ieci anni D Percorsi insieme: verso nuovi orizzonti parigi 25-29 giugno 2014 Il mercato immobiliare europeo: una nuova fase di crescita Giorgio Pieralli, Direttore Generale AXA Real Estate PRINCIPALE GESTORE IMMOBILIARE EUROPEO Una vasta e profonda esperienza PRESENZA LOCALE IN TUTTA L’EUROPA copertura di 19 paesi attraverso 10 uffici RETE GLOBALE DI UFFICI garantisce la vicinanza agli investitori e ai mercati €47.7mld #1 in Europa #5 mondiale Asset in gestione1 per Asset in gestione2 Per Asset in gestione2 1 Fonte: AXA Real Estate al 31/12/13 2 Fonte: INREV / ANREV Fund Managers Survey – Pubblicata nel Giugno 2013. Dati (non certificati) al 31/12/13 I paesi evidenziati rappresentano le aree di attività d’investimento, con o senza un ufficio AXA Real Estate 2 GESTIONE IMMOBILIARE Usiamo la nostra esperienza per generare del valore a livello immobiliare 174 €19 mld Professionisti dedicati all’asset management e alle transazioni (1 ogni €245 mln di assets) AUM UFFICI 900 72 CONTRATTI DI AFFITTO PER TRIMESTRE SVILUPPO E RISTRUTTURAZIONE Equivalente a 200.000 m2 affittati ogni trimestre Progetti in corso SECTOR SPECIALISTS SOSTENIBILITA’ Specialisti per settore (retail, hotel, logistica) per garantire la comprensione dei fondamentali di business di ogni inquilino Incorporazione dei criteri e degli obiettivi di sostenibilità nell’asset management Dati (non certificati): AXA Real Estate, 31/12/2013, debito escluso. I dati e le immagini sono solo a scopo illustrativo e non rappresentano una opportunità di investimento attualmente considerata da parte del Fondo. L'attuale strategia di Asset Management dipenderà dagli asset acquisiti. Vedere l’Avviso importante alle pagine 13,14 e 15. 3 PIU’ GRANDE VOLUME DI TRANSAZIONI IN EUROPA1 Riflette la dimensione, la reputazione e copertura del mercato di AXA Real Estate TRANSAZIONI 2011 - 20132 €18 mld Transazioni concluse in Europa 2009 - 2013 ACCESSO AI DEAL grazie a presenza nel mercato locale, conoscenze e relazioni Volume in miliardi di Euro 80% delle transazioni3 nel mercato europeo vengono analizzate dal team di acquisizioni di AXA Real Estate 1 Fonte: PropertyEU classifica annuale 2013 – pubblicata nel Marzo 2013 2 Le transazioni comprendono acquisizioni e vendite completate o firmate. Dati (non certificati) al 31/12/13. 3 Stime di AXA Real Estate. Basate su stime di dimensione di mercato (dati non certificati) 4 Eurozone ‘Draghi effect’ – un punto di svolta nella percezione del rischio Il fattore dominante del 2012 per tutti gli investitori europei è stata la crisi dell’eurozona – Muovendosi da posizioni ‘risk on’ a ‘risk off’ si è verificata una volatilità a breve senza precedenti Per molti investitori, il pensiero dominante è stato “rimaniamo liquidi” non prendiamo posizione Abbiamo avuto un cambiamento alla fine 2012 – e nel 2013 – The ‘Draghi effect’ ha avuto un effetto marcatamente positivo sul sentiment di mercato – Oggi c’è una crescente disponibilità ad accettare più elevati livelli di rischio per gli investimenti (in particolare per i cyclical equities) Per gli investimenti immobiliare , l’effetto è piu complesso a causa delle sue caratteristiche ibride – – Bisogna distinguere tra i ‘bond substitutes’ (prime property) e i ‘recovery stocks’ (secondary property) La maggioranza delle operazioni hanno interessato le prime property ma la propensione al rischio da parte degli investitori sta lentamente crescendo Ma la crisi dell’eurozona lungi dall’essere risolta, differenti analisi concordano nello stimare in 10 anni il periodo di soluzione – Cipro e Grecia sono problemi irrisolti, come forse lo ho è ancora l’Italia e come lo sta diventando la Francia 5 La ripresa economica in Europa sembra affermarsi 0.5 0.0 -0.5 -1.0 2015 2016 Eurozone UK: 0.8% Germany: 0.8% Spain: 0.4% France: 0.0% Italy: -0.1% 2014 Spain % QoQ 1.0 GDP growth forecasts % p.a. 3.5 Italy Q1 2014 EU28 - contributions to GDP growth 15-year average 3.0 2.5 2.0 1.5 -1.5 Household expenditure Government expenditure -2.0 Capital