LSC沼津みなみ事業計画案概要 平成28年3月現在 本日の事業説明の内容 27年度 本 組 合 準備組合 29年度 28年度 本 組 合 事業計画案 準備組合 本 組 合 再開発準備組合及び本組合 再開発事業の進捗状況 1. 都市計画決定取得以後の主な事 業内容 30年度 3１年度 32年度 32年度 完成引き渡し まち会社運営 事業計画案 完成引き渡し まち会社運営 株式会社LSC沼津みなみ 1. 再開発後のライフスタイルセンター のコンセプトに基づくまちの運営及 びテナントのゾーニング計画とリー シング計画案 2. 第1期工事街区の事業計画案と第 2期工事街区のスケジュール 2. まちづくり会社の床取得に伴う資 金計画及び運営計画等の事業計 画案の作成 3. 平成27年度準備組合～平成28年 度本組合設立→事業認可取得 3. 完成後の持続可能なまちづくり会 社の事業プラン 1 はじめに 本事業計画は再開発プロジェクトの内、 完成後のまち会社による再開発地域の運営を対象としています。 組織体制・ 人材採用 の検討 再開発は「完成して終わり」ではなく、事業として継続可能であることが重要と考えます。 事業としての継続可能性を確保するためにも工事着手前から完成後の再開発地域運営の事業計画を 立案、検証する必要があります。 再開発プロジェクト全体像 まち会社の床取得 基本計画 立案 調査・設計 権利変換 解体 工事 外部への住宅販売 2 実行体制 の検討 本事業計画の対象 まち会社による 再開発地域の運営 １．ビジョン ２．環境分析 ３．全社戦略 ４．事業別戦略 ４-１：テナント事業戦略 ４-２：コンシェルジュ事業戦略 ５．機能別戦略 ５-１：マーケティング戦略 ５-２：人材確保戦略 ５-３：ファイナンス戦略 ６．数値計画 3 １．ビジョン ２．環境分析 ３．全社戦略 ４．事業別戦略 ４-１：テナント事業戦略 ４-２：コンシェルジュ事業戦略 ５．機能別戦略 ５-１：マーケティング戦略 ５-２：人材確保戦略 ５-３：ファイナンス戦略 ６．数値計画 4 1-1:ビジョン LSC沼津みなみは「ライフスタイルセンター」を形成します 5 災害に強く安全・安心な住環境を提供するまち 常に進化しライフスタイルの提案ができる持続可能なまち 3世代が満足することが出来る医、食、文化の充実したまち コミュニティを創造し、住む人訪れる人が共にいきいきと楽しく暮らせるまち 1-2：ビジョン 関わる方々すべてが満足する再開発を目指します 継続して発展可能なよりよいまち 再開発後も自身のニーズに応えてくれるまち 新規 居住者 地権者 安全 快適 再開発地域 テナント 十分な集客力を持ったまち 事業展開のためのサポートが揃ったまち 6 高品質で徒歩圏内ですべてが揃うまち 質サービス・消費材の選択肢を揃えたまち 衣食住の安全性があるまち 文化インフラの整ったまち コミュニティの場があるまち 居心地のよいまち 来訪者 こだわりの店が揃ったまち 近隣観光地の経由地となるまち １．ビジョン ２．環境分析 ３．全社戦略 ４．事業別戦略 ４-１：テナント事業戦略 ４-２：コンシェルジュ事業戦略 ５．機能別戦略 ５-１：マーケティング戦略 ５-２：人材確保戦略 ５-３：ファイナンス戦略 ６．数値計画 7 2-1：環境分析 再開発の打ち手を考えるために、再開発に影響を与える 外部の環境・内部の環境を分析しました マクロ環境分析 マクロ環境 法・政治 環境 社会 環境 経済 環境 ミクロ環境 PEST分析 技術 環境 法・政治 環境分析 経済環境 分析 社会環境 分析 技術環境 分析 マクロ環境を4つの視点で分析します ミクロ環境分析 顧客 3C分析 再開発 地域 競合 顧客分析 再開発地域 分析 競合分析 ミクロ環境を3つの視点で分析します 8 2-2：環境分析（SWOT分析） 環境分析の結果、「機会」ととらえられるキーワードを抽出しました （詳細な分析はAPENDIX参照） 9 地方再生の動き の活発化 都市再開発に対 する助成金スキー ムの増加 沼津市鉄道高架 化に伴う駅北から の来訪者増加 マンション購入検 討者の増加 不動産市場の 活発化 銀行融資の拡大 長期的な低金利 インバウンド需要 の増加 医療・福祉ニーズ の増加 中間層以上の 消費増加 コミュニティを求め る人々の増加 ICTの発達 競合となる居住地 はコミュニティを提 供できていない 利便性、住環境を 両立できる居住地 が少ない 集客力の高い 施設の存在 フードサイエンス シェアオフィス コワーキングス ペース 子育て支援 生涯学習機能の 集積 文化・芸術の充実 再開発地域の目的 達成が 可能と認識される 「機会」 2-3：環境分析（SWOT分析） 環境分析の結果、「脅威」ととらえられるキーワードを抽出しました （詳細な分析はAPENDIX参照） 沼津市鉄道高架 化に伴う駅南居住 者の流出 競合となるマン ション数の増加 沼津から東京へ の人材流出 再開発地域 商圏人口の減少 所得増加による採 用活動の困難化 大手デベロッパー の運営する周辺 商業施設の存在 中心市街地の 衰退 沼津市郊外への 消費者の流出 犯罪発生率の 増加 公共交通NWの 不備 高所得産業の 不足 東海・等南海地震 富士山噴火 地震発生リスクの 高い土地を避ける 傾向の高まり 後継者不足 10 再開発の目的達成 に対する「脅威」 建物の老朽化 2-4：環境分析（SWOT分析） 環境分析の結果、「強み」ととらえられるキーワードを抽出しました （詳細な分析はAPENDIX参照） 周辺地域で最も早 く地権者がまとま る団結力 海外とのネット ワーク、地域づくり の見識を有する中 核者の存在 自然豊かで穏や かな気候 潜在的な集客力 水がきれい サーフィン、ヨット、 ゴルフなどのアウ トドアが楽しめる 立地 都心部へのアクセ スも十分可能 富士山が見える 立地 中心市街地は 都市としての インフラが整備 されている 地域コミュニティが しっかりしている 地政学的に恵ま れ豊か 富裕層が多い 中心街を始め土 地が平らで移動が 自転車でも容易 海産物・農産物な どの資源が豊か 地産地象に適して いる 外からの受け入れ に対して寛容 争いごとを好まず 心豊かな人が多 い。 歴史的に教養が ある人が多い 11 再開発の目的達成 を後押しする 「強み」 2-5：環境分析（SWOT分析） 環境分析の結果、「弱み」ととらえられるキーワードを抽出しました （詳細な分析はAPENDIX参照） 12 駅からやや遠い おしゃれな印象が あまりない 民間資金だけで は再開発の実行 が困難 まちの所得が低く 消費が活発でない 地震に弱い イメージ 津波の心配はな いのに誤った情報 が広まっている 中心商店街が魅 力なく集客力が落 ちている 高齢化が進み若 い活力が乏しい 再開発の経営担 当者が高齢化して いるためトレンドを 読み切れない 高齢者が多く若い 人とのネットワー クが弱い 商業での歴史が 長く業態の切り替 えが必要なことが 理解されていない 東京に比べて質 の高い商品や サービスが何か分 かっていない。 