お客さま第一主義を実 践 する、機 能 別 分 社 化 体 制 。 日土地グループは、常にお客さまの目線に立って、お客さまのご要望の真の意味を理解し、不動産を 通じた新しい付加価値の創造を提案し、実現することを目指しています。そのため、機能別分社化に NITTOCHI News & Topics 「日土地日本橋イーストビル」竣工 より、それぞれの分野のプロによる、 きめ細かなサービスが提供できる体制を整えております。 日本土地建物は、 2010年10月15日、 「日土地日本橋イーストビル」 綜合不動産会社として培ってきた分析力・企画力・開発力を、 グループ各社の有機的かつ複合的な （千代田区日本橋小網町8-3） を竣工、 満室稼動にてスタートしました。 コラボレーションにより一層高め、お客さまのあらゆるニーズにお応えします。 当ビルは、 地下１階地上8階建て・基準階床面積約790㎡の建物で、 東京メトロ日比谷線 「茅場町」 駅徒歩3分、 銀座線・東西線 「日本橋」 駅 へも徒歩9分という交通至便な場所に位置します。 西、 南、 東の三面は それぞれ異なるデザインで、 特に首都高速に面する西面は、 敷地形状 を活かした曲面の壁とリズミカルなスリットカーテンウォールを採用し ています。 これは意匠的な趣向であると同時に、 首都高速からの騒音 や西日といった外的負荷から執務空間を守り、 快適なオフィススペー スを創出するために工夫したものです。 また、 屋上緑化、 Low-eガラス の採用、 省エネルギーに配慮した設備システムの構築を行うなど、 環 境負荷の低減に向けた取り組みを積極的に行っております。 「（仮称）中野駅前開発プロジェクト」着工 日本土地建物、 他４社が出資する中野駅前開発特定目的 内に隣接する都市計画公園に続くプロムナードや、 オフィス1 会社は、 JR中野駅至近の警察大学校等跡地 （約16.8ha） のう 階のカフェやレストランと一体感のあるオープンスペースを整 ち、 約3.5haの大規模複合開発事業 「 （仮称） 中野駅前開発プ 備。 また、 防災備蓄倉庫も設置し、 周辺地域の防火機能の強 ロジェクト」 を着工しました。 プロジェクトは、 最先端の設備と 化にも貢献します。 快適さをもつ2棟のオフィスビルと1棟のレジデンスを建設す 本プロジェクトは、 る計画で、 国土交通省から民間都市再生整備事業計画の認 都市生活者のニーズを 可を受けています。 高い次元で満たし、 地 オフィスビルは、 CASBEE-新築のSランクを達成。 計画地 域の活性化にも貢献 内の既存樹木を活用しつつ、 随所に植栽を施すことで緑化率 する街づくりを目指し 40パーセント以上の快適な空間を実現します。 また、 計画地 てまいります。 「ブリリア辰巳キャナルテラス」 ・ 「ブリリア大井町ラヴィアンタワー」モデルルームオープン お問い合わせ窓口 http://www.nittochi.co.jp 日本土地建物・日本土地建物販売が東京建物㈱と共同開 層や川の流れをイメージした外構デザイン、 街路樹による景 発する分譲マンションのモデルルームが相次ぎオープンして 観の整備など、 安心安全で潤いと安らぎのある上質な居住空 います。 間を創出します。 地上15階建て、 総戸数232戸の 「ブリリア辰巳キャナルテ ラス」 は、 東京メトロ有楽町線 「辰巳」 駅から徒歩11分、 北側に は運河を臨みます。 「 家族とふれあう時間を大切にする」 を 〈CRE 推進部〉 TEL. 03-3501-6173 FAX. 03-3501-6177 遊歩道 テーマに、 「キッチンスイート」 やパーティールーム、 「キャナルパス」 など、 子育てに適した環境を整備し、 ミキハウ ス子育て総研の認定を受けています。 日本土地建物販売株式会社〈営業推進部〉 日土地ビルサービス株式会社〈営業推進部〉 TEL. 03-3503-3749 FAX. 03-3503-0410 TEL. 03-3501-3478 FAX. 03-3501-5998 日土地建設株式会社〈ビル営業部〉 日土地アセットマネジメント株式会社〈経営企画部〉 TEL. 03-3593-4050 FAX. 03-3593-4065 TEL. 03-3501-6655 FAX. 03-3501-6677 地上28階建て、 総戸数269戸の 「ブリリア大井町ラヴィア ンタワー」 は、 「大井町」 駅から徒歩５分に立地。 免震構造、 リラ クゼーションジムやナイトラウンジなど充実した共用施設、 地 表紙：photo by Kazuya Urakawa ▲ブリリア辰巳キャナルテラス ブリリア大井町ラヴィアンタワー▶ CRE SOLUTION Report vol.4 02 SEASON TOPICS OFFICE BUILDING INFOMATION Winter Letter 亀戸天神社うそ替え神事 うそ替え神事の「うそ」は嘘ではなく、鷽（うそ） という 鳥のことです。 うそという音が嘘と鷽に共通していること シーズン トピックス ［冬］ 問の神様である菅原道真公を祀った天神様と縁が深い とされています。 亀戸天神社には毎年1月24日、25日になると新しいう から、 鷽の木像を取り替えることで去年の悪いことを嘘に そ鳥に替えるため、多くの参拝者が訪れます。 ちなみに、 して、今年は吉年となることを祈願する行事です。 うそ替 亀戸天神社の木彫りの 「うそ鳥」 は檜を使用しており、神 えとは、主に菅原道真を祭神とする天神（天満宮） によっ 職により一体一体手作りされ て行われる神事です。 亀戸天神社のほか、太宰府天満宮、 ているそうです。当日にしか手 大阪天満宮などでも行われています。 に入らない貴重な開運のお守 鷽は幸運を招く鳥とされています。実際には日本海沿 日土地オフィスビルインフォメーション りとして人気があります。 なお、 岸に生息しているスズメ目アトリ科の鳥で、材木につく虫 木彫りの「うそ鳥」以外にも通 を食べる特性があるため、太宰府天満宮のお祭りの時に 年入手できる鷽鈴や鷽笛、鷽ス は害虫を駆除していたそうです。また、鷽という漢字が トラップも人気が高いようです。 募集中のビル一覧 日土地ビルサービス株式会社 ビル営業部 TEL：03-3501-3484 FAX：03-3501-5998 各物件に関するお問い合わせは、上記までお願いします。 ※ご成約済の場合はご了承ください。 ビル名 日土地内幸町ビル 日土地人形町ビル 日土地西新宿ビル 基準階面積 規模 竣工 階数 「内幸町」駅 徒歩1分 820㎡ （248坪） 地下2階 地上11階 1974年07月 9F 221.59 「人形町」駅 徒歩1分 478㎡ （144坪） 地下1階 地上7階 1972年11月 3F 150.86 即 20F 19F 4F 17F東西 16F西 15F東 14F東西 8F西 7F西 4F西 15F 9F 4F 6F 4F 3F 290.32 118.96 126.00 252.43 124.04 123.69 247.73 73.74 124.04 72.54 75.92 74.72 128.56 93.39 93.27 98.90 11.01 11.01 住 所／アクセス 東京都千代田区内幸町1-2-1 東京都中央区日本橋 人形町1-18-12 東京都新宿区西新宿6-10-1 「西新宿｣駅 徒歩3分 900㎡ （272坪） 地下2階 地上23階 2002年11月 「學」 （「学」 の旧字） という漢字に似ていることもあり、学 現在のスカイツリー 第45回スーパーボウル開催間近 2011年12月竣工予定の東京 スカイツリー。12月10日現在、 514mに達しています。 新大崎勧業ビルディング 日土地名古屋ビル 日土地栄町ビル 「大崎」駅 徒歩1分 東京都品川区大崎1-6-4 愛知県名古屋市中区栄2-1-1 愛知県名古屋市中区栄3-7-20 818㎡ （247坪） 地下2階 地上20階 1987年01月 「伏見」駅 直結 1,000㎡ （302坪） 地下2階 地上17階 1985年08月 「栄」駅 徒歩3分 948㎡ （286坪） 地下1階 地上8階 1979年05月 面積［坪］ 引渡日 即 即 即 即 即 即 即 即 即 10.12 即 11.04 即 11.04 即 新規プロジェクト 日本土地建物株式会社 リーシング推進部 TEL：03-3501-6188 FAX：03-3501-0071 本物件に関するお問い合わせは、上記までお願いします。 有明セントラルタワー 住 所 東京都江東区有明3-7-18 アクセス ゆりかもめ 「国際展示場正門」駅 徒歩4分 「有明」駅 徒歩4分 りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩5分 基準階面積 6∼16階 2,482㎡（約750坪） 17∼20階 2,575㎡（約778坪） 規 模 地上20階／塔屋3階／地下1階 竣 工 2011年01月末（予定） 写真提供：NFLジャパン ©Office W2/NFL JAPAN.COM アメリカプロフットボール （NFL） のシーズン優勝チーム を決めるスーパーボウル。 これまでにも数々の名勝負を生 ナで壊滅的な被害を受けたニューオーリンズです。 セイン んできた、 世界でも最大規模のスポーツイベントです。 