Loi Pinel - Pro Comm

Mémento Falcoz
Jean-Louis FALCOZ
HEC EMBA CPA
Ancien notaire et avocat à Paris
JURISTE EN DROIT DES AFFAIRES & FORMATEUR EXPERT
EN BAUX COMMERCIAUX ET FONDS DE COMMERCE
LOI PINEL PORTANT REFORM E DES BAUX COM M ERCIAUX
LOI N° 2 0 1 2 -6 2 6 DU 1 8 J UIN 2 0 1 4 – J O DU 1 9 J UIN 2 0 1 4
V ERSION CONSOLIDEE A U 2 0 J UIN 2 0 1 4
QUIZZ & REPONSES
REUNION PROCOM M CROW NE PLAZA 2 2 / 0 9 / 2 0 1 4
 LA LOI PINEL S’ A PPLIQUE-T-ELLE A UX BA UX DES
A BRITA NT DES ETA BLISSEM ENTS D’ ENSEIGNEM ENT ?
LOCA UX OU IM M EUBLES
Oui,
Article L145-2, alinéa 1er, du Code de C.
Les dispositions de cet article entrent en vigueur dès le 20 juin 2014
 LE RENOUV ELLEM ENT DES BA UX CONCERNA NT DES IM M EUBLES A PPA RTENA NT
A L' ET A T, A UX COLLECTIV ITES TERRITORIA LES ET A UX ETA BLISSEM ENTS
PUBLICS PEUT-IL ETRE REFUSE SA NS QUE LA COLLECTIV ITE PROPRIETA IRE SOIT
TENUE A U PA IEM ENT DE L' INDEM NITE D' EV ICTION, M EM E SI SON REFUS EST
J USTIFIE PA R UNE RA ISON D' UTILIT E PUBLIQUE ?
Non,
Article L145-26 du Code de C.
Les dispositions de cet article entrent en vigueur dès le 20 juin 2014
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 LE BA ILLEUR PEUT-IL REFUSER LE RENOUV ELLEM ENT DU BA IL SA NS
A U PA IEM ENT D' A UCUNE INDEM NITE S' IL J USTIFIE D' UN M OTIF
LEGITIM E A L' ENCONTRE DU LOCA TA IRE SORTA NT ?
ETRE TENU
GRA V E ET
Oui, toutefois, s' il s' agit soit de l' inexécution d' une obligation, soit de la
cessation sans raison sérieuse et légitime de l' exploitation du fonds, compte
tenu des dispositions de l' article L. 145 -8, l' infraction commise par le preneur ne
peut être invoquée que si elle s' est poursuivie ou renouvelée plus d' un mois
après mise en demeure du bailleur d' avoir à la faire cesser. Cette mise en
demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser
le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;
Article L145-17 du Code de C.
Les dispositions de cet article entrent en vigueur dès le 20 juin 2014
A U RENOUV ELLEM ENT S’ A PPLIQUENTELLES A UX EX PLOIT A NTS SI LE BA IL EST CONSENT I A PLUSIEURS PRENEURS OU
INDIV ISA IRES ?
 LES DISPOSITIONS NOUV ELLES DE DROIT
Oui, si l’ un seul est immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au
répertoire des métiers, même en l' absence d' immatriculation de ses co-preneurs
ou co-indivisaires non exploitants du fonds.
Article L145-1 du Code de C.
Les dispositions de cet article entrent en vigueur dès le 20 juin 2014.
DISPOSITIONS NOUV ELLES S’ A PPLIQUENT-ELLES EN CA S DE DECES DU
TITULA IRE DU BA IL, A UX
HERITIERS OU A YA NTS DROIT QUI, BIEN QUE
N' EX PLOITA NT PA S DE FONDS DE COM M ERCE OU DE FONDS A RTISA NA L,
DEM A NDENT LE M A INTIEN DE L' IM M A TRICULA TION DE LEUR A Y A NT CA USE
POUR LES BESOINS DE SA SUCCESSION ?
 LES
Oui,
Article L145-1 du Code de C.
Les dispositions de cet article entrent en vigueur dès le 20 juin 2014 .
DISPOSITIONS NOUV ELLES S’ A PPLIQUENT-ELLES A UX BA UX DES LOCA UX
CONSENTIS A DES A RTISTES ?
 LES
Oui, s’ ils sont admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des
artistes et reconnus auteurs d' œuvres graphiques et plastiques, tels que définis
par A de l' annexe III du code général des impôts.
Article L145-1 du Code de C.
Les dispositions de cet article entrent en vigueur dès le 20 juin 2014 .
 POUR
QUELLE DUREE EST CONCLU LE CONTRA T DE LOCA TION D' UN LOCA L
A FFECTE A UN USA GE EX CLUSIV EM ENT PROFESSIONNEL ?
6 ans et par écrit.
Article 57 A - art. 43 du Code de la Construction et de l’ Habitation.
Les dispositions de cet article entrent en vigueur dès le 20 juin 2014 .
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 UN
LOCA L A FFECTE A UN USA GE EX CLUSIV EM ENT PROFESSIONNEL PEUT-IL
FA IRE L’ OBJ ET D’ UN BA IL COM M ERCIA L ?
Oui.
Article 57 A - art. 43 du Code de la Construction et de l’ Habitation.
Les dispositions de cet article entrent en vigueur dès le 20 juin 2014
 EN CA S D' EX ERCICE DU DROIT DE PREEM PTION PA R UNE COLLECTIV ITE LOCA LE
SUR UN BA IL COM M ERCIA L, UN FONDS A RTISA NA L OU UN FONDS DE
COM M ERCE EN A PPLICA TION DU PREM IER A LINEA DE L' A RTICLE L. 214-2* DU
CODE DE L' URBA NISM E, LE BA IL DU LOCA L OU DE L' IM M EUBLE DEM EURE-T-IL
SOUM IS A U ST A TUT DU BA IL COM M ERCIA L ?
Oui, et en cas de fermeture après préemption, le défaut d' exploitation ne pourra
être invoqué par le bailleur pour mettre fin au bail commercial dans le délai prévu
au même article L. 214-2 pour sa rétrocession à un nouvel exploitant.
Article 57 A - art. 43 du Code de la Construction et de l’ Habitation.
Les dispositions de cet article entrent en vigueur dès le 20 juin 2014
 CERTA INS BA UX PEUV ENT-ILS DEROGER A
L' EX PIRA TION D' UNE PERIODE TRIENNA LE ?
LA FA CULTE DE DONNER CONGE A
Oui, les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux
construits en vue d' une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de
bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231
ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.
Article L145-4 du Code de C.
Les dispositions de cet article entrent en vigueur dès le 20 juin 2014.
 COM M ENT DOIT-ETRE DONNE LE CONGE ?
Par lettre recommandée avec demande d' avis de réception ou par acte
extrajudiciaire, au libre choix de chacune des parties.
Article L145-9
Les dispositions de cet article entrent en vigueur dès le 20 juin 2014.
 QUELLE EST LA DUREE DES BA UX DEROGA TOIRES ?
Les parties peuvent, lors de l' entrée dans les lieux du preneur, déroger aux
dispositions du statut commercial à la condition que la durée totale du bail ou
des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans (au lieu de 2 ans
auparavant).
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A l' expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau
bail dérogeant aux dispositions du bail commercial pour exploit er le même fonds
dans les mêmes locaux.
 QUE SE PA SSE-T-IL SI, A L' EX PIRA TION DE 3 A NS, ET A U PLUS TA RD A L' ISSUE
D' UN DELA I D' UN M OIS A COM PTER DE L' ECHEA NCE LE PRENEUR RESTE ET EST
LA ISSE EN POSSESSION ?
Il s' opère un nouveau bail dont l' effet est réglé par les dispositions du bail
commercial..
Il en est de même, à l' expiration de cette durée, en cas de renouvellement
exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d' un nouveau bail pour
le même local.
Article L145-5
Cet article est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er
septembre 2014
 SI
LA CESSION DU BA IL COM M ERCIA L EST A CCOM PA GNEE D' UNE CLA USE DE
GA RA NTIE DU CEDA NT A U BENEFICE DU BA ILLEUR, CE DERNIER DOIT-IL
INFORM ER LE CEDA NT DE TOUT DEFA UT DE PA IEM ENT DU LOCA TA IRE ?
