い創出計画を行ったのは、2005 年 2 月現在で 4 件の大規模再開発公開空地の活用手法としての移動飲食店に関する研究に限られており、総合設計で作られた多くの公開空地についてはまだ事例がない。本来の総合設計制度の目的である良好な市街地環境の整備や、 A study of the possibility of mobile food stalls as a use in the vitalization of privately owned public spaces 歩行者や住民が快適に利用できる公開空地の創出という観点から、大規模開発に限らず、中小規模開発への適用を考慮した制度の見直しを考える必要がある。 01-2596-0 指導教員レ・フ・ヴ・ナム中井検裕 Adviser Le Huy Vu Nam Norihiro Nakai ３公開空地活用手法として移動飲食店利用の可能性３−１１はじめに１−１公開空地ではない空地の活用事例の調査・東京サンケイビル（東京都千代田区）研究の背景と目的一般空地にイベントスペースが設けられている（図 1）が、公都心部でのオープンスペース確保を目的とした総合設計制度開空地と混在しており、利用は境界線上で分割されている。2002 であるが、それによる公開空地は利用方法・日数に制限があり、年 12 月、クリスマスイベントが開催され、移動飲食店が出店し利用手続きも煩雑で、賑わい創出といった面からの利用は難しいた。実験販売を経て、現在も継現状があると言われている。一方、東京国際フォーラムや東京サ続的にランチタイムに移動飲食ンケイビル等、公開空地ではないものの敷地内広場の有効利用方店が出店している。管理者は事策として、移動飲食店に販売許可を与え滞留性を高め賑わいを生前のビル内飲食店との協議におみ出している。これは公開空地の賑わい創出方法としても非常にいて、広場が賑わうという理由有効であると考えられ、今後の利用方法を考える上で検討の価値から出店に好意的である。また、があると思われる。移動飲食店側にとっても、安定した経営場所事前にビル内飲食店の取り扱うの確保という点で利点がある。商品と重なる移動飲食店は出店既存研究では、公開空地の有効利用のために、空地の形態や利用実態 1) 、滞留性の構成要素飲食店やオープンカフェ 3) 4) 2) 等に言及したものはあるが、移動そこで本研究では、公開空地の有効な利用方法の一つとして移動飲食店の出店可能性を検討することを目的とする。１−２を許可しないようにしている。・東京国際フォーラム（東京都千代田区）などサービス提供の面から論じたものは少ない。図 1 東京サンケイビルの移動飲食店設置スペース 2003 年 7 月の経営難による民営化を機に、空きスペースの活用に努め、同年度の売上高は前年度比 13％増加した。フォーラム内の空地（図 2）は、公開空地ではない。移動飲食店の定義と特性民営化当初からフォーラム内飲食店の本研究において移動飲食店とは、ワゴンや軽トラックを用いた出張販売を計画していたが、保健所の許可移動店舗と定義する。その特性として容易に場所を移動でき、準や施設等の必要性から各飲食店が断念し備時間や撤収時間が要らず、限定的な営業時間により歩行者通行た。しかし上述の東京サンケイビルでの成の妨げを最小限にできることが挙げられる。またパフォーマンス功の経緯から、実験販売を経て、2003 年 9 性を持ち、営業者と顧客との間でのふれあいの機会が生まれる。月から継続的に出店している。店舗が定期的に入れ替わることができ、顧客を飽きさせないとい３−２う特性もある。図２東京国際フォーラムの移動飲食店設置スペース各主体の利点・問題点の調査ビル内空地に移動飲食店を出店することの、ビル経営者・管理者側と移動飲食店側の効果・問題点を明らかにするため、両者に２公開空地の利用制限について２−１ヒアリング調査を行った。総合設計制度の概要東京サンケイビル・東京国際フォーラムの管理者は、移動飲食総合設計制度とは、建築基準法第 59 条の 2 の規定に基づき、店出店許可を、ともに利益目的ではなく、空地の賑わいや集客に敷地の共同化や大規模化による土地の有効かつ合理的な利用とより他のテナントや施設の利益を向上させることを目的として公共的な空地・空間の確保を図ることを目的とした計画に対して、いる。現状でビル内飲食店からの反対は見られない。また移動飲特定行政庁が容積率・斜線・絶対高さ制限を緩和する許可制度で食店が集中出店することで賑わいが発生し、マスコミから注目さある。東京都は独自に、都の特性を考慮した「東京都総合設計許れ、ビルの認知度が高まったと評価している。敷地内空地で移動可要綱」 5) （以下「許可要綱」と言う。）を定めており、そのもと飲食店を営業させる場合、その管理の問題により一般的には敬遠で 2003 年 4 月現在までに竣工した物件は 506 件である。される場合が多いが、上記 2 施設ではともに管理をイベント会社２−２ワークストア・トウキョウ・ドゥ（以下、「WSTD」）に委託してい公開空地の利用制限と問題点許可要綱によると、公開空地は「歩行者が日常自由に通行またるため、スムーズな運営が可能となっている。