1 マンション特集マンション市場の今後の展望株式会社不動産経済研究所企画調査部主任研究員松田忠司（まつだただし） 2004 年に株式会社不動産経済研究所に入社。以後、一貫して新築マンションの調査に携わる。昨年から毎月「首都圏マンション市場動向」の発表を担当している。 16 2014年のマンション市場は消費税増税の影響を大き年ぶりに5,000万円を上回ったが、建築コストの上昇によく受け、全国的に落ち込みの目立つ結果となった。2013 るところが大きい。その価格上昇によってエンドユーザ年に5万6,478戸と、6万1,021戸だった2007年以来6年ぶーの動きが鈍化、春商戦の目玉物件の発売は軒並み後りに5万戸を上回った首都圏の年間供給戸数も、2014年ろにずれ、その動きは玉突き的に夏をまたいで秋になっには前年比20.5％減の４万4,913戸にとどまった。首都圏ても続いた。その一方、都心部は消費税５％適用の経の年間供給は2010年から2012年までの３年間、4.5万戸過措置終了直前に発売された大型物件が2014年に入っ前後で推移しており、再びその水準に戻った格好だが、て早々に完売となると、次に続く物件が無く『弾切れ』 12月に9,389戸の大量供給があって盛り返した結果であのような状態に陥った結果として供給戸数が落ち込んり、２月から11月までは10カ月連続で前年同月を下回っだ。旺盛な需要に対して供給が追い付かなかったものていて、その時点では4.3万戸程度に収まるのでは、とで、郊外の落ち込みとは要因が異なっている。いうほど供給は低調な状態が続いた。 2015年に入ってからのマンション市況も特に大きな変エリア別に見ると、都区部２万774戸（2013年比26.7％化は見られない。建築コストのアップによる物件価格の減）、都下4,425戸（同0.2％減）、神奈川県１万121戸（同上昇は続き、供給は5カ月連続で減少。１～５月の供給 14.3％減）、埼玉県4,473戸（同32.4％減）、千葉県5,120 戸数は1万4,515戸で、前年同期の１万5,891戸を1,376戸、戸（同3.0％減）と、全エリアで減少、中でも埼玉県、神 8.7％下回っている。上半期の２万戸突破は難しい状況奈川県、都区部の落ち込み幅が目立っている。その減で、１万8,000戸程度になる。１～５月のエリア別の内訳少の理由としては、まず消費税増税の反動減が挙げらは、都区部6,679戸（前年同期比7.4％減）、都下2,063戸れるが、それに加えて郊外部などを中心に人件費の上（同49.1％増）、神奈川県2,860戸（同26.0％減）、埼玉県昇による建築コストのアップを物件価格に転嫁しても大 1,390戸（同27.3％減）、千葉県1,523戸（同0.3％増）と都丈夫なのかどうか、デベロッパーが値探りのような状態区部、神奈川県、埼玉県が落ち込んでいる。また価格でモデルルームへの来場者数が伸びるまで販売を先延を見ると、平均価格は5,121万円で、前年同期の5,050万ばしすることが常態化したことが響いた。2014年の年間円と比べると71万円、1.4％の上昇。㎡単価も72.8万円で、の平均価格5,060万円と、バブル直後の1992年以来、22 前年同期の71.2万円と比べると1.6万円、2.2％上昇して図表１　首都圏マンションの供給動向（2015年と2014年の1～5月、2012年～2014年年間）供　給　戸　数　（戸）平　均　価　格　（万円）㎡　単　価　（万円） 2015年増減 2014年増減 2015年増減 2014年増減 2015年増減 2014年増減 2014年 2013年 2012年 2014年 2013年 2012年 2014年 2013年 2012年 1～5月（％） 1～5月（％） 1～5月（％） 1～5月（％） 1～5月（％） 1～5月（％）首都圏 14,515 -8.7% 15,891 44,913 -20.5% 56,478 45,602 5,121 1.4% 5,050 5,060 2.7% 4,929 4,540 72.8 2.2% 71.2 71.1 2.0% 69.7 64.5 都区部 6,679 -7.4% 7,211 20,774 -26.7% 28,340 19,398 6,096 2.9% 5,924 5,994 2.4% 5,853 5,283 90.8 4.0% 87.3 87.3 0.9% 