Oui, dans le délai d' un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû
être acquittée par celui-ci.
Article L145-16-1
Les dispositions de cet article entrent en vigueur dès le 20 juin 2014.
 SI
LA CESSION DU BA IL COM M ERCIA L S' A CCOM PA GNE D' UNE CLA USE DE
GA RA NTIE DU CEDA NT A U BENEFICE DU BA ILLEUR, PENDA NT COM BIEN DE
TEM PS CELUI-CI PEUT-IL L' INV OQUER ?
3 ans à compter de la cession dudit bail.
Article L146-16-2
Les dispositions de cet article entrent en vigueur dès le 20 juin 2014.
 EN L’ A BSENCE D' UNE M ODIFICA TION NOTA BLE DES ELEM ENTS DU
COM M ERCE,
LE T A UX DE V A RIA TION DU LOYER A PPLICA BLE LORS DE LA PRISE D' EFFET DU
BA IL A RENOUV ELER, SI SA DUREE N' EST PA S SUPERIEURE A NEUF A NS, NE
PEUT EX CEDER LA V A RIA TION, INTERV ENUE DEPUIS LA FIX A TION INITIA LE DU
LOYER DU BA IL EX PIRE, DE QUEL INDICE ?
De l' indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l' indice trimestriel des
loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de
l' article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l' Institut national de
la statistique et des études économiques.
A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il
y a lieu de prendre en compte la variation de l' indice trimestriel des loyers
commerciaux ou de l' indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée
sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
Article L145-34
Cet article est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er
septembre 2014.
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 EN CA S DE M ODIFICA TION NOTA BLE DES ELEM ENTS M ENTIONNES A UX 1 ° A 4 °
DE L' A RTICLE L. 1 4 5 -3 3 OU S' IL EST FA IT EX CEPTION A UX REGLES DE
PLA FONNEM ENT PA R SUITE D' UNE CLA USE DU CONTRA T RELA TIV E A LA DUREE
DU BA IL, QUEL EST LE POURCENTA GE M A X IM UM , POUR UNE A NNEE, QUE DOIT
SUBIR LE NOUV EA U LOYER PA R RA PPORT A U LOYER DE L’ A NNEE PRECEDENTE ?
10 % .
Article L112-2
Cet article est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er
septembre 2014.
 LORS DE LA
PRISE DE POSSESSION DES LOCA UX PA R LE LOCA T A IRE EN CA S DE
CONCLUSION D' UN BA IL, DE CESSION DU DROIT A U BA IL, DE CESSION OU DE
M UTA TION A TITRE GRA TUIT DU FONDS ET LORS DE LA RESTITUTION DES
LOCA UX , UN ETA T DES LIEUX EST-IL M A INT ENA NT OBLIGA TOIRE ?
Oui, il doit être établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le
locataire ou par un tiers mandaté par eux. L' état des lieux est joint au contrat de
location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.
Article L145-40-1
Cet article est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er
septembre 2014.
Pour les baux conclus avant le 20 juin 2014, l' article L. 145 -40-1 du code de
commerce s' applique à toute restitution d' un local dès lors qu' un état des lieux a
été établi lors de la prise de possession.
 LE
CONSEIL M UNICIPA L PEUT-IL, PA R DELIBERA TION M OTIV EE, DELIM ITER UN
PERIM ETRE DE SA UV EGA RDE DU COM M ERCE ET DE L' A RTISA NA T DE PROX IM ITE,
A L' INTERIEUR DUQUEL SONT NOTA M M ENT SOUM ISES A U DROIT DE
PREEM PTION INSTITUE PA R LE PRESENT CHA PITRE LES A LIENA TIONS A TITRE
ONEREUX DE TERRA INS PORTA NT OU DESTINES A PORTER DES COM M ERCES
D' UNE SURFA CE DE V ENT E COM PRISE ENTRE 3 0 0 ET 1 0 0 0 M ETRES CA RRES ?
Oui.
Code de l' urbanisme - art. L214-1 (V)
Les dispositions de cet article entrent en vigueur dès le 20 juin 2014.
 CETTE
DECLA RA TION PRECISE-T-ELLE LE PRIX , L' A CTIV ITE DE L' A CQUEREUR
PRESSENTI, LE NOM BRE DE SA LA RIES DU CEDA NT, LA NA TURE DE LEUR
CONTRA T DE TRA V A IL ET LES CONDITIONS DE LA CESSION A INSI QUE LE BA IL
COM M ERCIA L, EN PRECISA NT LE CHIFFRE D' A FFA IRES LORSQUE LA CESSION
PORTE SUR UN BA IL COM M ERCIA L OU UN FONDS A RTISA NA L OU
COM M ERCIA L ?
Oui.
Code de l' urbanisme - art. L214-1 (V)
Les dispositions de cet article entrent en vigueur dès le 20 juin 2014.
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A NNEX E
INTEGRALITE DE LA LOI PINEL PORTANT REFORME DES BAUX
COMMERCIAUX
Loi N° 2012-626 DU 18 JUIN 2014 – JO du 19 juin 2014
Version consolidée au 20 juin 2014
Titre Ier : ADAPTATION DU RÉGIME DES BAUX COMMERCIAUX
INTRODUCTION
Cette présentation est un premier travail pour faciliter la lecture de la nouvelle loi
– applicable dans les formules de baux commerciaux dès le 20 juin 2014 pour
une partie - et la compréhension de ses 21 articles, très techniques, traitant des
Codes du commerce, de l’ urbanisme, de l‘ environnement et des collectivités
territoriales.
Après beaucoup de débats, des changements importants sont intervenus.
La présentation concernera les parties de la loi sur les baux commerciaux
intéressant les professionnels de l’ immobilier, avocats, notaires et agences,
ainsi que les particuliers, bailleurs ou preneurs
La méthode suivie pour faciliter la lecture a été la reprise du Journal Officiel en :
mettant en gras les mots clefs,
en rapportant, sous les textes, les articles des différents codes cités
importants auxquels il était renvoyé,
et en mettant les diff érentes dates d’ application des textes.
Une autre présentation suivra, développant les conséquences des nouvelles
dispositions.
