第8回～1階物件は投資に向いているか～ ■１階の物件とは１階物件といっても、全てが言葉通り『１階』にあるものとは限りません。地面から少し下がったところに住居が存在する半地下(地階)物件(※写真１)や建物１階部分が共用部のため、建物２階部分にあたる住戸を１階としている物件(※写真２)もあります。半地下 (地階)とは、「お部屋の床が地面より下にある階で、床から地面までの高さがその階の天井の高さの３分の１以上のもの」とあり、一般にはこれを指して地下、あるいは半地下と呼んでいます。投資の対象として敬遠されがちな１階物件ですが、きちんとメリットを把握し、デメリットの対策を採ることで安定的かつ長期的な収益を生むことが可能です。１階物件を選ぶ際の注意点半地下物件や地下の物件は金融機関からの評価が低いことが多く、融資の利用が困難になります。また、湿気が多いためカビも生えやすく、通常の１階物件に比べ壁紙の張替えなどの修繕の頻度が多くなり、予期せぬ支出になる場合があります。植栽や塀によって、外から見られにくくしている物件(下記写真３)は多いですが、かえって人目につきづらくしてしまうケースもあります。物件を選ぶ際には、きちんと実際に物件を見に行き、半地下になっていないか、通気性はいいかなど入居者が住みやすいと思える１階物件か見極めることが必要です。 ※写真１半地下(地階)の物件(赤い線で囲っている階層) ４階建だが、半地下住戸があるため外見は３階建になる ※写真２ 1 １階が全て共用部の物件外観２階部分(赤い線で囲まれている階層)が１階に当たる ※写真３木があることにより外から室内が見えにくい物件第8回～1階物件は投資に向いているか～ ■１階物件運用メリット一般的に１階物件と聞くと防犯面などからマンション投資をするうえで敬遠されている方も多いと思います。では、１階物件が上層階とどのような違いがあるのかご紹介します。デメリットメリット・物件価格が低い ⇒マンションの価格は高層になるほど物件価格が上昇する。１階の物件は上層階の部屋と比べて物件価格が低いことが多く、オーナーにとって検討しやすくなる。・プライバシー・防犯面の不安 ⇒外から人目につきやすいためプライバシー性は上層階より劣る。また、上層階に比べると侵入が容易なため、空き巣被害などにあいやすい。・家賃が上層階より安い ⇒家賃が安いことにより、お部屋探しをしている人の目に留まりやすくなり、借り手も決まりやすい。借り手が決まりやすいことにより、空室期間も短く出来る。・湿度が高い ⇒他階層の部屋に比べると、１階は湿度が高くなるケースがある。カビの発生や壁紙への影響など、補修が必要になる場合がある。豆知識空き巣被害などは１階・２階で特に多いとの統計が警察・警備会社から出ているが、各種統計資料にあるデータを参考にする際は注意が必要。統計上、アパートやマンションはまとめて集合住宅というひとつのカテゴリーにされることが多い。１階と２階はどの物件でも存在するものであり、他階層に比べ母集団の数が多くなる。結果、他の階層よりも収集されるデータが多いため、報告される件数も増える。統計データを見る際には数字のマジックに注意しての検討が必要になる。 2 第8回～1階物件は投資に向いているか～ ■入居者目線のメリット１階物件には入居者にとってメリットもデメリットも存在します。不動産投資をする上で、物件選びをする際に入居者の目線に立ち失敗しにくい物件を厳選することが需要です。不動産投資で一番のリスクとなるのが「空室」です。そのリスクとなる空室を防ぐためにも入居者の目線に立ち、賃貸需要が高く見込める物件を購入し運用していくことが『失敗しにくい』不動産投資に繋がります。メリット・家賃が安い ⇒物件価格と同様、上層階になるほど家賃は高くなる。表１から入居者の希望はまず『家賃』であり、１階の物件では他の階層よりも家賃が低くなるため、入居者にとって検討しやすくなる。・エレベーター・階段を利用しなくて済む ⇒エレベーターの待ち時間が無いことや買い物の際に運び入れが容易である。また、引越し時には階段やエレベーターを使っての搬入が無いので、費用を安く抑えられる。・災害時に逃げやすい ⇒災害時には緊急の避難を要することがあるため、すぐに表へ出られる１階の物件は災害時に有利になる。Ｈ２３．３．１１の東北地方太平洋沖震災以降、災害に対する意識が高まったことから(表２)、今後の需要が高まると考えられる。安全・安心に住まうことへの意識の変化はありましたか？グラフ１「一人暮らしの実状と部屋探しについて」インターネットによるアンケート調査(２０１０年) アットホーム株式会社１位賃料２位学校・職場から近い３位沿線４位最寄り駅から近い 10% 意識が非常に高まった 45% 45% 意識がやや高まった意識はあまり変わらなかったグラフ２東北地方太平洋沖地震後の住まいの意識調査(２０１１年４月) 3 第8回～1階物件は投資に向いているか～ ■入居者目線のデメリットお部屋探しの際、１階物件を選ばない理由としてどのようなことが挙げられているかご紹介します。１階ならではのデメリットでもありますので、それらに適した対策が必要です。デメリット・プライバシー面の不安 ⇒接道状況や植栽などの遮蔽物の状況によってはプライバシー性が低い。ただし過度にプライバシーの保護を重視した物件はかえって防犯性が低くなってしまうことがある。・防犯面での不安 ⇒１階であることから、上層階に比べ侵入が容易なため、不安を覚える入居者も多い。(下記グラフ３参照) ・日照の問題 ⇒周辺環境によって日照が遮られることがある。状況により洗濯物の乾きに支障が出るなどの弊害がある。グラフ３空き巣の侵入口(マンション１階) 都市防犯研究センター(2001年) 6% 玄関・出入り口 21% ベランダ・バルコニー 58% 15% 居室の窓台所・浴室・トイレ窓４第8回～1階物件は投資に向いているか～ ■まとめ敬遠されがちな１階物件ですが、メリット・デメリットをきちんと理解することで、安定的かつ長期的な収益を得ることが可能です。周辺相場に合った家賃設定と物件選びによって、ご自身の資産を安定的に運用できる仕組みを取り入れることが重要です。１階物件選びのチェックポイント □不動産投資に好ましい物件□ ■不動産投資に好ましくない物件■ ・植栽や塀の見通し・共用部の防犯設備が整っている過剰な植栽や高すぎる塀はかえって人目につきづらくし防犯カメラ・オートロック・宅配ボックスなどてしまうため、防犯性に欠ける。しかし、全く遮蔽物の無い物件ではプライバシー性に欠ける。日照を遮ってしまう防犯面に配慮した共用設備がある。ケースもあるのできちんと現地を確認すること。・妥当な家賃設定周辺相場に合った家賃設定がされているか。適正な家賃・周辺環境治安はどうか、近くに交番などはあるか。街灯が少なく設定であれば入居者を募集しやすくなる。人通りも無いようなところにある物件は避ける。共用設備参考写真人目につきやすいが、その分外から見えやすいため防犯性は高い 5 植栽によって人目につきにくいが、かえってそこを狙われるケースも