講演要旨「老朽化した賃貸マンション・アパートの賃貸オーナーが知っておくべき法律知識」弁護士法人匠総合法律事務所弁護士江副哲氏｛要約｝ ■地震による建物倒壊による人的被害・地震による建物倒壊による賃借人の被災に対しては、建物に欠陥があれば、オーナーに責任が求められる。・阪神大震災時での裁判では、建物に欠陥があったため、通常有すべき耐震性能を満足していなかったとして損害賠償請求が認められた。３億数千万円の請求に対し、地震の影響を考慮して約半分の１億３千万弱が認定された。・賃貸マンションのオーナーは、所有建物の耐震性能を知っておくべきで、何らかの欠陥あるいは瑕疵があることがわかれば、ただちにその対処をしなければならない。そのまま放置して賃借人に被害が及べばオーナーの責任は免れない。 ■建物建て替えのための立ち退きを・耐震性能を有していない場合は、建物の建て替えも考慮する必要がある。・建物を立て替えるのは、まず賃借人に立ち退いて貰わなければならない。・立ち退きを求めるには「正当事由」が厳格に求められる。単に「建て替えたい」だけでは認められない。・その際、十分な立退料を提示することは正当事由の補完材料になる。・立退料としては①引越費用の全額負担と②家賃差額の１～２年分の負担で、正当事由として考慮される。・そもそも「建て替えがなぜ必要なのか」の客観的な材料がいる。例えば、耐震診断により建物倒壊の恐れがあるなどの理由が必要。（本文）１．関西は地震で建物倒壊の恐れ昨年、東日本大震災が起こりましたが、私も岩手県の三陸海岸沿いの地域に、被災状況を見に行く機会がありました。映像でもご存じのように木造建物の上物は全部流されてしまいましたが、よくよく見ますと基礎部分の鉄骨やコンクリート構造物はそのまま残っていました。まさに津波で建物だけが軒並み流された状況がはっきりと分かりました。これに対して阪神大震災時では、建物倒壊による被害が大きかったのです。今回は、地震で多くの建物が倒れたといった様子はあまり見られませんでした。実際、死亡者数を見ても、阪神大震災時とは違って、津波による死亡者数が多かったかと思います。このように両災害の被災内容は随分違ったのですが、その違った要因の１つは、東北は地盤自体はそれほど悪くなかったからだと思います。それに対して、関西はやはり軟弱地盤で、沖積層の厚さが１４、１５ｍから２０ｍ近くありますので、どうしても地震による揺れの影響を大きく受けたのではないでしょうか。そのため多数の建物が倒壊したと思われます。また地震そのものの揺れ方も違いました。阪神大震災は直下型地震でしたが、東日本大震災は海洋型プレートのずれによって生じた長周期型の地震でした。ということも、被災状況に違いが生じた原因かと思われます。地震は日本のどこにでも起こりますが、特に関西では、すぐ明日にでも東南海地震が起こるかもしれないと言われています。あるいは活断層が動く直下型の地震が起こる可能性も指摘されています。こういった地震のリスクを我々は常に抱えていますので、皆様が所有されている建物が地震によって倒壊した場合、オーナーは一体どんな責任を負うのかということを、残りの時間でご説明させていただきます。２．賃貸物件被災による責任はオーナーに向く地震によって死亡者が多数出るというのは、建物倒壊か、ある階が潰れてといった状況にならないと、なかなか起こらないものです。そして、そういう結果が生じるのは必ず建物のどこかに欠陥があるからです。設計そのものに間違いがあって、必要な壁厚がなかったり、鉄筋が入っていなかったというようなことなどが考えられます。あるいは設計には何ら問題がなかったとしても、設計図通りに施工がなされていなかった施工ミスがあったような場合も考えられます。そういった欠陥が建物内に潜在的に存在している時に、地震というスイッチが押されると、倒壊あるいは半壊、部分倒壊に至り、そこに住んでおられる方に、賃貸物件なら賃借人に何等かの被害が及んでしまうのです。ところで、そもそも建物を建てる時は必ず建築確認を取らなければなりません。ですから実際の裁判の中でも、「建築確認を取ってるから大丈夫。この建物に欠陥がないことの証明ではないか」とおっしゃる業者もいらっしゃいますが、はっきり申し上げて、それは難しい主張です。実際、裁判官は、建築確認を取っているから大丈夫という判断はしません。その点は十分にご注意いただきたいと思います。では自分が所有している建物に欠陥が潜在していて、地震によって倒壊あるいは半壊した場合、建物所有者には一体どんな責任が生じるか。これはきわめて重要な問題かと思いますが、そうなった場合、賃借人が「大きな地震だったからしょうがない。大家さんもかわいそうだね」と思ってくれるのかと言うと、決してそんなことはありません。