車への依存度が 高く歩いて暮らせ るまちづくりへの 理解力が乏しい 再開発を自身の 事業ととらえrず誰 かがやってくれる ものと期待してる 行政が中心市街 地に対する具体 的なエリデザイン が無い エリアデザインが 無いためエリアマ ネジメントも無い その場限りのイベ ントでまちの活性 化を図ろうとして いる 中心商店街の役 員の世代交代が されていない。 実施主体となる人 材の不在 再開発の目的達成 の 足枷となりかねない 「弱み」 2-6：環境分析（CROSS-SWOT分析①） 強みと機会・脅威の組み合わせで考えられる打ち手をまとめました 機会 • 周辺地域で最も早く地権 者がまとまる団結力 • 海外とのネットワーク、地 域づくりの見識を有する地 権者の存在 強 • 自然豊かで穏やかな気候 み • 潜在的な集客力 • 水がきれい • 富士山が見える立地 • 都心部へのアクセスも十 分可能な立地 • アウトドアが楽しめる立地 13 脅威 • • • • • • • • • • • • • 地方再生の動きの活発化 都市再開発に対する助成金のスキームの増加 沼津市鉄道高架化に伴う駅北からの来訪者の増加 マンション購入検討者の増加 不動産市場の活発化 銀行融資の拡大 長期的な低金利 インバウンド需要の増加 医療・福祉ニーズの増加 中間層以上の消費増加 コミュニティを求める人々の増加 ICTの発達 競合となる居住地はコミュニティの場を提供できて いない • 利便性・住環境を両立できる居住地が少ない • 集客力の高い周辺施設の存在 • • • • • • • • • • 海外の街並を参考にしたコミュニティの場を提供で きるまちづくりを行う • 海外からの来訪者の需要に応えるまちづくりを行う • 現状の再開発地域にない高品質なサービスを扱う テナントの招致 • 都心と周辺施設の経由地として周辺施設への来訪 者を誘導することができるようなまちづくり、PR活動 を行う • まちの中だけで日常生活に必要なサービスが揃う 環境をつくり、利便性・住環境の両立を図る • カルチャースクール等によりコミュニティの場を提供 する • 必要があれば東京にもすぐ行ける点をアピールポイン トとする • 周辺地域にはない高品質なサービスを提供するテナン トが揃うまちづくりを行う • 海外とのネットワークを活かし日本未進出のアパレル ブランドを誘致する • 「モノ消費」ではなく良質なサービスの提供により「コト 消費」を楽しむことができるまちをつくる • 潜在集客力を活かしカルチャースクールでの生涯学習 など、周辺商業施設が対応しきれていないニーズに応 える 沼津市鉄道高架化に伴う駅南居住者の駅北への流出 競合となるマンション数の増加 沼津から東京への人材流出 再開発地域商圏人口の減少 所得増加による採用活動の困難化 地震発生リスクの高い土地を避ける傾向の高まり 大手デベロッパーの運営する周辺商業施設の存在 沼津市郊外への消費者の流出 マンション傾斜問題によりマンション購入に慎重となる 人々の増加 2-6：環境分析（CROSS-SWOT分析②） 弱みと機会・脅威の組み合わせで考えられる打ち手をまとめました 機会 • 実施主体となる若手人材 の不在 • 駅からやや遠い立地 • おしゃれな印象があまりな い 弱 • 民間資金だけでは再開発 み の実施が困難 • まちの所得が低く消費が 活発でない • 地震に弱いイメージ 14 脅威 • • • • • • • • • • • • • 地方再生の動きの活発化 都市再開発に対する助成金のスキームの増加 沼津市鉄道高架化に伴う駅北からの来訪者の増加 マンション購入検討者の増加 不動産市場の活発化 銀行融資の拡大 長期的な低金利 インバウンド需要の増加 医療・福祉ニーズの増加 中間層以上の消費増加 コミュニティを求める人々の増加 ICTの発達 競合となる居住地はコミュニティの場を提供できて いない • 利便性・住環境を両立できる居住地が少ない • 集客力の高い周辺施設の存在 • • • • • • • • • エリアマネジメントスクールを開講し、地方再生に興 味のある人材を集め、将来的にまちづくり会社運営 の実施主体とする • 最先端のICTを利用したまちづくりを行う • 多様な資金調達手段の組み合わせによる資金を確 保する • 医療・福祉ニーズに応えたテナントづくりを行う • カルチャースクールでの生涯学習など消費ではなく 体験を楽しむことができるまちづくりを行う • IT・フードサイエンス等の分野で産業クラスターの形 成を図る • 外部協力者を利用し再開発を進める • 電車移動をしなくとも徒歩圏内で日常生活に必要なも のがすべて揃うまちづくりを行う • 周辺地域のショッピングセンターにはない良質なサー ビスを提供するまちづくりを行うことで郊外への消費者 流出に歯止めをかける • 耐震性を備えた住宅を用意し万一の防災への万全な 対応をPRポイントとする • 周辺商業施設では実現できず、駅アクセスに影響され にくい、ライフスタイルサービスを主体としたテナントの 集積を図る 沼津市鉄道高架化に伴う駅南居住者の駅北への流出 競合となるマンション数の増加 沼津から東京への人材流出 再開発地域商圏人口の減少 所得増加による採用活動の困難化 地震発生リスクの高い土地を避ける傾向の高まり 大手デベロッパーの運営する周辺商業施設の存在 沼津市郊外への消費者の流出 2-7：環境分析（課題の抽出） CROSS-SWOT分析で抽出した打ち手を実行するための主要課題は以下の５つです。 「ライフスタイルセンター」として 周辺地域と差別化されたまちづ くりのために必要となるテナント を誘致する。 資金調達を、各種選択肢の中か ら最適な方法で計画・実行する。 5 1 テナント ファイナンス テナント誘致 コンシェルジュ 住民/テナント/来訪者向けサー ビスを提供し、まちの付加価値 を高める。 2 人材採用 コンシェルジュ 事業 マーケティング 4 マーケティング 人材確保 資金確保 3 まち全体の利用者数増加のために、 ターゲットを明確化し、集客方法を立案 する。 15 外部業者の活用も視野に入 れながら、居住者/テナント/ 来訪者が満足するサービス 提供が可能な人材リソース を整える。 １．ビジョン ２．環境分析 ３．全社戦略 ４．事業別戦略 ４-１：テナント事業戦略 ４-２：コンシェルジュ事業戦略 ５．機能別戦略 ５-１：マーケティング戦略 ５-２：人材確保戦略 ５-３：ファイナンス戦略 ６．