資料９第 24 回住宅市街地整備推進協議会全国会議事例発表４ＵＲ都市機構における都市再生事業について平成 26 年 5 月 22 日独立行政法人都市再生部主査都市再生機構事業管理第１チーム吉野崇第２４回住宅市街地整備推進協議会全国会議 UR都市機構における都市再生事業について H26.5.22 UR都市機構都市再生部事業管理第１チーム吉野拠点開発型の事例 ●千住大橋駅周辺地区 ●青陵の街・六本松地区 1 事例① 千住大橋駅周辺地区 2 位置図・概要位置所在地東京都足立区千住緑町 1丁目1番1外所有者（計約12ha） (株)ニッピ (株)リーガルコーポレーション独立行政法人都市再生機構最寄り駅京成本線千住大橋駅 3 土地利用計画区画整理事業（個人施行）関連公共施設機構街区機構取得範囲隅田川Ｃ街区：約6,630m2、Ｈ街区：約7,370m2、B街区：約4,410㎡ 4 整備地区計画図（足立区策定：H18.3整備計画承認）整備地区の名称：千住大橋駅周辺地区・整備地区：28.5ha ・重点整備地区：17.0ha 5 整備イメージＫ街区（平27）・医療福祉施設 J街区（平22）・ニッピ本社Ｉ街区（既存）・ニッピ工場賑わいの景観軸 A街区（平26）・駅前にふさわしい生活利便施設を集積千住大橋駅緑の景観軸賑わいの景観軸緑の景観軸水辺の景観軸水辺の景観軸隅田川Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ街区（平26~）・ランドマークとなる2つのタワー型高層住宅を含む集合住宅群による隅田川沿いの景観形成・隅田川スーパー堤防に面した立地を生かしたオープンスペースの確保 6 進捗状況【K街区（医療福祉）】未定【J街区：ニッピ新社屋】 H22.12完成約0.54ha 【A街区（商業施設） H26.4.18オープン【千住大橋さくら公園】 H24.4.8開園【駅前街区】土地区画整理事業 H24.10施行認可 H25.6終了認可公告（予定）約0.50ha 約0.50ha 約0.33ha 約1.02ha ﾌｯﾄｻﾙﾌﾟﾗｻﾞ【Ｉ街区】㈱ニッピ既存施設【１１号線（直接施行）】 H26.2.28供用開始（H25.6.30東西部供用開始済）約0.44ha 約0.74ha 約0.66ha 約1.66ha 約0.07ha 約1.03ha 約0.83ha 約0.89ha 【B街区（代替地）】 H21.4～代替地譲渡開（H26.3最終譲渡）約0.89ha 【D街区（保育所）】 H25.4開園【E～G街区（集合住宅）】未定【スーパー堤防（都）】 H23～H27整備予定【H街区（集合住宅）】Ｈ27.2入居開始予定【C街区（集合住宅）】 H24.3入居済（251戸）【D街区（集合住宅）】Ｈ27.3入居開始予定 ※平成26年4月時点の計画であり、今後変更となる場合があります 7 現地の状況（主要区画道路1号）（歩専道１号）（千住大橋さくら公園）（千住大橋さくら公園） 8 現地の状況（C街区）（H街区）（B街区）（公園とニッピ新社屋） 9 現地の状況（A街区商業施設）（スーパー堤防盛土工事） 10 現地の状況（１１号東西部分）（１１号東西部分）（１１号交通広場部分）（１１号交通広場部分） 11 事例② 青陵の街・六本松地区 12 位置図・概要 ■位置図 ◆概要所在地：福岡市中央区六本松四丁目交通：地下鉄七隈線「六本松駅」駅前地下鉄七隈線「天神南駅」まで８分敷地面積：約6.5ha 法規制等：商業地域六本松四丁目東地区地区計画（地区計画で容積300％、建蔽60％に制限） 13 九大六本松キャンパス跡地のまちづくりについて（福岡市資料より抜粋） 14 土地利用計画図国道202号北側・東複合施設（JR九州）約1.0ha 検察庁等約1.3ha 北側・西複合施設（JR九州）約1.1ha （約0.3ｈａ）弁護士会約0.3ha 