欠陥だったということが露呈すると、やはり「こんなところに住まわして、なぜ補強しなかったのか。そもそもなぜ言ってくれなかったのか」といったことで、最終的には訴訟になるかと思います。そこで実際、阪神大震災で倒壊した賃貸マンションで入居者が亡くなられて、後に裁判になった事案をご紹介しますと、築３０年以上経っている賃貸マンションだったのですが、１階部分が潰れて、その１階部分に住まわれていた４名の方が亡くなられた。この４名の遺族が賃貸マンションのオーナーを訴えたのです。ここに住んでいた方の遺族の立場に立てば、オーナーを訴えるという選択肢以外に、建物そのものが欠陥だったのなら建築業者も悪いということで、建築業者を訴えることも考えられます。あるいは、このケースはそうだったのですが、今のオーナーはある不動産会社からその物件を買ったのです。ということは、その売主にも責任があるのではないかということで、その売主を訴えるということも考えられます。ただ業者が欠陥のある住宅を建てた、あるいは不動産会社がそういう欠陥のある建物を売ったということには時効なり、除斥期間といった法律上ある一定期間で責任がなくなる規定があります。この物件のように築３０年以上も経ちますと、そういった責任が無くなる期間に既に入っているでしょうから、賃借人の遺族の矛先は、現オーナーに向くしかないのです。実際、この事例ではオーナーに損害賠償請求を求めたのです。このケースでは建物に欠陥があった。壁厚が設計上足りていなかった、配筋も足りていなかった。施工段階でも、柱とか梁の鉄筋がしっかり鉄骨に溶接されていなかった。いわゆる欠陥住宅でした。ですから裁判所も、「地震時にそもそも通常有すべき安全性を有していなかった。通常有るべき耐震性能を満足していなかった」ということで、オーナーの責任を認めた判決になりました。ではオーナーが責任を負う法的根拠は何かということですが、結構厳しい規定が民法７１７条にあります。建物に瑕疵があって、それによって他人に損害を与えた時は、所有者が損賠賠償しなければならないのです。ですから中古物件として転々と流通していて、たまたま自分が所有している時にこういう地震が起きて、賃借人が被災すれば、その建物を所有しているオーナーが責任を負わなければなりません。これは、過失があるとか無いかとか、やるべきことをやったとかやらなかったとか、そういうことに一切関係無く、所有しているオーナーが責任を負わされるのです。かなり厳しい規定になっています。実際この案件でも、オーナーは「確かに欠陥住宅かもしれない。しかし私は転々流通していたものをたまたま取得しただけで、今回の地震も想定外だった」と主張したのです。しかも、この当時の設計基準は、今よりも当然緩くて、阪神大震災級の地震に耐える設計基準になっていなかったのです。「だから仮に、欠陥がなく、基準にのっとって設計施工されていた建物であったとしても、こういう状態は生じたのではないか。そのくらいの被害は出たのではないか」と反論したのですが、裁判所は「確かに、仮にその当時の設計基準に則った建物であっても、被害が生じたかもしれない。ただ実際は瑕疵があったために倒れた。だからその被害の程度は、当然瑕疵の存在によって大きくなったでしょう」ということで、「地震が起こったから、この結果が生じた」という反論は認められなかったのです。この裁判において、賃借人の遺族が請求した額は４人合計で３億数千万円だったのですが、結論としてオーナーには合計１億２９００万円の損害賠償が命じられました。ではなぜ半分近くに減額されたのかというと、それはやはり地震の影響を裁判所としても考慮したからです。確かに、瑕疵によってひどい結果が生じたけれども、その引き金となったのは地震だったということです。しかも当時の設計基準に則って設計施工されていたとしても、ある程度の被害は生じていたであろうということを加味すると、オーナーに賃借人の死の全責任を負わすことは酷だろうと判断したのかと思います。裁判所は、損害の公平な分担という主旨から、地震の影響によってある程度は損害が生じただろうということで、生じた全損害の５割は地震の影響と見積もって、賠償額を減額したのです。３．建物の建て替えを。そのための立ち退きを。こういう事は実際起こりうるわけですから、賃貸マンションのオーナーは普段からそのために対策を考えておくべきですが、そういった瑕疵があるかどうかまでは、通常把握されていないのではないでしょうか。しかしそんな中で、万一地震が起き、瑕疵があったため建物倒壊に至ってしまっては大変です。ですから我が身を守るためご自分の持っている物件は大丈夫か、どういう状況になっているかをまず把握することが大事かと思います。そのためにはまず建物の耐震診断して下さい。