investment Net exports -2.5 Change in inventories GDP 1.0 Europe Central Europe Nordics UK Germany Q3 2013 Q1 2013 Q3 2012 Q1 2012 Q3 2011 Q1 2011 Q3 2010 Q1 2010 Q3 2009 Q3 2008 Q1 2009 0.0 -3.0 France 0.5 Source: AXA Real Estate Research (forecasts as of March 2014) Source: Datastream, AXA Real Estate Research Il PIL Europeo mostra segni di recupero nel 2013 e ci aspettiamo che questo continui per il 2014 – La crescita della spesa delle famiglie durante il 2013 e la crescita degli investimenti strumentali tornano positivi Crescita differenziata tra Eurozona e Paesi non Euro (+ Germania) – UK, Germania, Paesi Baltici e Europa Centrale beneficeranno della ripresa del consumo interno e dell’export – Per Francia, Italia e Spagna ci si aspetta un crescita più debole 6 Il rischio di deflazione … European CPI inflation rates Country % MoM EU28 1.5 Eurozone 1.0 0.5 0.0 -0.5 Dec-13 Jun-13 Dec-12 Jun-12 -1.5 Dec-11 -1.0 Source: Datastream, AXA Real Estate Research Il tasso annuale di inflazione nell’Eurozona ad Aprile 2014 era 0.7% Crescenti preoccupazioni che la deflazione possa diventare persistente – FMI ha chiesto alla Germania di accettare più inflazione Ciò potrebbe avere un effetto propulsivo dei tassi reali di interesse – che comporterebbe un rincaro del costo del danaro Alcuni paesi sono già a “rischio” United Kingdom Norway Finland Germany Belgium France EU eurozone Netherlands Italy Denmark Sweden Spain Poland Switzerland Portugal Hungary 12m inflation 1.7 1.5 1.3 1.1 0.9 0.8 0.8 0.7 0.6 0.5 0.5 0.3 0.3 0.3 0.1 -0.1 -0.2 Source: Eurostat, AXA Real Estate Research 7 I rendimenti delle obbligazioni governative scendono, scendono, … 10 year government bond yields % 8 France Germany UK Spain Italy Yield forecast for end-2015 Date 10-year German bond (%) Jan-13 Feb-13 Mar-13 Apr-13 May-13 Jun-13 Jul-13 Aug-13 Sep-13 Oct-13 Nov-13 Dec-13 Jan-14 Feb-14 Mar-14 Apr-14 May-14 2.25 2.16 2.20 1.85 1.90 1.98 1.98 1.91 2.06 2.18 2.11 2.06 2.13 1.98 1.89 1.76 1.61 7 6 5 4 3 2 0 Oct-08 Jan-09 Apr-09 Jun-09 Sep-09 Dec-09 Mar-10 May-10 Aug-10 Nov-10 Feb-11 May-11 Jul-11 Oct-11 Jan-12 Apr-12 Jun-12 Sep-12 Dec-12 Mar-13 May-13 Aug-13 Nov-13 Feb-14 Apr-14 1 Source: Datastream, AXA Real Estate Research Le obbligazioni governative europee sono in traiettoria discendente – I rendimenti dei mercati periferici sono ai nuovi minimi storici e convergenti Si ritiene ciò sia dovuto al rientro e alla riallocazione di risorse dagli ‘emerging market’ Le previsioni concordano in una discesa generalizzata: consensus generale è mostrata in tabella 8 Le asset class e il ciclo economico L’attuale ciclo economico presenta qualche peculiarità – Bassi tassi di interesse e lenta ripresa hanno comportato l’attenzione alle prime property nella prima fase di uscita dal punto di minimo Perché le secondary property diventino allettanti si devono verificare almeno tre condizioni : − Il livello dei prezzi sia “realistico” (eccessivamente depresso nella prima fase del ciclo) − Un riduzione della percezione del rischio (per lo più legato ad aspetti economici) − Le aspettative di redditività si riducano (in relazione alle altre asset class, e ai punti precedenti) 9 L’investimento immobiliare nel ciclo economico Rischi Discesa eccessiva dei rendimenti (eccesso aspettative) - Controllo della fase del ciclo Crescita degli affitti è insufficiente - Debolezza nella ripresa 10 Convergenza del differenziale dei tassi di rendimento Government bond and office yield gap bps Spain Germany Ireland 500 Italy France UK Portugal 300 100 -100 -300 -500 -700 -1100 Sep-08 Dec-08 Mar-09 Jun-09 Sep-09 Dec-09 Mar-10 Jun-10 Sep-10 Dec-10 Mar-11 Jun-11 Sep-11 Dec-11 Mar-12 Jun-12 Sep-12 Dec-12 Mar-13 Jun-13 Sep-13 Dec-13 -900 Source: CBRE, Datastream, AXA Real Estate Research La differenza tra il rendimento dei prime office e dei bond governativi è tornato ai livelli pre crisi – Dato il più basso livello di prospettive di crescita dei paesi periferici, le prospettive di crescita degli affitti sono più tenui e così