物件番号 11 10001 作成日 ： 20XX年1月10日 査定日 ： 20XX年1月1日 不動産 査定書 The Property Assessment Report 〒950-2004 新潟県新潟市西区平島1-4-6 1Ｆ Tell 025-201-5659 Fax 025-201-1276 http://niigata-satei.com mail : [email protected] ＜ご注意＞ □本査定書の有効期限は本紙記載「作成日」より１ヵ月となります。 □本査定書は契約書とは異なります。又一般市場での成約価格を確約する表示ではございません。 □本査定書は宅地建物取引業法第35条に定める「重要事項説明書」ではございません。 □本査定書は不動産鑑定評価に関する法律等による鑑定書とは異なります。 □本査定書の内容は、取引時または引き渡し時までに変動する場合がございます。 □本査定書の著作権そのた知的財産権は法令により保護されております。 作成者以外の第三者による本査定内容の複製、改変、公開、譲渡を行うことを禁止します。 □本査定書で表示する不動産査定価格について 不動産の査定価格を決める方法（以下、「査定方法」という）は複数あり、最も一般的に使用されている査定方法は、「取引事 例法」と呼ばれており、周辺で取引されている価格を調査し、その周辺取引価格を基に不動産の査定を行うという方法です。そ の他、税金額の基準となる評価額、公示価格※1、などを基準とした査定方法も多く使用されております。 しかし、上記の方法いずれかの方法のみを使用して査定を行ったとしても、必ずしも最も高く売れる価格や必ず3ヶ月以内で成 約可能な価格を求めることは難しいです。そこで本査定価格に関しては前記した取引事例法、評価額・公示価格を参考にした 査定双方から対象の査定物件の適正な市場価格を求めております。 もちろん、だからといって絶対に本査定表示の価格で販売を行う必要はありません。あくまでも本査定価格を参考のうえ、最終 的には売出価格をご自身にとって妥当と考える価格を決定して頂きます。 ※1 公示価格 公示価格とは地価公示法に基づき、国土交通省が発表する毎年1月1日時点における全国の土地価格の基準値のことです。 □不動産価格の形成プロセス 地域特性 （一定エリアにおける不動産の特性） 一定エリアの特徴を分析し、標準的な価格水 準帯を調査します。 例：○○学校区の平均坪単価は○○万円位 個別特性 （個々の不動産の特性） 個々の不動産の特徴を分析し、且つ主な需要 者の属性などを考慮して対象個別不動産の価 格を調査します。 例：角地or行止り 駅近or駅遠 など 不動産の価格 不動産の価格決定までのプロセスに関して、まず一定エリア（地域）の特徴、それに伴う坪単価の変動「地域特性」を把握する ことにより、その一定エリアにおける価格水準帯を調査します。更に個々の不動産の特徴「個別特性」を分析し、その特徴を地 域特性に加味することのより、そもそもの個別の不動産の価格を求めていきます。 要するに、不動産の価格を求めるには、まず地域の不動産市場の大枠をとらえ、次に個々の不動産の特徴をより詳細に、同 エリアの周辺不動産と比較して評価を加えていき、価格を算出します。 新潟不動産売却相談センター 新潟市西区平島1丁目4-6 1F Tell : 025-201-5659 Fax : 025-201-5660 mail : [email protected] 無断複製（コピー）、転載を禁止します niigata-report 物 件 の 表 示 土 地 所在 № 1 新潟市西区平島1丁目4番6 2 3 4 地番 地目 現況 1000番100 宅地 宅地 敷地面積 延敷地面積 公募 300.00 公募 300.00 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 90.75 0.00 0.00 0.00 90.75 坪 坪 坪 坪 坪 ＜備考＞ １．本査定対象の土地は全て「市街化区域」に該当しております。 以下余白。 