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LOI PINEL PORTANT REFORME DES BAUX COMMERCIAUX
Article 1
 NOUVEAU CHAMP D’ APPLICATION DES LOCAUX AUXQUELS
S’ APPLIQUE LE BAIL COMMERCIAL
Article 2
 RESILIATION ANTICIPEE PAR LE BAILLEUR ET PAR LE PRENEUR
OU SES AYANTS DROIT
Article 3
 EXTENSION A 3 ANS DES BAUX DEROGATOIRES
Article 4
 CONVENTION D’ OCCUPATION PRECAIRE
Article 5
 SUPPRESSION DES DISPOSITIONS RESTRICTIVES A L’ EGARD DES
COMMERCANTS DE NATIONALITE ETRANGERE
Article 6
 CLAUSES INTERDITES ET SUBTITUTION DANS LE DROIT AU BAIL
LORS DE CERTAINS CHANGEMENTS
Article 7
 EN CAS DE CESSION DE DROIT AU BAIL DELAI D’ UN MOIS POUR
QUE LE BAILLEUR INFORME LE CEDANT DU DEFAUT DE
PAIEMENT CAUTIONNE DU PRENEUR CESSIONNAIRE
Article 8
 PRESCRIPTION TRIENNALE DU RECOURS DU BAILLEUR CONTRE
LA CAUTION DE L’ ANCIEN PRENEUR CEDANT
Article 9
 MODALITES DE REVISION DU LOYER ET TROIS INDICES DE
REFERENCES (ICC - ILC – ILAT)
Article 10
 EXTENSION
DE LA
COMPETENCE DES
COMMISSIONS
DEPARTEMENTALES DE CONCILIATION EN MATIERE DE BAUX
COMMERCIAUX
Article 11
 ECHELLE MOBILE – DECLENCHEMENT DE LA VARIATION DU
QUART ET PLAFONNEMENT
Article 12
 REVISION TRIENNALE ET PLAFONNEMENT
8
Article 13
 ETAT DES LIEUX OBLIGATOIRE – NECESSAIRES INFORMATIONS
SUR LES CHARGES
Article 14
 DROIT DE PREFERENCE DU PRENEUR EN CAS DE VENTE DU
LOCAL COMMERCIAL PAR LE BAILLEUR
Article 15
 DROIT AU BAIL EN CAS DE PLAN DE CESSION OU DE REPRISE
Article 16
 INVESTISSEMENT LOCATIF DANS LOGEMENTS SOCIAUX
RESTITUTION D’ UN LOCAL
--
Article 17
 DROIT DE PREEMPTION
Article 18
 PUBLICITE ET ASPECT EXTERIEUR DU LOCAL COMMERCIAL
APPARTENANT A UNE COLLECTIVITE PUBLIQUE
Article 19
 EXPERIMENTATION QUINQUENALE POUR
COMMMERCE ET L’ ARTISANAT
REDYNAMISER
LE
Article 20
 NOUVELLES MODALITES DE CONGE DU BAIL COMMERCIAL
Article 21
 DIFERENTES DATES D’ ENTREE EN VIGUEUR DE LA LOI
9
Article 1
NOUVEAU CHAMP D’APPLICATION DES LOCAUX AUXQUELS S’APPLIQUE LE
BAIL COMMERCIALET AMENAGEMENT DU DROIT DE PREEMPTION DES
COLLECTIVITES
Les dispositions de cet article entrent en vigueur dès le 20 juin 2014
Article L145-2
I.- Les dispositions du présent chapitre s' appliquent également :
1° Aux baux des
d' enseignement ;
locaux
ou
immeubles
abritant
des
établissements
2° Aux baux consentis aux communes pour des immeubles ou des locaux
affectés, soit au moment de la location, soit ultérieurement et avec le
consentement exprès ou tacite du propriét aire, à des services exploités en régie ;
3° Aux baux d' immeubles ou de locaux principaux ou accessoires, nécessaires à
la poursuite de l' activité des entreprises publiques et établissements publics à
caractère industriel ou commercial, dans les limites définies par les lois et
règlements qui les régissent et à condition que ces baux ne comportent aucune
emprise sur le domaine public ;
4° Sous réserve des dispositions de l' article L. 145 -26* aux baux des locaux ou
immeubles appartenant à l' Etat, aux collectivités territoriales et aux
établissements publics, dans le cas où ces locaux ou immeubles satisfont aux
dispositions de l' article L. 145-1* * * ou aux 1° et 2° ci-dessus ;
* Article L145-26
Le renouvellement des baux concernant des immeubles appartenant à l' Etat, aux
collectivités territoriales et aux établissements publics ne peut être refusé sans
que la collectivité propriétaire soit tenue au paiement de l' indemnité d' éviction
prévue à l' article L. 145-14* * , même si son refus est justifié par une raison
d' utilité publique.
* * Article L145-14
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf
exceptions prévues aux articles L. 145 -17* et suivants, payer au locataire
évincé une indemnité dite d' éviction égale au
préjudice causé par le défaut
de renouvellement.
* Article L145-17
I. - Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement
d' aucune indemnité :
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1° S' il justifie d' un motif grave et légitime à l' encontre du locataire sortant.
Toutefois, s' il s' agit soit de l' inexécution d' une obligation, soit de la cessation
sans raison sérieuse et légitime de l' exploitation du f onds, compte tenu des
dispositions de l' article L. 145 -8, l' infraction commise par le preneur ne peut être
invoquée que si elle s' est poursuivie ou renouvelée plus d' un mois après mise en
demeure du bailleur d' avoir à la faire cesser. Cet te mise en demeure doit, à peine
de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et
reproduire les termes du présent alinéa ;
2° S' il est établi que l' immeuble doit être totalement ou partiellement démoli
comme étant en état d' insalubrité reconnue par l' autorité administrative ou s' il
est établi qu' il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.
II. - En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d' un nouvel
immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité
pour louer dans l' immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les
articles L. 145-19 et L. 145-20.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de
commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée
éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi
que des frais et droit s de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf
dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
* * * Article L145-1
I. - Les dispositions du présent chapitre s' appliquent aux baux des immeubles ou
locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un
commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des
sociétés, soit à un chef d' une entreprise immatriculée au répertoire des métiers,
accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :
1° Aux baux de locaux ou d' immeubles accessoires à l' exploitation d' un fonds
de commerce quand
leur privation est de nature à compromettre
l' exploitation du fonds et qu' ils appartiennent au propriétaire du local ou de
l' immeuble où est sit ué l' établissement principal. En cas de pluralité de
propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du
bailleur en vue de l' ut ilisation jointe ;
2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit
après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à
condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le
consentement exprès du propriétaire.
II. - Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du
chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des
présentes dispositions sans avoir à justifier de l' immatriculation au registre du
commerce et des sociétés ou au répert oire des métiers.
III. - Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l' exploitant du
fonds de commerce ou du f onds artisanal bénéficie des disposit ions du présent
11
chapitre, même en l' absence d' immatriculation au registre du commerce et des
sociétés ou au répertoire des métiers de ses co-preneurs ou co-indivisaires non
exploitants du fonds.
En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s' appliquent à ses
héritiers ou ayants
droit qui, bien que n' exploitant pas de fonds de
commerce ou de f onds artisanal, demandent le
maintien de l' immatriculation
de leur ayant cause pour les besoins de sa succession.
5° Aux baux d' immeubles abritant soit des sociétés coopératives ayant la forme
commerciale ou un objet commercial, soit des sociétés coopératives de crédit,
soit des caisses d' épargne et de prévoyance ;
6° Aux baux des locaux consentis à des artistes admis à cotiser à la caisse de
sécurité sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs d' œuvres
graphiques et plastiques, tels que définis par l' article 98 A de l' annexe III du
code général des impôts ;
7° Par dérogation à l' article 57 A de la loi n° 86 -1290 du 23 décembre 1986*
tendant à favoriser l' investissement locatif, l' accession à la propriété de
logements sociaux et le développement de l' offre foncière, aux baux d' un local
affecté à un usage exclusivement professionnel si les parties ont
conventionnellement adopté ce régime.
* Article 57 A - art. 43
Le contrat de location d' un local affecté à un usage exclusivement professionnel
est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit.
Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa
du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée.
Chaque partie peut notifier à l' autre son intention de ne pas renouveler le contrat
à l' expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois.
Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les
locaux en respectant un délai de préavis de six mois.
Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre
recommandée avec demande d' avis de réception ou par acte d' huissier.
Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7°
du I de l' article L. 145-2 du code de commerce.
II.-Toutefois, les dispositions du présent chapitre ne sont pas applicables aux
autorisations d' occupation précaire accordées par l' administration sur un
immeuble acquis par elle à la suite d' une déclaration d' utilité publique.
III.-En cas d' exercice du droit de préempt ion sur un bail commercial, un f onds
artisanal ou un fonds de commerce en application du premier alinéa de l' article L.
12
214-2* du code de l' urbanisme, le bail du local ou de l' immeuble demeure
soumis au présent chapitre.
Le défaut d' exploitation ne peut être invoqué par le bailleur pour mettre fin au
bail commercial dans le délai prévu au même article L. 214 -2 pour sa
rétrocession à un nouvel exploitant.
•
Article 2 Article L214-2
Le titulaire du droit de préemption doit, dans le délai de deux ans à compter de
la prise d' effet
de l' aliénation à titre onéreux, rétrocéder le fonds artisanal, le
fonds de commerce, le bail commercial ou le terrain à une ent reprise
immatriculée au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des
métiers, en vue d' une exploitation destinée à préserver la diversité et à
promouvoir le développement de l' activité commerciale et artisanale dans le
périmètre concerné.
Ce délai peut être porté à trois ans en cas de mise en
location-gérance du fonds de commerce ou du fonds artisanal. L' acte de
rétrocession prévoit les conditions dans lesquelles il peut être résilié en cas
d' inexécution par le cessionnaire du cahier des charges.
L' acte de rétrocession d' un fonds de commerce est effectué dans le respect des
conditions fixées par les dispositions du chapitre Ier du titre IV du livre Ier du
code de commerce.
