Valutazione - Ordine degli Ingegneri della Provincia di Latina

Ordine degli Ingegneri della Provincia di Latina
Il negoziato in urbanistica e la valutazione dei
benefici pubblici e privati
Stefano Stanghellini
Università IUAV
seminario
mercoledì 18 giugno 2014
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Il Programma Integrato di Intervento
Il programma integrato di intervento è stato introdotto nell’ordinamento
dalla Legge n. 179 del 1992, che lo disciplina all’art. 16:

la formazione dei programmi integrati è promossa dai Comuni per
riqualificare il tessuto urbanistico, edilizio ed ambientale

il programma integrato è caratterizzato dalla presenza di pluralità di
funzioni, dalla integrazione di diverse tipologie di intervento, ivi
comprese le opere di urbanizzazione, da una dimensione tale da
incidere sulla riorganizzazione urbana e dal possibile concorso di più
operatori e risorse finanziarie pubblici e privati

soggetti pubblici e privati, singolarmente o riuniti in consorzio o associati
fra di loro, possono presentare al Comune programmi integrati
relativi a zone in tutto o in parte edificate o da destinare anche a nuova
edificazione al fine della loro riqualificazione urbana ed ambientale
Qualora il programma sia in contrasto con le previsioni della
strumentazione urbanistica, la sua approvazione da parte del Comune
prima e della Regione poi, secondo alcune leggi regionali può essere
effettuata in variante allo strumento urbanistico generale.
Il Programma Integrato nel Lazio
Definizione
“Il programma integrato consiste in un progetto operativo complesso, di
interesse pubblico, con rilevante valenza urbanistica ed edilizia, ed è
caratterizzato dalla presenza di pluralità di funzioni, dall'integrazione
di diverse tipologie, ivi comprese le opere di urbanizzazione e le
infrastrutture necessarie per assicurare la completezza e la piena
funzionalità dell'intervento stesso, e da dimensioni tali da incidere sulla
riorganizzazione del tessuto urbano …”
(c. 1 art. 2 LR n. 22 del 26 giugno 1997)
3
Il Programma Integrato nel Lazio
Procedura di approvazione in variante al PRG
“1. Il comune adotta i programmi integrati […] entro il termine di […] novanta
giorni, qualora siano in variante allo strumento urbanistico generale. Il
comune può subordinare l’avvio dei programmi in variante ad un preventivo atto
di indirizzo da assumersi con deliberazione di consiglio.
2. Al fine di pervenire alla sollecita definizione ed approvazione dei programmi
integrati si applicano le disposizioni della legge regionale 2 luglio 1987, n. 36,
concernenti lo snellimento delle procedure, contenute […] nell'articolo 5, se trattasi
di programmi difformi, […].
3. In sede di approvazione dei programmi integrati difformi dallo strumento
urbanistico generale approvato e vigente, la Regione può introdurre modifiche che
non comportino sostanziali innovazioni, ovvero che non mutino le caratteristiche
essenziali del programma ed i criteri di impostazione dello stesso. La comunicazione
delle modifiche al comune ai fini delle previste controdeduzioni deve avvenire entro il
termine di novanta giorni dalla trasmissione alla Regione del programma integrato.
[…]”
(art. 4 LR n. 22 del 26 giugno 1997 modificato da art. 11 LR n. 21 del 11
agosto 2009)
“le varianti […] sono approvate dalla Giunta regionale previo parere del
settore tecnico della pianificazione comunale dell' assessorato regionale
competente in materia di urbanistica ed assetto del territorio”.
(art. 5 LR n. 36 del 2 luglio 1987)
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Il Programma Integrato nel Lazio
I benefici pubblici e privati
“3. […] il programma integrato riguarda essenzialmente:
a) aree interne e contigue ai perimetri urbani come definiti dagli strumenti urbanistici al
cui interno siano presenti aree degradate in tutto o in parte edificate e si riscontrino carenze
di strutture e di servizi;
b) centri minori oggetto di sensibili sviluppi insediativi con servizi inadeguati;
c) nuclei di urbanizzazione rada e diffusa, privi di servizi ed elementi infrastrutturali,
nonché di una specifica identità urbanistica;
d) parti di centri urbani con forti fenomeni di congestionamento;
e) aree con destinazioni produttive o terziarie dismesse, parzialmente utilizzate o
degradate, ma con forte capacità di polarizzazione urbana.
(c. 3 art. 2 LR n. 22 del 26 giugno 1997)