建 物 所在地 新潟市西区平島1丁目4番6 新築年月日 昭和64年1月1日 公募 床面積 階数 /㎡ 1 階 60.00 2 階 60.00 3 階 延床面積 120.00 「総」延床面積 160.00 家屋番号 1000番100 種類 居宅 /坪 18.15 18.15 0.00 36.30 48.40 階数 1 階 2 階 3 階 延未登記面積 住居表示 新潟市西区平島1丁目4-6 構造 木造瓦葺平屋建 建物未登記部分 /㎡ /坪 未登記部分等詳細 20.00 6.05 20.00 6.05 0.00 40.00 12.10 付 属 建 物 符号 種類 構造 建築年月 延床面積 ㎡ 0.00 坪 ㎡ 0.00 坪 ㎡ 0.00 坪 ＜備考＞ 余白。 増 改 築 ・ リ フ ォ ー ム 履 歴 （ 1 0 年 以 内 ） 年月日 平成22年1月1日 費用 300 万円 内容 水回りを中心に入れ替え。外壁塗装。 ＜備考＞ 余白。 無断複製（コピー）、転載を禁止します 1 niigata-report 仲介査定価格 30,130,000 円 内 訳 21,120,000 円 9,019,455 円 土 地 建 物 万円未満は切捨てとさせて頂きました 売却に必要な諸費用（概算） 測量等費用 解体等費用 仲介手数料 諸費用合計 250,000 円 0円 1,012,095 円 1,262,095 円 28,867,905 円 手取り金額 上記「測量費用」とは土地の実測及び境界確認書作成の概算です 上記「解体等費用」は調査時の建物の大きさを基に算出した概算です 「仲介査定価格」の表示価格は以下の各項目を条件としています １．本物件お引渡しまでに売主の責任・負担にて土地の実測、確定測量図・境界確認書の作成を行うものとし ます。 ２．ライフライン（上下水及びガス）の引込がない場合は売主の責任・負担による設置を行うものとします。 ３．土地の地目が宅地以外の場合、売主の責任・負担で地目を宅地（雑種地）へ地目変更登記を行うものとし ます。 ４．建物・敷地内の動産は全て撤去の上、買主に引き渡すものとします。 ５．売主は買主に対して、引渡後の瑕疵担保責任を原則を負わないものとします。 ６．上記測量等費用は、前記１、２の費用が発生する場合はその費用を含んでいる表示です。 以下余白。 ＜即金（買取売却時）における査定額の提示＞ 21,000,000 円 買取査定価格 （買取売却時、手取り金額） ＜買取売却時の価格減額率の検証＞ 買取売却時、手取り金額 21,000,000 円 仲介売却時、手取り金額 ／ 28,867,905 円 買取売却時、価格減額率 ＝ 72.75% 「買取査定価格」の表示価格に関して １．上記「買取査定価格」は「仲介査定価格」と異なり、測量費用、解体等費用、仲介手数料などの諸費用は一 切発生致しません。よって、表示の金額が実際の手取りの金額となります（但し、印鑑証明書の取得費用など は発生致します）。 ２．建物内部、敷地内部の動産は本査定書記載の「査定日時」時点での状態での査定価格です。尚、前述の動 産が増減した場合は、本査定書「買取査定価格」の変動する場合があります。 ３．売主は買主に対して引き渡し後の一切の瑕疵担保責任を負わないものとします。 以下余白。 無断複製（コピー）、転載を禁止します 2 niigata-report 土 地 価 格 の 分 析 21,120,000 円 土地査定価格 （下記①×②×③より算出） 坪単価 ①敷地面積 90.75 坪 ②公示価格（標準価格） × ③個別特性補正率 × 290,909 円 約 232,000 円 0.8 個別補正率＝1.00 - 累計補正率 ＜近傍宅地における公示価格（標準価格）若しくは路線価＞ 平成25年度公示価格 88,000 円 （基準価格は毎年7月に国土交通省が発表しておりま ㎡ 290,909 円 坪 ㎡ 257,851 円 坪 す） 平成24年度路線価 78,000 円 （公示価格は毎年7月に国税庁が発表してます） ＜土地 個別特性補正率 算出該当項目＞ № 補正 補正率 該当事項 1 － 0.10 pt 周辺売買事例から考察する補正率 2 － 0.10 pt 北向き 3 4 5 累計補正率 -0.20 pt ＜近隣宅地等の売買事例＞ 種別 総額 坪単価 面積 土地 1,500 万 30.0 万 50.0 坪 時期 平成24年頃 特記事項 南向き。 