La rétrocession d' un bail commercial est subordonnée, à peine de nullité, à
l' accord préalable du bailleur. Cet accord figure dans l' acte de rétrocession.
Pendant le délai indiqué au premier alinéa du présent article, le titulaire du droit
de préemption peut mettre le fonds en location-gérance dans les conditions
prévues aux articles L. 144-1 à L.
144-13 du code de commerce.
A l' article L. 214-1 et au présent article, les mots : " titulaire du droit de
préemption" s' entendent
également, s' il y a lieu, du délégataire, en
application de l' article L. 214 -1-1.
13
Article 2
RESILIATION ANTICIPEE PAR LE BAILLEUR ET PAR LE PRENEUR OU SES
AYANTS DROIT
Les dispositions de cet article entrent en vigueur dès le 20 juin 2014
Le 2° de l' article 2 de la présente loi s' applique à toute succession ouverte à
compter de l' ent rée en vigueur de la même loi.
Article L145-4
Modifié par LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 - art. 2
La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l' expiration d' une période
triennale, dans les formes et délai de l' article L. 145 -9* . Les baux conclus pour
une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d' une
seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des
locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l' article 231 ter du code général
des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.
* Article L145-9
Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux
soumis au présent chapitre ne cessent que par l' effet d' un congé donné six mois
à l' avance ou d' une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se
prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite
prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l' avance et pour le
dernier jour du trimestre civil.
Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation
autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf
ans, que par l' effet d' une notification faite six mois à l' avance et pour le dernier
jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de
l' événement prévu au contrat.
S' agissant d' un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à
la fin des neuf premières années ou à l' expiration de l' une des périodes
suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l' alinéa premier cidessus (6 mois).
Le congé doit être donné par lettre recommandée avec demande d' avis de
réception ou par acte extrajudiciaire, au libre choix de chacune des parties. Il
doit, à peine de nullit é, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer
que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement
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d' une indemnité d' éviction, doit saisir le tribunal avant l' expiration d' un délai de
deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
Le bailleur a la même faculté s' il entend invoquer les dispositions des articles L.
145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire
ou de surélever l' immeuble existant, de réaff ecter le local d' habitation accessoire
à cet usage ou d' exécuter des travaux prescrits ou aut orisés dans le cadre d' une
opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l' immeuble dans
le cadre d' un projet de renouvellement urbain.
Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social
auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d' une pension d' invalidité
attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les
formes et délais de l' article L. 145-9. Il en est de même pour ses ayants droit en
cas de décès du preneur.
Les dispositions de l' alinéa précédent sont applicables à l' associé unique d' une
entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis
au moins deux ans d' une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est
titulaire du bail.
15
Article 3
EXTENSION A 3 ANS DES BAUX DEROGATOIRES
Cet article est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er
septembre 2014
Article L145-5
Les parties peuvent, lors de l' entrée dans les lieux du preneur, déroger aux
dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des
baux successifs ne soit pas supérieure à t rois ans. A l' expiration de cette durée,
les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions
du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
Nota : Conformément à la loi n° 2014 -626 du 18 juin 2014, article 3, les
dispositions de l' article L.145-5 s' appliquent aux baux conclus en application de
son premier alinéa avant l' entrée en vigueur de la présente loi.
Si, à l' expiration de cette durée, et au plus tard à l' issue d' un délai d' un mois à
compter de l' échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s' opère un
nouveau bail dont l' ef fet est réglé par les dispositions du présent chapitre.
Il en est de même, à l' expiration de cette durée, en cas de renouvellement
exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d' un nouveau bail pour
le même local.
Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s' il s' agit
d' une location à caractère saisonnier.
Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est
établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur
restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers
mandaté par elles, et joint au contrat de location.
Si l' état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l' avantdernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l' initiative de la partie la
plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
NOTA :
Conf ormément à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, article 3, les dispositions
de l' article L.145-5 des deux derniers alinéas du même article, dans leur
rédaction résultant de la présente loi, s' appliquent à toute restitution d' un local
dès lors qu' un état des lieux a été établi lors de la prise de possession.
16
Article 4
CONVENTION D’OCCUPATION PRECAIRE
Les dispositions de cet article entrent en vigueur dès le 20 juin 2014.
Article L145-5-1
N' est pas soumise au présent chapitre la convention d' occupation précaire qui se
caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l' occupation des lieux n' est
autorisée qu' à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule
volonté des parties.
17
Article 5
SUPPRESSION DES DISPOSITIONS RESTRICTIVES A L’EGARD DES
COMMERCANTS DE NATIONALITE ETRANGERE
Les dispositions de cet article entrent en vigueur dès le 20 juin 2014
.
A modifié les dispositions suivantes
Abroge Code de commerce - art. L145-13 (Ab)
Article L145-13
Abrogé par LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 - art. 5
Sous réserve des dispositions de la loi du 28 mai 1943 relative à l' application
aux étrangers des lois en matière de baux à loyer et de baux à ferme, les
dispositions de la présente section ne peuvent être invoquées par des
commerçants, industriels ou personnes immatriculées au répertoire des métiers
de nationalité étrangère, agissant directement ou par personne interposée, à
moins que, pendant les guerres de 1914 et de 1939, ils n' aient combattu dans
les armées françaises ou alliées, ou qu' ils n' aient des enfants ayant la qualité de
Français.
L' alinéa précédent n' est pas applicable aux ressortissants d' un Etat membre de
la Communauté européenne ou d' un Etat partie à l' accord sur l' Espace
économique européen.
Abroge Code de commerce - art. L145-23 (Ab)
Article L145-23
Abrogé par LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 - art. 5
Les dispositions de l' article L. 145 -22 ne sont pas applicables aux bailleurs de
nationalité étrangère, agissant directement ou par personne interposée, à moins
que, pendant les guerres de 1914 et de 1939, ils n' aient combattu dans les
armées françaises ou alliées, ou qu' ils n' aient des enfants ayant la qualité de
Français.
L' alinéa précédent n' est pas applicable aux ressortissants d' un Etat membre de
la Communauté européenne ou d' un Etat partie à l' accord sur l' Espace
économique européen.
Abroge Code de commerce - art. L911-10 (Ab)
Article L911-10
Abrogé par LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 - art. 5
A l' article L. 145-13, les mots : " sous réserve des dispositions de la loi du 28
mai 1943 relative à l' application aux étrangers des lois en matière de baux à
loyer et de baux à ferme " sont supprimés.
18
Abroge Code de commerce - art. L921-10 (Ab)
Article L911-10
Abrogé par LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 - art. 5
A l' article L. 145-13, les mots : " sous réserve des dispositions de la loi du 28
mai 1943 relative à l' application aux étrangers des lois en matière de baux à
loyer et de baux à ferme " sont supprimés.
Abroge Code de commerce - art. L951-9 (Ab)
Article L951-9
Abrogé par LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 - art. 5
A l' article L. 145-13, les mots " sous réserve des dispositions de la loi du 28
mai 1943 relative à l' application aux étrangers des lois en matière de baux à
loyer et de baux à ferme " sont supprimés.
19
Article 6
CLAUSES INTERDITES ET SUBSTITUTION DANS LE DROIT AU BAIL LORS DE
CERTAINS CHANGEMENTS
Les dispositions de cet article entrent en vigueur dès le 20 juin 2014
Article L145-15
Sont réputés non écrits, quelle qu' en soit la forme, les clauses, stipulations et
arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement
institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145 -4, L. 14537 à L. 145-41, du premier alinéa de l' article L. 145 -42 et des articles L. 145-47
à L. 145-54.
Article L145-16
Modifié par LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 - art. 6
Sont également réput ées non écrites, quelle qu' en soit la f orme, les conventions
tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu' il tient du
présent chapitre à l' acquéreur de son f onds de commerce ou de son entreprise.
