M リート・マーケット・マンスリー 情報提供資料 2016年5月号 ※リート …不動産を中心に運用を行う投資信託。正式英語名称は、Real Estate Investment Trust（略語REIT） 【図１】 リート市場動向 【図２】 地域・市場間のリターン比較 2015年10月末以降 S&P先進国REIT指数（配当込み） ： 先進国・円ベース 先進国(円建て) リート市場 ー 1,000 15/3/20 900 900 リ 米国 ト 日本 株式市場 850 600 13/8/30 500 11/7/7 400 300 債券市場 800 200 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 (期間：2000年1月末～201６年4月末) 15 16 年 15年10月 15年12月 ▲15.7 ▲5.6 1.3 6.1 7.0 ▲0.1 2.8 0.9 日本 750 0.5 7.2 ▲0.4 4.3 1.1 0 ▲5 ▲3.6 7.9 1.6 ▲10 15.6 8.3 0.5 先進国(ドル建て) 09/3/9 100 ▲0.7 4.9 2.8 米国 6.2 9.1 ▲0.9 日本 7.8 7.3 1.8 米国 国 債 11/10/3 00 ▲2.5 先進国(ドル建て) 株 式 6.9 10.0 豪州 13/5/21 700 過去1年 ▲4.4 ▲0.5 フランス 07/2/22 過去3ヵ月 ▲2.8 ▲5.2 先進国(ドル建て) 1,100 800 過去1ヵ月 ＜2016年4月末時点＞ 950 ２０００年以降 三菱ＵＦＪ国際投信 5 10 ▲20 ▲10 0 10 (％) 16年2月 7.4 20 ▲30 ▲20 ▲10 0 10 20 30 (％) (％) 16年4月 ※リートはS&P先進国REIT指数(配当込み)、株式はMSCIワールド・インデックス(配当込み)、国債はシティ世界国 債インデックスから各々算出(国別はすべて現地通貨建)。計測期間が異なれば結果も異なる事にご注意ください。 (出所) S&Pのデータを基に三菱ＵＦＪ国際投信作成 出所：Bloomberg、S&Pのデータを基に三菱ＵＦＪ国際投信作成 【図３】米国GDPと不動産市場推移 10.0% 2.5% 0.5% 8.0% ■GDP…季節調整済 実質GDP 6.0% 前四半期比変化率 ■不動産…ＮＣＲＥＩＦ 4.0% 指数前四半期比 2.0% 変化率 0.0% 0.0% 2.0% 1.5% 1.0% ※ ＮＣＲＥＩＦ指数は、米国実 物不動産市場における投資リ -2.0% ターンを指数化した指標です。 -0.5% -1.0% -4.0% -1.5% -6.0% -2.0% -8.0% 【図４】米国各種経済指標推移 220 3.0% 200 4.0% ■ＧＤＰ…季節調整済実 質ＧＤＰ（95年12月 末を100として指数 5.0% 化） 180 ■小売り…季節調整済小 売売上高（95年12月 末を100として指数 7.0% 化） 160 6.0% 140 120 8.0% ■失業率…季節調整済失 業率 9.0% 100 80 -2.5% 95年12月 -10.0% 97年12月 99年12月 01年12月 03年12月 05年12月 GDP(左軸） (期間：1995年12月末～2016年3月末) 07年12月 09年12月 11年12月 13年12月 15年12月 60 95年12月 10.0% 97年12月 99年12月 01年12月 03年12月 ＧＤＰ（左軸） 不動産（右軸） (出所)Bloombergのデータを基に三菱ＵＦＪ国際投信作成 巻末の「本資料に関してご留意頂きたい事項」および「本資料で使用している指数について」を必ずご覧ください。 上記は、あくまで過去の実績であり、将来の投資成果をお約束するものではありません。 05年12月 07年12月 小売り（左軸） (期間：1995年12月末～2016年3月末） 09年12月 11年12月 13年12月 ※計測期間が異なれば結果も 異なる事にご注意ください。 