ツの優勝は復興をとげた同地にとってなによりのプレゼ その経済効果は4年に1度開催されるFIFAワールド カップやオリンピックよりも高いとされ、実際1秒あたりの CM放映権料は世界最高額となっています。 スーパーボウルはハーフタイムショーの豪華さでも有 カートニー、 ローリング・ストーンズ、 ブルース・スプリング 前まで勝敗の行方がわからない好ゲームでした。最終的 スティーンが登 場するなど、大 物アーティストによる に前評判の高かったインディアナポリス・コルツが初出場 ショーが開催されています。 違わぬ試合となりました。 優勝したセインツの地元はかつてハリケーン・カトリー CRE SOLUTION Report vol.4 日土地山下町ビル 名です。 これまでにもマイケル・ジャクソンやポール・マッ 昨年開催された第44回スーパーボウルは試合終了直 となるニューオーリンズ・セインツに破れましたが、 期待に 03 ントとなりました。 第45回スーパーボウルは2月6日 （現地） にテキサス州 アーリントンにて開催されます。 白熱の好ゲームを期待し たいところです。 住 所 神奈川県横浜市中区山下町23 アクセス みなとみらい線 「日本大通り」駅 徒歩3分 JR線、横浜市営地下鉄 「関内」駅 徒歩11分 （265坪） 分割可能 基準階面積 878㎡ 規 模 地下2階／地上14階／塔屋2階 竣 工 2010年06月 引 渡 即日 CRE SOLUTION Report vol.4 04 SPECIAL EDITION Special Edition CRE 最前線 ● 日土地「CRE戦略セミナー」2010 Report CRE戦略による企業の サスティナビリティ向上 興国の経済成長が突出 「CRE戦略は単なる不動産の処分や有効活用にとどま していると指摘している。 るものではなく、経営戦略的視点に立った不動産の再 その結果、 「新興国にバ 構築を意味しており、企業価値向上の観点から不動産 ブルの兆しが見受けられ、 の効率性を最大限向上させること」であり、 「資産として 近い将来のバブル崩壊も B/Sに影響があるのみならず、 ファシリティコストの面では 懸念される」 と語る。 P/Lにも影響のある重要な戦略」であるとしている。 また、 日本の不動産市 不動産の効率性を高めるためには、 現在、 自社にどの 場は住宅市場が回復傾 程度の不動産があり、誰が何のためにどのように使用し 向を見せているものの、商 ているか、 今後何のために使われるべきかを検討する必 業用不動産については依 要があり、 そのためにも不動産に関する情報の収集・管 然厳しい状況が続いており、 今まで以上に企業努力によ 日本土地建物株式会社は2010年11月17日、CRE戦略セ 理をしっかり行う必要がある。 るCREの利益率向上が不可欠だと述べた。 ミナーを開催した。7回目となった今回のテーマは「CRE CREに対する企業の意識 中島氏は「日本の企業、 とりわけ中小企業の利益率は 国際的に見て相当低くなっています。大企業でも欧米企 戦略による企業のサスティナビリティ向上」。 前述のように、 CRE戦略を遊休不動産の処分や活用 CREという単語はもはや一般的にはなったものの、企 業の4∼7割程度」であるとし、 今後は企業規模を問わず といった程度にとどめてしまう企業は少なくない。 しかし、 業経営に大きな影響を与えるCRE戦略を適切に実践で グローバル化をさらに進めながら、 選択と集中、 積極的な 企業にとって不動産は、 ヒト・モノ・カネ・情報に続く第5の きている企業が多数とは言えない状況だ。そこで、CRE 戦略提唱の先駆者でもある日土地では、CRE戦略につい 人材活用、 CREの有効活用などによる利益率向上及び 経営資源と認識されている。実際、 企業のB/Sの簿価ベ 業績拡大を実現すべきであるとして講演を締めくくった。 ースにおいて、不動産は全体の約36％を占めていること からもその重要性は理解できるだろう。つまり、企業は て正しい理解を普及・啓蒙・実践する目的で、今回のセミ CRE戦略の再構築 ナー開催に至っている。本セミナーでは近年の激変する CREを適切にコントロールする必要があり、 そのオペレー 経営環境の中でいかに持続的に企業価値を向上させて 不動産鑑定士である石川聡氏による 「経営環境の変化 いくべきか、経営戦略に直結するCRE戦略をどのように構築すべきかについて検討する内容となった。 とCRE戦略の再構築」についての講演となった。石川氏 以下に本セミナーの概要をご紹介する（文責：（株）税研情報センター）。 日土地とセミナー 一方、企業側の不動産管理に対する意識はどうだろ うか。CRE戦略という言葉が周知されるに伴い、資本金 はまず、 あらためてCRE戦略とはなにかについて解説。 図1 不動産管理に関する意識 て企業の不動産活用を支援すべく1999年に法人営業 郎氏による主催者挨拶から始まった。吉田氏は就任以 部をたちあげたり、環境配慮型不動産への取組みのた 後、 お客様の企業価値向上を目指すCRE戦略支援ビ めに2010年11月に環境対策推進室を設置するなど ジネスを展開、 「社会・人・環境そして時代にやさしく共存 CRE戦略支援や環境対応への取組みを早くから展開 していく」 をモットーに、不動産を通じた質の高い価値創 している。 同氏の挨拶の中で「企業を取り巻く経営環境が大きく ければならないわけだ。 部署がある いきたい」 と語った。実際、同社では同業他社に先駆け セミナーはまず、同社代表取締役社長である吉田卓 造を目指している。 ションは常に経営戦略との整合性を考慮して行われな セミナーの最後は日本土地建物 上席コンサルタント ・ なお、 日土地では企業のCRE戦略を支援する目的で、 2005年3月の「減損会計∼ケース・スタディで学ぶ∼早 変化する中で、 CRE戦略 期適用会社の分析と不動産処理の実務」セミナーを皮切 を進めて企 業 価 値をい りに定期的にいずれも無料でのセミナーを開催している。 部署がない 所有・利用する不動産を集中的に管理する部署の有無（資本金規模別） 100% 6.3 5.6 7.0 6.0 6.5 6.7 7.8 7.2 6.6 4.7 8.4 5.2 5.8 3.3 企業の関心が高くなって 05 3.8 3.3 56.3 53.7 60% 63.7 79.7 60.5 62.5 80.0 75.9 85.5 73.4 77.6 59.6 65.4 66.3 31.9 44.0 51.3 48.5 3.6 3.3 31.9 25.2 79.0 86.7 40% 64.5 激変する経済環境 20% 29.2 吉田氏の挨拶に続き、基調講演としてみずほ総合研 当社はそのような企業の 究所 専務執行役員チーフエコノミストである中島厚志 持続的な成長を支援す 氏が「激変する経済環境と、勝ち抜く経営戦略につい べく、CRE戦略支援や環 て」講演した。 境不動産への取組みを 基調講演で中島氏は世界経済の不透明感について 通じて各社様に貢献して 言及、 減速する日米欧経済を尻目のアジア圏、 とりわけ新 CRE SOLUTION Report vol.4 4.5 80% かに高めるかについて各 いることを実感しています。 4.1 その他 14.1 31.1 29.3 14.4 0% 16.4 8.1 17.5 15.8 33.4 28.8 39.9 30.5 67.5 43.0 16.3 6.7 （H18） （H19） （H20） （H21） （H18） （H19） （H20） （H21） （H18） （H19） （H20） （H21） （H18） （H19） （H20） （H21） （H18） （H19） （H20） （H21） 総数 2,000万円未満 2,000∼5,000万円未満 5,000万円∼1億円未満 1億円以上 資本金 1億円以上の大企業では着実に集中管理部署を設ける会社が増加 Copyright©2010 NIPPON TOCHI-TATEMONO Co. ,Ltd. All rights reserved. CRE SOLUTION Report vol.4 06 SPECIAL EDITION 図3 ソリューションの実例 1億円以上の大企業を中心に、不動産の集中管理を行 大きく方針転換するケースが頻発している。国内企業が う部署の設置や不動産情報管理の一元化の必要性の 海外に進出するに伴い、国内の工場を閉鎖または縮小 ＜CRE情報の整備作業フェーズ＞ ＜整備した情報のマネジメントフェーズ＞ 認識は広がりつつあるようだ （前頁図1） 。 する場合などでは、国内の工場用地を今後、 どのように １．現状の確認・既存情報の収集 ２．管理単位・管理項目の検討 ３． フレームワーク策定 ４．物件調査による整備作業の実施 ５．各種フォーマット作成・レポーティング ■整備データの一元化・共有化 情報整備コンサルティング ITツールの活用 CRE情報整備サポートサービス CREマネジメントシステム 今後、 さらに不動産自体及び関連する情報について、 活用・処分するのかについて検討が必要となってくる。 石川氏は講演の中で出光興産と住生活グループの 管理体制の整備を進めることで、適切なCRE戦略の実 例をあげている。 たとえば、 出光興産の場合では海外へ 現を図るべきだろう。 