数値計画 16 3-1：全社戦略 環境分析を踏まえて全社戦略を立案しました 全社戦略 LSC沼津みなみは、再開発地域を持続可能なライフスタイルセンターとするため、 商業依存からの脱却を図り、快適な環境と良質なサービスを提供する 住民が安心・快適に暮らせる環境を整備・提供する 万が一の災害時にも安心して暮らせる環境 日常生活を快適に暮らせる環境 ライフスタイルに密着したサービス提供により周辺地域との差別化を図る 充実した医療・福祉施設の提供 生涯学習を楽しむカルチャースクールの提供 周辺地域でこれまでなかった分野で産業クラスターの形成を図り、周辺地域の所得向上を目 指す IT分野 フードサイエンス分野 これらを達成するため、外部協力者の活用を含む人材確保・必要資金の確保に努める 17 3-2：全社戦略 【重点戦略】 全社戦略達成のための重点戦略を立案しました 事業別戦略 戦略概要 テナント事業戦略 「ライフスタイルセンター」として差別化されたまちづくりのために、日常生活に必要な サービスを提供するテナントを集積し、日常生活が地域内で完結するようなまちづくり を行う。 コンシェルジュ 事業戦略 住民/テナント/来訪者向けサービスを提供し、ここに住みたい、ここに出店したい、ここ に来たいと思わせるようなまちをつくりあげることで、まち全体の利用者数増加を実現 し、さらなる高付加価値サービスの提供→利用者数増加という好循環をつくりだす。 機能別戦略 戦略概要 マーケティング戦 略 ハイクオリティな生活を求める子育てママを中核に、その親と子を含めた3世代が、常 に町に集まりにぎわっている状況をつくりだすため、ICTと口コミの情報網をコアとした 集客を行う。 人材確保戦略 ライフスタイルセンター実現の一翼をLSC沼津みなみが担うために、外部業者の活用 も視野に入れながら、居住者/テナント/来訪者が満足するサービス提供が可能な人 材リソースを整える。 ファイナンス戦略 ライフスタイルセンター実現のためにLSC沼津みなみが十分な活動を行えるだけの基 盤としての資金の調達を、各種選択肢の中から最適な方法で計画・実行する。 不動産収益を担保とした間接金融をベースとし、付加価値を生み出す部分を縁故を 中心とした直接金融でまかなう。 18 １．ビジョン ２．環境分析 ３．全社戦略 ４．事業別戦略 ４-１：テナント事業戦略 ４-２：コンシェルジュ事業戦略 ５．機能別戦略 ５-１：マーケティング戦略 ５-２：人材確保戦略 ５-３：ファイナンス戦略 ６．数値計画 19 4-1：テナント事業戦略 個別戦略の概要 「ライフスタイルセンター」として差別化されたまちづくりのために、日常生活に必要なサービスを 提供するテナントを集積し、日常生活が地域内で完結するようなまちづくりを行う。 戦略テーマ ライフスタイルセンター実現の ために必要となる誘致テナント の決定 具体的な 取り組み • ライフスタイルセンターを 共通認識とするためにデ ザインコードを設定する • 外部協力者を含めた商 業検討の開催を通じてま ちに必要な機能を抽出す る • ライフスタイルセンターの核 となる医療モール・子育て関 連・生涯学習サービス等の テナントとの交渉を進める • テナント候補との接触を増や す • ICT及びフーズサイエンスへ の取り組み • 商業検討会の場を通じて、 まちにとって必要となるサー ビスを既存の商業者と話し 合う • ワークショップ、勉強会を通 じて事業の実現可能性を検 討する • 商業検討会開催数 • 誘致対象テナント決定数 • 各テナントとの接触回数 • テナントからの合意数 • 商業検討会開催数 • ワークショップ開催数 • 勉強会開催数 業績 管理指標 （KGI/KPI） 20 テナント誘致活動の実施 既存の商業者との共生方針 の検討 4-1：テナント事業戦略 デザインコードを基準とし、商業検討会を通じて誘致対象テナントの決定、既存商業者との共生方針の検討を実施します 商店街商業検討会開催報告書 開催日時 平成 27 年 7 月 21 日 開催場所 参加者 NPOSIDAM アーケード名店街 14 名 報告者 午後 7 時 30～午後 9 時 銀座通り商店街 3 名 計 17 名 深澤 ＜概要＞ 1. 当該街区のまちづくり再開発事業の進捗状況と商業ゾーンについての説明 2. ワークショップ ファシリテータ 深澤 テーマ：この街区の商業のあり方について ① 既存商店街はどう向き合うべきか？ ② 各店舗の事業継続の可能性はどうか？ ③ 顧客のニーズに応える価値提案は？ 想定テナント テーマ 21 A101 A102 A107 A108 A106 A103 A104 A105 A116 A110 A111 A112 A113 A114 A115 A201 A206 A202 A203 A204 A205 A302 A303 A304 A301 A305 NUMAZU（地元系飲食） フルーツ&カフェ（地権者） NUMAZU（地元系・サービス） 書籍・カルチャー まちのコンシェルジェ 仏具（地権者） GEO、ＣＣＣ ロレックスショップ 装飾・趣味 スポーツ・ファッション フードサイエンス からだケア・エステ 水口茶店（地権者） スエン ヴィクトリア ホシザキキッチンスタジオ 食周り雑貨 ドクターストレッチ 金のゆび 親子・キッズ インキュベーションオフィス* コミュニティホール* 管理事務所 町方町自治会 ＬＳＣぬまづみなみ (深澤) １．ビジョン ２．環境分析 ３．全社戦略 ４．事業別戦略 ４-１：テナント事業戦略 ４-２：コンシェルジュ事業戦略 ５．機能別戦略 ５-１：マーケティング戦略 ５-２：人材確保戦略 ５-３：ファイナンス戦略 ６．数値計画 22 4-2：コンシェルジュ事業戦略 個別戦略の概要 住民/テナント/来訪者向けサービスを提供し、ここに住みたい、ここに出店したい、ここに来た いと思わせるようなまちをつくりあげることで、まち全体の利用者数増加を実現し、さらなる高 付加価値サービスの提供→利用者数増加という好循環をつくりだす。 戦略テーマ 具体的な 取り組み 業績管理指標 （KGI/KPI） 23 サービス内容の明確化 外部業者の選定 料金体系の決定 • コンシェルジュ事業が提 供するサービス内容を外 部協力者とのミーティン グを含めて議論する • 各サービスの収益性を定 量的に示し、実現可能か 否かを検討する • コンシェルジュ事業の サービスに必要となる業 者をリストアップする • 外部業者との接触を図り • それぞれのサービスのコ ストを見積もる • どこまでを固定サービス にするか、どこからオプ ションにするかを決定す る • 料金体系を決定する • 数値計画に落とし込む • サービスリスト • 外部業者リスト • 外部業者との接触回数 • 外部業者決定数 • 進捗管理表 • 利用者数 • 利用価格 4-2：コンシェルジュ事業戦略 テナント、来訪者、居住者のそれぞれへサービス提供をします サービス 物品 代金 テナント 来訪者 固定サービス （清掃、代金回収etc.） 固定サービス利用 料 オプションサービス （場所貸し等） オプションサービ ス利用料 固定サービス（エリア内案内サービス） サービス オプションサービス利用料 代金 オプションサービス（宅配etc.） まちづくり会社 居住者 固定サービス利用料 固定サービス（清掃、タブレット付与etc.） オプションサービス利用料 オプションサービス（宅配、クリーニングetc.） 