復活した観光需要とホテル投資 ―適正利回りの確保に目が向かう投資家円安、株高、景気回復のアベノミクス効果によりリーマン・ショック以降、最高の盛り上がりを見せている観光需要。国内外から観光客が大幅に増加したことで、ホテルは稼働率が上昇し、長らく停滞していた客室単価も改善した。こうした運営環境の反転を好感し、投資家はホテル投資に動き始めた。すでに 100 億円以上の大型案件も成立、注目度が高まっている。主要 3 指標すべてで前期を上回った JHR 上半期客室売上は「2008 年の水準に回復した」安が進み、外国人観光客が大幅に増加したことも大きい。日本政府観光局のデータによると、今年1～7月「ここまでの好調は当職に就いて初めてのことかもの訪日外国人数は前年同期比 22％増で過去最高のしれない」。ジャパン・ホテル・リート投資法人（JHR） 595万 7700 人に上った。韓国や台湾、香港をはじめの運用会社、ジャパン・ホテル・リート・アドバイザータイ、シンガポール、インドネシアなど東南アジア諸ズの鈴井博之社長は、JHR が運用する主要 5 ホテル国が牽引している。外国人客は宿泊者数ベースで約6％の今年上半期業績をこう評価する。1～ 6月各月にお程度に過ぎないが、伸び率が大きく需要拡大に拍車をける稼働率、ADR（平均客室単価）、RevPAR（販売可掛けた。国内・国外問わず、昨年夏から就航した格能客室 1 室当たり平均単価）の主要 3 指標はすべて安航空会社（LCC）の存在も活性化に一役買っている。前年同月を上回った。婚礼売上が減少したため総売実はホテル市場のファンダメンタルズは、昨年後半上は 1.2％増に止まり通期もこの傾向が続くものの、から回復基調にあった。JHR 主要 5 ホテルの RevPAR 利益寄与度の高い宿泊部門の売上が伸びることが見は昨年 11月に東日本大震災前の 2010 年比 15.6％増、込まれ、通期 GOP（売上高営業粗利益）を当初予想同年12月も12.9％増と2カ月連続で 2ケタ増を記録。比 3.5％増の 59 億 6800 万円に上方修正した。料飲部門を含む売上も11月、12 月は 7％台の伸びを JHRの好業績は、日本の観光需要の本格回復を明示し、「明らかに潮目が変わった」（鈴井社長）。市場確に示している。観光庁の「宿泊旅行統計調査」にの回復サイクルにアベノミクスが乗った結果、今年上よれば、今年1～3月の延べ宿泊者数は前年同期比半期の活況を生んでいる。 15.6％増の1億142万人（暫定値）。同期間の従業員 10人以上の延べ宿泊者数は東京・大阪・京都・沖縄リート、外資ファンドと事業会社も積極投資意欲高くても売り惜しみで投資機会は限定的で過去 5 年間の最高を記録した。ジョーンズラングラ 12 サール（JLL）・ホテルズ＆ホスピタリティ事業部の沢柳ホテル市場の好転を受け、Jリートや日本に拠点を知彦マネージングディレクターは「客室売上は今年上半置く外資系投資ファンドがホテル投資に動き始めた。期で 2008 年の水準まで回復した」と分析する。市場投資対象の中心は、観光客が主客層のリゾートホテが回復した最大の要因はアベノミクス効果だ。リーマン・ルとフルサービスホテル（シティホテル）。都心部でショック以降続いていた円高と景気低迷が政権交代で好立地にあるリミテッドサービスホテル（ビジネスホ反転し、株高や企業業績の回復から消費意欲が高まっテル）も買われている。Jリートは資金調達環境のたため、観光やレジャーにお金を使う人が増えた。円改善から物件取得を積極化。JHR は 4 月、千葉県浦安市舞浜の東京ディズニーリゾートに隣接する「ヒル環境が改善傾向にトン東京ベイ」（809 室）の 90％持分を国内 GK からあることを睨んで 260.5 億円で取得した。