の工場移転に伴い、利用度・利益率ともに低い国内工 CREを巡る会計制度の動向 場をクリーン・エネルギー施設のような高機能材事業に 2005年4月1日以後開始事業年度から強制適用が始 転換するなどして、CREを効率よく活用している。住生 まった減損会計。 その導入以後、 CREを巡る会計制度の 活グループにおいても、 グループ企業の再編に伴い、本 変更が続いている。近年の国際財務報告基準（IFRS） 社機能を集約したり、余剰となった遊休地を活用した太 を巡る動きも、 その流れに拍車をかけている （図2） 。 陽光発電施設を設置するなどのCRE戦略を実施して そのような状況下、 2010年3月期決算から適用が開始 CREの再編も含むことを理解すべき」 と石川氏は言う。 分せずに主な算定方法のみを記載する例が全体の60 多くの場合で、事業自体の再編に注力するあまり、CRE ％程度という試算もあり、 来年度以降のIR対策が重要と 戦略については後回しになる傾向があるようだ。 「事業 なる企業も少なくないようだ。 の再編や企業統合にあたっては、 CREに聖域をつくらず、 石川氏は「賃貸等不動産の時価開示については各 事業再編の目的は何だったのか、新たな事業グループ ■資料作成等の業務効率化 CREXの導入を契機に今後の事業再編を睨んだ情報整備を実施 「つまり、 事業再編には組織や人事の再編のみならず、 について十分とは言えない状況となっている。物件を区 ■アクセス権限のコントロール SPEEDY-REPORT いる。 された賃貸等不動産の時価開示の動向を見ると、開示 ■紙・電子媒体資料の一元管理 Copyright©2010 NIPPON TOCHI-TATEMONO Co. ,Ltd. All rights reserved. 日土地のCRE情報整備の実例 CRE戦略を通じて、 企業価値向上に貢献すべく活動 済情勢は激変と言ってもいいほど激しく変化をし続け ている。不動産の動向をみても、地価が二極化したり、 企業様で関心が高いようで、 私自身の仕事の1/3程度を における基盤事業は何 している日土地が手がけた案件を最後に紹介する。東 選別化されるケースが増えており、従来より不動産に対 占めています」 と語るほど需要は多いようだが、適用初 であるのかについて確 証一部上場の老舗企業A社の場合、所有・賃借あわせ する厳しい鑑定が必要となっている。 そのため、近年で 年度においては開示に積極的とは言いにくいようだ。同 認しながら作業を進め て500超のCREを抱えていたが、全社的な情報管理が はCRE戦略の構築・実現にあたり、企業内の人材のみ 氏は「開示のためのデータ収集にとどまることなく、せっ る必要があります。CRE なされておらず、 資料が各所に点在していた。 また、 類似 で行うのではなく、外部の専門家を活用することでより かく集めた重要な内部データを収益性改善や資金調達 の統合には想像以上に のデータも存在、 さらには「たとえば面積といった欄に記 適切なCRE戦略の構築・実現を目指す企業が増えて 余力の状況など、 自社にとって重要なデータとして活用 時間もかかりますので、 載されているデータが登記簿に基づく数値と実測値が いる。 することを考えるべき」 と指摘、会計制度の変更をCRE データの収集などの事 混在しており、 まずは迅速かつ正確に要件を統一した情 そのものを再認識する契機とすべきだろう。 前の準備と現状の理解 報を把握することが必要」 とされたケースだ。 と解 決 策 の 用 意 が 必 事業再編とCRE戦略 要」 （同氏） となるようだ。 企業の合併や買収、海外進出など従来の経営から 図2 CREが関連する主な会計制度の動向（IFRS） 2009年3月期 投資不動産 2011年3月期 資産除去債務計上 減損会計 リース会計 所有権移転FLオンバラ化 棚卸資産 低価法採用 る価値リスクの顕在化などをきっかけにさらにCRE戦略 の積極的な展開が必要となってきている。 その不動産を ある 「SPEEDY-REPORT」を活用、 そのうえで整備さ 保有する意味はあるのか、 借りている価格は適正か、 資 れた情報のマネジメントフェーズにCREマネジメントシス 産効率化を極大化するという観点から適切な運営が行 テムである「CREX」を導入することで、今後の事業再 われているのか、 財務諸表を開示するうえで株主などの 編までも念頭においた情報整備を実現している （図3）。 ステークホルダーに対する説明責任を果たせる内容に 両システムの導入により、各種のリスクが明白となった なっているのかなど、従来よりも企業がCRE戦略につい ため、CREに関する問題点を事前に把握することが て合理的な対応をしなければ、 企業経営上、 支障をきた 可能となり、最適なCRE再配置計画を短期間で策定可 す事態にもなりかねない。 混沌とする経営環境の中でCRE戦略の重要性は増 画からみた余剰CREを抽出し、売却することで売却 しており、 より効率的な戦略の実現が企業経営に大きな のれん償却廃止? キャッシュをメイン事業に投入することも可能となった。 影響を与えることになる。 オペレーティングリースオンバラ化? 「SPEEDY-REPORT」 と 「CREX」の組み合わせにより、 より効果的なCRE戦略を実現できる環境を再構築でき 後入先出法廃止 包括利益導入? 財務諸表表示 日土地のCRE戦略支援チームはCRE情報の整備作 業フェーズに同社のCRE情報整備サポートサービスで 能な体制の構築も実現できている。その結果、全社計 減損会計厳格化? のれん償却 流動資産 2012年3月期∼ 賃貸等不動産時価開示 資産除去債務 固定資産 2010年3月期 また、投資家をはじめとするステークホルダーへの説 明責任、 一連の会計制度改革、 不動産価格の変動によ た事例となった。 日本土地建物株式会社ではCRE戦略の重要性が 増している中、今回のようなセミナーの開催及び情報誌 「CRE SOLUTION Report」の発行やウェブサイトで IFRSは導入初年度で終わるものではない CRE戦略がより不可欠に 中島氏の基調講演でも触れられたように、近年の経 の情報提供などを通じて、 企業におけるCRE戦略構築・ 実現の支援をこれまで以上に推進していく所存です。 Copyright©2010 NIPPON TOCHI-TATEMONO Co. ,Ltd. All rights reserved. 07 CRE SOLUTION Report vol.4 CRE SOLUTION Report vol.4 08 日 土 地 不 動 産 講 座 「日本は黄金の国 ジパングか……？」 −地球環境に配慮した不動産業の将来展望− 講 演 者 日本土地建物株式会社 代表取締役会長 中島 久彰 氏 銀行というのはなかなかよい雰囲気のやる気に満ち溢 （3） 銀行時代の経験∼帰国後編∼ れた職場なのだなと感じました。営業部も覗かせてもら その後、 東京へ戻り、 営業部長や企画部長などをやら いましたが、利口そうな顔をした若手がずらっと並んで されました。営業部では一流企業の方々と親しく交流で いて、何か果敢な仕事をしているという空気に満ち溢れ きたことは私の大きな財産になったと思います。今でもそ ていて、 「悪くないな、 これは」 と感じました。 でも、訪問し のころの優秀な人たちとの交流が続いています。企画 たその日にすぐ決めようとは思っていませんでした。 やが 部長のころはちょうど住専の処理という大変厳しいときで て昼食の時刻になり、先輩が、 「昼飯をごちそうしてやろ した。 バブル崩壊後の不良債権にまつわる処理時代で う」 と近くのステーキ屋に案内してくれました。分厚いス したから、 随分いろいろ苦労もしました。 その過程の中で、 テーキが出され、私はそれまでこんな立派なステーキを SPC法などが生まれ、 不動産の流動化もそのころから芽 食べたことがなかったので、 こんなにごちそうになって悪 生えていったのです。今では証券化は不動産では日常 いなと思った矢先、先輩から 「中島、 いいな、 うちへ来て 茶飯事のことですが、早い時期から経験できたのは幸 くれるんだろう」 と言われ、 「はい」 と言ってしまったんです。 いでした。 一切れのビフテキが人生を決める。人の運命というのは またトップのあり方についても考えさせられる機会が 予想もしないことで決まっていくのだなと今更ながらに思 多々ありました。銀行は大量の不良債権を抱え大きな曲 います。 ともあれそんなことで銀行に入ったんです。 がり角に差し掛かり、荒波にもまれている状況でした。 そ れ以前は銀行がピンチに追い込まれるなどということは 全く考えられないような時代を過ごしていたのですが、 7月16日、弊社の代表取締役会長 中島久彰は、 「日本は黄金の国ジパングか ……？−地球環境に配慮した不動産産業の将来展望−」をテーマに、ARES マスター・アソシエイトを対象に講演を行いました。2回にわたり「不動産証券 化協会認定マスター継続教育カリキュラム 第6回 トップセミナー講演録」の 再録を掲載いたします。 ※ARES（不動産証券化協会） 1. 自己紹介、 経験談 （1） 学生時代∼就職活動編∼ 1996年ごろは下手をすると銀行ごとおかしくなってしまう 銀行での35年間、 いろいろな仕事をさせていただきま ことも現実の姿で、 現に長銀が潰れ、 大和銀行がおかし した。