En cas de fusion ou de scission de sociét és, en cas de transmission universelle
de patrimoine d' une société réalisée dans les conditions prévues à l' article 1844 5 du code civil ou en cas d' apport d' une partie de l' actif d' une société réalisé
dans les conditions prévues aux articles L. 236 -6-1, L. 236-22 et L. 236-24 du
présent code, la société issue de la fusion, la société désignée par le contrat de
scission ou, à défaut, les sociétés issues de la scission, la société bénéficiaire de
la transmission universelle de patrimoine ou la société bénéficiaire de l' apport
sont, nonobstant t oute stipulation contraire, substituées à celle au profit de
laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce
bail.
En cas de cession ou dans les cas prévus au deuxième alinéa, si l' obligation de
garantie ne peut plus être assurée dans les termes de la convention, le tribunal
peut y substit uer tout es garanties qu' il juge suffisantes.
20
Article 7
EN CAS DE CESSION DE DROIT AU BAIL DELAI D’UN MOIS POUR QUE LE
BAILLEUR INFORME LE CEDANT DU DEFAUT DE PAIEMENT CAUTIONNE DU
PRENEUR CESSIONNAIRE
Les dispositions de cet article entrent en vigueur dès le 20 juin 2014
Article L145-16-1
Créé par LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 - art. 7
Si la cession du bail commercial est accompagnée d' une clause de garantie du
cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de
paiement du locataire dans le délai d' un mois à compter de la date à laquelle la
somme aurait dû être acquitt ée par celui-ci.
21
Article 8
PRESCRIPTION TRIENNALE DU RECOURS DU BAILLEUR CONTRE LA CAUTION
DE L’ANCIEN PRENEUR CEDANT
Les dispositions de cet article entrent en vigueur dès le 20 juin 2014
Article L146-16-2
Si la cession du bail commercial s' accompagne d' une clause de garantie du
cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l' invoquer que durant trois ans à
compter de la cession dudit bail.
22
Article 9
MODALITES DE REVISION DU LOYER ET TROIS INDICES DE REFERENCES
(ICC - ILC – ILAT)
Cet article est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter 1er
septembre 2014
Articles 9 et 10 : généralisation de l' application de l' indice des loyers
commerciaux (ILC) et de l' indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)
Article L145-34
Modifié par LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 - art. 11
Modifié par LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 - art. 9
Article uniquement applicable aux contrat s conclus ou renouvelés à compter du
1er septembre 2014.
A moins d' une modif ication notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de
l' article L. 145-33* , le taux de variation du loyer applicable lors de la prise
d' effet du bail à renouveler, si sa durée n' est pas supérieure à neuf ans, ne peut
excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré,
de l' indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l' indice trimestriel des loyers
des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l' article L.
112-2 du code monétaire* * et financier, publiés par l' Institut national de la
statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le
trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation
de l' indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l' indice trimestriel des loyers
des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier
indice publié.
* Article L145-33
Modifié par Loi n° 2001-1168 du 11 décembre 2001 - art. 33 JORF 12
décembre 2001
Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la
valeur locative.
A défaut d' accord, cette valeur est déterminée d' après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d' Etat précise la consistance de ces éléments.
* * Article L112-2
Modifié par LOI n° 2011-525 du 17 mai 2011 - art. 63
23
Dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause
prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le
niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou
services n' ayant pas de relation directe avec l' objet du statut ou de la
convention ou avec l' activité de l' une des parties. Est réputée en relation directe
avec l' objet d' une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant
une indexation sur la variation de l' indice national du coût de la construction
publié par l' Institut national des statistiques et des études économiques ou, pour
des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de
l' indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par
ce même décret par l' Institut national de la statistique et des études
économiques.
Est également réputée en relation directe avec l' objet d' une convention relative à
un immeuble toute clause prévoyant, pour les activités autres que celles visées
au premier alinéa ainsi que pour les activités exercées par les professions
libérales, une indexation sur la variation de l' indice trimestriel des loyers des
activités tertiaires publié par l' Institut national de la statistique et des études
économiques dans des conditions fixées par décret.
Les dispositions des précédents alinéas ne s' appliquent pas aux dispositions
statutaires ou conventionnelles concernant des dettes d' aliments.
Doivent être regardées comme dettes d' aliments les rentes viagères constituées
entre particuliers, notamment en exécution des dispositions de l' article 759 du
code civil.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d' expiration du
bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une
période d' une durée égale à celle qui s' est écoulée entre la date initiale du bail et
la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l' alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l' effet
d' une tacite prolongat ion, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l' article
L. 145-33 ou s' il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d' une
clause du cont rat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle
ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du
loyer acquitté au cours de l' année précédente.
Article L145-38
Modifié par LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 - art. 11
Modifié par LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 - art. 12
Modifié par LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 - art. 9
Conf ormément au 21 II de la loi n° 2014 -626 du 18 juin 2014, les présentes
dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du
1er septembre 2014.
24
La demande en révision ne peut être f ormée que trois ans au moins après la date
d' entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.
La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.
De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du
jour où le nouveau prix sera applicable.
Par dérogation aux dispositions de l' article L. 145 -33, et à moins que ne soit
rapportée la preuve d' une modification matérielle des facteurs locaux de
commercialité ayant entraîné par elle-même une variat ion de plus de 10 % de la
valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une
révision triennale ne peut excéder la variation de l' indice trimestriel des loyers
commerciaux ou de l' indice trimestriel des loyers des activités tertiaires
mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l' article L. 112 -2 du code
monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire
du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en
découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à
10 % du loyer acquitt é au cours de l' année précédente.
En aucun cas il n' est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des
investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion
pendant la durée du bail en cours.
25
Article 10
EXTENSION DE LA COMPETENCE DES COMMISSIONS DEPARTEMENTALES DE
CONCILIATION EN MATIERE DE BAUX COMMERCIAUX
Les dispositions de cet article entrent en vigueur dès le 20 juin 2014.
Article L145-35
Modifié par LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 - art. 10
Les litiges nés de l' application des articles L. 145 -34 et L. 145-38 ainsi que ceux
relatifs aux charges et aux travaux peuvent être soumis à une commission
départementale de conciliation composée de bailleurs et de locataires en nombre
égal et de personnes qualifiées. La commission s' efforce de concilier les parties
et rend un avis.
La juridiction est saisie parallèlement à la commission compétente par l' une ou
l' autre des parties, elle ne peut statuer tant que l' avis de la commission n' est
pas rendu.
La commission est dessaisie si elle n' a pas statué dans un délai de trois mois.
La composition de la commission, le mode de désignation de ses membres et ses
règles de fonctionnement sont fixés par décret.
26
Article 11
ECHELLE MOBILE – DECLENCHEMENT DE LA VARIATION DU QUART ET
PLAFONNEMENT
Applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre
2014.
Article L145-34
Modifié par LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 - art. 11
Modifié par LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 - art. 9
Voir ci-dessus.
Article L145-38
Modifié par LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 - art. 11
Modifié par LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 - art. 12
Modifié par LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 - art. 9
Voir ci-dessus.
Article L145-39
Modifié par LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 - art. 11
NOTA : Conformément au 21 II de la loi n° 2014 -626 du 18 juin 2014, les
présentes dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à
compter du 1er septembre 2014.
En outre, et par dérogation à l' article L. 145 -38, si le bail est assorti d' une
clause d' échelle mobile, la révision peut êt re demandée chaque fois que, par le
jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d' un quart
par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision
judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à
des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au
cours de l' année précédente.
27
Article 12
REVISION TRIENNALE ET PLAFONNEMENT
Article L145-38
Les dispositions de cet article entrent en vigueur dès le 20 juin 2014
Modifié par LOI n° 2014-626 du 18
Modifié par LOI n° 2014-626 du 18
Modifié par LOI n° 2014-626 du 18
Voir ci-dessus.
Cet article est repris sous l’ article 9
juin 2014 - art. 11
juin 2014 - art. 12
juin 2014 - art. 9
ci-dessus.
28
Article 13
ETAT DES LIEUX OBLIGATOIRE – NECESSAIRES INFORMATIONS SUR LES
CHARGES
Entrée en vigueur dès le 20 juin 2014, sauf pour l’article L1 45-40-2.
A modifié les dispositions suivantes :
Crée Code de commerce - Section 6 bis : De l' état des lieux, des charge... (V)
Crée Code de commerce - art. L145-40-1 (V)
Crée Code de commerce - art. L145-40-2 (V)
Article L145-40-1
Créé par LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 - art. 13
Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion
d' un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du
fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi
contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers
mandaté par eux. L' état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut,
conservé par chacune des parties.