土地 1,250 万 25.0 万 50.0 坪 平成25年6月から 販売中。北向き、道路幅員4ｍ。 【売買事例からの考察】 需要の土地面積は50坪程度。60坪以上の大きさとなると需要面積から乖離し、坪単価はやや降下する傾向に あります。 余白。 ＜査定対象土地の概要＞ 査定対象土地における法規制の内容等詳細 敷地面積 90.75 坪 地目 用途地域 第一種低層住居専用地域 道路種別 建ぺい率 60% 容積率 ガス 都市ガス 上水道 電気 東北電力 道路種別 査定対象土地における周辺環境 幼稚園・保育園 平島保育園 小学校 駅 平島駅 バス停 総合病院 平島病院 管轄役所 無断複製（コピー）、転載を禁止します 3 宅地 市道 200% 公営 無 都市計画 道路幅員 間口 汚水 その他 都市計画区域 約 6.0 m 約 10.2 m 公共下水 平島小学校 平島１ 平島市役所 中学校 スーパー その他 平島中学校 平島マーケット niigata-report 建 物 価 格 の 分 析 9,019,455 円 建物査定価格 （下記②+③より算出） 【建物 標準査定価格】 建物延床面積 再調達価格 × 48.40 坪 500,000 円 / 坪 0.27 6,534,000 円 ①建物標準査定価格 【建物 個別特性加減査定価格】 建物標準査定価格（上記①） 6,534,000 円 原価率 × 個別特性補正率 × 1.10 ＜建物 個別特性補正率 算出該当項目＞ № 補正 補正率 該当事項 1 ＋ 0.10 pt 駐車スペース大（4台以上可） 2 3 累計補正率 0.10 pt 7,187,400 円 ②建物個別特性加減査定価格 【建物 大規模修繕・リフォームによる付加価値による査定価格】 修繕年月日 経過年数 同一内容再施工費 経過年数による残存係数 平成22年1月1日 残存付加価値 約4年 ############ × 1 - 0.39 ＝ 約 1,832,055 円 約 114 年 約0円 × 1 - 11.40 ＝ 約0円 約 114 年 約0円 × 1 - 11.40 ＝ 約0円 1,832,055 円 ③累計残存付加価値 ＜査定対象建物の概要＞ 査定対象建物における利用環境等 延床面積 48.40 坪 新築年月 昭和64年1月1日 その他 余白。 無断複製（コピー）、転載を禁止します 間取り 使用状況 5LDK 空家 4 駐車スペース 違反建築の有無 4台以上 該当しない niigata-report 建 物 原 価 対 応 率 表 流通耐用年数 12年 13年 14年 15年 16年 17年 18年 19年 20年 21年 22年 23年 24年 25年 原 価 率 経 過 年 数 1 年 0.81 0.82 0.83 0.84 0.85 0.86 0.87 0.88 0.89 0.90 0.92 0.94 0.96 0.98 2 年 0.69 0.71 0.74 0.76 0.77 0.79 0.81 0.84 0.86 0.87 0.89 0.91 0.93 0.96 3 年 0.61 0.64 0.66 0.69 0.70 0.73 0.76 0.78 0.81 0.82 0.85 0.87 0.89 0.93 4 年 0.57 0.60 0.62 0.65 0.66 0.69 0.72 0.74 0.77 0.78 0.81 0.83 0.85 0.89 5 年 0.53 0.56 0.58 0.61 0.62 0.65 0.68 0.70 0.73 0.74 0.77 0.79 0.81 0.85 6 年 0.49 0.52 0.54 0.57 0.58 0.61 0.64 0.66 0.69 0.70 0.73 0.75 0.77 0.81 7 年 0.45 0.48 0.50 0.53 0.54 0.57 0.60 0.62 0.65 0.66 0.69 0.71 0.73 0.77 8 年 0.41 0.44 0.46 0.49 0.50 