大きな経験だったのは、 1982年から88年ぐらいまで、 くなり、 色々な銀行の破綻が相次ぎました。第一勧銀も富 西ドイツのデュッセルドルフにいたことです。 その当時の 士銀行や興銀と合併するなど、予想もしない空前絶後 海外は今とは違い、 まだまだ日本から見ると、 よくわからな の時代に突入しました。 そんな状況の中で経営トップは い遠い所でしたから、 本社のコントロールもそんなに厳し いかにあるべきか、苦境に陥ったときのトップはいかに行 くありません。特にドイツは独特な金融制度の国でしたか 動するかということを目の当たりにできたことは、最高の ら、 地元任せという感じでした。 それはトラブルがあっても 経験となりました。それが銀行35年間の経験の中で一 本店からの助けは期待できないということを意味します。 番大きな勉強になったと思います。 何事も自分で責任をもって解決する。 そんな経験を強い それがその後の不動産業界の12年間を、決して短く この銀行だ」 というんです。父は大学も出てない、 いわゆ られたのであります。良くも悪くも自主独立の精神で頑張 ない12年をあっと言う間に駆け抜けた生き方に繋がって る叩き上げの方で、 若いころから自分で事業を起こしいく る。 そんなことをやらされておりました。 いると思えるのです。 私は以前、 銀行に勤務しておりまして、 この業界に入り つかの会社を経営していました。 中小企業の経営者とし 余談ですがドイツは非常にいいところで、一度住むと ましたのは12年前の1998年のことです。銀行には35年 ていつも銀行と税務署にはいじめられてきたらしく、父の もう帰りたくないぐらい、 住み心地が良い。 でも欠点が2つ いましたが、別に好きで銀行に入ったわけではございま 口癖は、 「おれの息子は銀行と税務署にはやらない」で あるといわれておりました。1つは天気が悪いこと。1年の 2. 不動産業界におけるパラダイムシフト （第1次イノベーション） せんでした。学生時代、運動部にいたこともあり就職に したから、私は銀行イコール悪いやつが行くところだと、 3分の2ぐらいが、大体雲がかかっていて天気が悪いの は無頓着で、大学4年の夏、 そろそろ就職も決めなけれ 子供の頃からずっとそんな印象を持ち続けて育ってきま です。 もう1つは、 ドイツ語が難しい。 この2つがなければ、 申込みが多く20分ぐらいで満杯になったと聞きました。大 変光栄なことです。 この奇妙な題に引きずられて聞きに 今日のテーマは「日本は黄金の国ジパングか？」です。 ばならない時期がきても就職したい企業については全く した。 ですから、到底銀行に行くつもりはなかったのです 一生ドイツにいても良いと思う人が多いといわれておりま ノーアイデアでした。当時はオリンピック景気で沸いてい が、 「どこの銀行だ」 と聞かれたので、 「日本勧業銀行だ」 した。 まぁそれは冗談でしょうが…。 た頃でもありどこかメーカーなどへ行こうかなと思ってい と答えたら、 「うん、 その銀行はいい。行ったらどうだ。靴を 1989年がベルリンの壁の崩壊ですから、 その前の年 作ってやるから、 それを履いて先輩のところへ行ってこ 1988年まで、6年間ずっとドイツで仕事をしてきました。 自 さて1275年、皆さんご存じのように、 ベネチアで生まれ い」 というのです。昔から、 「悪い靴を履いている男はろく 主独立の精神で頑張ればあの厳しいドイツ人にも通用 たマルコ・ポーロは、 21歳のころ、 フビライが支配する元に 行きます。 マルコ・ポーロは大変鋭い観察眼と利発な頭 ました。 そんなとき、 部室に一本の電話が入りまして、 「おい、 中 来られた方が多いんじゃないかと思いますが、 そのわり には大した中身ではないので少し恐縮しております。 島君」 と、先輩から。 「君、銀行に来る気はないか」 という な人間ではない」 というようなことを口癖のように言ってい する。人生にとって大事な経験をさせていただきました。 のです。銀行へ行くことは全く考えてもいなかったので、 ました。 そのとき新しい靴を作ると言ったのは、銀行に首 この経験は、 その後の私の銀行員生活に大変役に立っ 脳をもっていたこともありフビライに非常にかわいがられ 尾よく入ってもらいたいという親心だったのでしょうね。 たばかりでなく、 今日でも精神的な面で支えになっている ました。 フビライの承認のもと、元帝国をくまなく見る自由 「え、 僕が銀行ですか、 自分ではあまり銀行には向いてい 09 （2） 銀行時代の経験∼ドイツ編∼ ないと思うので。 申し訳ありません…」 とお断りのトーンで 銀行に着くと先輩が待ち受けていて、本店の各部署 感じがします。42歳から48歳ぐらいまでのビジネスマンと を認められ、 諸国を歩いて見聞を広めたということでござ お答えしました。家に帰り、 親父に「先輩が銀行を受けて を案内してくれました。 「銀行員だけにはしたくない、銀 して一番脂が乗ってまた多感な時代でしたから、 その経 います。 みないかと言っているのだけど、 どうかな」 と言ったら、 「ど 行だけにはやりたくない」 という親父の言葉とは裏腹に、 験は非常に大きかったということです。 CRE SOLUTION Report vol.4 その当時、東の海の向こうにジパングという国があり、 CRE SOLUTION Report vol.4 10 日 土 地 不 動 産 講 座 そこは民家が黄金の瓦で葺かれているという噂を彼は から始まった不動産の流動化など、 不動産と金融との融 法人営業部という名前の部をつくりました。法人のＡ 聞きます。1回行ってみたい、 と思うわけなのですが、 それ 合というものが1998年ぐらいから顕著になって、 証券化と 社、 Ｂ社、 Ｃ社などとトータルで接点を持って、 そこの は実現しませんでした。 マルコ・ポーロは1295年、 20年ぶり いう技術が台頭してくるのです。1998年といえば、私も、 会社の不動産ニーズを全部汲み上げ、 ビジネスに展 に国へ帰ります。するとそこで戦争が起こっている。彼の ちょうどそのときにこの業界に入ったのですが、 まだ不動 開していこうとするものです。 故郷であるベネチアとジェノバとの戦争が勃発し、 ベネチ 産業界では、 ノンリコースローンという言葉をほとんどの また、 不動産ビジネスの入り口の多くはどうしても鑑 アは不幸にして負けて、彼は捕虜となって牢屋に入れら 人が知らない時代でありました。不動産は独特のもので 定になりますから、 鑑定部門を非常に強化いたしまし れます。 その獄中で書いた本が『東方見聞録』 で、彼が ありまして、勘と度胸でやっているような業界だったので た。私が入ったころは10人しか不動産鑑定士はいま 旅をした元の国の話を始め、東洋の珍しい経験談が本 はないかと思います。 しかし、 それは不動産と金融の融 せんでしたが、 今は63人おります。不動産会社として にされました。 これは当時のほとんどの言葉で翻訳されて 合という過程で大きく変化してきました。不動産の評価は は圧倒的に多い63人という人数を抱えているのは、 出版されたそうです。 それを色々な人が読み、東方は富 キャップレートなどが主流になって、NOIを基準とする収 一つの顧客主義というものをテーマで取り組んでいく や宝がいたるところにあり是非行ってみたいという憧れの 益還元法が不動産鑑定でも主流になってきました。 とき、 どうしても入り口が重視され、入り口重視のため 地となりました。 そしてやがてこれが引き金となり、 コロンブ 「所有から活用へ」、 あるいは「持たざる経営」などと スの米大陸発見、 バスコ・ダ･ガマのインドへの航路発見 いう不動産に対する価値観の変化、 会計基準の変更な この考え方の基本にあるのは、利益は、お客様の満 など大航海時代が始まったのです。 どによる企業の不動産に対する価値観の変化、金融と 足度のなかに必ず出てくる。 したがって利益第一主義で 不動産の融合による不動産業の変化という、 この3つの お客様に迫るよりも、 お客様の満足度をいかに引き出す 変化の中で、不動産に対する価値のパラダイムシフトが かというところに一番大事なところがあるということです。 ●オフィスビル市場の国際比較について さて、 現在の日本は不動産大国といってよいほどの大 起こった。 それが1998年ぐらい。 こうした流れの中で、 第1 私どもの会社はノルマはやめました。 ノルマ主義ではなく、 量の不動産を抱えています。 日本の不動産は日本全体 次イノベーション、要するに金融との融合が進展し、 これ プロセス主義と言っていますが、 ノルマなき営業という方 では約2,300兆円あるといわれています。例えばオフィス が不動産業界の発展につながったのです。 ビルでいえば、 東京だけでニューヨークの2倍、 ロンドンの 3倍の規模のオフィススペースを持っています。 その面積 は、1,854万9,000坪にも及ぶのです。 こうした不動産が 越えて一丸となって行動する元気な軍団と申しています。 このインテリジェンスが、すなわちプロ集団企業という ことを意味しています。 （3） プロセスを重視し、 やる気のある人がやりがい をもって働ける企業の実現 針でやっています。