Si l' état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier
alinéa, il est établi par un huissier de just ice, sur l' initiative de la partie la plus
diligente, à frais partagés par moitié ent re le bailleur et le locataire.
Le bailleur qui n' a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l' état des lieux
ne peut invoquer la présomption de l' article 1731 du code civil.
Article L145-40-2
Créé par LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 - art. 13
NOTA : Conformément au 21 II de la loi n° 2014 -626 du 18 juin 2014, les
présentes dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à
compter du 1er
septembre 2014.
Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories
de charges, impôts, t axes et redevances liés à ce bail, comport ant l' indication de
leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état
récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie
réglementaire. En cours de bail, le bailleur inf orme le locataire des charges,
impôts, taxes et redevances nouveaux.
29
Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur
communique à chaque locataire :
1° Un état prévisionnel des travaux qu' il envisage de réaliser dans les trois
années suivantes, assorti d' un budget prévisionnel ;
2° Un état récapitulatif des travaux qu' il a réalisés dans les trois années
précédentes, précisant leur coût .
Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de
location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les
différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la
surface exploitée. Le montant des impôt s, taxes et redevances pouvant être
imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire
et à la quote-part des parties communes nécessaires à l' exploitation de la chose
louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d' informer les locataires de tout
élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.
Un décret en Conseil d' Etat fixe les modalités d' application du présent article. Il
précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur
nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d' information des
preneurs.
II.-Pour les baux conclus avant l' entrée en vigueur de la présente loi, l' article L.
145-40-1 du code de commerce, dans sa rédaction résultant de la présente loi,
s' applique à toute restitution d' un local dès lors qu' un état des lieux a été établi
lors de la prise de possession.
NOTA : Conformément au 21 II de la loi n° 2014 -626 du 18 juin 2014, les
présentes dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à
compter du 1er septembre 2014.
30
Article 14
DROIT DE PREFERENCE DU PRENEUR EN CAS DE VENTE
DU LOCAL COMMERCIAL PAR LE BAILLEUR
Cet article s'applique à toute cession d' un local intervenant à compter du 1er
décembre 2015
Article L145-46-1
NOTA : Conformément au 21 III de la loi n° 2014 -626 du 18 juin 2014, les
présentes dispositions sont applicables à toute cession d' un local intervenant à
compter du 18 décembre 2014.
Lorsque le propriétaire d' un local à usage commercial ou artisanal envisage de
vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande
d' avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la
vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier
dispose d' un délai d' un mois à compter de la réception de cette offre pour se
prononcer. En cas d' acceptation, le locataire dispose, à compter de la date
d' envoi de sa réponse au bailleur, d' un délai de deux mois pour la réalisation de
la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt,
l' acceptation par le locataire de l' offre de vente est subordonnée à l' obtention du
prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.
Si, à l' expiration de ce délai, la vente n' a pas été réalisée, l' acceptation de l' offre
de vente est sans effet.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus
avantageux pour l' acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n' y a pas
préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier
alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification
vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable
pendant une durée d' un mois à compter de sa réception. L' offre qui n' a pas été
acceptée dans ce délai est caduque.
Le locataire qui accepte l' offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date
d' envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d' un délai de deux mois pour la
réalisation de l' acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de
recourir à un prêt, l' acceptation par le locataire de l' offre de vente est
subordonnée à l' obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté
à quatre mois. Si, à l' expiration de ce délai, la vente n' a pas été réalisée,
l' acceptation de l' off re de vente est sans effet.
Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites,
à peine de nullité, dans chaque notification.
31
Le présent article n' est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs
locaux d' un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux
distincts ou de cession d' un local commercial au copropriétaire d' un ensemble
commercial. Il n' est pas non plus applicable à la cession globale d' un immeuble
comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d' un local au conjoint du
bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint .
NOTA :
Conf ormément au 21 III de la loi n° 2014 -626 du 18 juin 2014, les présentes
dispositions sont applicables à toute cession d' un local intervenant à compter du
18 décembre 2014.
32
Article 15
DROIT AU BAIL EN CAS DE PLAN DE CESSION OU DE REPRISE
Les dispositions de cet article entrent en vigueur dès le 20 juin 201, sauf cas
particulier ci-dessous.
Article L642-7
•
Modifié par LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 - art. 15
NOTA : Conf ormément à l' article 15 II de la loi n° 2014 -626 du 18 juin 2014, la
procédure mentionnée au quatrième alinéa de l' article L. 642 -7 du code de
commerce, dans sa rédaction résultant de la présente loi, n' est pas applicable
aux procédures de liquidation judiciaire en cours à la date d' entrée en vigueur de
la présente loi.
Le tribunal détermine les contrats de crédit -bail, de location ou de fourniture de
biens ou services nécessaires au maintien de l' activité au vu des observations
des cocontractants du débiteur transmises au liquidateur ou à l' administrateur
lorsqu' il en a été désigné.
Le jugement qui arrête le plan emporte cession de ces contrats, même lorsque la
cession est précédée de la location-gérance prévue à l' article L. 642-13* .
* Article L642-13
Créé par Loi n° 2005-845 du 26 juillet 2005 - art. 1 (V) JORF 27 juillet 2005 en
vigueur le 1er janvier 2006 sous réserve art. 190
Créé par Loi n° 2005-845 du 26 juillet 2005 - art. 111 JORF 27 juillet 2005 en
vigueur le 1er janvier 2006 sous réserve art. 190
Par le jugement qui arrête le plan de cession, le tribunal peut autoriser la
conclusion d' un contrat de location-gérance, même en présence de toute clause
contraire, notamment dans le bail de l' immeuble, au profit de la personne qui a
présenté l' offre d' acquisition permettant dans les meilleures conditions d' assurer
le plus durablement l' emploi et le paiement des créanciers.
Le tribunal statue après avoir entendu ou dûment appelé le liquidateur,
l' administrateur judiciaire lorsqu' il en a été désigné, les contrôleurs, les
représentants du comité d' entreprise ou, à défaut, des délégués du personnel et
toute personne intéressée et après avoir recueilli l' avis du minist ère public
Ces contrats doivent être exécutés aux conditions en vigueur au jour de
l' ouverture de la procédure, nonobstant t oute clause contraire.
Le tribunal peut, si un contrat de bail soumis au chapitre V du titre IV du livre Ier
portant sur un ou plusieurs immeubles ou locaux utilisés pour l' activité de
l' entreprise figure dans le plan de cession, autoriser dans le jugement arrêtant le
plan le repreneur à adjoindre à l' activité prévue au contrat des activités connexes
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ou complémentaires. Le tribunal statue après avoir entendu ou dûment appelé le
bailleur.
En cas de cession d' un contrat de crédit -bail, le crédit -preneur ne peut lever
l' option d' achat qu' en cas de paiement des sommes restant dues dans la limite
de la valeur du bien fixée d' un commun accord entre les parties ou, à défaut , par
le tribunal à la date de la cession.
La convention en exécution de laquelle le débiteur constit uant conserve l' usage
ou la jouissance de biens ou droits transférés à titre de garantie dans un
patrimoine fiduciaire ne peut être cédée au cessionnaire, sauf accord des
bénéficiaires du contrat de fiducie.
NOTA :
Conf ormément à l' article 15 II de la loi n° 2014 -626 du 18 juin 2014, la
procédure mentionnée au quatrième alinéa de l' article L. 642 -7 du code de
commerce, dans sa rédaction résultant de la présente loi, n' est pas applicable
aux procédures de liquidation judiciaire en cours à la date d' entrée en vigueur de
la présente loi.
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Article 16
INVESTISSEMENT LOCATIF DANS LOGEMENTS SOCIAUX -- RESTITUTION
D’UN LOCAL
Les dispositions de cet article entrent en vigueur dès le 20 juin 2014
I. - A modifié les dispositions suivantes :
- Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
Art. 57 B
II. - Pour les baux conclus avant l' entrée en vigueur de la présente loi, l' article
57 B de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser
l' investissement locatif, l' accession à la propriété de logements sociaux et le
développement de l' offre foncière, dans sa rédaction résultant de la présente loi,
s' applique à toute restitution d' un local dès lors qu' un état des lieux a été établi
lors de la prise de possession.