24 外部業者 4-2：コンシェルジュ事業戦略 各種サービス、料金体系及びそれらに紐付けた収支計画を検討します 設立時 売上高 経常利益 当期純利益 営業CF 投資CF 財務CF 現金及び現金同等物 固定資産残高（純額） 開業費 借入金 純資産 0 1,587,658,308 40,000,000 1,427,658,308 200,000,000 5年目 10年目 15年目 20年目 348,659,316 348,659,316 348,659,316 348,659,316 30,254,783 42,385,111 46,945,328 51,980,175 19,665,609 27,550,322 30,514,463 33,787,114 76,374,634 76,259,347 79,223,488 50,215,959 0 0 0 0 -48,246,294 -53,267,807 -58,811,963 -64,933,160 144,958,530 264,682,361 372,002,178 304,226,062 1,344,113,185 1,100,568,062 857,022,939 774,878,714 0 0 0 0 1,195,703,214 939,606,048 656,854,083 344,673,067 293,368,500 425,644,375 572,171,033 734,431,709 25年目 30年目 35年目 348,659,316 348,659,316 348,659,316 57,539,053 58,718,416 58,718,416 37,400,385 38,166,970 38,166,970 53,829,230 54,595,815 54,595,815 0 0 0 -71,691,455 0 0 221,329,521 494,308,598 767,287,676 692,734,489 610,590,263 528,446,038 0 0 0 0 0 0 914,064,010 1,104,898,862 1,295,733,714 単位：円 顧客 料金体系※ サービス内容 必須固定料金orオプショ 与える価値 収益（もらいかた） 収益（金額） 顧客に対してどのような価値を与えるか どのような方法により収益が上がるか 収益はどのように計算されるか（KPIおよびそ ン固定料金orオプション の他の関連指標はなにか） KPI① KPI② KPI③ 変動料金or無料 テナント 場所の提供 テナント運営にあたり必要な場所を提供す （自社保有）直契約による家賃収入 テナント総面積×坪当たり平均家賃（KPI①） る 8,923 テナント総収益（KPI①）×料率（KPI②） （地権者保有）地権者との仲介手数料収入 家賃（KPI①）×数か月分 清掃 再開発地域をきれいに保ち事業活動にあ 共益費収入に含める たっての良好な環境を提供する 必須固定 テナント坪数（共用部分含む） ×面積当たり月額定額共益費（KPI①） 代金回収 売上代金の管理を代行する 共益費収入に含める 同上 セキュリティ テナント運営にあたって必要なセキュリ 共益費収入に含める 同上 テナント運営にあたって必要な通信環境を 共益費収入に含める 同上 4,500 ティ体制を整える 通信環境 整える 施設としての集客 まち全体として集客を行うことでテナント 共益費収入に含める 同上 への集客に寄与する 販売促進施策の実施 販売促進活動を実施し、各テナントの収益 共益費収入に含める 同上 獲得に寄与する オプション固定 店舗ウェブサイト運営 店舗ウェブサイトの運営を代行する 直契約による収入 利用テナント数（KPI①）×月額利用料（KPI ②） ホール貸出 ホールを貸出し、イベントの開催等ができ 利用料収入 総利用時間（KPI①）×単価（KPI②） るようにする ワゴンショップレンタル ワゴンショップをレンタルし、店舗前での 利用料収入 販売等を可能とする 25 総利用時間（KPI①）×単価（KPI②） 10 20,000 240 5,000 400 1,000 １．ビジョン ２．環境分析 ３．全社戦略 ４．事業別戦略 ４-１：テナント事業戦略 ４-２：コンシェルジュ事業戦略 ５．機能別戦略 ５-１：マーケティング戦略 ５-２：人材確保戦略 ５-３：ファイナンス戦略 ６．数値計画 26 5-1：マーケティング戦略 個別戦略の概要 ハイクオリティな生活を求める子育てママを中核に、その親と子を含めた3世代が、常に町に集まりにぎ わっている状況をつくりだすため、ICTと口コミの情報網をコアとした集客を行う。 戦略テーマ ICT活用の基盤づくり 口コミを促進させる情報発信 • 住民/テナント/来訪者それぞれにとって 便利なまちを売りにするため、必要とな る機能を整理する • 協力業者との接触を図る • 個々の店舗ではなくまち全体としてSNS サービスを活用した情報発信を行う • メディアに記事取材として取り上げてもらうよ うに常に話題性のあるイベントを誘導する • 要件定義書 • 協力業者との契約 • ページ閲覧数 • Facebook「いいね」の数 具体的な取り組み 業績管理指標 （KGI/KPI） 27 5-1：マーケティング戦略 ICTを基盤とした利便性の高いまちづくりを実現し、SNSを利用した口 コミ効果による集客を図ります。 情報拡散 来訪者 テナント 居住者 情報 発信 SNS 情報拡散 情報拡散 まち 情報発信 ICT基盤 LSC沼津みなみ 28 １．ビジョン ２．環境分析 ３．全社戦略 ４．事業別戦略 ４-１：テナント事業戦略 ４-２：コンシェルジュ事業戦略 ５．機能別戦略 ５-１：マーケティング ５-２：人材確保戦略 ５-３：ファイナンス戦略 ６．数値計画 29 5-2：人材確保戦略 個別戦略の概要 ライフスタイルセンター実現の一翼をLSC沼津みなみが担うために、外部業者の活用も視野に入れなが ら、居住者/テナント/来訪者が満足するサービス提供が可能な人材リソースを整える。 戦略 テーマ 具体 的な 取り 組み 業績 管理 指標 （KGI/ KPI） 30 必要な人材数・スキル の可視化 採用方法の立案・実行 キャリアプランの立案 アウトソースの活用 • 求める人材像/人数 をポジション・役職別 に文書で整理・可視 化する • それぞれの人材との 接触・採用方法を文 書化しスケジュール に組み込む • 採用に際して必要と なる事項を整理し文 書化する • 採用を行う • 会社として採用人材 へのキャリアプラン を立案する • 外部協力者とのディ スカッションを行う • アウトソース対象業 務について候補とな る業者のリストアップ を行う • 候補となる業者の選 定基準を定める • 業者へ接触し、見積 を行う • 業者の選定をする • 必要人員数 • 進捗管理表 • 採用数 • 進捗管理表 • 成果物シート • 進捗管理表 5-2：人材確保戦略 人材確保のための必要事項を洗い出し、進捗管理表に沿って計画を進めます。 