仲介などは目標がないと達成感が生 そして、3番目は、 「プロセスを重視して、 やる気のある まれないなどの面もあり、 目標は掲げますが、 その他の部 人がやりがいを持って働けるような職場をつくろう」 という 3. 当社（日本土地建物株式会社） の経営方 針について 門はそういった目標というか、 ノルマは作らない。独自に ことです。 プロセスを重視するということは、 準備をしっか 色々な目標を掲げ、何よりもお客様が満足できる仕事を りすることだと、 私はよく社員に申し上げているのですが、 いかに提供できるか、 それを評価してやっていこうじゃな 事に当たりて準備をしっかりやることが大切なのです。 不動産流動化や都市再開発というプロセスを通じて大 さて、次に第2のイノベーションに入っていくわけです きく変貌し発展していく…、 そして結果的には黄金の国 が、 これが黄金の国ジパングの話につながります。その ジパングならぬ、 不動産の国ジパングになっていくのでは 前に、 もうしばらく時間をいただき、 私が、 日本土地建物と いかというのが、 私どもの顧客主義でございます。 よく例に出すのですが、 イチローですね。今度もまた10 年続けてオールスターゲームに出場しているのですが、 （2） 情報力に秀でたより強固なプロ集団の確立 ないかというのが、 これからお話するストーリーです。 そこ いう会社を経営した中で、 ビジョンとして掲げてやってき に至るまでに多少違う方面からお話をしてまいりたいと たことについて、 皆さんにちょっとご披露させていただきま 2番目に、 「情報力にすぐれた、 より強固なプロ集団企 思います。 す。皆さんが将来、 経営に関わるとか部局のマネジメント 業の確立」を目標にしています。 ビジネスの源泉は強い 完璧ですね。 一体、 日頃どんな練習をしているのですか」 をする際に、 少しでも参考になればと思います。 情報力、 というのは当たり前の話でありますが、 これを組 と聞くわけです。 イチローはにこりともせずに、 「ベース 織できちんとやっていこうと。 もともと不動産業界の情報と ボールに完璧ということはないんです。 しかし、完璧を目 日本の不動産にとって、第1次イノベーションは、1998 年ぐらいに現れます。 国交省の統計に、 不動産を所有す るほうが有利か、 あるいは賃貸したほうが有利かという 質問への結果がでています。42.9％の企業が所有のほ （1） 顧客ニーズを的確に捉え、 顧客を大切にする企 業風土の醸成 あのイチローが262安打を打ったときに、 アメリカの新聞 記者が寄っていって、 「イチローさん、 すばらしいですね。 いうのは非常に属人的な面があり、 特に物件情報という 指しての準備は完璧にできます。私は完璧な準備をして のは自分の懐に入れてなかなか人に渡さない。私どもの きたつもりです」 と言ったんです。 これじゃないかと。 プロ うがいいと答え、 同時にそれと同じ比率で、 42.9％の企業 まず、 「顧客ニーズを的確にとらえ、 顧客を大切にする 会社は、 情報は例外なく共有する。 そして、 タスクフォース、 セスを重視するということは、 こんなことではないのかと が、賃借のほうがいいと答えています。1998年は、所有 企業風土をつくろうじゃないか」 というのが一番最初の あるいはチームで動いてビジネスに発展させていく。 した 思うのです。 が万能であるという価値観が変わり始めた元年なので 私の発想です。 不動産業界はどちらかといえばいわゆる がって、10年も前から社内で横断的に使えるパソコンに はないかと思うのです。土地を持つということが最大の 物件主義というか、物件が東にあれば東へ飛び、物件 よる情報システム 「αネット」 をつくり、 情報の一元化、 共有 価値である時代から、持つことのリスクを感じ始めた時 が西にあれば西へ飛ぶ、 というように物件を追いかける をしています。 代ではないかと思います。 「所有から活用へ」 「持たざる 姿勢が強いと思います。 これを物件主義と言いますが、 また、 「プロ集団の企業」 という目標のとおり、 まさにこ 経営」 という言葉が出始めたときです。 準備をしっかりして、事に当たりて最善の努力をする、 力を傾けるということが大事なんだと。 結果はいいのです。 成功を信じて努力をする。 そうすると必ず結果がついて くるという確信と勇気を持って事に当たるということです。 我々ももちろん物件は追いかけますけれども、 お客様の のARES認定マスターのように、 お客様のニーズに応え、 ビジネスマンにとっては、 事に当たって、 やはり知恵と熱意 ニーズをトータル的にとらえて、 そこから派生する色々な お客様に満足を与えられるような、 ノウハウと経験を持っ と努力、 この3つを示していくことが必要だと思います。 時価会計、連結決算、 そういう時代に入り土地を持って 不動産ビジネスを取り出し、 お客様のニーズに的確に応 た人材を作り上げようとしています。 こうした能力を持っ いることのリスクが表面化してきたのであります。土地は えるということをテーマとして挑戦してきました。 つまり、 物 た集団がプロ集団企業ということになります。 また、企業の経営環境は会計基準の変更もあって、 11 には鑑定士の存在が大切と考えたからです。 知恵というのは、 まさにインテリジェンス、先ほど申し上 げた専門性です。 インテリジェンスを持った集団が、 スタ ディー・アンド・シンキングを続けていくことが大事なわけで 利用して初めて価値を産む、 そうした価値観が高まって 件主義から顧客主義に転化していこうと考えて行動し 我々、 日本土地建物は「チーム日土地」 という言葉をよく きたのです。同時に不動産業界の変化も大いにありまし てきたのです。 これが現在、 当社が注力しているCRE戦 使います。 「チーム日土地」 とは、 インテリジェンスに満ちあ す。 それがプロセスを重視するという中身を高度にして た。先ほども申し上げましたけれども、不良債権の処理 略支援ビジネスに繋がっていくわけです。 まず、1999年、 ふれたアンビシャスな軍団。 事にあたれば組織の壁を乗り いくことなのです。 CRE SOLUTION Report vol.4 CRE SOLUTION Report vol.4 12 日 土 地 不 動 産 講 座 よく言われるのですが、人生というのは努力してもよく 要なのではないかと思います。例えば少子高齢化、 女性 発見して戦艦三笠へ打電します。 そしてあの有名な電 のもファンド化され問題も起こしました。 つまり、質というも 見えない部分が多く、人によっては七、八割は偶然で決 の働き方の問題、 あるいは環境問題、 社会的な大きな課 令文に結びつきます。 『 敵艦見ゆとの警報に接し、連合 のは我々の業界にとって大切になってきたということです。 まってしまうのではないかと。確かにそういう気もいたしま 題はたくさんありますが、 そういったものに企業活動を通 艦隊はただちに出動、 これを撃滅せんとす。皇国の興廃 ユニクロ商法といいますね。 あれはよくよく見ると、 質の すね。七、八割は偶然で決まる。努力は二、三割しか効 じて解決の方向で努力する企業でありたい。そんな企 この一戦にあり。各人奮励努力せよ』 と。 これを飯田少佐 よいものを割安感のある値段で売ると。 だから、 質と価格 にクオリティーがあるということですよね。不動産業界も 果がないのではないか。 でも、 この二、三割の努力が大 業になれば社員は自分の会社は社会性があり、社会に が、秋山少佐のところに持ってきて、 「この電文でいきま 事というふうに私は皆さんに言っているのです。二、 三割 貢献しているのだという自信を持つことができ、 それがや す」 と。秋山少佐は、 「いいだろう」 とオーケーをして、飯 例外じゃなく、 そういった時代に今、 ひたひたと入りつつ の渾身の努力。 それがちょうど黒の陣地をさっと白に変 りがいに繋がるのだと思います。私たちは企業活動を通 田少佐が下がり五、 六メートル歩き出すと、 「ちょっと待て、 あるのではないかと感じます。建築するビルは質が高く えていくオセロゲームのように、 渾身の努力をすることによ じて少しでも社会に貢献できないかと常に考えながら、 飯田少佐、 ここに一条入れよう」 といって彼を呼び戻し、 なければいけない。CO2対策、 安全、 環境順応型、 そうい って七、八割の偶然が必然になっていく。 そういうものと 社員ともども頑張っているのです。 自分でさらさらと書いたのが、 『 本日天気晴朗なれども浪 った面を完備しながら、家賃はそこそこ割安感のあるも 高し』 という一行でした。 その瞬間、 この文章は戦争の電 のにしなくてはいけない。我々にとってはやりにくいことに 4.今回のリーマン・ショックは何をもたらしたか 文の域を離れ文学の域に入ったと言われるほど、 見事な なるけれども、 そんなクオリティーの時代が来つつあるの ワンセンテンスを入れたのです。 ではないか、 つまりそれが第二の変化です。 信じて努力をすべきであると言っているのです。 かつてサッカー選手で巻誠一郎という千葉県の選手 がいました。