0.53 0.56 0.58 0.61 0.62 0.65 0.67 0.69 0.73 9 年 0.37 0.40 0.42 0.45 0.46 0.49 0.52 0.54 0.57 0.58 0.61 0.63 0.65 0.69 10 年 0.33 0.36 0.38 0.41 0.42 0.45 0.48 0.50 0.53 0.54 0.57 0.59 0.61 0.65 11 年 0.25 0.30 0.33 0.35 0.37 0.40 0.42 0.45 0.48 0.49 0.53 0.55 0.57 0.61 12 年 0.01 0.22 0.26 0.29 0.30 0.34 0.37 0.40 0.43 0.44 0.48 0.51 0.53 0.57 13 年 0.01 0.2 0.25 0.26 0.30 0.33 0.36 0.39 0.40 0.44 0.47 0.49 0.53 14 年 0.01 0.18 0.20 0.24 0.27 0.30 0.34 0.35 0.39 0.43 0.45 0.49 15 年 0.01 0.16 0.21 0.24 0.27 0.30 0.32 0.35 0.39 0.41 0.45 16 年 0.01 0.14 0.18 0.22 0.25 0.27 0.30 0.35 0.37 0.41 17 年 0.01 0.12 0.18 0.21 0.23 0.26 0.31 0.33 0.37 18 年 0.01 0.12 0.16 0.18 0.21 0.27 0.29 0.33 19 年 0.01 0.12 0.14 0.17 0.23 0.25 0.30 20 年 0.01 21 年 0.1 0.13 0.18 0.21 0.26 0.01 0.1 0.14 0.17 0.22 22 年 0.01 0.10 0.13 0.18 23 年 0.01 0.10 0.14 24 年 0.01 0.10 25 年 0.01 ＜流通耐用年数目安＞ 21年 ― 25年 最上級品。大手ハウスメーカ施工、軽量鉄骨構造等の良質な住宅。 16年 ― 20年 上級品。在来工法主体の構造等の良質な住宅。 12年 ― 15年 借家として貸し出すことを目的に造られた場合等の住宅。 無断複製（コピー）、転載を禁止します 5 niigata-report リ フ ォ ー ム 再 施 工 価 格 一 覧 平成22年1月1日 リフォーム内容 リフォーム 再施工価格 数量 小計 キッチン交換 700,000 円 1 700,000 円 ユニットバス交換 1,100,000 円 1 1,100,000 円 トイレ交換 250,000 円 1 250,000 円 洗面化粧台交換 150,000 円 1 150,000 円 外壁塗装 800,000 円 1 800,000 円 その他 明治33年1月0日 リフォーム内容 0円 リフォーム 再施工価格 合計 3,000,000 円 数量 小計 キッチン交換 700,000 円 0円 ユニットバス交換 1,100,000 円 0円 トイレ交換 250,000 円 0円 洗面化粧台交換 150,000 円 0円 外壁塗装 800,000 円 0円 その他 明治33年1月0日 リフォーム内容 備考 備考 0円 リフォーム 再施工価格 合計 0円 数量 小計 キッチン交換 700,000 円 0円 ユニットバス交換 1,100,000 円 0円 トイレ交換 250,000 円 0円 洗面化粧台交換 150,000 円 0円 外壁塗装 800,000 円 0円 その他 0円 合計 無断複製（コピー）、転載を禁止します 備考 0円 6 niigata-report 物 件 の 現 況 撮影日 無断複製（コピー）、転載を禁止します 7 20XX年1月1日 niigata-report 付 録 ・売却までの流れ ・販売方法等 提案書 ・広告実例 ・仲介手数料 計算書 無断複製（コピー）、転載を禁止します 7 niigata-report 売 却 ま で の 流 れ 20XX年1月1日 仲 売却相談、現地査定 買 介 取 20XX年1月10日 