11.0% 15年12月 失業率（右軸） (出所)Bloombergのデータを基に三菱ＵＦＪ国際投信作成 Mitsubishi UFJ Kokusai Asset Management Co., Ltd. 1 M 三菱UFJ国際投信 リート・マーケット・マンスリー 2016年5月号 【図５】主要都市オフィス賃料の推移（2009年12月～2015年12月） 【図７】主要リート市場業績予想（2016年4月） （2009年12月末＝100） 170 香港 ロンドン （ウエスト・エンド） 160 国・セクター名 当期 来期 米国 109.9 108.3 109.2 104.4 125.6 114.1 115.9 101.7 119.2 117.1 99.8 79.4 142.6 103.8 114.2 111.7 100.2 117.2 113.1 117.5 112.1 129.1 117.9 120.3 104.1 128.4 121.9 104.3 81.0 151.8 107.5 119.2 125.6 104.7 150 140 130 オフィス 小売 住宅 ヘルスケア 産業用施設 ホテル シンガポール ニューヨーク 120 110 100 東京（都心5区） パリ（都心部） 90 80 2009年12月 2010年12月 2011年12月 2012年12月 2013年12月 2014年12月 2015年12月 (出所)Bloomberg、ジョーンズ ラング ラサールのデータを基に三菱ＵＦＪ国際投信作成 【図６】主要都市優良オフィス市場の状況と今後の見通し（2015年12月） 賃料変化率 都市名 ニューヨーク （ミッドタウン） ロンドン （ウエストエンド） 直近1年間 空室率 価格変化率 ２０１６年の 直近1年間 15年12月末 見通し の変化 直近1年間 +2.9% +5～10% 9.6% +0.1% +9.1% +4.3% +0～5% 3.4% ▲1.6% +11.8% パリ ▲3.4% +0～5% 7.4% ▲0.2% +11.5% 東京 +7.6% +5～10% 2.0% ▲1.0% +18.4% ▲10.5% ▲10～20% 5.0% ▲1.1% ▲4.4% シンガポール 香港 +13.3% +5～10% 2.9% ▲1.3% +5.5% シドニー +13.0% +5～10% 8.4% ▲1.2% +19.9% (出所)ジョーンズ ラング ラサールのデータを基に三菱ＵＦＪ国際投信作成 巻末の「本資料に関してご留意頂きたい事項」および「本資料で使用している指数について」を必ずご覧ください。 上記は、あくまで過去の実績であり、将来の投資成果をお約束するものではありません。 カナダ 英国 フランス オランダ ベルギー ドイツ 日本 シンガポール 香港 豪州 ※上図は、直近の各決算を100として、証券会社のアナリストのコンセンサス予想をもとに数値化したものです。 （米国、カナダ：FFO、日本：分配金、その他：営業キャッシュフロー、すべて1株当り） ※S&P先進国REIT指数採用銘柄のうち、アナリストによる業績予想がブルームバーグ上集計可能な銘柄をもと に、時価総額加重平均にて算出。（2016年4月末基準） ※FFO(Funds From Operation)は、当期純利益に減価償却費などの現金の支出を伴わない費用と不動産の売却 損益などの継続的に発生するものではない損益を足し戻した指標です。一般的にリートのキャッシュフロー創 出力を評価する際などに用いられます。 (出所)Bloombergのデータを基に三菱ＵＦＪ国際投信作成 Mitsubishi UFJ Kokusai Asset Management Co., Ltd. 2 M 三菱UFJ国際投信 リート・マーケット・マンスリー 2016年5月号 【図８】 各国リート市場の推移（2009年末以降） 北 米 250 欧 州 米国・カナダ （09年末=100） 【図9】 S&P先進国REIT指数概観（2016年4月） 250 （09年末=100） 国・地域名 250 米国 カナダ フランス オランダ ベルギー スペイン イタリア アイルランド ドイツ 英国 イスラエル 日本 シンガポール 香港 豪州 ニュージーランド 200 先進国全体 200 200 150 150 フランス カナダ 100 50 09年12月 11年12月 13年12月 英国 50 15年12月 09年12月 11年12月 オセアニア 250 （09年末=100） 13年12月 15年12月 アジア 豪州・ニュージーランド 350 （09年末=100） 日本・シンガポール・香港 300 香港 200 ニュージーランド 150 