le prospettive di crescita di valori immobiliari nei paesi periferici 11 Differenze di rendimento tra prime and secondary office UK office prime vs. secondary valuation yields 150 5.5 100 5.0 50 Mar-14 Dec-13 Sep-13 Jun-13 Mar-13 Dec-12 Sep-12 Jun-12 Mar-12 Dec-11 4.0 Sep-11 4.5 Jun-11 Apr-14 Apr-13 Apr-12 Apr-11 Apr-10 Apr-09 Apr-08 Apr-07 Apr-06 Apr-05 Apr-04 Apr-03 0 Apr-02 2 6.0 Mar-11 4 200 6.5 Dec-10 6 250 Sep-10 8 bps 300 Yield Gap (RHS) 7.0 Jun-10 10 Secondary 7.5 Mar-10 12 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Prime Dec-09 14 bps Sep-09 Prime yield (LHS) Secondary yield (LHS) Yield gap (Secondary-Prime) (RHS) % European office prime-secondary yield gap % 8.0 Source: CBRE, AXA Real Estate Research Source: CBRE, AXA Real Estate Research Il differenziale di rendimento tra prime and secondary property era costantemente cresciuto fino al 2013 – In UK ha repentinamente invertito il trend – Nell’ Europe continentale sembra essere ancora stabile 12 0 Alcuni cambiamenti epocali debbono essere considerati Si riscontra una tendenza al ritorno all’urbanizzazione, i grandi agglomerati diventano sempre piu’ grandi sempre piu’ velocemente – Vi è una crescente evidenza sia di natura teorica che di natura empirica dell'importanza delle economie di agglomerazione nelle grandi città (Financial District Londra, ICT Helsinki, Automotive Research Stoccarda) I ricchi continueranno a diventare piu’ ricchi: si accentua la polarizzazione della gerarchia socioeconomica – Si evidenzia la formazione di nuove schiere di consumatori di beni di lusso sia nei paesi emergenti come in quelli sviluppati The internet: come cambiare le regole del gioco della distribuzione – I perdenti relativi saranno i centri commerciali che sono troppo grandi per il loro bacino di utenza e sono rivendita di prodotti di consumo – I vincitori relativi saranno gli high street retail delle zone che attraggono i consumatori locali sempre più ricchi, e i visitatori stranieri benestanti. Oltre a loro i dominant shopping centre configurati per fornire la migliore 'shopping experience' 13 Per le Grandi Città – Big is Better Population growth in European cities by sextile % p.a. 0.8 2006-2012 Barriere all’espansione 2013-2017F 0.6 0.4 Values 0.2 Growth 0.0 -0.2 -0.4 Largest 2nd 3rd 4th 5th Smallest Note: This analysis aggregates over 1,000 cities and towns across Europe and divides them into six groups according to their populations in 2012 Source: Experian, AXA Real Estate Research Expansion Storicamente, la gerarchia delle città all'interno di un paese non si modifica, nonostante gli sforzi dei governi – Con la riduzione delle barriere commerciali, è opportuno considerare l'intera Unione europea come una ‘solo paese' per questo scopo Globally, A livello globale, vi è una tendenza verso l'urbanizzazione, e grandi città sono sempre più grandi più veloce I grandi agglomerati attraggono sempre più popolazione a scapito dei più piccoli 14 Coloro che possono spendere… Change in real US income % 100 Income groups Top 1% Bottom 99% Il settore globale dei beni di lusso è raddoppiato negli ultimi dieci anni e si prevede che raddoppierà ancora nei prossimi sei a sette anni Le previsioni europee per 2013-2020* – 12% pa crescita fatturato – 22% media dei margini operativi – 20% pa media ROE Il 50% della crescita Europea delle vendite al dettaglio di lusso arriverà consumatori dagli Giapponesi, Statunitensi ed Europei. Il restante 50% viene prodotto da consumatori dei paesi emergenti (soprattutto cinesi) 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 1993-2000 2000-02 2002-07 2007-09 2009-12 45 57 65 49 95 Source: Saez and Piketty; AXA Real Estate Research Percentuale del totale della crescita / perdita fornite da top 1% *Goldman Sachs, Nov 2013 Sostenuti da alcuni cambiamenti epocali – Formazione di nuove schiere di consumatori di prodotti di lusso nei paesi emergenti così come i mercati sviluppati – Continua e crescente polarizzazione nella gerarchia socio-economico – Il desiderio