前回のワールドカップのときジーコ監督に最 さて、先ほど申した第1のイノベーションは進み、不動 後の最後に選ばれて出場し、今回のワールドカップでは 産業界は大きく発展したわけですが、 2007年頃からその 敵のバルチック艦隊の旗艦スワロフは午後2時ごろに 解説者で出ていましたけども、彼が選ばれたときにこう 流れがおかしくなってきます。 リーマン・ショックは2008年9 撃沈され、 波間に消えていきました。予想もしない短い時 述べました。 「私は多くの人の期待にこたえられるよう 月ですが、 その半年から1年ぐらい前から、 日本の不動産 間にバルチック艦隊がせん滅されていくのを見て、秋山 全力でプレーしてきました。そして今、 ワールドカップの 投資市場にはダウンサイドの兆候が表れていました。 こ これによって時代 少佐は戦争に勝った喜びよりもむしろ、 もう一つリーマン・ショックがあってわかったことは、 世界 メンバーに選ばれて、 努力は人を裏切らないということを の頃、 アーバンコーポレイションやジョイント ・コーポレーショ が変わっていくという戦慄を覚えたといいます。明治維 がグローバルにかかわり合いを持っているということでし 改めて思い知らされました」 と。 まさに努力というのはそう ンが不幸にして破綻をしていったことに象徴されるように、 新から続いてきた軍国主義、 富国強兵、 殖産興業という た。1929年の世界恐慌のときには、 アメリカ、 イギリス、 フラ いうことでありまして、 プロセスということの中に含まれて 第1の不動産のイノベーションは、2007年の暮れのころ 流れが変わって、大正デモクラシーや民主主義の芽が ンス、 ドイツぐらいしか大国はないわけですから、恐慌が いる部分でございます。 プロセスを重視して、 やる気のあ から2008年の夏のころにかけておかしくなっていきました。 台頭していくわけですね。秋山少佐はそれを無意識に 起こるとたちまち世界がおかしくなるということがありまし どうしておかしくなったかというと、 やはり証券化、 ファン 感じたのではないでしょうか、勝った喜びよりも、 これから た。今回、 アメリカは4兆ドルから7兆ドルぐらいの負債を る人がやりがいを持って働ける職場。 例のカルロス・ゴーンは、 日産自動車がおかしくなったこ ドなどストラクチャードファイナンスにテクニックを重視する 大きく変化していくという、 その予感と怖さに戦慄を覚え 被ったと言われています。 ですから、 グリーンスパンなど ろ、 日本人の従業員の前で述べているんです。 「経営資 あまり、肝心なところが抜けてしまったのではないかと思 たということです。 は100年に一度の世界同時不況につながると言ったわ 源はいろいろあるけれども、 最も大切なものは皆さんのや うのです。 だから、 ファンドはオポチュニスティックなものが 今回のリーマン・ショックで何が変わったかというと、第 る気である」 と。 そして、 「 経営陣は皆さん方のやる気を 多くなったし、 経済環境がダウンサイドになると、 投資家に 一に、20世紀型の資源・エネルギー消滅型の文明から、 ーバルにつながっており、特に新興勢力が、 その当時と いかに引き出すか、 そして、 それを経営にエネルギーとし ダメージを与えるようなファンドが多くあったのです。 こうし 省エネ・環境共生型の文明に変化したということだった は全く違う存在感と力を持っていたということ、新興国の まるで ていかに活用するかということが大切なのだ」 と。 た問題を内在していたことから、第1のイノベーションは、 のではないかと。 それは、 グリーン文明への変化というこ 存在が重要になっているということでした。新興国の経 日本人のような、 いや、 日本人以上のことをカルロス・ゴー 金融情勢の変化とともに暗礁へ乗り上げ、 そこに2008年 とかもしれません。 済が世界恐慌を救った。そしてなかんずく中国が堅調 ンは当時、 社員の前で叫んで、 あの会社の危機を救った 9月にリーマン・ショックが発生し、不動産業界は大きなダ のです。 やる気をいかに引き出すか、上に立つ人は明日 メージを受けたのです。 への希望、 夢につながるようなビジョンを掲げ、 そのビジョ けですがそうはならなかった。 なぜか。 これは世界がグロ であったということです。 （2） グリード・イズ・グッドからグリード・イズ・バッ ドへの変化 それから、 アメリカが意外にいろんな問題を含んでい て凋落が見えたということがわかりました。 しかしながら、 事。 そして、成果が出ればそこに大きな喜びと達成感が （1）資源・エネルギー消滅型の文明から、省エネ・ 環境共生型の文明へ 欲、 グリードと言いますが、 「グリード・イズ・グッド」 という文 強いものも、 しぶとさも見せたということではなかったのか 生まれ、 自分の成長を感じられる。 これが大事だと思うの 余談になりますけれども、 『 坂の上の雲』 というNHKの 化がアメリカの投資銀行を中心に蔓延していました。儲 と思います。 です。 これがやりがいとなります。 やりがいを持って働ける 番組がありまして、今年の12月ごろに第2回目が放送さ かれば何をやっても構わないじゃないか、 あくどく儲ける 渋沢栄一が、 1902年から1917年までアメリカへ4回行 人たちがたくさんいて、 そして幸せになっていくということ れる予定だそうですが、秋山真之少佐という人物が出 強者の論理。 「グリード・イズ・グッド」 という意識が根底に っています。 ニューヨークタイムズなんかで取り上げられ が大事なのだと思います。 てきます。彼は1905年5月27日にバルチック艦隊と日本海 流れている時代でした。 ゴールドマン・サックスを始め、 名 ・ニューヨーク」など て、 「グランド・オールド・マン・カムズ・ トゥ で戦います。艦長は東郷平八郎、参謀長は加藤高明、 だたる投資銀行がそうしたことを目的に暗躍し、 やがて とよく現地の新聞に載ったそうです。彼は1900年初めの その後首相にもなった人です。帝国海軍は、 そのときバ サブプライムローン問題を引き起こしたわけです。 そんな時代に、 「アメリカ人は思ったことは必ず果たすと ンのとおりに、皆さんの先頭に立って引っ張る行動が大 （4） 企業活動を通じ、 社会へ貢献する企業グループ の構築 13 （3）なぜリーマン・ショックは世界恐慌をもたらさ なかったのか ルチック艦隊がどこを通るかよくわからなかったのです。 それからもう一つ、 リーマン・ショック前はいわゆる金銭 グリード・イズ・グッドの時代から、 今、 グリード・イズ・バッド それから、 もう一つは、企業活動を通じて、社会へ貢 広い海ですし、 当時はレーダーもない。 どういう航路でウ の時代へ、 つまり一つのレバレッジ文化からノンレバレッジ 凋落ではあったけれど、 アメリカはやはり同時にすこぶる いう風潮がある、 アメリカ人は直情径行、 真っ直ぐな情と、 それから怪しげな行動というか実行力があって、学問を 献する企業グループであること。企業であり株式会社で ラジオストクを目指すのかわからなかった。対馬沖を通る 文化、質、物事のクオリティーを評価するような時代に変 重んじ、敢為の気質に富み、思ったことは必ず果たすと すから、利益の追求が大切なことには違いないのです か、 あるいは青森の津軽海峡を越えて東のほうからウラ 化してきたと言えるのではないでしょうか。 質というものは、 いう風潮がある」 と言っているんですね。 まさに今回はこ が、 やっぱり利益とか収益とか、 その向こう側にあるもの ジオストクへ上っていくのかと大変に揉めたのですが、 信 やはりファンドとかREITにも必要だったわけです。 先ほど れだったのではないでしょうか、 アメリカ人は。 しぶとく、 や を大切にして、社会との接点を大事にすることがより重 濃丸という船がバルチック艦隊は対馬海峡を通ることを 言った第1のイノベーションの過程では、 多少質の悪いも るべきことは何が何でもやってのけるという強さを持って CRE SOLUTION Report vol.4 CRE SOLUTION Report vol.4 14 日 土 地 不 動 産 講 座 いるということを我々に垣間見させたということだったん 考えるのではなくて、 オールトータルで見ればユーロは じゃないでしょうか。 ですから、 まだまだアメリカは元気に イーブン。 ただ、 ギリシャ、 スペイン、 ポルトガル問題は解決 いけるのではないかと思うのです。 には時間がかかります。 これは何十年もかけて、 バランス ˋʠȯɭގ ʢ ʞ ドトールコーヒーショ ドト ルコ ヒ シ ップ 人形町1丁目店 東京都中央区日本橋人形町1-17-6 日土地第二人形町ビル していくしか手がないでしょう。 その前にもしも手があると （4） ヨーロッパと日本における影響 少し前に、 もとジョージ・ブッシュの特別経済顧問であり、 ൦33 ޑ したら、 また為替を発生させるような政策がもしかしたら 出てくる可能性もあるのではないでしょうか。 ファンドビジネスにも多く関わっていたローレンス・ リンゼー その間に金融機関は傷みます。 ギリシャの国債を買っ という方が日本に見えたそうです。 リンゼー氏に会った人 たり、 金を貸したりすれば不良債権が発生しますから、 こ から話を聞いたのですが、 彼はアメリカの今後の景気につ の問題をどうするか。 