裁判所約2.0ha N 地区全体 6.5ha 15 整備地区計画図（福岡市策定：H22.3整備計画承認）整備地区の名称：六本松駅周辺地区・整備地区：23.1ha ・重点整備地区：23.1ha 区画道路道路拡幅公園整備 16 まちづくりガイドライン（整備ルール） 17 まちづくりガイドライン（整備イメージ） 18 事業スケジュールＨ２３Ｈ２６Ｈ２５ H27～H30頃基盤整備工事工事等に係る事業者間調整六本松まちびらき各事業者へ敷地譲渡北側事業者契約（ＪＲ九州）開発協議成立･･解体工事等都市計画変更・地区計画決定ガイドライン策定まちづくりコンセプト策定跡地利用計画策定･六本松キャンパス移転決定関係機関協議・調整Ｈ２４･Ｈ２２･Ｈ２１･Ｈ１９･Ｈ３建設工事各事業者の建物設計等 19 ･密集市街地整備型の事例 ●根岸三丁目地区 ●京島三丁目地区 20 事例③ 根岸三丁目地区 21 位置図・上位計画 ■所在地台東区根岸三丁目根岸三･四･五丁目地区住宅市街地総合整備事業 ■交通条件ＪＲ｢鶯谷駅｣徒歩６分 ■公法上の制限･第一種住居地域(300/60) ･準防火地域･第３種高度地区 ■上位計画等･防災再開発促進地区 (H16.4 東京都) ･住宅市街地総合整備事業 (H14 台東区) (事業期間:H14～H28) 22 整備地区計画図（台東区策定：H14年整備計画承認）凡例重点整備街区：共同･協調建替え促進ゾーン [計画]防災区画道路 [整備済]防災区画道路隅切り･交差点改良箇所根岸三丁目地区【整備課題】 ■避難路ネットワークの形成 ■建物の不燃化促進 ■身近な避難場所の確保 ⇒平成18年４月に防災広場を整備 23 根岸三丁目地区周辺の課題 ■避難路ネットワークの強化 ⇒ 防災区画道路Ｂ路線拡幅と行き止まり解消Ｆ路線拡幅Ｂ路線Ａ路線代替地防災広場「根岸の里」代替地 2～2.7ｍ程度南側区間避難所Ｅ路線代替地行き止まり解消Ｃ路線Ｄ路線 4ｍ未満 4ｍ以上行き止まり 24 B路線南側の関係権利者状況（事業当初）土地所有者：個人地権者３名、台東区 ② ① ／借家人：多数の高齢者ＡＣ防災広場 ③ ① Ｂ所有者権利形態面積(㎡) ① 個人 AAC (不在地主) 745.85 ② 個人 AAA 45.44 ③ 個人 AAC (不在地主) 45.44 ＡＢ台東区Ｃ 766.73 (建物なし) 753.05 381.35 25 B路線整備のポイント ①区取得済み用地を有効活用した道路整備スキームの構築 ②多数の高齢借家人への対応対土地所有者対借家人 UR都市機構の活用 ① 土地区画整理事業による土地再配置 ② 従前居住者用賃貸住宅制度の活用による借家人対応 26 台東区とURとの役割分担区（密集事業の主体） UR都市機構【道路工事の施工】 ○用地確保（土地交換）委託受託事業道路事業（区施行） ○工事 ○土地所有者対応土地区画整理事業の施行（個人施行者）【交渉支援】土地所有者対応の支援・補償等借家人対応の支援 ○借家人対応要請必要戸数借り上げ機構事業・補償等・受け皿の確保【用地確保】従前居住者用賃貸住宅の建設・管理 27 事業概要（１） ①土地区画整理事業による土地の再配置計画現状 ① 区有地を道路・代替地に再配置 ② 地権者用地を意向を踏まえて再配置 28 事業概要（２） ②従前居住者用賃貸住宅の整備＜機構施行＞ ○高齢な借家人が多数存在 ○従前の家賃が低い ○受け皿となる民間賃貸住宅が不足 ■道路整備に際し、移転先が必要な借家人の受け皿となる賃貸住宅を機構が整備 ■従前居住者の入居する住戸を台東区が借上げ区の費用負担により家賃を低減して賃貸 ■整備内容防災区画道路の拡幅整備従前居住者用住宅の整備従前居住者用賃貸住宅の整備（５階建３４戸）現況 2～2.7ｍ程度行き止まりの解消 ③防災区画道路の拡幅整備＜受託施行＞ ■借家人移転後、地権者意向を反映した敷地の再配置及び区有地の道路用地等への再配置（土地区画整理事業の活用）により、狭隘道路を拡幅し、行止まりを解消行き止まり 29 30 31 事業スケジュール 32 事例④ 京島三丁目地区 33 位置図・上位計画国土交通省地震時等に著しく危険な密集市街地（Ｈ24.10）東京都防災都市づくり推進計画重点整備地域（鐘ヶ淵周辺・京島地区）東武伊勢崎線京成曳舟駅曳舟駅住宅市街地総合整備事業（京島地区）京島三丁目地区とうきょうスカイツリー駅 ©ＴＤＭ木密10年ＰＪ不燃化特区（京島周辺地区）（約40ha）小村井駅 34 整備地区計画図整備地区の名称：京島地区・整備計画承認：昭和58年・整備区域面積：25.5ha 区は密集市街地の整備改善のため、住宅市街地総合整備事業（密集型）により以下のような取組を実施。（H24年度末現在） ○主要生活道路整備（約579m） ○細街路整備（114箇所、約1,489ｍ） ○まちづくり用地取得（約13,339㎡） ○コミュニティ住宅の整備（17棟・173戸） ○耐震性貯水槽整備 (13箇所・163t) ○防災備蓄倉庫の整備 (3箇所) 等優先整備路線10～12号線（8ｍ） 15号線「電気湯通り」（8ｍ）優先整備路線21号線（6ｍ）【凡例】 ■優先整備道路（整備済） ■優先整備路線（未整備） ■優先整備路線21号線（未整備） ■主要生活道路（整備済） ■主要生活道路（未整備） ■まちづくり事業用地住宅市街地総合整備事業（密集型）「京島地区」（25.5ha） 35 事業地区の課題 ①北側私道 ②長屋１ 2 5 ⑤区有地 ④駐車場 3 4 ③木造家屋【課題】・築85年ほどの長屋・木造家屋が密集しており震災発生時には倒壊、延焼の危険性が高いが、借地人7名、借家人4名がおり権利関係が複雑かつ零細であるため、建替えが困難。・道路が狭隘若しくはネットワーク化されていないため、災害時の避難・緊急車両の進入が困難。 36 事業概要等【事業の目的】区の取組みと連携して、本事業を施行することにより、防災性の向上を実現 ○老朽木造住宅の耐火建築物への建替えによる耐震化・不燃化 ○公共施設整備による避難路及び緊急車両進入路の確保【事業概要】地区面積：約0.2ｈａ事業手法：防災街区整備事業（機構施行）事業費：約15億円事業期間：平成22年度～平成25年度防災施設建築物概要：延床面積約3,060 ㎡、5F、36戸公共施設整備：主要生活道路21号線（４m→６m）、区画道路１号（2.5m→４m）民間活用：特定事業参加者制度の活用 37 事業効果 ●京島地区（25.5ha）の不燃領域率を1.3%向上（ＵＲの試算） ●21号線の拡幅等による避難路・緊急車両侵入路ネットワークの強化 ※発災時の周辺住民の避難円滑化のため、事業地区内に避難用通路を設けるとともに、周辺住民との間で避難経路協定を締結し、避難経路を確保。（密集法に基づく避難経路協定としては全国初） ●敷地内緑化等による住環境の向上及び地域の活性化（避難経路）（緑化計画） 38 権利変換計画事業スケジュール事業完了防災施設建築物工事完了公告住宅建設(権利者) 除却/整地個別利用区権変申出個別利用区権変同意土地引渡し個別利用区 40 共同利用区実施設計・計画通知防災施設建築物本体工事着工明渡し期日 ② 個別利用区工事完了公告明渡し期日 ① 権利変換期日権利変換計画認可都市計画決定都・区機 →構へ法定施行要請区・機構基本協定事業計画認可申請事業計画縦覧事業計画認可事業計画認可軽微変更施(行規程）評価基準日権利変換計画縦覧工事施工説明会建築計画説明会防災施設建築物建設(施行者) 除却整地特定事業参加者公募 7月 12月 5月 12月 11月 12月 3月 5月 6月 8月 9月10月11月12月 1月 3月 4月 7月Ｈ25年度Ｈ24年度Ｈ23年度Ｈ22年度Ｈ2１年度