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Article 17
DROIT DE PREEMPTION
Les dispositions de cet article entrent en vigueur dès le 20 juin 2014
A modifié les dispositions suivantes :
Code général des collectivités territoriales - art. L2122-22 (V)
Modifié par LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 - art. 17
Le maire peut, en out re, par délégation du conseil municipal, être chargé, en tout
ou partie, et pour la durée de son mandat :
1° D' arrêter et modifier l' affectation des propriétés communales utilisées par les
services publics municipaux ;
2° De fixer, dans les limites déterminées par le conseil municipal, les tarifs des
droits de voirie, de stationnement, de dépôt temporaire sur les voies et autres
lieux publics et, d' une manière générale, des droits prévus au profit de la
commune qui n' ont pas un caractère fiscal ;
3° De procéder, dans les limites fixées par le conseil municipal, à la réalisation
des emprunts destinés au financement des investissement s prévus par le
budget, et aux opérat ions financières utiles à la gestion des emprunts, y compris
les opérations de couvertures des risques de taux et de change ainsi que de
prendre les décisions mentionnées au III de l' article L. 1618 -2 et au a de l' article
L. 2221-5-1, sous réserve des dispositions du c de ce même article, et de passer
à cet effet les actes nécessaires ;
4° De prendre toute décision concernant la préparation, la passation, l' exécution
et le règlement des marchés et des accords-cadres ainsi que toute décision
concernant leurs avenants, lorsque les crédits sont inscrits au budget ;
5° De décider de la conclusion et de la révision du louage de choses pour une
durée n' excédant pas douze ans ;
6° De passer les contrats d' assurance ainsi que d' accepter les indemnités de
sinistre y afférentes ;
7° De créer les régies comptables nécessaires au fonctionnement des services
municipaux ;
8° De prononcer la délivrance et la reprise des concessions dans les cimetières ;
9° D' accepter les dons et legs qui ne sont grevés ni de conditions ni de charges;
10° De décider l' aliénation de gré à gré de biens mobiliers jusqu' à 4 600 euros ;
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11° De fixer les rémunérations et de régler les frais et honoraires des avocats,
notaires, huissiers de justice et experts ;
12° De fixer, dans les limites de l' estimation des services fiscaux (domaines), le
montant des offres de la commune à notifier aux expropriés et de répondre à
leurs demandes ;
13° De décider
d' enseignement ;
14° De fixer
d' urbanisme;
de
la
création
de
classes
les reprises d' alignement
en
dans
les
application
établissements
d' un
document
15° D' exercer, au nom de la commune, les droits de préemption définis par le
code de l' urbanisme, que la commune en soit titulaire ou délégataire, de déléguer
l' exercice de ces droits à l' occasion de l' aliénation d' un bien selon les
dispositions prévues au premier alinéa de l' article L. 213 -3 de ce même code
dans les conditions que fixe le conseil municipal ;
16° D' intenter au nom de la commune les actions en justice ou de défendre la
commune dans les actions intentées contre elle, dans les cas définis par le
conseil municipal ;
17° De régler les conséquences dommageables des accidents dans lesquels sont
impliqués des véhicules municipaux dans la limite fixée par le conseil municipal ;
18° De donner, en application de l' article L. 324 -1 du code de l' urbanisme,
l' avis de la commune préalablement aux opérations menées par un établissement
public f oncier local ;
19° De signer la convention prévue par le quatrième alinéa de l' article L. 311-4
du code de l' urbanisme précisant les conditions dans lesquelles un constructeur
participe au coût d' équipement d' une zone d' aménagement concerté et de signer
la convention prévue par le troisième alinéa de l' article L. 332 -11-2 du même
code précisant les conditions dans lesquelles un propriétaire peut verser la
participation pour voirie et réseaux ;
20° De réaliser les lignes de trésorerie sur la base d' un montant maximum
autorisé par le conseil municipal ;
21° D' exercer ou de déléguer, en application de l' article L. 214 -1-1 du code de
l' urbanisme, au nom de la commune et dans les conditions fixées par le conseil
municipal, le droit de préemption défini par l' article L. 214 -1 du même code ;
22° D' exercer au nom de la commune le droit de priorité défini aux articles L.
240-1 à L. 240-3 du code de l' urbanisme ;
23° De prendre les décisions mentionnées aux articles L. 523 -4 et L. 523-5 du
code du patrimoine relatives à la réalisation de diagnostics d' archéologie
37
préventive prescrits pour les opérations d' aménagement ou de travaux sur le
territoire de la commune.
24° D' autoriser, au nom de la commune, le renouvellement de l' adhésion aux
associations dont elle est membre.
Les délégations consenties en application du 3° du présent article prennent fin
dès l' ouverture de la campagne électorale pour le renouvellement du conseil
municipal.
Code de l' urbanisme - art. L214-1 (V)
Modifié par LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 - art. 17
Le conseil municipal peut, par délibération motivée, délimiter un périmètre de
sauvegarde du commerce et de l' artisanat de proximité, à l' intérieur duquel sont
soumises au droit de préemption instit ué par le présent chapitre les aliénations à
titre onéreux de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux
commerciaux.
A l' intérieur de ce périmètre, sont également soumises au droit de préemption
visé à l' alinéa précédent les aliénations à titre onéreux de terrains portant ou
destinés à porter des commerces d' une surface de vente comprise entre 300 et
1 000 mètres carrés.
Chaque aliénation à titre onéreux est subordonnée, à peine de nullité, à une
déclaration préalable faite par le cédant à la commune. Cette déclaration précise
le prix, l' activité de l' acquéreur pressenti, le nombre de salariés du cédant, la
nature de leur contrat de travail et les conditions de la cession. Elle comporte
également le bail commercial, le cas échéant, et précise le chiffre d' affaires
lorsque la cession porte sur un bail commercial ou un fonds artisanal ou
commercial.
Le droit de préemption est exercé selon les modalités prévues par les articles L.
213-4 à L. 213-7. Le silence du titulaire du droit de préemption pendant le délai
de deux mois à compter de la réception de cette déclaration vaut renonciation à
l' exercice du droit de préemption. Le cédant peut alors réaliser la vente aux prix
et conditions figurant dans sa déclaration.
Code de l' urbanisme - art. L214-1-1 (V)
Créé par LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 - art. 17
Lorsque la commune fait partie d' un établissement public de coopération
intercommunale y ayant vocation, elle peut, en accord avec cet établissement,
lui déléguer tout ou partie des compétences qui lui sont attribuées par le présent
chapitre.
La commune ou l' établissement public de coopération intercommunale
délégataire mentionné au premier alinéa peut déléguer ce droit de préemption à
un établissement public y ayant vocation, à une société d' économie mixte, au
concessionnaire d' une opération d' aménagement ou au tit ulaire d' un contrat de
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revitalisation artisanale et commerciale prévu par la loi n° 2014 -626 du 18 juin
2014 relative à l' artisanat, au commerce et aux très petites entreprises. Cette
délégation peut porter sur une ou plusieurs parties du périmètre de sauvegarde
ou être accordée à l' occasion de l' aliénation d' un f onds de commerce, d' un
fonds artisanal, d' un bail commercial ou de terrains. Les biens ainsi acquis
entrent dans le patrimoine du délégataire.
Code de l’ urbanisme Article L214-2
Modifié par LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 - art. 17
Le titulaire du droit de préemption doit, dans le délai de deux ans à compter de
la prise d' effet de l' aliénation à titre onéreux, rétrocéder le fonds artisanal, le
fonds de commerce, le bail commercial ou le terrain à une ent reprise
immatriculée au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des
métiers, en vue d' une exploitation destinée à préserver la diversité et à
promouvoir le développement de l' activité commerciale et artisanale dans le
périmètre concerné. Ce délai peut être porté à trois ans en cas de mise en
location-gérance du fonds de commerce ou du fonds artisanal. L' acte de
rétrocession prévoit les conditions dans lesquelles il peut être résilié en cas
d' inexécution par le cessionnaire du cahier des charges.