“ I programmi integrati possono essere redatti direttamente dal comune, ovvero […]
da soggetti pubblici e/o privati, singolarmente ovvero consorziati od associati tra di
loro. In ogni caso devono essere forniti dei seguenti elaborati:
[…] c) schema di impegnativa di programma che indichi i tempi e le modalità di
realizzazione e che disciplini i rapporti tra i soggetti promotori od attuatori del
programma ed il comune, nonché tra i soggetti attuatori tra di loro, ivi comprese le
garanzie di carattere finanziario.
(c. 1 art. 3 LR n. 22 del 26 giugno 1997)
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Gli accordi urbanistici nel
«disegno di legge Lupi»
Le amministrazioni pubbliche possono concludere accordi urbanistici sia
nella fase di definizione che di attuazione degli strumenti di pianificazione.
Gli accordi si attivano anche su istanza dei privati. (art. 15, c. 1)
Gli accordi urbanistici rispondono ai principi di proporzionalità, parità di
trattamento, adeguata trasparenza delle condizioni dell’accordo e dei
benefici pubblici e privati connessi, specifica motivazione in ordine
all’interesse pubblico che li giustifica, pubblicità, concorrenza. (art.
15, c. 2)
Si applica un contributo straordinario nella misura massima del 66
per cento, in funzione del maggior valore conseguibile, a fronte di
rilevanti valorizzazioni immobiliari generate dallo strumento urbanistico […]
per la realizzazione di finalità pubbliche o di interesse generale (art. 14,
c. 1)
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La Legge regionale della Lombardia
La legge 12/05 disciplina il Programma Integrato di Intervento (PII)
agli artt. 87-94:
 i Comuni promuovono la formazione di PII
 i soggetti privati possono presentare proposte
 la documentazione minima da presentare a corredo della proposta è
deliberata dalla Giunta
 la documentazione tecnica del PII deve consentire al Comune di valutare
i vantaggi pubblici
 il PII è promosso nell’ambito delle previsioni del PGT, ma può comportare
variante agli strumenti urbanistici
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Le condizioni del negoziato e dell’accordo
E’ acquisito per effetto degli esiti del dibattito urbanistico e di norme di
legge regionali, che:
a) deve essere rappresentato l’interesse (il beneficio) pubblico
b) la procedura deve essere trasparente
c) devono essere esplicitati i benefici privati
d) una quota significativa della valorizzazione fondiaria (rendita) deve
essere trasferita alla collettività
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La valutazione della convenienza pubblica
Il soggetto pubblico si prefigge obiettivi sociali, che quindi hanno natura
multidimensionale. Essi sono esprimibili in termini:
 qualitativi (es. migliorare l’immagine urbana)
 quantitativi (es. realizzare un parcheggio pubblico)
 finanziari (es. valorizzare il patrimonio immobiliare)
In genere l’identificazione degli obiettivi sociali è frutto di scelte politiche
basate su indicazioni urbanistiche
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Programmi urbani complessi: interesse
pubblico
Misura del grado di perseguimento dell’interesse pubblico
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La valutazione della convenienza privata
I benefici privati sono rappresentati da:
 la rendita
 il profitto
Il soggetto privato che attiva il negoziato mira alla loro
massimizzazione.
Nella letteratura economica la rendita ed il profitto corrispondono a
due diversi concetti.
Tuttavia nelle operazioni di trasformazione urbana spesso la
rendita ed il profitto si confondono, e si parla di «plusvalore
fondiario» oppure di «extraprofitto».
Si impiegano modelli di valutazione di tipo estimativo e finanziario,
riconducibili a procedimenti di tipo:
- sintetico
- analitico
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La misura della convenienza privata
Vtr
Vmp Ktr P
(1 r) n
Vma
Van = Σi=1..t[(Ri – Ki)/(1+r)i] ≥0
in cui:
Vtr = valore di trasformazione
Van = valore attuale netto
Vmp = valore di mercato dopo la trasformazione
R = ricavi
Ktr = costi di trasformazione
K = costi
P = profitto dell’imprenditore trasformatore
i = anno i-esimo
q = 1 + r = binomio di interesse, con r saggio di sconto
Vma = valore dell’area prima della trasformazione
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La stima delle aree edificabili:
presupposti teorici

