M リート・マーケット・マンスリー

M
リート・マーケット・マンスリー
情報提供資料
2012年2月号
※リート …不動産を中心に運用を行う投資信託。正式英語名称は、Real Estate Investment Trusts（略語REIT）
【図１】リート市場動向
【図２】地域・市場間のリターン比較
＜2012年1月末時点＞
S&P先進国REIT指数（配当込み）：世界・円建て
リート市場
420
700
米国
ト
日本
ー
07/2/22
リ
380
500
400
300
1 1 / 10 / 3
340
320
200
09/3/9
100
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
300
11/7
7
8
5.4
豪州
5.4
5.0
世界(ドル建て)
1.5
米国
0.4
国
債
9
10
11 12
0.5%
0.0%
0.0%
-1.0%
※ ＮＣＲＥＩＦ指数は、アメリ
カ実物不動産市場における投
資リターンを指数化した指標
-4.0% です。
-1.5%
-6.0%
-2.0%
-8.0%
-0.5%
-2.5%
’95/12
-16.6
7.9
0.8
2.1
’99/12
’01/12
’03/12
GDP(左軸）
’05/12
’07/12
’09/12
10
(％)
20
-20
-10
1
200.00
0
3.0
(％)
10
20
-40 -30 -20 -10 0
(％)
10 20 30
3.0%
■ＧＤＰ・・・季節調整済
実質ＧＤＰ（95年12月
4.0%
末を100として指数化）
180.00
160.00
5.0%
■小売り・・・季節調整済
小売売上高（95年12月
6.0%
末を100として指数化）
140.00
-10.0%
’11/12
7.0%
100.00
8.0%
80.00
9.0%
60.00
10.0%
40.00
’95/12
’97/12
’99/12
’01/12
ＧＤＰ（左軸）
出所：Bloomberg
■失業率・・季節調整済失
業率
120.00
不動産（右軸）
注）対象期間は95年12月末～11年12月末
10.1
0.8
-2.0%
’97/12
4.3
5.4
-1.5
（ポイント）
■GDP…季節調整済
8.0%
実質GDP
前四半期比変化率
6.0%
■不動産…ＮＣＲＥＩＦ
4.0%
指数前四半期比
変化率
2.0%
1.0%
-2.4
2.5
0.1
0
1.8
5.4
【図４】米各種経済指標推移
10.0%
1.5%
3.6
日本
【図３】米GDPと不動産市場推移
2.0%
4.7
日本
-20.8
-4.8
注)リートはS&P先進国REIT指数（配当込み）、株式はMSCIワールド・インデックス（配当込み）、
国債はシティグループ世界国債インデックスから各々算出（国別はすべて現地通貨建て）。
出所：Bloomberg、S&P
出所：S&P
2.5%
米国
-10
注）直近は2012年1月末
-19.7
-4.2
オランダ
株
式
360
1 1 / 7/ 7
11.9
7.3
2.3
世界(ドル建て)
6.3
4.2
6.5
株式市場
600
-1.0
1.9
6.5
債券市場
400
過去1年
過去3ヵ月
5.5
先進国(ドル建て)
440
800
過去1ヵ月
先進国（円建て）
２０１１年７月以降
２０００年以降
900
http://www.kokusai-am.co.jp
’03/12
小売り（左軸）
注）対象期間は95年12月末～11年12月末
巻末の「本資料に関してご留意頂きたい事項」および「本資料中で使用している指数について」を必ずご覧ください。
’05/12
’07/12
’09/12
11.0%
’11/12
失業率（右軸）
出所：Bloomberg
KOKUSAI Asset Management Co., Ltd.