dei consumatori per quei marchi che sono simboli di status – Il pricing power dei luxury brands 15 Internet – cambiano le regole del gioco Internet retail spending per capita in 2011 UK Denmark South Korea USA France Sweden Japan Germany Switzerland Belgium Canada Italy Spain China GBP/per capita.p.a. 0 100 200 300 400 500 Source: Euromonitor, AXA Real Estate Research Il Regno Unito è leader, ma ci aspettiamo che gli altri paesi crescano allo stesso modo e forse di più andando a chiudere il gap di spesa per capita Ostacoli alla crescita includono: – Aspetti regolamentari: (protettivi per l'infrastruttura di vendita al dettaglio / imprese esistenti) – Costi di accesso e la disponibilità di banda larga – La mancanza di fiducia nei rivenditori internet e / o sistemi di consegna – Abitudini comportamentali 16 Questa fase di ripresa sarà diversa dalle precedenti per le locazioni Changes in the recovery in Europe % p.a. 12 1997-2001 2005-2008 2014-2016 Office vacancy rates in Europe % 16 UK Germany Southern Europe France 14 10 12 8 10 6 8 4 2 2 0 0 GDP growth Office employment growth* Prime rental value growth Source: PMA, Experian, CBRE, AXA Real Estate Research, *European key centres: Vienna, Brussels, C Paris, Madrid, Barcelona, Frankfurt, Munich, Stockholm, C London, Milan Mar-99 Sep-99 Mar-00 Sep-00 Mar-01 Sep-01 Mar-02 Sep-02 Mar-03 Sep-03 Mar-04 Sep-04 Mar-05 Sep-05 Mar-06 Sep-06 Mar-07 Sep-07 Mar-08 Sep-08 Mar-09 Sep-09 Mar-10 Sep-10 Mar-11 Sep-11 Mar-12 Sep-12 Mar-13 Sep-13 Mar-14 6 4 Source: CBRE, AXA Real Estate Research La crescita economica e dell’occupazione degli spazi ad uso ufficio dovrebbe essere più debole rispetto alle fasi di ripresa dei cicli precedenti, che si tradurranno in modesta crescita dei prezzi delle locazioni I tassi di sfitto nella maggior parte dei paesi Europei sono al di sopra delle loro medie decennali dei mercati (con l'eccezione di Germania, Regno Unito e Svezia) ed i livelli sono molto più alti rispetto all'inizio delle precedenti fasi di recupero – Ciò è particolarmente preoccupante in Europa meridionale, Irlanda, Paesi Bassi e Francia – Sottoutilizzo degli spazio e un ritardo ripresa della domanda interna porterà ad un ritardo nella crescita delle locazioni in tutte le economie periferiche 17 La crescita delle locazioni avverrà selettivamente: per gli uffici… Rental values 2016 compared to 2007/08 peak Prime rental growth 2014-2016: >2% p.a. 0-2% p.a. < 0% p.a. % 15 5 -5 -15 -25 Spain Poland Ireland Czech Republic Italy Portugal France Europe UK Sweden Netherlands -45 Germany -35 Source: CBRE, AXA Real Estate Research La crescita degli affitti dei prime office in Europa si prevede al 1% p.a. between 2014-2016 Source: AXA Real Estate Research forecasts March 2013 La crescita economica continua a guidare la crescita dei i canoni prime nei Paesi Baltici, Germania e Regno Unito. Venendo da una base molto bassa (dopo essere sceso del 47%), i prezzi degli affitti degli uffici spagnoli dovrebbero avere una forte ripresa a partire dal 2015. La debolezza della domanda di spazi combinata con aumenti dei tassi di sfittto avrà un impatto significativo sulle prospettive di crescita degli affitti in Italia, Polonia, Francia e Svezia 18 La dinamica degli affitti per i Centri Commerciali in Europa E-commerce growth rates (actual and forecast) UK GDP and retail rental value growth % YoY Prime/core Secondary GDP (RHS) % YoY 6 % p.a. 30 4 25 2 20 2010 - 2012 2012 - 2022F Hungary Poland Italy Czech Rep Belgium Sweden -6 Germany 0 -4 Netherlands 5 France -2 Ireland 10 UK 0 Spain 15 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 12 10 8 6 4 2 0 -2 -4 -6 -8 Source: Capital Economics, Ecommerce Europe, AXA Real Estate Research Source: Datastream, IPD, AXA Real Estate Research Il divario della crescita del valore locativo tra Prime e Secondary Retail si è allargato – In parte, questo è un evento ciclico e ci sarà una chiusura del gap non appena la ripresa farà progressi – Ma prevalentemente è conseguenza di un cambio di