Fondamento metodologico per la stima del valore di mercato delle
aree edificabili
«Nella formazione dei prezzi delle aree fabbricabili urbane […] il mercato sconta la
suscettività edificatoria dei beni. In un mercato concorrenziale, il prezzo di un’area
fabbricabile si configurerà come […] la differenza, attualizzata, tra prezzo di
mercato del prodotto della trasformazione e costo di produzione della
trasformazione»
(A. Realfonzo, 1994, Teoria e metodo dell’estimo urbano, Nis, Roma)

La stima analitica del valore di mercato di un’area fabbricabile
«[…] può conseguirsi attraverso la determinazione del suo ‘valore di trasformazione’,
prendendo in considerazione la trasformazione ‘ordinaria’ del suolo, vale a dire la ‘più
probabile trasformazione’ […] conforme al mercato e alla norma urbanistica […]. I
parametri economici […] andranno scontati al saggio corrente per il tipo di investimento
dato»
(A. Realfonzo, 1994, Teoria e metodo dell’estimo urbano, Nis, Roma)
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La stima delle aree edificabili:
presupposti teorici
Costi di trasformazione
Valore di mercato del bene
prodotto con la trasformazione
di cui Ci Costi demolizione e bonifica
di cui Cc Costi di costruzione
Valore delle aree /
diritti edficatori
( Vmt – Ct )
=
Coefficiente di attualizzazione
(1+r)n
di cui Ou Opere/oneri di urbanizzazione
di cui St Spese tecniche
di cui Of Oneri finanziari
di cui Co Contributi di costruzione
di cui Pi Profitto imprenditoriale
di cui r Saggio di attualizzazione
di cui Cs Contributo di sostenibilità
di cui n Momento temporale
di cui Sc Spese di commercializzazione
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Impostazione del modello per stima sintetica
Valore di mercato dei
beni immobili finiti
x
Incidenza area
=
Valore delle
aree edificabili
urbanizzate
–
Costo delle
urbanizzazioni
primarie
=
Valore delle aree
edificabili non
urbanizzate
x
Coefficiente di
attualizzazione
=
Valore attualizzato
delle aree edificabili
=
Valore dei
diritti edificatori
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Omogeneizzazione delle consistenze
Nello sviluppo del modello estimativo:



È necessario utilizzare svariate misure di tipo tecnico – le superfici –
ed economico – il valore dei beni immobili
I valori di riferimento sono ordinariamente misurati per mezzo del
rapporto tra unità di moneta e unità di superficie (euro/mq)
I valori parametrici non sono sempre tra loro omogenei
- Valore di mercato: euro/mq di Superficie commerciale vendibile (Sv)
- Costo di costruzione: euro/mq di Superficie utile lorda (Sul)
- Oneri di urbanizzazione: euro/mq di Superficie Complessiva (SC)
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Stima del parametro «incidenza area»
Il valore di un bene immobile ( vm ) può essere scorporato in due parti
costitutive:


una parte del valore ( vf ) è di pertinenza del fabbricato, in funzione
della sua qualità edilizia, a prescindere dall’area su cui l’edificio è
collocato
un’altra porzione del valore immobiliare compete invece all’area ( va )
ed è indipendente dalle caratteristiche del fabbricato.
Il rapporto percentuale tra:

la quota di valore che compete all’area ( va ) e

l’intero valore del bene immobile ( vm = va + vf )
conduce ad individuare il parametro denominato “incidenza area”
(ia = va / vm)
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Stima del parametro «incidenza area»
18
Stima del parametro «incidenza area»
19
Stima del coefficiente di attualizzazione

