アメリカの住宅不動産市場と税制シンポジウム「住宅の長寿命化と消費税」 2007年10月23日 By 全米リアルター協会(NAR) 日本担当、前アジア/太平洋統括責任者三澤剛史既存(再販)住宅売却数 (Record Existing-Home Sales) EHS （単位1000）１家族用再販住宅売却数：米国 8,000 6,000 4,000 2,000 出典: 国勢調査 20 06 20 04 20 02 20 00 19 98 19 96 19 94 19 92 19 90 0 新築住宅売上数 (Record New-Home Sales) NHS 単位1000）１家族用新築住宅売上数：米国 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 出典: 国勢調査 7 20 0 6 20 0 4 5 20 0 20 0 2 3 20 0 20 0 1 20 0 0 20 0 9 19 9 8 19 9 7 19 9 5 6 19 9 19 9 4 19 9 3 19 9 2 19 9 1 19 9 19 9 0 0 消費者への恩恵:米国の減税サポート① (“Tax-cut” Assistance in U.S.) 住宅ローン利子控除 - 恒久的 (Mortgage interest deduction - permanent) 地方固定資産税の控除 (Local property tax deduction) • 地方自治体の主要収入源は固定資産税 (Local government’s main source of revenue via property tax) • 税率は地方自治体により異なる (Variations in tax rates among localities) ホーム・エクイティー・ローン利子の控除 (Home equity loan interest deduction) • 持家所有者は純資産額を抵当に借り入れ可能 (Homeowners can borrow money off home equity) • 多くは大学の学費や住宅リモデリング費用に利用 (Many use to pay for college tuition or for home improvement) 消費者への恩恵:米国の減税サポート② (“Tax-cut” Assistance in U.S.) 住宅売却から発生するキャピタルゲインの免除 (Capital gains exemption from home sale) • 夫婦は＄500,000 - 過去５年で２年自宅として居住が条件 ($500,000 for married couple) • 独身者は＄250,000 - 同上 ($250,000 for single) 相続税納税前の多額の控除 (Large allowance before the estate tax) • 2003年には＄100万ドル、2010年迄に着実に＄350万ドルに増大 ($1 million in 2003 and rising steadily to $3.5 million by 2010) 頭金の援助 (Down-payment assistance ) • 平均＄5,000ドルを250,000所帯に援助 ($5,000 average, assisting 250,000 households) アメリカにおけるその他の恩恵 (Other Benefits in the U.S.) 住宅ローンはノンリコース (Non-recourse residential loan ) 殆どのローンでは、ローンの繰延完済違約金が無い (No-prepayment penalty for most loans) z 利息が下がった時期にリファイナンスが可能 (Permitting refinancing when interest rate falls) 単純明快で低率な固定資産税 (Simple and low real estate taxes) 持家２件までの税金控除が可能 (Can get tax benefits on two homes) • 自宅およびセコンドホーム (Primary residence and second home) 多種多様な住宅ローン商品 (Variety of mortgage products) 政府の税政比較 (Government Tax Policy) 米国日本固定資産税約1.1-1.5%(地方により異なる） 1.4% 都市計画税無し(地方自治体で異なる) 0.3% 譲渡/不動産取得税約1.5-4.5%(地方により異なる）３% 特別土地保有税無し３% 登記・免許税無し 0.2%−１%(2006年まで) 0.4%−２%(標準) 消費税あるはずがない！ 5％(既存物件購入は含まず) その他の税金無し所有権継続(0.6%)：所有権移転 (5%)：抵当清算(0.4%)：印紙税消費税とは何なのか日米を問わず「住まい」の購入はどの家庭にとっても人生で最大の投資案件「住まい」は財産であって、耐久消費財ではないアメリカでは生活に必要な必需品には消費税はつかない今こそ日本でも税制とは何か、消費税とは何なのかを消費者が声を大にして議論すべきではないか