86.5 80.1 都下 2,063 49.1% 1,384 4,863 4,430 -3.8% 4,603 4,726 11.5% 4,238 4,318 61.1 -2.9% 62.9 64.8 11.7% 58.0 58.0 神奈川県 2,860 -26.0% 3,865 10,121 -14.3% 11,805 11,262 4,406 -2.5% 4,517 4,384 4.1% 4,212 4,167 60.9 -2.1% 62.2 61.0 6.3% 57.4 57.6 埼玉県 1,390 -27.3% 1,912 4,473 -32.4% 6,617 5,828 4,141 0.9% 4,106 3,930 5.7% 3,718 3,687 57.1 2.1% 55.9 54.4 6.3% 51.2 50.3 千葉県 1,523 1,519 5,120 -3.0% 5,280 4,251 4,019 4.4% 3,849 3,879 5.6% 3,675 3,563 52.9 4.5% 50.6 50.0 5.3% 47.5 46.0 0.3% 4,425 -0.2% 4,436 おり、緩やかにはなりつつあるもののまだ価格の上昇は戸→13万3,670戸→９万8,037戸と大幅に減少し続けるこ続いている。初月契約率は75.5％で、前年同期（78.8％）ととなった。今後しばらくは価格が下がる要素は見つか比では3.3ポイントのダウンと、価格の上昇に伴って売れらず、緩やかに上昇を続けることが予想されることから、行きは低下傾向にある。しかしながら好調ラインとされ 2015年下半期に発売を予定している物件の一部の売りる70％はクリアしており、売れ行き面では市況は依然と出しが2016年以降にずれ込む可能性がある。して堅調と言える【図表１】。また、消費税再増税の延期によって2015年中の駆け 2015年年間の首都圏マンションの供給戸数は、昨年込み需要はほぼ見込めなくなった。しかしながら、その比微増（0.2％増）の４万5,000戸を見込んでいる。下半分デベロッパーは腰を据えて販売に注力できる状況にあ期を展望するにあたって考慮しなければならないのは、る。決して売り急ぐような状況にはないことから、大手緩やかになったとはいえ価格が引き続き上昇局面にあるなどはコストを上乗せした価格の物件をじっくり販売しという点である。2014年もそうであったが、発売が後ろていくことになりそうだ。にずれる動きというのは価格が上昇している状況においその一方、東京の都心部や湾岸部では昨年以上に多てはよく見られる傾向である。2006年から2008年にかくの大型案件の発売が予定されている。このエリアはけて、全国の平均価格は3,560万円（前年比2.0％上昇） 2014年の春以降、旺盛な需要に対して供給が不足して →3,813万円（同7.1％上昇）→3,901万円（同2.3％上昇）と、『弾切れ』状態にあったものの、2015年上半期には西新３年に渡って上昇を続けた。同様に㎡単価も３年間で宿、八丁堀、豊洲などで大型超高層案件が売り出され、 13.0％上昇した。その際、集客に苦労して販売を後ろにその動きは下半期も続く見込みである。そしてそれら目ずらすことを続けた結果、年間の供給戸数は15万5,866 玉物件は間違いなく人気を集めるものと思われる。仮に 17 1 マンション特集図表２　都心６区の供給戸数と㎡単価の推移 10000 160.0 9161 9000 139.5 8572 140.0 129.8 8000 114.2 7000 111.1 103.4 101.0 104.7 7279 113.1 81.8 ㎡単価 80.0 万円 5391 5245 （ 4795 5000 ）供給戸数（戸） 100.0 94.5 6000 3789 4000 60.0 3296 3001 3000 2393 40.0 1856 2000 20.0 1000 0 0.0 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年供給戸数 18 120.0 107.8 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年（1～5月）㎡単価売り出しが多少後ろにずれたとしても、これら目玉物件業社数を確認しておきたい。