今なら役所などがある一定程度負担する制度もあるようですから、そういったものを活用されるなどして、所有物件の現状把握に努めて頂きたいと思います。この建物の耐震診断をして、何らかの欠陥、瑕疵があることが分かって、その瑕疵によって建物は地震には耐えられないと分かった場合、そのことを知りながらそのまま放置して、結果、賃借人に被害が及べば、当然オーナーの責任は免れません。ではどう対処するかですが、まずは耐震補強工事が必要になってくるでしょう。場合によっては、建て替えということも十分あり得るかと思われます。しかしながら、いざ建て替えとなっても現に住んでおられる方がいる中では、建て替えは出来ません。まず賃借人に立ち退いてもらわなければなりません。この立ち退きをどうするかが、また次の大きな問題になってきます。特に、長年そこに住まわれている賃借人の方は、「危険だということはある程度承知している。どこかに出て行くにしても、今のような条件では住めないので、ここに住まわして欲しい」とおっしゃるケースが多々あります。それに対して「危険だから」と立ち退きを要求しても、拒否されればそれまでです。「解約しますから、出て行って下さい」とは言えないのです。法律の厳しいハードルがそこにはあります。「借地借家法」という賃借人を保護する法律がありますので、解約して立ち退いてもらうためには、正当事由が必要になってきます。「建て替えたい」という理由だけでは、解約は認められません。特に裁判なり調停といった法的手続きになってきますと、その立退きの理由が、正当事由になるかどうかの判断は厳格に求められます。かと言って、そういったことを厳格に認めてしまうと、危険な建物がずっと存続したままになってしまいます。ですから、やはりある程度の線引きは必要かと思います。実際、十分な立退料を払うことによって、ある程度正当事由を緩和してもいいというような運用もなされているところです。ではこの立退料は一体どのくらいの額が相当なのか。これが次の問題になってきます。そもそも立ち退きに合意されている方は、それほど多額な要求はされないと思いますが、こちらが払おうとしている額に対して「それでは出て行けない」と言われたとき、どうするかです。まず妥当な額というのは、どのように考えればいいのかということですが、基本的には、例えば居住用で住まわれている方には、引っ越しにかかった費用は当然負担しなければなりません。それにプラスして、仮にいまは月５万円の家賃で住んでいるとして、それが近隣で同じような条件で見つけたら１０万円の物件しかなかった場合、その差額分を１年から２年という幅はあるのですが、大体その程度の支払いが立退料の目安になるかと思います。ざっくりとした額ですが、これらの支払いは正当事由を補完するものとして考慮されるかと思います。居住用の場合は大体その程度かと思いますが、営業用で賃借されている方、つまりテナントとしてそこで営業をされている方が、「ここだから営業ができて、これだけの売上があったのだ。出て行けと言われて、そっちではこれだけ売れるかどうか分からない。これだけの利益が出るかどうかわからない」というような主張をされて、なかなか立ち退いていただけないケースもあるかと思います。こういった場合どうするかということですが、やはりこれも１、２年の営業上の損失額を配慮して、立退料として加味することが必要かと思われます。ただこれは相手が言うことですから、本当にそうなのかという確認のため、種々の資料をいただく必要はあるかと思いますが、基本的には、先ほどの居住用の賃借人の方の立退料の算定にプラス営業上の損失、そういったものも加味すれば、立退料の目安になるかと思います。あと、そもそもこの立退料の額が高い安いと言う前に、やはり正当事由の一つとして、「建て替えが必要なのだ。この建物は危険なのだ。何人もの方が亡くなられる恐れがある」という客観的な資料を用意しておくことが必要です。仮に裁判とか調停になった場合でも、これらがあれば正当事由の主張としてより認められやすくなるかと思います。そういう資料としては、耐震診断の結果であるとか、消防署からそういう指導が入ったとか、一級建築士さんの調査結果報告書とか、といった客観的な第三者あるいは第三者機関が調査した結果をまとめた書類が必要となってくると思います。なお最後に申し上げたいのは、「危険なので今すぐに出て行ってほしい」という話をしているわけですから、その交渉は迅速にやるべきです。そのためには、オーナーご本人が一人ひとりと交渉していると、時間も手間が掛かってしまいますので、素早く立ち退いてもらうため、また合意を得るために是非私ども弁護士を使っていただければと思います。よりスムーズに事が運ぶのではないかと考えます。（終わり）