相続ＫＯＢＡＫＡＮレター 2015 年 11 月 26 日ＶＯＬ.54 http://www.広大地判定.jp/ http://www.koudaichi.net/ ※配信停止は右記Ｅメールへお願い致します。〒530-0047 大阪市北区西天満１－１０－１６株式会社アプレイザル総研 TEL : 06-6315-5111／FAX : 06-6315-5125 e-mail : [email protected] 文責：小林穂積相当地代の授受された貸宅地の価額は自用地の価額の 100 ておおむね年 6 パーセント程度の地代をいう。相当分の 80 が相当であるとした事例地代通達 3 及び 6 において同じ。）を支払っている場 (平成 22 年 2 月 15 日裁決) 1.本件土地の概要合は、借地権を有する者については当該借地権の設本件土地の面積：2985 ㎡、国道に面する近隣商業地定による利益はないものとして取り扱う旨定め、域（容積率 200％）に存する土地、三方道路、ショ（注）の１において、相当の地代の額を計算する場ッピングセンター及びその駐車場を目的とする土合に限り、自用地としての価額は、評価基本通達 25 地賃貸借契約あり（権利金等一時金なし）の（１）に定める自用地としての価額の過去 3 年間地代 1,255,170 円（月額、Ｈ1 年 12 月～）（借地権を設定し、又は借地権若しくは貸宅地につ 1,529,682 円（月額、Ｈ12 年 10 月～）本件土地上の建物：鉄筋コンクリート造陸屋根いて相続があった年以前 3 年間をいう。）における平均額によるものとする旨定めている。地下 1 階付 4 階建、店舗、延 40225.99 ㎡（２）3《相当の地代を支払っている場合の借地権の昭和 52 年 6 月新築平成 4 年増築等評価》は、借地権が設定されている土地について、 2.原処分庁の主張相当の地代を支払っている場合において、権利金そ本件土地は、その賃貸借に係る権利金の収受はなく、の他の一時金を支払っていない場合の当該土地に係本件相続開始日において相当の地代を収受している借地権の価額は、零として評価する旨定めている。ることから、本件土地の自用地としての価額からそ（３）6 は、借地権が設定されている土地について、の借地権の価額を控除する評価基本通達 25 の（１）相当の地代を収受している場合に、権利金その他のの定めによることはできず、相当地代通達 6 の定め一時金を収受していない場合の当該土地に係る貸宅により、本件土地の自用地としての価額の 100 分の地の価額は、当該土地の自用地としての価額の 100 80 に相当する金額により評価すべきである。分の 80 に相当する金額により評価する旨定めている。 3.請求人の主張（ロ）法令解釈等本件土地は、評価基本通達 25 の（１）の定めにより、相当の地代を収受している場合の貸宅地の評価本件土地の自用地としての価額からその借地権の価借地人が個人の場合には、相当地代通達 1 の定めに額を控除した後の金額により評価すべきである。より、借地権を有する者には借地権の設定による利（１）本件被相続人は、本件契約及び本件変更契約益はないものとして取り扱われているところ、相当の際、本件土地を相当の地代で賃貸した認識はない。地代通達 3 は、借地権が設定されている土地につい（２）「土地の無償返還に関する届出書」及び「相当て、権利金を支払うことなく相当の地代を支払っての地代の改定方法に関する届出書」のいずれも原処いる場合の当該土地に係る借地権の価額は、零とし分庁に提出していないので、相当地代通達を適用すて評価する旨定めている。べきではない。そうすると、借地権が設定されている土地について、（３）路線価が下がるが、地代は変わらない状況に権利金を収受することなく相当の地代を収受していおいて、路線価が下がり地代の路線価に対する割合る場合の貸宅地の評価は、その土地の自用地としてが上がることによって、相当地代通達が適用されるの価額となるから、控除すべき借地権の価額はないのは不合理である。こととなる。 4.関係法令等しかしながら、このような場合においても、相当地（イ）相当地代通達代通達 6 は、その土地の自用地としての価額の 100 （１）１《相当の地代を支払って土地の借受けがあ分の 80 に相当する金額により評価する旨定めている。