目的 ToDo 必要な人材数・スキルの可視 事業運営に必要となる機能をリストアップする 化 各機能ごとに必要人員数・必要スキルを定義する 各機能ごとに社内対応/アウトソース活用の方針を定める 採用方法の立案・実行 自社で採用が必要な人材の採用方法を決定する 採用活動の実施 キャリアプランの立案 採用人材のキャリアプランを立案する 外部協力者とのディスカッションを実施する アウトソース活用方針の決定 アウトソース対象業務について考えられる業者のリストアップをする 候補となる業者の選定基準を定める 業者への接触し見積もりをもらう 選定基準に沿って業者選定を行い契約締結する 配属 求める人材像 必要スキル 必要人数 社内/アウトソース 給与体系 アプローチ方法 31 経営層 経理・総務 3月 4月 5月 6月 1W 2W 3W 4W 1W 2W 3W 4W 1W 2W 3W 4W 1W 2W 3W 4W 営業管理 販売促進 施設管理 １．ビジョン ２．環境分析 ３．全社戦略 ４．事業別戦略 ４-１：テナント事業戦略 ４-２：コンシェルジュ事業戦略 ５．機能別戦略 ５-１：マーケティング戦略 ５-２：人材確保戦略 ５-３：ファイナンス戦略 ６．数値計画 32 ⑤ PCB 【地域拡販】 ______________________戦略 佐久間、大内 5-3：ファイナンス戦略 担当者名 個別戦略の概要 ライフスタイルセンター実現のためにLSC沼津みなみが十分な活動を行えるだけの基盤とし ての資金の調達を、 各種選択肢の中から最適な方法で計画・実行する。不動産収益を担保とした間接金融をベー スとし、付加価値を生み出す部分を縁故を中心とした直接金融でまかなう。 戦略 テーマ 具 体 的 な 取 組 業績 管理 指標 （KGI/ KPI） 33 数値計画の作成 資金調達方針の決定 資金調達の実施 • 各種個別戦略の方針 を基に、想定される収 益、必要となるコストを 織り込んで数値計画を 作成し必要資金を明確 にする • 外部協力者とディスカッ ションし、想定される資 金調達方針ごとのシミュ レーションを実施する • 資金調達方針を決定す る • 融資、出資、補助金を 募る際に利用する資料 として事業計画の精緻 化を行う • 資金提供者に対しての 事業計画の説明を行う • 数値計画 • 数値計画 • 事業計画 • 数値計画 • 調達資金 5-3：ファイナンス戦略 ファイナンス実施に際してLSC沼津みなみの営む事業を 自社保有不動産運用、賃貸不動産運用、コンシェルジュ事業の3区分で考えます 借入金は自社での不動産取得のための資金として利用します。 不動産取得の発生しない賃貸不動産運用、コンシェルジュ事業は自己資本でまかなう計画です。 LSC沼津みなみが営む事業と資金源、用途の関係図（数値は第1期の計画を記載） 事業 用途 資金調達の上での考え方 資金源 • 運転資本は自己資本で まかなう コンシェルジュ事業 賃貸 不動産運用 自社保有 不動産運用 34 運転資本 201百万円 不動産取得費用 1,315百万円 自己資本 資本金：35百万円 補助金収入：166百万円 借入金 （民間） 657百万円 借入金 （政府系） 657百万円 自己資本 借入金 • コンシェルジュ事業、賃 不動産運用においては 借入の補填が必要ない 計画であると検証するこ とが重要 • 用途は自社保有不動産 の取得、運用であり、 不動産取得のための借 入と変わらない • 自社保有不動産の運用 収益から借入返済が十 分に可能であると検証 することが重要 5-3：ファイナンス戦略 自社保有不動産運用により得られるキャッシュフローで借入の返済が可能です ◆空き店舗率：事業開始時0%からスタートし4年ごとに1%の増加を見込んだ場合（30年経過時点で7%の空き室率） 単位：千円 事業利益 法人税等 税引後事業利益 減価償却費 FCF 2020 34,678 5,498 29,180 31,543 60,723 2021 34,678 5,672 29,006 31,543 60,549 2022 34,678 5,846 28,832 31,543 60,375 2023 35,153 6,177 28,976 31,543 60,519 2024 33,977 5,963 28,015 31,543 59,558 2025 38,901 8,510 30,390 31,543 61,934 2030 38,686 9,309 29,377 31,543 60,920 2035 55,108 15,609 39,499 14,919 54,419 2040 53,314 15,886 37,429 14,919 52,348 2045 53,147 16,700 36,447 14,919 51,366 借入元金返済額 借入金利支払額 計 43,863 15,791 59,654 43,863 15,264 59,127 43,863 14,738 58,601 43,863 14,212 58,075 43,863 13,685 57,548 43,863 13,159 57,022 43,863 10,527 54,390 43,863 7,895 51,758 43,863 5,264 49,127 43,863 2,632 46,495 1,070 1,422 1,774 2,444 2,010 4,912 6,530 2,660 3,221 4,871 差額 空き室率の前提の参考資料 空き店舗率を過年度調査と比較すると、平成18 年度（8.98％）、平成21 年度（10.82％）、平成24 年度（14.62％）と増加傾向となっている。 空き店舗率の分布をみると、「１～10％（30.3％）」、「11～20％（21.4％）」、「０％（16.4％）」の順となっている。空き店舗率の分布を人口規 模別にみると、人口１０万人以上の都市では「１～10％」が最も多くなっている（商店街実態調査報告書（平成25年3月）P.21） 平成27年1月の沼津市商店街の空き店舗率は右の通り 商店街名 商店数 空き店舗 空き店舗率 商店街名 商店数 空き店舗 空き店舗率 35 沼津中央通り商店街 沼津リコー通り商店街 37 51 3 12 7.5% 19.0% 沼津駅北振興会 55 6 9.8% 沼津駅前名店街 11 0 0.0% 沼津仲見世商店街 沼津上本通り商店街 128 79 9 15 6.6% 16.0% 沼津大手町商店街 沼津新仲見世商店街 沼津銀座通り商店街 商店街アーケード名店街 沼津あげつち商店街 沼津本町区商店連盟 76 23 57 53 57 36 6 5 7 4 7 3 7.3% 17.9% 10.9% 7.0% 10.9% 7.7% 計 361 45 11.1% 5-3：ファイナンス戦略 賃貸不動産運用、コンシェルジュ事業は自己資本でまかなうことが可能です。 ◆空き店舗率：事業開始時0%からスタートし4年ごとに1%の増加を見込んだ場合（30年経過時点で7%の空き室率） ◆賃貸不動産運用＋コンシェルジュ事業（単位：千円） 2020 2021 2022 売上 51,856 51,756 51,657 経常利益 3,890 5,941 6,357 2023 51,559 6,136 2024 50,802 5,350 2025 53,471 9,167 2030 52,351 7,556 2035 51,261 6,001 2040 49,565 3,957 2045 48,537 2,516 資本金 35,000 35,000 35,000 35,000 35,000 35,000 35,000 35,000 35,000 35,000 賃貸不動産運用、コンシェルジュ事業の合計損益はプラスとなっており、 自己資本の範囲内で事業展開が可能な計画となっています 空き室率の前提の参考資料 空き店舗率を過年度調査と比較すると、平成18 年度（8.98％）、平成21 年度（10.82％）、平成24 年度（14.62％）と増加傾向 となっている。空き店舗率の分布をみると、「１～10％（30.3％）」、「11～20％（21.4％）」、「０％（16.4％）」の順となっている。 空き店舗率の分布を人口規模別にみると、人口１０万人以上の都市では「１～10％」が最も多くなっている（商店街実態調査 報告書（平成25年3月）P.21） 平成27年1月の沼津市商店街の空き店舗率は右の通り 商店街名 商店数 空き店舗 空き店舗率 商店街名 商店数 空き店舗 空き店舗率 36 沼津中央通り商店街 沼津リコー通り商店街 37 51 3 12 7.5% 19.0% 沼津駅北振興会 55 6 9.8% 沼津駅前名店街 11 0 0.0% 沼津仲見世商店街 沼津上本通り商店街 128 79 9 15 6.6% 16.0% 沼津大手町商店街 沼津新仲見世商店街 沼津銀座通り商店街 商店街アーケード名店街 沼津あげつち商店街 沼津本町区商店連盟 76 23 57 53 57 36 6 5 7 4 7 3 7.3% 17.9% 10.9% 7.0% 10.9% 7.7% 計 361 45 11.1% １．ビジョン ２．環境分析 ３．全社戦略 ４．事業別戦略 ４-１：テナント事業戦略 ４-２：コンシェルジュ事業戦略 ５．機能別戦略 ５-１：マーケティング戦略 ５-２：人材確保戦略 ５-３：ファイナンス戦略 ６．数値計画 37 6：数値計画 自社不動産・賃貸用不動産運用は賃料低下、空き店舗率の増加により、時の経過に応じて売上は 低減する計画だが、減価償却費負担、借入金の利息負担の減少により経常利益は増加する見込み。 コンシェルジュ事業は不確定要素が強いため、現状の計画では経常損失の計画としている。 単位：千円 経常利益推移 売上推移 70,000 200,000 180,000 60,000 160,000 50,000 140,000 40,000 120,000 100,000 30,000 80,000 20,000 60,000 10,000 40,000 20,000 0 2020 0 2020 2021 2022 2023 自社不動産 2024 賃貸不動産 2025 2030 2035 2040 2045 2021 2022 2023 2024 2025 2030 2035 2040 2045 (10,000) 自社不動産 コンシェルジュ 賃貸不動産 コンシェルジュ ◆全社PL（第1期）（単位：千円） 売上 経常利益 38 自社不動産 賃貸不動産 コンシェルジュ 自社不動産 賃貸不動産 コンシェルジュ 2020 120,303 41,856 10,000 16,631 8,965 -5,074 2021 120,303 41,856 9,900 17,158 8,965 -3,024 2022 120,303 41,856 9,801 17,684 8,965 -2,608 2023 120,303 41,856 9,703 18,685 8,965 -2,829 2024 119,128 41,196 9,606 18,036 8,304 -2,954 2025 124,051 43,961 9,510 25,742 12,337 -3,171 2030 122,887 43,307 9,044 28,159 11,684 -4,128 2035 121,735 42,660 8,601 47,213 11,037 -5,035 2040 119,467 41,386 8,179 48,051 9,762 -5,805 2045 118,350 40,759 7,778 50,515 9,135 -6,619 6：数値計画 減価償却の進行、借入返済により、固定資産残高、借入金残高は年々減少。 一方、利益の獲得により純資産は年々増加し、修繕引当の積み増しにより修繕引当金残高も年々増加。 毎期安定した営業CFを獲得していることにより現金預金も増加していく計画となっている。 単位：千円 全社B/S（第1期） 1,400,000 1,200,000 1,000,000 800,000 600,000 400,000 200,000 0 2019 2020 現金預金 2021 2022 2023 固定資産残高（純額） 2024 2025 修繕引当金 2030 2035 2040 借入金残高 2045 純資産 ◆全社B/S（第1期）（単位：千円） 現金預金 固定資産残高（純額） 修繕引当金 借入金残高 純資産 39 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 206,490 213,093 221,422 230,381 239,863 248,384 261,094 1,315,889 1,284,346 1,252,803 1,221,259 1,189,716 1,158,173 1,126,630 0 1,662 3,325 4,987 6,650 8,312 9,974 1,315,890 1,272,027 1,228,164 1,184,301 1,140,438 1,096,575 1,052,712 201,043 214,780 230,242 246,335 262,950 278,605 301,972 2030 305,982 968,914 18,287 833,397 400,147 2035 346,433 827,822 26,599 614,082 510,508 2040 365,088 753,226 34,911 394,767 665,571 2045 385,633 678,631 43,223 175,452 822,524 6：数値計画 安定した利益の獲得により営業CFは安定してプラス。