20XX年1月10日 査定書提出 売出価格、条件等調整 査定書提出 買取価格、条件等の調整 20XX年1月31日 ～ 20XX年1月17日 現地看板設置の手配 広告提案、広告準備等 不動産売却契約 20XX年1月17日 ～ 不動産の引渡しの準備（測量等） 20XX年2月1日 ～ ２０XX年1月31日 ＜販売活動開始＞ サイト掲載、新聞折込、新潟駅広告等 20XX年2月1日 代金の受取、不動産の引渡し ～ 随時 購入検討者へ物件の案内 住宅ローンの審査結果が「融 資不可」だった場合、再度新た な購入検討者へ物件案内等、 再アプローチを行う 購入の申込み 及び 住宅ローンの審査 不動産売買契約 代金の受取、不動産の引渡し 無断複製（コピー）、転載を禁止します 付録 － 1 niigata-report 販 売 方 法 等 提 案 提案日 所 在 新潟市江南区亀田早通二丁目 種 別 中古住宅 物件状況 居住中 測量状況 未実施 （引渡し時までに測量が必要です） 20XX年1月10日 以下の記載に関して、☑が表示してある内容が当センターが提案する、広告等の内容です。 ＜物件現地の提案＞ 現地看板の設置（無料） 現地看板 非設置 備考 更地のため、周辺住民及び通行人への告知のため、現地に「売物件」看板の設置。 ＜売却のための広告の提案＞ レインズ（不動産流通標準情報システム）掲載 掲載費 無料 販売センターHP掲載 掲載費 無料 不動産ポータルサイト掲載 掲載費 無料 新聞折り込み広告 掲載費 無料（但し、空きがない場合は先着順） 新潟駅構内 特別広告掲載 掲載費 無料（但し、空きがない場合は先着順） 備考 １、売却物件は人口密集地で人気のエリアのため、折り込み広告にて広く広告。 ２、ホームページ当のウェブ広告掲載。 ３、新潟駅構内の特別広告枠を使用し、広い範囲の方へ物件を告知。 「新潟駅構内 特別広告掲載」 当センターが確保している新潟駅構内に ある広告枠です。 場所等は左記に表示してあります。 ラックのうち3物件は「注目物件」として単 独の物件情報を掲載いたします。 但し、先着順ですので、必ずしも掲載の お約束はできません。 無断複製（コピー）、転載を禁止します 付録 － 2 niigata-report 広 告 実 例 １．自社ホームページ掲載例 ２．ポータルサイト掲載例 ３．新潟駅構内 特別広告枠 設置例 無断複製（コピー）、転載を禁止します 付録 － 3 niigata-report 不 動 産 売 買 仲 介 手 数 料 計 算 書 売買価格 30,130,000 円 ① ※表示は査定書内、「仲介査定価格」に基づく表示です。 手数料（税抜） 963,900 円 ② 消費税 48,195 円 ③ 仲介手数料（税込） 1,012,095 円 ②+③ ※売買価格に消費税が含まれる場合は、消費税を抜いた金額表示してあります。 宅地建物取引法に規定される不動産業者の報酬 （国土交通省告示による売買の媒介に関する報酬） 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買または交換の媒介に関して依頼者から受ける事ので きる報酬の額（当該媒介に懸かる消費税相当額を含む）は、依頼者の一方につき、それぞれ、当 該売買にかかる代金の額(消費税は含まない)又は当該交換にかかる宅地もしくは建物の価額 (価格に差のある場合はいずれか多い額)を以下に掲げる金額に区分してそれぞれの金額の右 欄に掲げる割合を乗じて得た金額を合計した金額以内とする。 200万円以下の金額..........................................5.25% 200万円を超え400万円以下の金額...........4.20% 400万円を超える金額.......................................3.15% ※消費税総額表示に対応した率となっています。 無断複製（コピー）、転載を禁止します 付録 － 4 niigata-report
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