は利用できる」開放空間であり、基本的に他の用途に転用できな次に、移動飲食店側の意識として、2004 年 8 月現在 80 台の登い。占用は知事の許可を受けた一時的なものに限られ、継続的な録移動飲食店を持ち、上記２施設にも出店を斡旋している WSTD 使用や営利行為は認められていない。また、利用エリアの線引きへのヒアリング調査を行った。その結果大規模空地へ出店するメを明瞭にしなくてはならず公開空地以外の空地との一体的な活リットは、出店場所、時間が決定しているため安定した運営が可用が困難になっている。能であることが挙げられた。一方、私有地であるため高い賃料を公開空地利用に関する申請手続きの煩雑性の緩和を目的とし支払わなければならないことがデメリットとされた。て、東京都は 2003 年に「東京のしゃれた街並みづくり推進条例」 5) 注 1) を制定した。ところが団体登録の要件は、1)都市開発プロジェクトを活用した開発で、その面積が概ね１ha であること、2)活用する公開空地以上から公開空地に出店する場合も同様のメリット・デメリットが想定され、移動飲食店を出店させることによる賑わい効果を持たせることができる反面、移動飲食店経営者側の賃料の問題や管理の問題を考慮する必要がある。等が概ね 1,500ｍ２以上あること、3)法人格を有する団体であること、とほぼ大規模再開発に限られている。この条例を運用し賑わ４公開空地活性化に関するビル管理者の意識４−１公開空地において移動飲食店が出店可能な場所いう回答もあった。まず移動飲食店が出店可能な公開空地を把握する。前章より対象はオフィス街であると考え、港・中央・千代田の都心 3 区の公５出店者側から見た公開空地に対する需要開空地とした。それぞれ公開空地の数は 97・72・60 ヶ所である。出店者側の公開空地への出店意向を明らかにするため、WSTD のその中から出店可能な形態の公開空地を選定するが、以下の 2.点担当者にヒアリング調査を行った。これより、移動飲食店の採算を理由として幅員 6ｍ以上の空地を対象とした。ただし共同住宅性を考慮した出店場所適性は以下の３つで判断するという。の公開空地は除外している。１）昼食時にお弁当営業業者が出店していること（固定店舗・移動店舗を含む）１）総合設計制度の性質上、歩行者が日常自由に通行または利用２）昼食時の各飲食店前に行列があることできる広さを確保する必要がある。３）コンビニのレジの数が多いこと２）自動車を使った移動飲食店は出店に幅員 2ｍ以上また近年建設されたビルにおいては、飲食店が充実しており、千代田区のスペースが必要である。利用者が飽きていないため、より古いビルの方が好ましいと言う。「ゼンリン電子地図帳」を以上の基準より、担当者が出店を希望するエリアの一覧を表１用い、上記の選定基準に合致に示す。担当者によると、これら内の多くのエリアで既に飲食店する 89 ヶ所を抽出した。さら状況を把握しており、表１の「昼食時の飲食店状況」は、全て担に現地調査し、実際の形態、当者の語ったものである。 (＊ )がついているビルは、担当者が出店可能性のあるとしているビルであり、その他はそのエリアに立歩行者動線や歩行者量、自動中央区車搬入動線や植栽の有無を観察し出店可能な 33 ヶ所を把握港区した。その結果、港区 17 ヶ所、アイ・ガーデン・エアでは出店交渉をしたことがあり、紀尾井町ビルでは 2 週間実験出店実施したという。４ − １で把握した 33 千代田区 9 ヶ所、中央区 7 ヶ所であり（図 3）、その多くは地しており出店を検討してもいいビルということである。飯田橋ヶ所の約半分を占めるこの 16 ヶ所では、移動飲食店経営上は出図3 選定された公開空地の分布店実現性が十分に高いと言える。広場状空地であった。表1 出店需要があるエリアと公開空地エリア昼食時の飲食店状況飯田橋路上販売の移動飲食店が存在している活性化及び公開空地活性化手法としての移動飲食店に対する管大手町・丸の内路上販売の移動飲食店が多く存在して・パシフィックセンチュリープレイス(*) いる。固定店舗も弁当販売を行う・オアゾ理者意識を把握することを目的としアンケート調査を行った（郵紀尾井町４−２ビル管理者への意識調査上記のビルの管理者に対し、公開空地の利用実態と、公開空地送配布、郵送回収）。なお調査期間は平成 17 年 1 月 2７日〜2 月 4 日、標本数は 30 通、回収数は 10 通（回収率 33.3％）である。その結果、公開空地において、歩行者が最も多い時間帯については 5 件(50%)が、滞留者が最も多い時間帯については 8 件(80％) が、11 時〜13 時と答えた。昼食時に歩行者・滞留者が多いことが分かる。過去の一時占用の経験については、イベントを行ったことがあるという回答が 4 件であるが、城山ヒルズにて 2004 年 5 月〜10 月の天気の良い日に無料コンサートなどを 10 回実施さ出店可能な公開空地・東京しごとセンター・飯田橋アイ・ガーデン・エア(*) 実際公開空地での移動飲食店営業が実験的に行われた。