財務CFは借入金元金返済額の増加により マイナスが年々拡大。 投資CFについては、初年度の固定資産取得を除いて大型の投資は予定していない。 結果、現金及び現金同等物は毎期4,000円～10,000千円程度プラスの計画 単位：千円 全社CF（第1期） 1,500,000 1,000,000 500,000 0 (500,000) 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2030 2035 2040 2045 (1,000,000) (1,500,000) 営業CF 財務CF 現金及び現金同等物の期末残高 投資CF 現金及び現金同等物の増減額 ◆全社CF（第1期）（単位：千円） 2019 営業CF 166,043 投資CF (1,292,824) 財務CF 1,315,890 現金及び現金同等物の増減額 189,109 現金及び現金同等物の期末残高 206,490 40 2020 50,467 0 (43,863) 6,604 213,093 2021 52,191 0 (43,863) 8,328 221,422 2022 52,822 0 (43,863) 8,959 230,381 2023 53,345 0 (43,863) 9,482 239,863 2024 52,384 0 (43,863) 8,521 248,384 2025 56,573 0 (43,863) 12,710 261,094 2030 57,113 0 (43,863) 13,250 305,982 2035 52,203 0 (43,863) 8,340 346,433 2040 51,396 0 (43,863) 7,533 365,088 2045 52,081 0 (43,863) 8,218 385,633 APENDIX 41 APENDIX目次 環境分析（PEST分析） 環境分析（顧客分析） 環境分析（競合分析） 環境分析（再開発地域分析） 42 環境分析（PEST分析） 再開発を取り巻く法律・政治環境、経済環境 分類 視点 地方再生の動き 事象 地方再生の動きの活発化 再開発への影響 まちづくりのために利用可能な制度の増加（＋） 都市再開発に対する助成金ス 資金確保のための選択肢の増加（＋） 法・ 助成金 政 キームの増加 （P） 沼津市鉄道高架化 交通の便の改善 駅北からの来訪者の増加（＋） 駅南居住者の駅北利用の増加（－） GDP マンション購買意欲の増加 マンション購入検討者の増加（＋） 不動産市場 不動産市場の活発化 マンション購入検討者の増加（＋） 競合となるマンションの増加（－） 経済 銀行融資 （E） 銀行融資の拡大 資金確保のための選択肢の増加（＋） 借入金利 長期的な低金利政策 借入後の金利負担の減少（＋） インバウンド需要 インバウンド需要の増加 インバウンド需要の取り込みによる来訪者増加 （＋） 43 環境分析（PEST分析） 再開発を取り巻く社会環境、技術環境 分類 視点 社会 （S） 人口推移 所得 事象 日本の少子高齢化進行 医療へのニーズの増加（＋） 沼津市から東京への人材流出 まちづくりのための人材確保の困難化（－） 消費、労働人口の減少 再開発地域の商圏人口減少（－） 所得増加による中間層以上の消費増加（＋） 所得増加傾向により採用の困難化・人材の流出が加 天災・犯罪への危惧 の高まり 絆・つながりを志向する人々の増 コミュニティを求める人々の増加（＋） 加 地震発生リスクの高い土地を避ける人々の増加 安全性を求める人々の増加 沼津市中心市街地の求心力低下 沼津市からの百貨店 の撤退 デジタルデータ化 SNSやｽﾏｰﾄﾌｫﾝ、ｸﾗｳﾄﾞｻｰﾋﾞｽな どの定着 ICTの発達 44 日本での賃金上昇 速（－） 技術 （T） 再開発への影響 デバイスの変化（PC⇒スマホ、 WEB⇒アプリ） （±） 郊外への消費者流出（－） 周辺商業施設との差別化（＋） 再開発地域のPRの効率化（＋） 居住者・来訪者の利便性を高める施策の増加（＋） 環境分析（顧客分析） 顧客の整理 顧客分類 説明 沼津出身で引退後にUターンを考えている 引退後、地元に帰りたいと考えている方 引退後、終の棲家を探してる方 通勤の制約がない現役世代 沼津からの通勤が可能な現役世代 地権者が事業継続するテナント 地権者が再開発後も引き続き事業継続するテナント 新規テナント（ニーズ向け） 日常的に必要な商材、サービスを取り扱うテナント 居住者が日常的に利用することは少ないが、あるとうれしいテナ 方 新規 居住者 沼津出身以外で引退後のIターンを考えて いる方 テナント 新規テナント（ウォンツ向け） 来訪者 45 ント 来訪者が利用すると記念となるようなテナント 近隣居住者 再開発地域の近隣地区に住む人 遠方からの来訪者 再開発地域もしくは周辺地域の観光目的に来る来訪者 海外からの来訪者 観光、買物を目的として海外から来る来訪者 環境分析（顧客分析） 新規居住者のニーズ 再開発地域に対するニーズ 沼津出身で引退後にUター ンを考えている方 医療サービスが充実していること 徒歩圏内で必要なものがすべて揃うこと 沼津出身以外で引退後のI 医療サービスが充実していること ターンを考えている方 徒歩圏内で必要なものがすべて揃うこと 通勤の制約がない現役世 他の地域にはない高品質な消費財/サービスがあること 代 子育てによい環境が整っていること 46 環境分析（顧客分析） テナントのニーズ 小分類 地権者が事業継続 するテナント － 購買 想定テナント － スーパーマーケット ニーズ 個人で経営するよりも効率的な経営ができること 出店基準を充たす集客が見込めること 駐車場が充実していること 駐車場が充実していること 事業展開のためのインフラ等のサポートが充実してい ること 新規テナント （ニーズ向け） 健康 医療モール 日本未進出のアパレ 出店基準を充たす十分な集客が見込めること ルブランド ブランドイメージに沿ったまち 百貨店サテライトショッ 事業展開のためのインフラ等のサポートが充実してい 購買 プ 新規テナント （ウォンツ向け） 47 健康 飲食 フィットネス 高級飲食店 ること 出店基準を充たす集客が見込めること 事業展開のためのまちづくり会社からのサポート 出店基準を充たす集客が見込めること テナントの持つブランドイメージに沿ったまち 事業展開のためのまちづくり会社からのサポート 環境分析（顧客分析） 来訪者のニーズ 再開発地域の利用目的 日常生活で必要となる商品 近隣居住者 の購入 自宅周辺では味わえない サービスの享受 ニーズ 日常生活で必要となる商品の品揃えが充実して いること 近隣地区にない高品質の商品・サービスがある こと 再開発地域から目的地への交通の便がよいこと 遠方からの来訪者 周辺観光地域への経由地点 一休みに便利な空間があること 駐車場が充実していること 周辺地域の観光案内があること 外国からの来訪者 48 周辺観光地域への経由地点 