Il valore di mercato medio ponderato dei beni immobili,
potenzialmente edificabili sulla base delle previsioni di piano, si
concretizzerà solamente al termine dell’arco temporale necessario
per effettuare una serie di attività consequenziali:
Completamento e approvazione dello strumento urbanistico operativo,
pianificazione attuativa, ottenimento dei permessi, realizzazione delle opere
di urbanizzazione, esecuzione dei lavori e collocazione sul mercato del
prodotto edilizio
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Stima del coefficiente di attualizzazione
Data la durata dell’arco temporale misurata in anni ( n ), e il saggio di
interesse espresso in percentuale ( r ), il coefficiente di
attualizzazione ( S ) è dato da:

S = 1 / ( 1 + r) n
Per la stima del saggio di interesse si fa riferimento al concetto di
costo medio ponderato del capitale (weighted average cost of capital,
in sigla wacc):


Si tratta della remunerazione attesa ( ke ) sul capitale di rischio
investito
( E ) da parte del soggetto che promuove la trasformazione edilizia,
sommata al costo ( kd ) del capitale di debito ( D ) reperito presso
soggetti terzi finanziatori quali gli istituti di credito; la somma dei due
parametri avviene dopo aver moltiplicato entrambi per la rispettiva
intensità di utilizzo
wacc = ke x ( E / E + D ) + kd x ( D / E + D )
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Impostazione del modello per stima analitica
La stima analitica di avvale dell’analisi corsi-ricavi, ovvero della
Discounted Cash Flow Analysis:
V=
Fn =
t=0..n
Ft / (1+r)t
dove:
V = valore del progetto
F = flusso di cassa
r = saggio di attualizzazione
t = unità temporale
n = orizzonte temporale atteso (vita utile del progetto)
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Ricavi vs costi: le incognite
+
+
Vendita
Locazione
Tariffazione
-
Idoneizzazione
-
Costruzione
-
Oneri concessori
-
Spese tecniche
e generali
-
Spese di
commercializzazione
-
Oneri finanziari
-
Valore dell’immobile
-
Profitto
Dati di input
+
Costi
Incognite
Ricavi
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Processo realizzativo
Fase I: predisposizione
Fase II: realizzazione
Fase III: gestione
+
t
COSTI
- acquisizione
- progettazione
- autorizzazioni
COSTI
- costruzione
- interessi sul finanziamento
- commercializzazione
COSTI
- manutenzione
- gestione
RICAVI
- vendita
RICAVI
- vendita
- locazione
- gestione
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Criteri di giudizio
Criteri di giudizio nell’analisi costi ricavi:

VAN (Valore Attuale Netto), dato dalla somma dei ricavi netti
(differenza tra ricavi e costi) attualizzati
Van = (R1 – C1) / q1 + (R2 – C2) / q2 + … + (Rn – Cn) / qn
Van = Si=1..n [ (Ri – Ci) / qi ]
dove:
VAN = Valore Attuale Netto
R = ricavi
C = costi
q = binomio di interesse
n = momento temporale
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Criteri di giudizio
Criteri di giudizio nell’analisi costi ricavi:

SRI (Saggio di Rendimento Interno), definito come quel
particolare saggio (r) che rende nullo (pari a 0) il Van (rappresenta
dunque una stima della redditività del progetto)
Si=1..n [ (Ri – Ci) / (1 + r)i ] = 0
dove:
SRI = Saggio di Rendimento Interno
R = ricavi
C = costi
r = saggio di attualizzazione
i = momento temporale
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