1
M
国際投信投資顧問
リート・マーケット・マンスリー 2012年2月号
【図５】主要都市オフィスマーケット動向（２０１１年９月）
都市名
賃料変化率
ニューヨーク
ボストン
ワシントンＤ．Ｃ．
シカゴ
サンフランシスコ
ロサンゼルス
ロンドン(シティ)
パリ
フランクフルト
アムステルダム
ブリュッセル
マドリード
東京
シンガポール
香港（CBD）
上海（浦東）
シドニー（CBD）
+1.2%
+2.2%
+0.2%
+0.3%
+2.0%
±0.0%
±0.0%
±0.0%
±0.0%
▲0.6%
±0.0%
±0.0%
▲0.3%
+4.3%
▲2.2%
+3.1%
+1.5%
（11/6末比）
【図６】主要リート市場業績予想（２０１２年１月）
空室率
（11/6末比）
国・セクター名
当期
来期
11.2%
16.8%
11.4%
16.5%
12.8%
15.6%
5.2%
6.6%
17.8%
18.0%
11.5%
13.0%
4.6%
6.5%
4.3%
8.6%
9.3%
▲0.4%
±0.0%
▲0.2%
▲0.1%
▲0.5%
▲0.3%
+0.3%
▲0.1%
+0.2%
+0.5%
▲0.4%
±0.0%
▲0.9%
+1.1%
+0.5%
▲3.1%
±0.0%
アメリカ
117.5
109.9
125.7
114.2
120.8
163.4
125.6
102.4
140.5
111.2
93.4
99.0
131.4
96.5
117.8
109.6
87.1
126.7
115.3
134.1
131.6
135.7
178.0
143.8
109.8
137.1
109.6
92.3
96.4
152.4
96.5
121.6
115.4
97.5
※CBD （Central Business District）・・・中心業務地区
※アメリカ・・・全てCBDの値
※賃料変化率・・・東京、シンガポール、香港（CBD）、上海（浦東)はグレードA物件の賃料変化率
オフィス
小売
住宅
ヘルスケア
産業用施設
ホテル
カナダ
イギリス
フランス
オランダ
ベルギー
ドイツ
日本
シンガポール
香港
オーストラリア
※上図は、直近の各決算を100として、証券会社のアナリストのコンセンサス予想をもとに数値化したものです。
（アメリカ、カナダ：FFO、日本：当期利益、その他：営業キャッシュフロー、すべて1株当り）
※S&P先進国REIT指数採用銘柄のうち、アナリストによる業績予想がブルームバーグ上集計可能な銘柄をもと
に、時価総額平均加重にて算出（2012年1月末基準）
出所：ＣＢリチャード・エリス、ジョーンズ・ラング・ラサール
巻末の「本資料に関してご留意頂きたい事項」および「本資料中で使用している指数について」を必ずご覧ください。
出所：Bloombergをもとに国際投信投資顧問作成
KOKUSAI Asset Management Co., Ltd.
2
M
国際投信投資顧問
リート・マーケット・マンスリー 2012年2月号
【図７】各国リート市場の推移（2006年以降）
北米
200
欧州
米国・カナダ
（06年初=100）
200
カナダ
180
180
160
オランダ・ベルギー・フランス
（06年初=100）
フランス
160
140
140
120
120
100
100
80
40
60
20
40
06
07
オランダ
80
米国
60
08
09
10
11
ベルギー
06
12
07
オセアニア
160
（06年初=100）
豪州・ニュージーランド
140
240
220
200
180
160
140
120
100
80
60
40
ニュージーランド
120
100
80
60
40
豪州
20
06
07
08
09
10
11
12
（06年初=100）
08
09
10
11
12
11
12
アジア
日本・シンガポール・香港
シンガポール
香港
日本
06
注） S&P先進国REIT指数（現地通貨建て、配当込み、国別）に基づく。データ対象期間は2006年1月2日～2012年1月31日
巻末の「本資料に関してご留意頂きたい事項」および「本資料中で使用している指数について」を必ずご覧ください。
07
08
09
10
出所： S&P
KOKUSAI Asset Management Co., Ltd.
3
M
国際投信投資顧問
リート・マーケット・マンスリー 2012年2月号
●●●グローバル・リートマーケットの動向
先月のグローバル・リートマーケット
★最近の注目トピック
欧州財政懸念の落ち着きや金利面の追い風から上昇
主要国の金融緩和政策がリート市場の追い風に
2012年1月のグローバル・リート市場は上昇しました。
下図のとおり、主要国の政策金利は低水準での推移が続いています。
欧州財政問題が一旦落ち着きを見せたことや、米連邦公開市場委員会
米国では、過去最低水準の金利を2014年終わりまで維持する見通しとの発表があ
（FOMC）で異例な低金利を維持する期間の見通しが延長されたこと等を好感
り、金融引き締めによる資本コスト上昇が懸念されていた豪州でも、2011年11月、
し、堅調に推移しました。
12月に利下げを実施しました。また、ユーロ圏においても景気不透明感等から利下
げに転換する等、主要国の不動産市場では金利面での好環境が続いています。
主要市場がほぼ全て上昇する中で、最大の市場規模を持つ米国市場が特に大き
く上昇しました。背景には、物件の新規供給が限定的なこと等から賃料単価、空
金融緩和が各国で継続されることで、負債コストの低減や、投資家が不動産投資の
室率が改善傾向にあることに加え、FOMCでの見通しから金利が大きく上昇す
際に要求する利回り（賃料収入÷不動産価格）の低下に伴う不動産価格の上昇が期待
るリスクが低いと考えられること、経済指標も良好なこと等があります。
される等、低金利がリートの支援材料となっています。
（2011年7月末＝100)
世界および各国リート指数(現地通貨建、配当込み）
（2011年7月末～2012年1月末）
各国・地域政策金利推移（2006年～2012年）
（％)
8
120
7
110
豪州
6
米国
100
世界
90
日本
オランダ
80
5
豪州
4
3
2
ユーロ圏
70
1
60
11年7月
0
06年
11年9月
11年11月
注）世界および各国リートは、S&P先進国REIT指数に基づく。
世界は米ドル建て。
12年1月
出所：S&P
英国
米国
日本
07年
08年
09年
10年
11年
注）月末値を使用。直近は2012年2月7日現在。
巻末の「本資料に関してご留意頂きたい事項」および「本資料中で使用している指数について」を必ずご覧ください。
出所： Bloombergをもとに国際投信投資顧問作成
KOKUSAI Asset Management Co., Ltd.