外国語対応ができるまちであること 環境分析（競合分析） 顧客ごとの競合の整理（新規居住者1/2） 顧客 競合 東京都心 沼津出身で 東京近郊 引退後にU ターン/Iター 横浜 強み 熱海 三島・長泉 裾野・御殿場 49 静岡 人が多く落ち着かない 自然が少ない 何でも揃う環境 電車移動中心 交通の便がよい 住居が狭い 物価が高い コミュニティの場が少ない 電車もしくは車での移動が必須 人が多く落ち着かない 電車移動中心 住居が狭い 物価が高い コミュニティの場が少ない 水がきれいでない 観光客が多い コミュニティの場が少ない 買物には車での移動が必須 都心まで移動すれば何でも揃う環境 何でも揃う環境 交通の便がよい ンを考えて いる方 弱み 温泉地 観光地としてのよいイメージ 都心部へのアクセスがよい 都心部へのアクセスがよい 自然豊か 気候が安定しない（雪、湿気） 静かな町並み 交通の便が悪い ゴルフ場に近い 買物には車での移動が必須 ある程度のものは揃う環境 都心部から遠い 環境分析（競合分析） 顧客ごとの競合の整理（新規居住者2/2） 顧客 競合 東京都内 東京都下 強み 何でも揃う環境 交通の便がよい 都心まで移動すれば何でも揃う環境 通勤の制 約がない 横浜 三島・長泉 50 静岡 人が多く落ち着かない 自然が少ない 電車移動中心 住居が狭い 物価が高い コミュニティの場が少ない アウトドアを楽しむにはある程度移動が必須 電車もしくは車での移動が必須 人が多く落ち着かない 電車移動中心 何でも揃う環境 住居が狭い 交通の便がよい 物価が高い コミュニティの場が少ない アウトドアを楽しむにはある程度移動が必須 水がきれいでない 観光客が多い コミュニティの場が少ない 買物には車での移動が必須 おしゃれ感が低い 都心部から遠い 現役世代 熱海 弱み 温泉地 観光地としてのよいイメージ 都心部へのアクセスがよい 都心部へのアクセスがよい ある程度のものは揃う環境 環境分析（競合分析） 顧客ごとの競合の整理（テナント） 顧客 競合 御殿場・裾野 ニーズ向け 沼津駅前商店街 サントムーン ららぽーと イーラde ウォンツ向け 御殿場プレミアムアウト レット 静岡駅周辺 東京都心 51 強み 近隣に店舗が少ない 駅から近くアクセスがよい 弱み 人口が少ない 駐車場が少ない 出店スペースが少ない 近隣住民からの高い知名度 大衆的なイメージ 高い知名度 車での移動が必須 実績のあるデベロッパーが運営 大衆的なイメージ 駅から近く立地がよい 景観がよくない おしゃれ感が低い 高い知名度 店舗周辺に他の施設がない 実績のあるデベロッパーが運営 施設内での競合 魅力的なブランドが揃っている 取り扱うのはアウトレット商材 都心部から遠い 遠方から人を集める目玉施設がない 競合が多い 賃料が高い 百貨店がある ブランドイメージ 環境分析（競合分析） 顧客ごとの競合の整理（来訪者1/2） 顧客 競合 強み 近隣スーパーマーケッ 弱み 慣れ親しんでいて通いやすい 買物だけが目的となる 御殿場プレミアムアウト 魅力的なブランドが揃っている 交通の便が悪い レット 一日遊べる 取り扱うのはアウトレット商材 東京よりは近い 移動が手間 ある程度のものが揃っている 東京・横浜に比べると物足りない 憧れのイメージ 移動が手間 何でもあるイメージ 移動のための金銭的負担が大きい 高い集客力 周辺観光地域 沼津港 東京にはない、新鮮な海鮮料理 駅からのアクセスがよくない の経由地として 深海魚水族館 駐車場のキャパシティ不足 東京近郊でも同様の商業施設がある 目玉となる集客力がある店舗がない ト 近隣居住者 静岡駅周辺 東京・横浜 利用する遠方 御殿場プレミアムアウト 魅力的なブランドが揃っている からの来訪者 レット 一日遊べる グルメ街道 高速インター近くの優れた立地 52 環境分析（競合分析） 顧客ごとの競合の整理（来訪者2/2） 顧客 周辺観光地域の 経由地として 利用する海外から の 来訪者 競合 強み 沼津港 高い集客力 東京にはない、新鮮な海鮮料理 深海魚水族館 駅からのアクセスがよくない 外国語対応に不安 御殿場プレミアムアウト レット 魅力的なブランドが揃っている 一日遊べる サントムーン 高い集客力 地元密着型 中間所得者層に人気の品揃え 駐車場が広く収容台数が多い 東京近郊でも同様の商業施設が ある アクセスがよくない 駅からのアクセスが遠い 高級商品の品揃えではなく客単 価も低い イオン富士店 高い集客力 広域集客型 中間所得者層に人気の品揃え 駐車場が広く収容台数が多い 駅からのアクセスが遠い 高級商品の品揃えではなく客単 価も低い ららぽーと(将来) 高い集客力 圧倒的な売り場面積とナショナ ルブランドの集積力 広域集客型 中間所得者層に人気の品揃え 駐車場が広く収容台数が多い 駅からのアクセスが遠い 高級商品の品揃えではなく客単 価も低い 53 弱み 環境分析（再開発地域分析） 再開発地域の強みの整理 強み 弱み 周辺地域で最も早く地権者がまと ヒト まる団結力 現状実施主体となりうる人材が不足 海外とのネットワークを有し地域づ くりに見識を有する中核者の存在 自然豊かで穏やかな気候 潜在的な集客力がある モノ（立地） 水がきれい 駅からやや遠い 都心部へのアクセスも十分可能 おしゃれ感が低い 富士山が見える立地 サーフィン、ヨット、ゴルフといった アウトドアが楽しめる立地 カネ 54 政府系禁輸期間の強い支援体制 民間資金だけでの再開発は困難な状況 地元金融機関の協力体制 まちの所得が低く消費が活発でない 賦課金算定方法 賦課金とは？ • 「エリマネフィー」として家賃に上乗せするもので商業床の賃借契約上は通常ないもの • 再開発地域全体の販促活動やイベント実施によりテナントの売上増加に寄与する活動に対する 対価 具体的算定方法 （案） • まち会社の活動によるテナントの売上増加額の内、一定割合をまち会社の取り分＝ 賦課金としてテナントに請求。 算定方法のイメージ図 販促前 販促後 *2 まち会社の販促活動による 売上増加 分配 *3 売上増加額 まち会社 取り分 ＝賦課金 テナント 取り分 *1 現状の 売上 想定額 *1 想定賃料（周辺相場から算定）を業種ごとの平均家賃負担率で割り返すことにより算定 *2 計画上は現状の売上想定額に一定率を乗じることにより算定 *3 売上増加額に一定率を乗じてまち会社、テナントに配分 55 数値データの資料内容 財務数値サマリー 全社CF 賃貸不動産PL 全社BS 全社CF１期 賃貸不動産PL１期 全社BS1期 全社CF2期 賃貸不動産PL2期 全社BS２期 自社不動産PL コンシェルジュPL 全社PL 自社不動産PL1期 コンシェルジュPL1期 全社PL１期 自社不動産PL2期 コンシェルジュPL2期 全社PL２期 借入金明細 開業費明細 56
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