これは今、 ヨーロッパの銀行がスト いて、 「企業は非常に順調に収益力を回復していて、今 レステストをやっていますよね。 だから、悪いところには公 頃、 すごくいい調子で拡大、発展すると思っていた。 とこ 的支援を入れる覚悟を持って消していけばいいのです。 ろが、 ユーロの屈折で暗雲が立ち込める、 困ったことだ」、 多分そうするでしょう。 したがって、ユーロの問題、 ギリシ 江戸時代、芝居小屋が軒を連ね、人形遣いが多く住んだ町・ 人形町。 都心に近いビジネス街である一方で、老舗や伝統工芸品を 扱う店が立ち並ぶ通りは、 昔ながらの趣が感じられます。 今回ご紹介する人形町通り沿い「ドトールコーヒーショップ 「しかしながら住宅価格も底を打って、 住宅ローンの借換 ャの問題というのは、 それほど大きなものにはなり得ない 人形町一丁目店」 さんの前にも、高さ8メートルの「からくり櫓 えが順調に行われるようになってきた。 また、 オフィスビルも と私は思っています。つまり、 それは二番底はないという （やぐら）」が設置され、時刻になるとハッピ姿の町衆の人形が 底打ち感が出てきて、 二番底はないと思う」 と言っていた ことにつながるのですが。 とのことです。 それから、 円高の要因については、 「ユーロ さて、 日本はどうかといいますと、 日本は色々な心配事 がだめになったので、 ユーロに投資されていたものが円 はあるにしても、一口に言うとそんなに悪くない。 かつて、 に回ってきた。消去法で残るのはどこかというと、 やっぱり バブル崩壊のときには3つの過剰問題がありました。要す 円だったのだ。 だから目先、 円高になると思うよ」などとい るに、 設備、 雇用、 そして不良債権という3つの過剰問題 うことを言って帰っていったそうなのですが、私も大体そ があったんです。今回は、例のリーマン・ショックで日本は んな予感がします。 こんなことで、 世界の二番底はない。 かなりダメージを受け、 その結果、 設備と雇用にはひびが 木遣歌を歌い梯子のりなどを披露します。街の由来にふさわ しい風情は道行く人々を楽しませてくれます。 ∼歴史と伝統の街「人形町」 くつろぎの時間∼ ギリシャの問題などはありますが、 ギリシャ、 スペイン、 ポ 入りましたが、不良債権は12兆円です。 バブル崩壊のこ 2002年のオープン以来、 ビジネスマンや地元商店 ルトガル、 この辺の問題は一朝一夕には解決はしないで ろは120兆円ですから、 10分の1ぐらい。 したがって、 問題 街の皆さまのほかにも、人形町という土地柄、明治座 また、 コーヒーの品質 しょう。 というのは、 もともとユーロの中に入るのがおかし はそれほど大きくない。需要と供給、要するに世界の経 や水天宮へお越しのお客様も多くご来店いただいて に限らず、店内の絵画や います。 かったのですから。生産力とか工業力がない国がドイツ 済さえしっかりしていれば需給ギャップは次第に埋まって おります。特に月1回の「戌の日」にはご家族連れでに BGMも季節に応じて変 と一緒のユーロ圏に入ること自体に無理があった。無理 いくと。今、 84％まできたといいますよね、 あと一息。 だから ぎわいます。 えるなど、空間づくりに が露出したということだけです。 同じ通貨というのは為替 これは着実に行くのではないかと思っています。昨日の が発生しないのですから、 弱い国はそのまま弱くなってし 新聞あたりを見ると、 あの固い日銀が、今年度の成長率 お客様も増えました。 て、いつでもお客様に心 まう。 ですから、 ギリシャなどは当然のごとく、 ああいった は2.6％になりますと、 それまで1.8％と言っていたのです。 ドトールのこだわ 地よい時間をお過ごし 財政の破綻に結びつく。今後ともユーロはいけるのかど それから経済人100人のアンケートを見ると、6月調べで りは「コーヒー豆」 と いただけるように心が うかということ、 これは大きな疑問です。 ただ、 オールトータ 73.6％の方が日本はいけると言っています。DIも4月−6月 ルで見ると、 ドイツが弱いユーロでえらく儲けているはず はプラスになった。 それまでは、 1月−3月はマイナス14ポイ ですよね。 その分、 ギリシャやスペインがどんどん弱くなり、 ントと。 日本の経済はそこそこ悪くないんですよ。 最近では、店舗の前のからくり櫓を見にいらっしゃる 「焙煎」。 もこだわりをもってい けております。 常にお客様におい 近くにお越しの際に しいコーヒーをお出 は 、是 非 、当 店 の コ ー オールトータルではイーブンになっているのではないで では、 どうして株価が上がらないか、 これはやはり政治 しするために、ブレ ヒーをお試しください。 しょうか。 ですから、我々は悲観することはない。悪いとこ がいまいちはっきりしていないからなのです。今回も例の ンドなどの豆はすべ お待ちしております。 ろばかり見ず、 ギリシャが悪いからユーロはだめなのだと ねじれ現象が確実になりましたから、皆さんの不安は大 て店舗内で挽いて （ドトールコーヒーショップ人形町一丁目店 浜田 誠 店長） 店内の様子 事な法律が本当に決まっていくんだろうか、 うまく通って いくんだろうか、 そのために日本の経済はまた足を引っ張 られておかしくなるんじゃないかという心配があるのです。 これは心配ですよね。 まだ動いてもいないから何とも判 断できないですが、 こうした一つの悪材料を日本経済は 抱えていると言えるわけです。 しかし、 そうした悪材料も 超え、 省エネ、 環境に強い日本企業として活力を物にし、 将来に向けて発展していくのではないでしょうか。 （次号 に続く） 15 CRE SOLUTION Report vol.4 株式会社ドトールコーヒー 【設 立】1962年4月 【事業内容】1.コーヒーの焙煎加工並びに販売 2.食品の仕入れ販売及び輸出入 3.飲食店の経営 4.フランチャイズチェーンシステムによる飲食店の募集及び加盟店の指導 【店 舗 数】ドトールコーヒーショップ：直営店 144店、FC加盟店 975店（H22.9現在） CRE SOLUTION Report vol.4 16 REAL ESTATE EXPLANATION 不 動 産 関 連 会 計 解 説 大手不動産会社Ｃ社の「報告セグメント」事例 報告セグメントの概要 当社グループの報告セグメントは、 当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能で あり、取締役会、 その他の会議体が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討 を行う対象となっているものであります。当社グループにおいて、管掌する事業・業務領域に則した共通の セグメント情報等の開示と 不動産業におけるポイント 事業・業務目標と目標管理の責任を持つ組織単位として、複数の事業グループで構成される事業領域毎 に業績を集計し、 これを報告セグメントとして業績の開示を行います。報告セグメントの主要な内容は以下 の通りであります。 ○○事業 ○○事業 ○○事業 ∼マネジメント・アプローチに基づく改正後のセグメント情報とその見方・ポイント∼ 新日本有限責任監査法人 公認会計士 太田 達也 （以下省略） 開示内容としては、 次のような傾向がみられます。 （1）報告セグメントの概要 概要」のなかで次のように記述しています。 「報告セグメントの概要」 より抜粋 「セグメント会計基準」においては、報告セグメントの はじめに 2.営業利益の開示が主流に 平成22年4月1日以後に開始する事業年度に係る連 セグメント会計基準では、 すでに説明したように、 最高 結財務諸表から、 「セグメント情報等の開示に関する会 経営意思決定機関が各セグメントに配分すべき資源に 計基準」 （以下、 「セグメント会計基準」） の適用が開始さ 関する意思決定を行い、 また、 その業績を評価するため れています。 まだ四半期連結財務諸表での開示が行わ に、 その経営成績を定期的に検討する構成単位をベー れている段階ですが、新しいセグメント情報の見方や不 スとして開示を行います。 したがって、 セグメント情報で 動産業における特徴やポイントなどを中心に解説します。 1.マネジメント・アプローチによる 開示の導入 概要が記載事項とされています。上記のような開示例が みられます。 意思決定機関が、経営資源の配分の決定及び業 （2）報告セグメントごとの営業収益および 利益または損失の金額に関する情報 報告セグメントごとの営業収益、 セグメント利益（また 開示される利益は、 営業利益に限定されるわけではあり は損失） を定量的に記載します。営業収益と併せて開 ません。 示されるセグメント利益（または損失） ですが、大部分の しかし、平成22年6月30日に終了する第1四半期の連 企業は、連結財務諸表上の営業利益をベースとしたセ 結財務諸表を分析しますと、営業利益をベースとしたセ グメント利益を開示していますが、 「調整額」 として連結 セグメント会計基準の最大のポイントは、国際財務報 グメント利益を開示している事例が大部分であり、 マネジ 財務諸表上の数値との差異の内訳を示しています。 