実績よかったが、公開・紀尾井町ビル(*) 空地のため中止となった。古いオフィスビルが多く、利用者が飽き・城山ヒルズ (*) 虎ノ門ている傾向がある。路上販売のお弁当・虎ノ門琴平会館売りや移動飲食店がよく見られる。比較的に大きな古いオフィスが集中して・住友不動産芝公園タワー芝・芝公園いる。飲食店がすくない。実際メソニック・芝公園ファーストビル３８ＭＴタワーの私有地に出店している。路上販売の飲食店が見られる。また、お・ＮＴＴドコモ品川ビル(*) 品川駅弁当販売の固定飲食店が約２０件があ・リバージュ品川(*) るようである。・品川クリスタルスクエア地価が高いため、飲食店の単価も高く、・時事通信社本社ビル銀座４、５・築地１，４オフィス利用者をターゲットとするお弁当・ＡＤＫ松竹ビル屋が多く存在する。繁華街から離れ、飲食店が数少なく、古・ＩＢＭ箱崎ビル(*) 日本橋箱崎・新川１，２い大型オフィスが立地している。・住友ツインビル面積（㎡） 1,525 11,500 3,034 9,088 3,611 11,930 1,397 3,839 1,297 5,853 3,098 1,422 860 2,420 10,142 11,804 れたものの、他の 3 件はいずれも 1 回限りしか実施されていない。多くのビル管理・経営者（8 件）は、公開空地活性化について関心を持っているが、具体的な賑わい創出をまだ検討していない。６おわりに本研究では、公開空地の賑わい創出方法として移動飲食店に着また、公開空地の利用規制については、多くの管理者がそれに賛目し、制度上の公開空地の位置付け及び出店可能な公開空地を把成している。一方で「歩行者の通行を妨げない条件さえ守れば、握した。そしてビル管理者の意識及び移動飲食店経営者の観点か一時占用許可制は不要である」という意見もある。継続的な利用ら出店可能性を探った。これより本研究の結論をまとめる。や営利行為を行うことが好ましくない主な理由は、「歩行者が自１）現行制度では移動飲食店が中小規模ビルの公開空地に出店由に利用できなくなる」や「飲食テナントとの競合になる」が挙することは不可能であり、公開空地の管理者も無難な運営にげられた。ビル管理・経営者は、賑わい創出のために公開空地を設けたのでなく、ビルの容積率を増やすために設けたため、建設許可を得たデザイン段階での形態を保持すればいいという意識が強いことが分かった。また、可能性を持つ公開空地活性化手法留めている。２）移動飲食店出店者側の出店意向はあるが、ビルの管理者は出店によるメリットを理解していない。これらの問題に対して、公開空地における移動飲食店の活用をについて、オープンカフェ（5 件）、店舗のテラス拡張（3 件）、図るため、以下の 3 点を提言する。という回答を得た。１）大規模開発に限らず、中小規模開発への条例の要件の緩和一方、移動飲食店に対する意識は「やや関心がある」が 4 件、「関心があまりない」また「まったくない」の回答が 5 件という結果を得たが、移動飲食店導入による公開空地の活性化効果に疑問を感じている回答が多数（ 90％）であった。移動飲食店に対して関心を持ち、出店許可を与えたいというのは唯一東京しごとセ２）公開空地における移動飲食店の実験的出店３）管理者のみでなく、ビルのオーナーへの働きかけの必要性【注】 1) 公開空地を利用し、街の活性化に取り組む特定非営利活動法人（NPO法人）や企業を「まちづくり団体」として登録、優遇するもので、登録団体は必要な申請手続きの大半を免除され、オープンカフェやイベント開催が可能になる。【参考文献】ンターの管理者だけであるが、当ビルは東京都の施設であり、現 1) 東京都総合設計制度によって生み出された公開空地の実態に関する研究日本都市計画都市計画報告集 2003年５月ｐ35 状では公開空地での販売許可が出せないということが分かった。 2) 都市空間における滞留型公開空地の構成要素とその評価構造 2002年8月また、移動飲食店の衛生面や飲食テナントへの影響およびテナ − 三谷・志水・三戸・西村 ‐ 日本建築学会大会学術講演梗概集 3) 街路空間・公開空地を利用したオープンカフェの空間特性と利用実態−名古屋市中区久屋大通・広小路通での社会実験を通して−、清水・井澤・浦山日本建築学会大会学術講演梗概集 2002年8月ントの利便性・快適性を阻害することを懸念し、ほとんどの管理 4) 都市公共空間のにぎわい利用に関する研究−オープンカフェの事例と制度− ター年次報告2002 者が出店許可を敬遠している。赤坂パークビルの管理者からは、 5) 東京都都市計画局市街地建築部推進条例」「（移動飲食店を用いることは）社会的貢献の見込みがない」と長岡篤・小島勝衛・根上彰生・宇於崎勝也（財）都市づくりパブリックデザインセン「東京都総合設計許可要綱」＆「総合設計制度事業一覧」「東京のしゃれた街並みづくり