paradigma , che ha causato la distruzione di valore economico per una crescente quantità di spazi di vendita Saranno vincitori coloro che sono configurati e dimensionati correttamente e sapranno fornire la migliore 'shopping experience’ Gli Operatori stanno rispondendo aumentando la componente ‘’leisure’’ nel tentativo di creare più ragioni per arrivare al Retail 19 La domanda di spazi per logistica crescerà nel 2014 10 8 Hungary 6 4 Source: Jones Lang LaSalle, AXA Real Estate Research Note: Distribution warehouses >5,000sq m (Uk > 10,000 sq m) 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2003 0 2004 2 Source: Capital Economics, Prologis, AXA Real Estate Research La crescita del valore locativo degli immobili logistici è attivata da periodi di crescita dell’ economia del 2%+ p.a. Ciononostante si è in una buona posizione di partenza, con gran parte dello sfitto degli immobili di grado A che è stato assorbito e la domanda di nuovi spazi ha iniziato a migliorare. La stretta ai finanziamenti dovrebbe aiutare a limitare l’offerta Le vendite online hanno rafforzato le prospettive di crescita per il futuro. C'è un effetto di recupero della domanda logistica Le nuove strategie puntano ad avvicinarsi al consumatore 20 UK 12 Germany 14 France 16 000s sq m pa 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 Italy 10 year average Netherlands Q4 Poland Q3 Sweden Q2 Spain Q1 Belgium History Ireland m sq m 18 Czech Republic Boost to logistics demand from growth in e-commerce 2012-2022F European industrial take-up La quantità di investimenti guiderà i mercati nel 2014 e 2015 Europe investment transaction volumes EUR bn Office Retail Industrial Office Retail Industrial Shopping Centres Other 25 20 15 10 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 0 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2013 2013 2013 2013 2014 5 Source: CBRE, AXA Real Estate Research Note: Dotted line is corresponding market 10 year LTA Other Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2011 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2012 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2013 Q1 2014 80 70 60 50 40 30 20 10 0 UK investment transaction volumes EUR bn 30 Source: CBRE, AXA Real Estate Research Note: Dotted line is corresponding market 10 year LTA La domanda di investimenti si prevede, insolitamente, essere rivolta a tutto lo spettro geografico e del rischio – The defensive play. Anche se riteniamo che il prime properties siano a prezzi 'abbastanza ragionevoli' il loro valore sarà influenzato negativamente da un aumento dei rendimenti obbligazionari, i prezzi nel 2014 sarà in gran parte determinato dalla quantità di capitale da investire – The performance play. Allo stesso tempo, vi è un massiccio aumento della domanda di non prime asset Questa forte domanda sarà, crediamo, causa di compressione di rendimenti per le secondary properties L’attività di investimento ci aspettiamo possa avvicinarsi ai livelli pre crisi – Sempre che sostenuta da una crescente disponibilità di debito 21 I risultati rimarranno orientati ai rendimenti correnti … attenzione ai rischi 2014: sarà un anno con molte transazioni – Investitori razionali rischiano di rimanere fuori dal mercato fino alla prima metà del 2015, crescendo il divario tra i prezzi e i valori fondamentali Con riferimento all’intero mercato immobiliare – Non ci si aspetta una rilevante crescita degli affitti nel 2014 Bassa inflazione limiterà l’indicizzazione La tenue crescita potenziale del valore di mercato degli affitti non si trasformerà in nuovi contratti – Solo nel 2015 si avrà una crescita effettiva dei valori locativi Prime property – Largamente percepite dai loro investitori come una riserva di ricchezza, anche in periodi di bassa inflazione – I loro rendimenti si ridurranno anche quest’anno, così come I rendimenti obiettivo degli investitori – E potrebbero diventare a rischio nel 2015 e anni successivi se I tassi di interesse delle obbligazioni cresceranno e ritorna