首都圏の新築マンション供の多くは2015年中に発売されるだろう。2015年１～５月給事業社数は1994年の552社がピークであった。そのの都心６区の㎡単価は平均113.1万円と、ここ10年で最 1994年以降、首都圏の年間供給戸数は８万戸がベースも高かった2008年の139.5万円と比較してもまだ２割近となる『大量供給期』を迎えるものの社数は減少、1996 く低い水準となっている。都心部に関しては、価格はま年には479社と500社を下回る。1998年には消費税の５だバブル直後どころか７年前の水準にもほど遠い状態に％への増税、平成不況と言われた経済状況などから年あり、さらに価格が上がってもエンドユーザーは離れな間供給戸数は６万6,308戸と落ち込み、事業社数は385 いだろう。都心や湾岸がけん引することで、首都圏にお社と400社を割る。しかしその後は持ち直し、2000年ける都区部のシェアは再び50％を上回る可能性が高い。には供給戸数は９万5,635戸と過去最多を記録、社数も今後は都区部主導がより鮮明となるはずだ【図表２】。 410社と再び400社を突破した。その後は2002年に390 では首都圏マンション市場をさらに先まで見渡すとど社と再び400社を下回ると、徐々に地価の上昇の影響をうであろう。受け始めた2006年には大量供給期は終わりを迎え、戸それにはまず、ここ最近の首都圏マンションの供給事数は７万4,463戸と８万戸を下回り、社数も289社と300 図表３　首都圏マンション供給戸数と供給事業社数の推移社を割り込んだ。その後も社数は伸びず、供給戸数が３万6,376戸と底となった2009年には166社と200社を下供給戸数事業主数 1993年 44,270 327 にとどまっている。消費税増税前の駆け込みで盛り上が 1994年 79,897 552 った2013年でも186社と200社に届かなかったことから、 1995年 84,885 543 1996年 82,795 479 1997年 70,543 435 1998年 66,308 385 えば、消費税の再増税という一大イベントが控えており、 1999年 86,297 388 その影響は避けられないだろう。2016年は2013年と同 2000年 95,635 410 2001年 89,256 429 2002年 88,516 390 ドユーザーの心理を考えるとその反動減が前回以上のも 2003年 83,183 357 のになる可能性もある。また、ここにきて建築コストの 2004年 85,429 331 2005年 84,148 328 2006年 74,463 289 当然ながら用地取得費も高騰しつつある。増税、建築コ 2007年 61,021 278 スト高、地価上昇の『価格上昇三重苦』はエンドユーザ 2008年 43,733 227 2009年 36,376 166 2010年 44,535 162 2011年 44,499 148 2012年 45,602 150 2013年 56,478 186 2014年 44,913 157 回って以降は100社台で推移しており、2014年は157社当面事業社数は200社未満が続くことになりそうだ【図表３】。では供給社数が伸びない中、今後の市場はどのように推移していくのか。まず、2016年、2017年に関して言様に駆け込みが起こり、また2017年は2014年と同様に反動に苦しむことになりそうだ。今回に関して言えば消費税率が“10％”という大台に乗ってしまうことで、エン上昇は一服感があるものの、それが下落に転じる見込みはなく、当面は高止まりすることになりそうだ。さらに人気エリアを中心に地価は上昇しており、それに伴ってーに重くのしかかるはずで、首都圏マンション市場の一定の冷え込みは避けられないだろう。こうなると、現状でさえ難しくなっている一般サラリーマン世帯の新築マンションの購入は、ほぼ不可能な領域に入ってしまうかもしれない。その際、中古マンションや戸建てもその需要の受け皿となるのだろうが、中でも脚光を浴びるのはおそらくリノベーションマンションだろう。リノベーションの市場が現時点でどのぐらいの規模なのか、正確に把握するのは非常に困難である。