4
M
国際投信投資顧問
リート・マーケット・マンスリー 2012年2月号
●●●個別市場の注目点
プレミアムアウトレットが東南アジアに初進出
各政府の規制緩和によるリート市場の拡大が期待される
日本でもプレミアムアウトレット等で馴染みの深い、アメリカの最大手小売リー
各国でリート制度の緩和によりリート市場を拡大させる政策が検討されています。
ト「サイモン・プロパティ・グループ」が東南アジアに初進出しました。
日本では、金融庁がリートの規制改革として株主割当増資や新株予約権付社債の
昨年12月、マレーシアの最南端に位置するジョホールバルに、地元の有力企業
発行などへ資金調達手段を拡大することを検討しているとの報道がありました。英
「ゲンティン・プランテーションズ」の子会社と共同で約80店舗のテナントを持つ
国では、財務省がリート市場拡大に向けてリートに係る法律改正案を示しました。
プレミアムアウトレットを開業しました。空港やシンガポール等からも近く、現地
リート転換時に課税されるエントリー・チャージ（賃貸用不動産合計額の2%）を撤
の買い物客のみならず観光客もターゲットにしています。
廃させる等の内容となっており、リート市場のさらなる拡大を目指しています。
同リートは外部成長戦略を積極的に採っており、これまでに、米国に加え、日
かつては、米国を中心とした一部の国の制度であったリートですが、各国の制度
本・韓国・メキシコ等でもアウトレット事業を展開しています。このような外部成
改革等もあり、2000年代に入ってから各地域で急速に拡がりを見せています。今
長を行うリートが増えることで、リート市場全体の活性化にも繋がると考えられ、
後も各国で規制緩和等のリート支援政策がとられることで、リート市場の拡大が期
リートを通して世界中の不動産を保有する機会が広がっています。
待されます。
 S&P先進国リート指数の時価総額推移
（地域別、1996年～2011年）
ジョホールバル・プレミアムアウトレット
（億ドル）
7,000
アジア
6,000
オセアニア
5,000
欧州・中東
4,000
カナダ
3,000
米国
2,000
1,000
0
1996
※個別銘柄の推奨を目的とするものではありません。
出所：サイモン・プロパティ・グループ
1998
注）年末値を使用。
巻末の「本資料に関してご留意頂きたい事項」および「本資料中で使用している指数について」を必ずご覧ください。
2000
2002
2004
2006
2008
2010
（年）
出所： S&P
KOKUSAI Asset Management Co., Ltd.
5
M
リート・マーケット・マンスリー 2012年2月号
国際投信投資顧問
本資料に関してご留意頂きたい事項
本資料は投資環境等に関する情報提供を目的として、国際投信投資顧問が作成したものです。本資料は投資勧誘を目的とするものではありません。
なお、以下の点にもご留意ください。
○ 本資料中のグラフ・数値等はあくまでも過去のデータであり、将来の経済、市況、その他の投資環境に係る動向等を保証するものではありません。
○ 本資料の内容は作成基準日のものであり、将来予告なく変更されることがあります。（作成基準日：2012年１月31日）
○ 本資料は信頼できると判断した情報等をもとに作成しておりますが、その正確性、完全性等を保証するものではありません。
本資料で使用している指数について
S&P先進国REIT指数の所有権及びその他一切の権利は、スタンダード＆プアーズフィナンシャルサービシーズエルエルシーが有しています。国
際投信投資顧問株式会社は、スタンダード＆プアーズフィナンシャルサービシーズエルエルシーとの間で同指数の算出・管理に関する契約を締結
しています。スタンダード＆プアーズフィナンシャルサービシーズエルエルシーは、同指数の算出にかかる誤謬等に関し、いかなる者に対しても
責任を負うものではありません。
MSCIワールド・インデックス（出所：MSCI）：ここに掲載される全ての情報は、信頼の置ける情報源から得たものでありますが、その確実性及び
完結性をMSCIは何ら保証するものではありません。またその著作権はMSCIに帰属しており、その許諾なしにコピーを含め電子的、機械的な一切の
手段その他あらゆる形態を用い、またはあらゆる情報保存、検索システムを用いて出版物、資料、データ等の全部または一部を複製・頒布・使用等す
ることは禁じられています。
シティグループ世界国債インデックスおよびシティグループ日本国債インデックスは、シティグループ･グローバル･マーケッツ･インクの開発したも
のです。
東証REIT指数は株式会社東京証券取引所（以下「東証」といいます）の知的財産であり、当該指数の算出、数値の公表、利用など東証REIT指数に関
する権利は東証が所有しています。

Download Report