JHR が運用する最大資産規売り惜しみや収益模の物件となり、償却後 NOI 利回りは既存ポートフォ向上を織り込んだリオを 20bp上回る 4.7％を確保している。鈴井社長バリュエーションは「資金調達面を含め安定している当リートのディーを求める姿勢を見せ始めている。ホテルの経営形態ルのクロージングで蓋然性の高さが評価されたのだとは賃貸借契約によるリース型、運営を委託するマネジ感じた」と振り返る。ユナイテッド・アーバン投資法メント契約、フランチャイズ契約など多様で、それ人（UUR）も 3月に、東急ステイ四谷が入る東京都新ぞれに CAPレートの目線が異なるものの、「全体的に宿区の「四谷 213ビル」を 50.2 億円（想定 NOI 利回低下傾向であることは間違いない」（沢柳氏）。ただ、り5.6％）で、名古屋市千種区の「ホテルルートイン投資プレーヤーはまだ限られているため「CAP の低下名古屋今池駅前」を 20 億円（同 7.3％）で取得した。は10 ～20bp 程度。東京都心で5％台、リゾートで8％今年ここまでで最大規模のホテル売買は米国大手という目線を修正しないと買えないような過熱感はな投資ファンドのフォートレス・インベストメント・グルーい（鈴井社長）」。JHRは資産規模 2000 億円を目指し、プが約 420 億円超で取得した、「ヒルトン」と同じ舞固定賃料・変動賃料問わずレジャー客を取り込める浜に立地する「シェラトン・グランデ・トーキョーベ立地が良い物件を取得していく方針。イ・ホテル」。モルガン・スタンレーの不動産ファンド観光需要は観光立国を掲げるアベノミクスが失速せとスターウッドホテルが 2007 年に共同取得し、CMBS ず、円安基調が続く限り消費増税の一時的影響をのが発行されたが、その後デフォルトして CMBS 債権者ぞいて当面は拡大が見込める。オリンピック招致が決が売却先を探していた案件だ。ホテル投資の復調をまれば今後数年間にわたって勢いが継続する可能性も象徴する大型取引の成立と言える。リーマン・ショッ高い。こうした成長見通しからホテルは投資家から再ク前の 2007年頃まで積極投資していたゴールドマン・評価されるアセットになるだろう。7月12日には旅館とサックスやモルガン・スタンレーも投資を再開したもリゾートホテルを投資対象にする星野リゾート・リートよう。投資家は過熱感が出てきたオフィスや住宅に投資法人が資産規模150億円で上場。UUR は運用ガイ代わり、一定の利回りが確保できるアセットとしてホドラインを見直し、投資対象にリゾートホテルを加えた。テルに目を向け始めているようだ。投資家に加え、日ホスピタリティ分野への事業領域拡大とカジノ解禁によ本の事業会社もホテル投資を進めている。東京ディる統合型リゾートの整備を見据え、ホテル投資を始めズニーリゾートを運営するオリエンタルランドは 3月、たパチンコ業界の動きも見逃せない。JLL によれば今子会社を通じて長谷工コーポレーション傘下のブライ年上半期のホテル取引件数は29 件と、前年同期よりトンコーポレーションを買収し、同社が運営する「ブも8 件少ない。大規模で運営状況が安定している良ライトンホテル」の浦安（189 室）、京都（182 室）ほ質な物件が少しずつ出てきているが、その数はまだ限か 2 ホテルの計 4 ホテルを取得。常和ホールディング定的。全国に1万軒弱あるホテルのうち、投資適格スグループも 3月、全国展開の一環で仙台駅から徒物件がどれだけ出てくるか、AM 会社はバリューアップ歩 5 分の「チサンホテル仙台」（246 室）を取得した。の余地があるホテルも含めたソーシングができるかが、買い意欲が高まる一方、売り手側はホテルの運営今後のホテル投資の活性化を占うことになりそうだ。 JHR が持分 90％を 260.5 億円で取得した「ヒルトン東京ベイ」不動産経済ファンドレビュー 2013.9.05 13