しか 19 1 マンション特集図表４　都道府県別一般世帯総数の推移都道府県世　帯　数　（1,000世帯）増　加　率　（％） 2010年 2015年 2020年 2025年 2030年 2035年 2010年 2010年 2015年 2020年 2025年 2030年 ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ 2035年 2015年 2020年 2025年 2030年 2035年埼玉県 2 837 2 938 2 983 2 977 2 926 2 843 0.2 3.6 1.5 -0.2 -1.7 -2.8 千葉県 2 512 2 580 2 604 2 585 2 528 2 444 -2.7 2.7 1.0 -0.7 -2.2 -3.3 東京都 6 382 6 663 6 789 6 814 6 752 6 614 3.6 4.4 1.9 0.4 -0.9 -2.0 神奈川県 3 830 3 997 4 086 4 106 4 060 3 966 3.5 4.4 2.2 0.5 -1.1 -2.3 首都圏 15 562 16 178 16 462 16 482 16 266 15 867 2.0 4.0 1.8 0.1 -1.3 -2.4 注）四捨五入のため合計は必ずしも一致しない（資料）国立社会保障・人口問題研究所『日本の世帯数の将来推計（都道府県推計）』（2014年４月推計）より 20 し市場が急拡大しているのは間違いなく、また新築を諦ていることからもそれは明らかである。加えて広大な関めたエンドユーザーを取り込むこととなれば、今後一段東平野に広がってきていた東京都市圏もコンパクト化がと伸びるものと考えられる。進むはずで、その時点での経済環境に左右される面は国立人口問題研究所が公表している都道府県別の一あるものの、都心に近いエリアでのマンション供給が今般世帯数の推移を見ると、埼玉県と千葉県は2020年ま以上に求められる可能性もある。で、東京都と神奈川県はさらに先の2025年まで、世帯また2020年から2030年にかけて、東京、神奈川、千数は増加する見込みである。当然ながらそのタイミング葉の湾岸エリアでは超高層・超大型マンションプロジェまで強い住宅のニーズがあることは間違いない。首都圏クトが計画されている。東京は中央区晴海のオリンピッマンション市場は消費税10％後に一旦低迷期を迎えるもク選手村跡地で、大会後に建設される50階２棟をはじのの、いずれ４万戸～５万戸の市場を取り戻すだろう。め、実際にオリンピックで使用される14階～17階22棟なまた事業社数は引き続き200社に届かないだろうが、大どで整備される。総戸数は6,000戸に達する見込みであ手主導で都区部中心の開発が行われるはずである【図る。神奈川は横浜の東高島駅周辺で、49階・185メート表４】。ルのトリプルタワーが2022年に完成することになる。ままた良質な住宅は常に求められるわけで、2025年をた千葉は海浜幕張の若葉地区で、やはり46階・150メー過ぎても新築住宅市場が急に衰退するとは考えづらい。トルの３棟構成となる。同地区は18階建てなどの低層マ既に人口減が始まっている地方都市を見ても、その街のンションも整備、総計画戸数は4,390戸。2019年度から中心部や人気エリアではマンション供給が活発に行われ入居が始まり、2029年度まで続く大プロジェクトとなる。湾岸に関しては、オリンピック後も比較的広域に渡って話題に事欠かず、注目が一層集まることになりそうだ。特に晴海、有明といったエリアはオリンピックを契機に交通利便性が向上するようであれば、現在の豊洲のような賑わいが形成される可能性さえあるだろう。その一方、郊外部では新築マンションの供給がほぼゼロとなるエリアも現れるだろう。世帯数が減少を始めたとしても、郊外部の子育てマンションのニーズが急にゼロになることは考えにくいが、建築コストが今の水準から下がらないようであればそれを満たすのは難しい。しかし建築コストが下がり、新たにそういったマンションを企画する新興デベロッパーが現れれば持ち直すことも考えられる。また郊外部でもターミナル駅や人気エリアの駅近物件などであれば、建替えなどによって新規に住戸が供給される可能性がある。リノベーションマンションが一大市場を形成していれば、エンドユーザーの選択肢は今と変わらないか、より幅広くなっているかもしれない。 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