori fondamentali

Con riferimento all’intero mercato immobiliare
– Non ci si aspetta una rilevante crescita degli affitti nel 2014
 Bassa inflazione limiterà l’indicizzazione
 La tenue crescita potenziale del valore di mercato degli affitti non si trasformerà in nuovi
contratti
– Solo nel 2015 si avrà una crescita effettiva dei valori locativi

Prime property
– Largamente percepite dai loro investitori come una riserva di ricchezza, anche in periodi di bassa
inflazione
– I loro rendimenti si ridurranno anche quest’anno, così come I rendimenti obiettivo degli investitori
– E potrebbero diventare a rischio nel 2015 e anni successivi se I tassi di interesse delle obbligazioni
cresceranno e ritorna l’inflazione

Secondary property
– Ci si aspetta che ritorni l’interesse da parte degli investitori – inizialmente in UK e poi nel resto
d’Europa
– La maggiore propensione al rischio favorirà il recupero di interesse per questi immobili
– Sebbene per alcune di esse il recupero non avverrà mai a seguito della contrazione del mercato
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I risultati rimarranno orientati ai rendimenti correnti …
attenzione ai rischi

Ciclo economico
– L’ultima fase del precedente ciclo economico (che portò alla recessione del 2008/2009) fu
caratterizzata dall’innalzamento dei tassi di interesse, che porto alla riduzione della domanda.
Questo innesco la caduta del valore degli asset
 Le Banche Centrali sono molto più consce dei rischi e disponibili a sopportare una
più alta inflazione piuttosto che innescare un altra recessione, per quanto possano
crescere il valore degli asset. Questo è uno scenario particolarmente favorevole per il
settore immobiliare.
 Con la ripresa economica, tuttavia incerta, la domanda di locazioni sarà (ed è) stabile e
in crescita
 Non come altre asset class, l’immobiliare non risulta ‘’over price’’, ma risponde bene
alla bassa inflazione, bassi tassi di interesse, alle limitate nuove costruzioni

Cambiamenti epocali
– Ci quelli che portano conseguenze a livello macro quali :
 Demografici e di identificazione delle economie mature che interessano il settore
Uffici
 Tecnologici– internet che hanno effetti sul settore Retail e Logistica
 Socio economici e di concentrazione della ricchezza che impongo cambiamenti nel
Retail
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PRINCIPALI CONDIZIONI DEL FONDO
Hadrian
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





Obbietivo di raccolta del Fondo
Domicilio & Struttura
AIFM
Banca Depositaria
Valuta
Impegno minimo dell’investitore
Struttura
€ 200 - 250 milioni
Italia e Lussemburgo1
AXA REIM SGR
State Street
Denominato in EURO
€ 5,0 milioni
Fondo immobiliare riservato di diritto italiano


1° Closing
Termine indicativo del Fondo
Q4 2014
10 anni con possibile estensione2 di 5 anni e “Periodo di Grazia”

Periodo di investimento
3 anni dal 1°closing con possibile estensione di 2 anni
OBIETTIVI DI RENDIMENTO


6,5%3 IRR
4,5% dividend yield dopo la fine del periodo di investimento
LEVA FINANZIARIA

Obiettivo 50% a livello fondo; sino al 60% per singolo investimento
SPONSOR


AXA Real Estate
Sponsor e/o società affiliate che intendono investire
COMMISSIONI


Commissione di gestione dello 0,80% p.a. calcolate sul valore degli immobili
Commissione di investimento / disinvestimento dello 0.50% sul valore dell’immobile
Commissione di performance: quota del 20% al di sopra del 6,5% netto IRR senza catch up
STRUTTURA DEL FONDO
TERMINI DEL FONDO
Avviso importante: I risultati del target returns di cui sopra sono illustrati basandosi su un ipotetico portfolio di assets. Non possono essere considerati utili o profitti di guadagno. Non vi è alcuna garanzia che il fondo possa raggiungere i risultati illustrati,
implementare la strategia di investimento o raggiungere gli obiettivi. Le performance passate non costituiscono una rappresentazione o garanzia di risultati o performance future. I target di rendimenti netti sono stime basate su presupposti indicati.
L'adempimento delle ipotesi sottostanti non è una garanzia che saranno raggiunti gli obiettivi numerici. Rendimenti e spese effettivi possono variare in modo significativo. I risultati ipotetici non rappresentano i risultati degli investimenti effettivi e non riflettono
materiali fattori economici e di mercato che potrebbero verificarsi in futuro e che potrebbero avere un impatto sul processo decisionale di AXA Real Estate. Nessuna dichiarazione è fatta da AXA Real Estate o qualsiasi altra persona che saranno raggiunti gli
obiettivi numerici.
1 Con la possibilità per Hadrian di aggiungere un feeder per investitori non Italiani
2 Soggetto ad approvazione da parte dei 2/3 degli investitori
3 Prima del carried interest e al netto delle spese del fondo, delle commissioni di gestione e della tassazione a livello del fondo
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