銘柄数 英国・フランス 米国 100 時価総額 831,999億円 46,168億円 74,808億円 6,259億円 9,687億円 5,852億円 2,588億円 2,852億円 3,020億円 73,287億円 513億円 118,172億円 49,153億円 25,139億円 103,098億円 6,260億円 135.89兆円 155 29 10 4 8 3 2 3 2 21 1 49 30 9 29 7 配当 利回り 4.46% 5.92% 4.53% 5.71% 4.89% 1.57% 3.81% 1.48% 4.14% 3.27% 4.74% 3.09% 6.18% 4.88% 4.63% 5.46% 362 4.61% (出所)Bloomberg、S&Pのデータを基に三菱ＵＦＪ国際投信作成 150 100 シンガポール 100 日本 豪州 50 09年12月 11年12月 13年12月 15年12月 50 09年12月 11年12月 13年12月 15年12月 ※Ｓ＆Ｐ先進国ＲＥＩＴ指数(現地通貨建、配当込み、国別)の推移。計測期間が異なれば結果も異なる事にご注意ください。 (期間：2009年12月末～2016年4月末) (出所) S&Pのデータを基に三菱ＵＦＪ国際投信作成 巻末の「本資料に関してご留意頂きたい事項」および「本資料で使用している指数について」を必ずご覧ください。 上記は、あくまで過去の実績であり、将来の投資成果をお約束するものではありません。 Mitsubishi UFJ Kokusai Asset Management Co., Ltd. 3 M 三菱UFJ国際投信 リート・マーケット・マンスリー 2016年5月号 ●●●グローバル・リートマーケットの動向 先月のグローバル・リートマーケット （ご参考）最近の注目トピック 米・欧を除き総じて堅調 商業不動産市場の回復が鮮明な日本 2016年４月のグローバル・リート市場はまちまちとなりました。国・地域別で は、中国の景気先行きに対する悲観論が後退したことなどを受けて買いが優勢と なった香港や、緩和的金融政策などを背景に良好な地合いが続く豪州の上昇が目立 ちました。また、原油価格の回復などを受けて投資家心理が好転したカナダも上昇 基調となりました。 商業不動産の投資リターン（下右図赤線）を見ると、日本の商業不動産市場の回 復が鮮明となっています。投資リターンの伸びを牽引しているのは不動産価格の上 昇です。2013年8月以降プラスに転じた不動産価格（鑑定評価ベース）の上昇率 は着実な伸びを示しております。 不動産価格を押し上げる要因の一つとなっているのは、日銀による金融緩和政策 などを受けた不動産向け貸出の増加です。日銀発表の不動産業向け新規貸出額を見 ると、2015年は前年比で+6.1%の10.7兆円となり、バブル期の1989年を上回 る過去最高額を記録しました。金融緩和政策による良好な資金調達環境が、商業不 動産市場にとって追い風となっていることが見て取れ、ひいては堅調推移が続く Ｊリート市場にとっても追い風となっています。 他方、景気先行きに対する楽観論が後退する状況において、直近の上昇が目立っ ていた銘柄を中心に利益確定売り圧力が強まった米国は下落しました。また、フラ ンスなどのユーロ圏諸国も総じて売り優勢の展開となりました。 フランス 95 5% 10% 8 0% 0% 6 ‐5% ‐10% ‐10% ‐20% ‐15% ‐30% 4 2 90 15年12月 16年2月 16年4月 ※先進国および各国リートは、Ｓ＆Ｐ先進国ＲＥＩＴ指数に基づいており、また、先進国は米ドル建です。 計測期間が異なれば結果も異なる事にご注意ください。 (出所) S&Pのデータを基に三菱ＵＦＪ国際投信作成 巻末の「本資料に関してご留意頂きたい事項」および「本資料で使用している指数について」を必ずご覧ください。 上記は、あくまで過去の実績であり、将来の投資成果をお約束するものではありません。 