L' acte de rétrocession d' un fonds de commerce est effectué dans le respect des
conditions fixées par les dispositions du chapitre Ier du titre IV du livre Ier du
code de commerce.
La rétrocession d' un bail commercial est subordonnée, à peine de nullité, à
l' accord préalable du bailleur. Cet accord figure dans l' acte de rétrocession.
Pendant le délai indiqué au premier alinéa du présent article, le titulaire du droit
de préemption peut mettre le fonds en location-gérance dans les conditions
prévues aux articles L. 144-1 à L. 144-13 du code de commerce.
A l' article L. 214-1 et au présent article, les mots : " titulaire du droit de
préemption" s' entendent également, s' il y a lieu, du délégataire, en application
de l' article L. 214-1-1.
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Article 18
PUBLICITE ET ASPECT EXTERIEUR DU LOCAL COMMERCIAL APPARTENANT A
UNE COLLECTIVITE PUBLIQUE
Les dispositions de cet article entrent en vigueur dès le 20 juin 2014.
Article L581-14
Modifié par LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 - art. 18
L' établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de
plan local d' urbanisme ou, à défaut, la commune peut élaborer sur l' ensemble du
territoire de l' établissement public ou de la commune un règlement local de
publicité qui adapte les dispositions prévues à l' article L. 581 -9.
Sous réserve des dispositions des articles L. 581 -4, L. 581-8 et L. 581-13, le
règlement local de publicité définit une ou plusieurs zones où s' applique une
réglementation plus restrictive que les prescriptions du règlement national.
Il peut aussi définir des zones dans lesquelles tout occupant d' un local
commercial visible depuis la rue ou, à déf aut d' occupant, tout propriétaire doit
veiller à ce que l' aspect extérieur de ce local ne porte pas atteint e au caractère
ou à l' intérêt des lieux avoisinants.
La publicité supportée par des palissades de chantier ne peut être interdite, sauf
lorsque celles-ci sont implantées dans les lieux visés aux 1° et 2° du I de
l' article L. 581-8.
Le cas échéant, les dispositions du règlement local de publicité doivent être
compatibles avec les orientations de protection, de mise en valeur et de
développement durable de la charte applicables à l' aire d' adhésion d' un parc
national mentionnées au 2° du I de l' article L. 33 1-3 et avec les orientations et
mesures de la charte d' un parc nat urel régional mentionnées au II de l' article L.
333-1.
40
Article 19
EXPERIMENTATION QUINQUENALE POUR REDYNAMISER LE COMMMERCE ET
L’ARTISANAT
Les dispositions de cet article entrent en vigueur dès le 20 juin 2014
En application de l' article 37-1 de la Constitution, une expérimentation est
engagée pour une période de cinq années à compter de la date de promulgation
de la présente loi en vue de favoriser la redynamisation du commerce et de
l' artisanat. Cette expérimentation porte sur la mise en œuvre par l' Etat et les
collectivités territoriales, ainsi que par leurs établissements publics, de contrats
de revitalisation artisanale et commerciale.
Ces contrats ont pour objectif de favoriser la diversité, le développement et la
modernisation des activités dans des périmètres caractérisés soit par une
disparition progressive des activités commerciales, soit par un développement de
la mono-activité au détriment des commerces et des services de proximité, soit
par une dégradation de l' offre commerciale, ou de contribuer à la sauvegarde et
à la protection du commerce de proximité. Les quartiers prioritaires de la
politique de la ville figurent parmi les périmètres ciblés par ce dispositif
expérimental.
Le contrat de revitalisation artisanale et commerciale précise les obligations de
chacune des parties, notamment:
1° L' objet du contrat, sa durée et les conditions dans lesquelles il peut
éventuellement être prorogé ou modifié ;
2° Le périmètre géographique d' intervention de l' opérateur ;
3° Les conditions de rachat, de résiliation ou de déchéance par la collectivité
territoriale ou le groupement ainsi que, éventuellement, les conditions et les
modalités d' indemnisation de l' opérateur ;
4° Les conditions financières de réalisation de l' opération.
L' élaboration du projet de contrat de revitalisation artisanale et commerciale fait
l' objet d' une concert ation dans les conditions prévues à l' article L. 300 -2 du
code de l' urbanisme.
Sont associés à l' élaboration du contrat
commerciale :
de revitalisation artisanale et
a) La chambre de commerce et d' industrie territoriale et la chambre de métiers et
de l' artisanat dont le ressort correspond au périmètre géographique
d' intervention envisagé pour l' opérateur ;
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b) Le président de l' établissement public ou du syndicat mixte mentionné à
l' article L. 122-4 du code de l' urbanisme.
Le projet de contrat de revitalisation, avant sa conclusion, est arrêté par l' organe
délibérant des collectivités territoriales signataires.
L' Etat et les collectivités territoriales, ainsi que leurs établissements publics,
peuvent charger l' opérateur du contrat de revitalisation artisanale et commerciale
d' acquérir des biens nécessaires à la mise en œuvre du contrat, y compris, le
cas échéant, par voie d' expropriation ou de préemption. L' opérateur peut
procéder à la vente, à la location ou à la concession des biens immobiliers situés
à l' intérieur du périmètre de son intervention. Il assure, le cas échéant, la
maîtrise d' ouvrage des travaux nécessaires à l' exécution du contrat ainsi que les
études et les missions concourant à son exécution. A cet effet, l' Etat et les
collectivités territoriales, ainsi que leurs établissements publics, fixent à
l' opérateur des objectifs et des priorités en termes de diversification, de
développement et de réhabilitation de l' off re commerciale, ainsi qu' un calendrier
pour la réalisation de ces objectifs. Le non-respect de ce calendrier peut être un
motif de résiliation anticipée du contrat de revitalisation artisanale et
commerciale.
La demande d' expérimentation est transmise pour information au représentant
de l' Etat dans le département concerné. L' attribution du contrat de revitalisation
s' effectue après une mise en concurrence, dans des conditions fixées par décret
en Conseil d' Etat.
Les ministres chargés du commerce et de l' urbanisme assurent le suivi et
l' évaluation de l' expérimentation. Ils remet tent avant la fin de l' année 2019 un
rapport d' évaluation au Premier ministre, ainsi qu' un rapport intermédiaire avant
la fin de l' année 2017. Ces rapports sont préalablement transmis aux
collectivités territoriales qui ont participé à l' expérimentation ; celles-ci peuvent
émettre des observations.
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Article 20
NOUVELLES MODALITES DE CONGE DU BAIL COMMERCIAL
Les dispositions de cet article entrent en vigueur dès le 20 juin 2014.
Article L145-9
Modifié par LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 - art. 20
Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux
soumis au présent chapitre ne cessent que par l' effet d' un congé donné six mois
à l' avance ou d' une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se
prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite
prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l' avance et pour le
dernier jour du trimestre civil.
Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation
autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf
ans, que par l' effet d' une notification faite six mois à l' avance et pour le dernier
jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de
l' événement prévu au contrat.
S' agissant d' un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à
la fin des neuf premières années ou à l' expiration de l' une des périodes
suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l' alinéa premier cidessus.
Le congé doit être donné par lettre recommandée avec demande d' avis de
réception ou par acte extrajudiciaire, au libre choix de chacune des parties. Il
doit, à peine de nullit é, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer
que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement
d' une indemnité d' éviction, doit saisir le tribunal avant l' expiration d' un délai de
deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
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Article 21
DIFERENTES DATES D’ENTREE EN VIGUEUR DE LA LOI
I. - Le 2° de l' article 2 de la présente loi s' applique à toute succession ouverte à
compter de l' ent rée en vigueur de la même loi.
II. - Les articles 3, 9 et 11 de la présente loi ainsi que l' article L. 145 -40-2 du
code de commerce, tel qu' il résulte de l' article 13 de la même loi, sont
applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du
troisième mois (le 1er septembre 2014) suivant la promulgation de ladite loi.
III. - L' article 14 de la présente loi s' applique à toute cession d' un local
intervenant à compter du sixième mois (1er décembre 2015) qui suit la
promulgation de la même loi.
oOo
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