l’inflazione Secondary property – Ci si aspetta che ritorni l’interesse da parte degli investitori – inizialmente in UK e poi nel resto d’Europa – La maggiore propensione al rischio favorirà il recupero di interesse per questi immobili – Sebbene per alcune di esse il recupero non avverrà mai a seguito della contrazione del mercato 22 I risultati rimarranno orientati ai rendimenti correnti … attenzione ai rischi Ciclo economico – L’ultima fase del precedente ciclo economico (che portò alla recessione del 2008/2009) fu caratterizzata dall’innalzamento dei tassi di interesse, che porto alla riduzione della domanda. Questo innesco la caduta del valore degli asset Le Banche Centrali sono molto più consce dei rischi e disponibili a sopportare una più alta inflazione piuttosto che innescare un altra recessione, per quanto possano crescere il valore degli asset. Questo è uno scenario particolarmente favorevole per il settore immobiliare. Con la ripresa economica, tuttavia incerta, la domanda di locazioni sarà (ed è) stabile e in crescita Non come altre asset class, l’immobiliare non risulta ‘’over price’’, ma risponde bene alla bassa inflazione, bassi tassi di interesse, alle limitate nuove costruzioni Cambiamenti epocali – Ci quelli che portano conseguenze a livello macro quali : Demografici e di identificazione delle economie mature che interessano il settore Uffici Tecnologici– internet che hanno effetti sul settore Retail e Logistica Socio economici e di concentrazione della ricchezza che impongo cambiamenti nel Retail 23 PRINCIPALI CONDIZIONI DEL FONDO Hadrian Obbietivo di raccolta del Fondo Domicilio & Struttura AIFM Banca Depositaria Valuta Impegno minimo dell’investitore Struttura € 200 - 250 milioni Italia e Lussemburgo1 AXA REIM SGR State Street Denominato in EURO € 5,0 milioni Fondo immobiliare riservato di diritto italiano 1° Closing Termine indicativo del Fondo Q4 2014 10 anni con possibile estensione2 di 5 anni e “Periodo di Grazia” Periodo di investimento 3 anni dal 1°closing con possibile estensione di 2 anni OBIETTIVI DI RENDIMENTO 6,5%3 IRR 4,5% dividend yield dopo la fine del periodo di investimento LEVA FINANZIARIA Obiettivo 50% a livello fondo; sino al 60% per singolo investimento SPONSOR AXA Real Estate Sponsor e/o società affiliate che intendono investire COMMISSIONI Commissione di gestione dello 0,80% p.a. calcolate sul valore degli immobili Commissione di investimento / disinvestimento dello 0.50% sul valore dell’immobile Commissione di performance: quota del 20% al di sopra del 6,5% netto IRR senza catch up STRUTTURA DEL FONDO TERMINI DEL FONDO Avviso importante: I risultati del target returns di cui sopra sono illustrati basandosi su un ipotetico portfolio di assets. Non possono essere considerati utili o profitti di guadagno. Non vi è alcuna garanzia che il fondo possa raggiungere i risultati illustrati, implementare la strategia di investimento o raggiungere gli obiettivi. Le performance passate non costituiscono una rappresentazione o garanzia di risultati o performance future. I target di rendimenti netti sono stime basate su presupposti indicati. L'adempimento delle ipotesi sottostanti non è una garanzia che saranno raggiunti gli obiettivi numerici. Rendimenti e spese effettivi possono variare in modo significativo. I risultati ipotetici non rappresentano i risultati degli investimenti effettivi e non riflettono materiali fattori economici e di mercato che potrebbero verificarsi in futuro e che potrebbero avere un impatto sul processo decisionale di AXA Real Estate. Nessuna dichiarazione è fatta da AXA Real Estate o qualsiasi altra persona che saranno raggiunti gli obiettivi numerici. 1 Con la possibilità per Hadrian di aggiungere un feeder per investitori non Italiani 2 Soggetto ad approvazione da parte dei 2/3 degli investitori 3 Prima del carried interest e al netto delle spese del fondo, delle commissioni di gestione e della tassazione a livello del fondo 24
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