2015年 2010年 2005年 2000年 1995年 1990年 1980年 80 15年10月 1985年 0 85 ※日銀発表の不動産業向け設備資金新規貸出を基に作成 （出所）日本銀行のデータを基に三菱UFJ国際投信作成 2015年1月 100 20% 2013年1月 先進国 米国 105 10% 10 2011年1月 110 30% 2009年1月 日本 豪州 15% 12 2007年1月 115 【日本】不動産業向け新規貸出 （1980年～2015年、年次） 2005年1月 120 （兆円） 2003年1月 先進国および各国リート指数(現地通貨建、配当込み） （2015年10月30日～2016年4月29日、日次） （2015年10月末＝100） 【日本】商業不動産 投資リターン等の推移 （2003年1月～2016年1月、月次） ネット賃料収入（左軸） 不動産価格上昇（左軸） トータルリターン（左軸） 新規貸出増加率（右軸） ※ネット賃料収入、価格上昇、トータルリターンは ARES Property Index（12ヵ月リターン）を基 に作成 ※新規貸出増加率は、直近4四半期の不動産業向け 新規貸出の前年同期比変化率 （出所）不動産証券化協会、日本銀行のデータを基に 三菱UFJ国際投信作成 Mitsubishi UFJ Kokusai Asset Management Co., Ltd. 4 M 三菱UFJ国際投信 リート・マーケット・マンスリー 2016年5月号 ●●●個別市場の注目点 （コラム）カジノ併設ホテルなどに投資するリートが登場 米国のカジノ運営会社MGMリゾーツ・インターナショナル（以下ＭＧＭ）は、自社 が保有するカジノ併設ホテルなどの一部を分離し、新設リートに譲渡しました。今回 新たに組成されたリートの名称はMGMグロース・プロパティーズで、4月20日に ニューヨーク証券取引所に上場されました。下表のとおり、ラスベガスなどに所在す るカジノ併設ホテルなどが同リートへの譲渡物件となり、カジノなどの運営は引き続 きＭＧＭが行っています。 （コラム）大和ハウス系のリートが合併へ 大和ハウスが出資する運用会社が運営する大和ハウス・レジデンシャル投資法人 と大和ハウスリート投資法人は、９月1日付での合併を予定しております。 合併説明会の資料では、合併のメリットとして、投資対象物件の種類を広げるこ とにより物件取得による成長機会の拡大や、保有資産の分散化による収益安定性の 向上などが挙げられています。 昨年秋には野村不動産系の3リートが合併し総合型リートへの転換を図っており、 本件同様に、米国では事業会社が保有する不動産をリートに分離することを模索す 同様の動きが他のＪリートにも広がるかについて注目が集まっています。 る動きが散見され、今後も同様のスキームでリートが新たに組成される可能性があり ます。 Jリート資産規模比較（2016年3月末） （億円） 12,000 物件名 8,073 4,471 日本プロロジスリート 投資法人 合併新リート投資法人 オリックス不動産 投資法人 0 ユナイテッド・ アーバン 投資法人 （出所）同リート開示資料を基に三菱UFJ国際投信作成 5,068 2,000 野村不動産マスター ファンド投資法人 ※The Parkは非カジノ併設ホテル物件 5,748 4,000 日本リテールファンド 投資法人 ホテル カジノ面積 客室数 （平方フィート） 4,752 160,000 3,044 100,000 2,024 90,000 4,400 116,000 2,992 87,000 3,981 95,000 400 127,000 1,740 74,000 1,133 53,000 5,754 6,000 ジャパンリアルエステイト 投資法人 州 ネバダ州 ネバダ州 ネバダ州 ネバダ州 ネバダ州 ネバダ州 ネバダ州 ミシガン州 ミシシッピ州 ミシシッピ州 8,590 8,000 日本ビルファンド 投資法人 Mandalay Bay The Mirage New York-New York Luxor Monte Carlo Excalibur The Park MGM Grand Detroit Beau Rivage Gold Strike Tunica 都市 ラスベガス ラスベガス ラスベガス ラスベガス ラスベガス ラスベガス ラスベガス デトロイト ビロクシ チュニカ 9,236 10,000 ＭＧＭグロース・プロパティーズ投資物件一覧 （2015年12月末） 所在地 11,019 ※上記は、2016年3月31日時点における各投資法人の取得価格の総額を集計したもの（取得及び譲渡予定の物件 を含む）です。 ※合併新リート投資法人の資産規模は、大和ハウス・レジデンシャル投資法人の取得価格と大和ハウスリート投資法 人の2016年2月期末鑑定評価額の合計値に新規取得予定資産の取得予定価格を加えたものです。 （出所）大和ハウス・レジデンシャル投資法人、大和ハウスリート投資法人合併説明会資料を基に三菱UFJ国際投 信作成 ※当頁は個別銘柄の推奨を目的とするものではありません。 巻末の「本資料に関してご留意頂きたい事項」および「本資料で使用している指数について」を必ずご覧ください。 上記は、あくまで過去の実績であり、将来の投資成果をお約束するものではありません。 Mitsubishi UFJ Kokusai Asset Management Co., Ltd. 5 M リート・マーケット・マンスリー 2016年5月号 三菱UFJ国際投信 投資信託のご購入に際しての留意事項 ◎ 投資信託に係るリスクについて 投資信託は、主に国内外の株式や公社債等の値動きのある証券を投資対象としているため、当該資産の市場における取引価格の変動や為替の変動等に より基準価額が変動します。したがって、投資者のみなさまの投資元金が保証されているものではなく、基準価額の下落により損失を被り、投資元金 を割り込むことがあります。運用により信託財産に生じた損益はすべて投資者のみなさまに帰属します。 投資信託は預貯金と異なります。 また、投資信託は、個別の投資信託毎に投資対象資産の種類や投資制限、取引市場、投資対象国等が異なることから、リスクの内容や性質が異なりま すので、ご投資にあたっては投資信託説明書(交付目論見書)、目論見書補完書面等をよくご覧ください。 ◎ 投資信託に係る費用について ご投資いただくお客さまには以下の費用をご負担いただきます。 ■ 購入時(ファンドによっては換金時)に直接ご負担いただく費用 ・購入時(換金時)手数料 上限3.24％(税込) ※一部のファンドについては、購入時(換金時)手数料額(上限 37,800円(税込))を定めているものがあります。 ■ 購入時・換金時に直接ご負担いただく費用 ・信託財産留保額…ファンドにより変動するものがあるため、事前に金額もしくはその上限額またはこれらの計算方法を表示することが できません。 ■ 投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用 ・運用管理費用(信託報酬) 上限 年3.348％(税込) ※一部のファンドについては、運用実績に応じて成功報酬をご負担いただく場合があります。 ■ その他の費用・手数料 上記以外に保有期間等に応じてご負担いただく費用があります。投資信託説明書(交付目論見書)、目論見書補完書面等でご確認ください。 ※その他の費用・手数料については、運用状況等により変動するものであり、事前に金額もしくはその上限額またはこれらの計算方法を表示 することができません。 お客さまにご負担いただく費用の合計額もしくはその上限額またはこれらの計算方法は、購入金額や保有期間等に応じて異なりますので、表示するこ とができません。 《ご注意》 上記に記載しているリスクや費用項目につきましては、一般的な投資信託を想定しております。費用の料率につきましては、三菱ＵＦＪ国際投信が運 用するすべての公募投資信託のうち、ご負担いただくそれぞれの費用における最高の料率を記載しております。投資信託に係るリスクや費用は、それ ぞれの投資信託により異なりますので、ご投資をされる際には、事前によく投資信託説明書(交付目論見書)、目論見書補完書面等をご覧ください。 M リート・マーケット・マンスリー 2016年5月号 三菱UFJ国際投信 リスク ■株式の投資に係る価格変動リスク 株式への投資には価格変動リスクを伴います。一般に、株式の価格は個々の企業の活動や業績、市場・経済の状況等を反映して変動するため、株 式の価格の下落により損失を被り、投資元金を割り込むことがあります。 ■公社債の投資に係る価格変動リスク 公社債への投資には価格変動リスクを伴います。一般に、公社債の価格は市場金利の変動等を受けて変動するため、公社債の価格の下落により損 失を被り、投資元金を割り込むことがあります。 ■ＲＥＩＴ（不動産投資信託証券、以下ＲＥＩＴ）の投資に係る価格変動リスク ＲＥＩＴへの投資には価格変動リスクを伴います。一般にＲＥＩＴの価格は保有不動産等の価値やそこから得られる収益の増減等により変動する ため、ＲＥＩＴの価格の下落により損失を被り、投資元金を割り込むことがあります。 ■信用リスク 信用リスクとは、有価証券等の発行者や取引先等の経営・財務状況が悪化した場合またはそれが予想された場合もしくはこれらに関する外部評価 の悪化があった場合等に、当該有価証券等の価格が下落することやその価値がなくなること、または利払いや償還金の支払いが滞る等の債務が不 履行となること等をいいます。この場合、有価証券等の価格の下落により損失を被り、投資元金を割り込むことがあります。 ■流動性リスク 有価証券等を売却あるいは取得しようとする際に、市場に十分な需要や供給がない場合や取引規制等により十分な流動性の下での取引を行えない 場合または取引が不可能となる場合、市場実勢から期待される価格より不利な価格での取引となる可能性があります。この場合、有価証券等の価 格の下落により損失を被り、投資元金を割り込むことがあります。 ■為替変動リスク 海外の株式や公社債、REITは外貨建資産ですので、為替変動の影響を受けます。そのため、為替相場が円高方向に進んだ場合には、投資元金を割 り込むことがあります。 M 三菱UFJ国際投信 リート・マーケット・マンスリー 2016年5月号 本資料で使用している指数について Ｓ＆Ｐ先進国ＲＥＩＴインデックスとは、Ｓ＆Ｐダウ・ジョーンズ・インデックスＬＬＣが公表している指数で、先進国の不動産投資信託(ＲＥＩＴ) および同様の制度に基づく銘柄を対象に浮動株修正時価総額に基づいて算出されています。同指数はS&Pダウ・ジョーンズ・インデックス(S&P DJI) の商品であり、これを利用するライセンスが三菱ＵＦＪ国際投信株式会社に付与されています。S&P DJIは、同指数の誤り、欠落、または中断に対 して一切の責任を負いません。 Ｓ＆ＰグローバルＲＥＩＴインデックスとは、Ｓ＆Ｐダウ・ジョーンズ・インデックスＬＬＣが有する各株価指数の採用銘柄の中から、 原則として 不動産投資信託(ＲＥＩＴ)および同様の制度に基づく銘柄の浮動株修正時価総額に基づいて算出される指数です。同指数はS&Pダウ・ジョーンズ・イ ンデックス(S&P DJI)の商品であり、これを利用するライセンスが三菱ＵＦＪ国際投信株式会社に付与されています。S&P DJIは、同指数の誤り、欠 落、または中断に対して一切の責任を負いません。 ＭＳＣＩ ワールド インデックスとは、MSCI Inc.が開発した株価指数で、世界の先進国で構成されています。同指数に対する著作権およびその他知 的財産権はすべてMSCI Inc.に帰属します。 シティ世界国債インデックスとは、Citigroup Index LLCにより開発、算出および公表されている、世界主要国の国債の総合収益率を各市場の時価総 額で加重平均した債券インデックスです。 本資料に関してご留意頂きたい事項 ■本資料は、投資環境等に関する情報提供のために三菱ＵＦＪ国際投信が作成した資料であり、金融商品取引法に基づく開示資料ではありません。 本資料は投資勧誘を目的とするものではありません。 ■投資信託は、預金等や保険契約とは異なり、預金保険機構、保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。銀行等の登録金融機関でご購入 いただいた投資信託は、投資者保護基金の補償の対象ではありません。 ■投資信託は、販売会社がお申込みの取扱いを行い委託会社が運用を行います。 ■本資料の内容は作成時点のものであり、将来予告なく変更されることがあります。 ■本資料は信頼できると判断した情報等に基づき作成しておりますが、その正確性・完全性等を保証するものではありません。 ■投資信託をご購入の場合は、販売会社よりお渡しする最新の投資信託説明書(交付目論見書)の内容を必ずご確認のうえ、ご自身でご判断ください。 ■クローズド期間のある投資信託は、クローズド期間中は換金の請求を受け付けることができませんのでご留意ください。 三菱ＵＦＪ国際投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第４０４号 加入協会： 一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会
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