った場合》は、借地権の設定に際しその設定の対価これは、控除すべき借地権の価額がない土地といえとして通常権利金その他の一時金を支払う取引上のども、借地借家法による制約を受けること、また、慣行のある地域において、当該権利金の支払に代え、現在借地権の設定に伴う権利金の授受の取引慣行の相当の地代（その土地の自用地としての価額に対しない地域についても、その土地の自用地としての価相続 kobakan ﾚﾀｰ vol.54 額からその価額の 100 分の 20 の借地権相当額を控除ったと推認され、さらに、本件契約及び本件変更契して評価が行われていることとの権衡上、当該貸宅約の締結に際し、権利金相当額の認定課税は行われ地の評価についても 100 分の 20 を控除することが適ていなかった。当であるとの考えによるものと認められ、この考え (ヘ) に基づく評価方法は、当審判所においても相当と認続人から E 社への移転の有無められる。 5.法令等の適用借地権部分に相当する経済的価値の本件被相上記によれば、本件契約は、借地権の設定に際し、通常権利金を支払う取引上の慣行のある地域におい（イ）本件契約時における地代の状況て、権利金の授受に代えて相当の地代を授受する内 A 本件契約の当事者間における通常より高額な地容であったと認められ、本件土地の借地権部分に相代とする取決めの有無当する経済的価値の本件被相続人から E 社への移転 F 社から、権利金として一時金を支払うのではなく、があったとは認められない。通常より高額な地代を毎月支払ったらどうかとの提このことは、本件契約が終了した場合には、賃借案があり、E 社はその提案を受け入れたことから、本人は、賃貸人に本件土地を明け渡すとともに、一切件契約の当事者間において、権利金の授受を伴う場の金員を請求しないと約定されていることからも肯合の地代よりも高額な地代とする取決めが行われた定することができる。と認められる。ロ B 方法本件契約時における地代が相当の地代に当たるかどうかの検証 (A) 本件土地の地代の割合本件相続開始日における本件土地の価額の評価 (イ) 地代の割合相当地代通達 1 の（注）の 1 の定めに従い、本件本件一団の土地を 1 画地の宅地として評価し、本相続があった年以前 3 年間における本件土地の自用件契約があった年以前 3 年間における本件土地の 1 地としての価額の平均額を算定すると、別表 4 の 1 平方メートル当たりの自用地としての価額の平均額のとおり 112,572,558 円となる。また、本件土地のを算定すると、本件契約があった年の 1 平方メート地代は、前記のとおり、月額 1,529,682 円（年額にル当たり 73,954 円を上回ることはなく、また、月額して 18,356,184 円）であった。 1,255,170 円、年額にして 15,062,040 円の地代の本したがって、地代の割合は、16.3 パーセントとなる。件契約があった年以前 3 年間における本件土地の自 (ロ) 相当の地代の該当性用地としての価額の平均額に対する割合を算定する本件土地の地代の割合は、上記のとおり、相当地と、本件契約があった年の 6.8 パーセントを下回る代通達 1 に定めるおおむね年 6 パーセント程度を超ことはない。えるから、本件相続開始日における本件土地の地代 C 相当の地代の該当性は、同通達 1 に定める相当の地代に該当する。権利金の授受を伴う場合の地代よりも高額な地代 (ハ) まとめとする取決めが行われたこと、上記のとおり、地代借地権が設定されている本件土地は、上記のとおの割合が、法人税法施行令第 137 条に規定する相当り、本件土地の借地権部分に相当する経済的価値がの地代の具体的な判定基準である法人税基本通達 13 本件被相続人から E 社への移転があったとは認めら－1－2 及び「法人税の借地権課税における相当の地れず、また、上記のとおり、本件相続開始日におい代の取扱いについて」に定めるおおむね年 6 パーセて相当地代通達 1 に定める相当の地代を収受していント程度を超えることを併せ判断すると、本件契約たことから、本件土地の評価に当たっては、評価基時における地代は、同条に規定する相当の地代に該本通達 25 の(1)の評価方法によることはできない。当する。 (ホ) 権利金相当額の認定課税の有無したがって、本件相続開始日における本件土地の価額は、本件土地の自用地としての価額からその価権利金の授受なしに、地代の額を権利金の授受を額の借地権割合である 100 分の 50 に相当する金額を伴う場合の地代相当額と取り決め、借地権を設定し控除して評価すべきであるとする請求人の主張は採た場合には、借地権を取得したのが法人であるなら、用することができず、相当地代通達 6 の定めにより法人税法第 22 条第 2 項の規定に基づき権利金相当額本件土地の自用地としての価額の 100 分の 80 に相当の認定課税が行われるところ、上記の事実からすれする金額により評価することとなる。ば、権利金相当額の認定課税が行われる適状になか以上相続 kobakan ﾚﾀｰ vol.54