そ 告基準（ＩＦＲＳ） や米国基準と同様に、 マネジメント ・アプ メント ・アプローチに基づいた結果、 そのようになったもの の際に、 「セグメント利益または損失は、 四半期連結損益 ローチに基づく開示が行われる点です。すなわち、企業 と思われます。 行い、 また、企業の業績を評価するために、 その経営成 績を定期的に検討する構成単位（事業部、部門、子会 社または他の内部単位に対応する企業の構成単位） に 関する情報を提供するという考え方です。 計算書における営業利益または営業損失の額と調整し ております。 」 と注書きしています。 の最高経営意思決定機関 ※1が経営上の意思決定を 大手不動産会社Ａ社の第1四半期連結財務諸表を 「不動産販売」 「完成工事」 「不動産流通」 「その他」の 績を評価するために、定期的に検討を行う対象と なっているものです。 当社は、本社に商品別の本部を置き、各本部が 所管する子会社とともに取り扱う商品・サービスに ついて、 「賃貸事業」 「分譲事業」および「マネジメ ント事業」 を中心に事業活動を行っています。 したがって、 当社は商品別の本部及び提供する サービス別のマトリクスセグメントで構成されており、 そのマトリクスを提供するサービスで集約するかた ちで「賃貸」 「分譲」 「マネジメント」上場子会社で ある 「○○ホーム」および「その他」の５つを報告セ グメントとしています。 3.開示事例（不動産業）の傾向と分析 みますと、開示セグメントは、従来どおり 「不動産賃貸」 当社の報告セグメントは、 当社の構成単位のうち 分離された財務情報が入手可能であり、 最高経営 4.セグメントの見直しをしている事例 大手不動産会社Ｄ社は、 「セグメント会計基準」の適 事業セグメントの要件に合致する複数の重複する区 用をきっかけとして、次のようにセグメントの見直しを行っ 分方法があり、 いずれも責任を有する管理者がいる場 合、 このような組織構造は、 マトリックス組織とも呼ばれま わかりやすく言い換えれば、企業の最高経営意思決 5区分になっています。 また、大手不動産会社Ｂ社の第1 定機関が経営判断を行ううえで、経営管理上定期的に 四半期連結財務諸表をみますと、開示セグメントは、従 用いているセグメントをベースとした情報を、 外部の投資 来どおり 「住宅」 「ビル」 「資産運用開発」 「仲介販売受 旧 （事業の種類別） セグメント 家に対しても開示するということになります。投資家とし 託」 「その他」の5区分になっています。 賃貸、 分譲、 完成工事、 仲介・販売受託・コンサルティ の地域について責任を有し、 両者の責任の範囲が重複 ング、 管理受託、 住宅部材・商品等販売、 施設営業、 している企業の組織構造がこれに該当します。 このような ています。 す。 例えば、 ある管理者が特定の種類の製品およびサー ては、経営者が経営判断を行ううえで利用しているセグ 従来の事業の種類別セグメントと実質同じセグメント メントに基づいた情報を入手できるため、 より有用性の高 を開示している事例が非常に多くみられます。 ということ い情報を得ることができ、投資判断に資することが考え は、従来の事業の種類別セグメントは、 マネジメント ・アプ られます。 ローチの観点から見直ししても、結果として実質同じ区 新セグメント 分になった企業が多かったことを意味しています。 賃貸、 分譲、 マネジメント、 ○○ホーム、 その他の5区分 その他の8区分 ビスについて責任を有する一方で、他の管理者が特定 場合、 企業はセグメント情報開示に係る基本原則 （セグメ ント会計基準4項） に照らして、 いずれの区分方法が適切 であるかを決定するものとされています（セグメント情報 等の開示に関する会計基準の適用指針7項） 。 すなわち マトリックス組織については、 国際財務報告基準 （ＩＦＲＳ） ※1：最高経営意思決定機関とは、企業の事業セグメントに資源を配分し、その業績を評価する機能を有する主体であり、取締役会、執行 役員会議といった会議体であるほか、CEO、CFOといった個人である場合などが考えられます。 17 CRE SOLUTION Report vol.4 セグメントの決定方針については、 「報告セグメントの 8号の取扱いと同様に取り扱うものとされています。 CRE SOLUTION Report vol.4 18 Enterprise that begins to move by IFRS IFRS Now!! スと同様に扱える例外処理が認められていた。 そして、 て生じる支払」や「リース期間に関わるペナルティー」な のである。 ど、 様々な見込みや可能性を加味した確率計算のような 前記2つの処理方法の違いから分かるように、 賃貸借 リース基準抜本改正 の 影響 利用メリットが なくなる？ 週刊『経営財務』編集部編 成者である）会社側の実務負担は間違いなく増加す 像（資産全体の価値） が見えない。 これが機関投資家な る」 と指摘する。 ど財務諸表の利用者にとっては問題であり、 「財務諸表 に会社の資産・負債の実態が反映されていない」 という ことになる。 IASBの話では、財務報告を巡る世界の流れは「利 ハードルがある。1つは、2007年末にクリアしたEUによる 同等性評価だった。 そして２つ目が、 IASBとFASBが共 で、 比較可能性を追求する基準作りが行われているよう 同で取り組むMoU項目への対応だ。 リース基準は両方 だ。 こうした状況のもと、 日本も、IFRSとのコンバージェン のステップに引っかかってしまったため、 いずれも実務へ スの中で2007年に基準を改正し、例外的な処理を廃止 の影響「大」 とされる改正を経ることになった。 態は「購入」 と変わらないような状況が多い。 こうした実 国際会計基準審議会（IASB） が米国財務会計基準審 リース」 と 「オペレーティング・リース」に区別している。簡 議会（FASB） とともにまとめた改正案を公表した。 日本 単にいうと、 ファイナンス・リースは、例えば機械設備等を IASBとFASBが共同でまとめた基準案をみると、 では2007年３月の基準改正からわずか３年、再びリー 「購入」 したのと変わらないような取引であり、 「オペレー 「ファイナンス」や「オペレーティング」などお馴染みの区 でもリース利用の動向に大きな変化がなかったのは、 リース利用のメリットの方がまだ大きいからだろう。 リース事業協会の調査では、例外処理が廃止された ことで「事務管理の省力化」のメリットは減ったとの認識 ス会社やリースの利用会社に対応を求める改正内容が ティング・リース」はリースの原義に近い賃貸借取引のこ 分が見あたらない。 「賃貸借取引では実態が見えない」 明らかになった。新しい基準は、従来の「ファイナンス・ とである。 という利用者の声を踏まえた草案では、 リース取引を従 する会社が多かったことがわかる。同調査では、 オペ 来のように区別せず、 文字通りの賃貸借取引 （従来のオ レーティング・ リースの利用理由も調べているが、 「低廉な ペレーティング・ リース） であっても、 資産・負債に反映され リース料で設備が使用可能」や「賃貸借処理でき、 従来 るような工夫を施したようだ。 のリースメリットを享受できる」、 「リース期間と資金面で リース」 と 「オペレーティング・リース」 といった分類を使わ ず、 「 使用権モデル」 と呼ばれる新しい概念でリース取 引を捉えようとしている。 国際会計基準（IFRS） は日本でもすでに任意適用さ れており、強制適用は時間の問題とみられている。現在 会計基準は、 実質購入したのと変わらないような取引 を「売買処理」することとし、本来的な賃貸借取引には 「賃貸借処理」 を求めている。 売買処理の場合の原則的な会計処理は次の通り （リースの借手側）。 の流れで行けば、IASBが開発中の新リース基準も、数 それが、 「使用権モデル」 という方法だ。 これによって があるものの、今後もリースの「利用意向に変化なし」 と 弾力的な運用が可能」 などの回答が多数を占めている。 リースの借り手は、基準の適用範囲内にあるあらゆる こうした回答はまさに、 「資金調達力のカバー」や「予 リース取引において、 「リース物件を使用する権利」 （資 算管理がしやすい」、 「事務管理が簡便」 といったリース 年後には日本で使われることになりそうだ。新リース基準 ・取引開始日 産） と 「将来のリース料支払義務」 （負債） を認識するこ 利用のメリットを示すものだ。資金力が乏しい中小規模 の内容と日本の現行基準との違いはなにか。 なぜ短期間 （借方）リース資産 ×× （貸方）リース債務 ×× とになるという。 の会社にとって、 リースの活用は事業運営上の重要な手 で２度も基準が改正されるのか。 日本の事情を整理する。 仮払消費税等 ×× 使用権モデルに基づく会計処理は次のとおり。 （借方）リース債務 ×× （貸方）現金預金 ×× 現行基準の基本的な２分類 支払利息 ×× リース （lease） とはもともと、 「貸し手が借り手に対して 一定の期間、資産の使用と占有を許す契約」 （賃貸借 これに対して「賃貸借処理」の場合は次のようになる。 契約） の意味。 ちなみに我が国の基準（企業会計基準 第13 号「リース取引に関する会計基準」） では、 リースを 「特定の物件の所有者たる貸手（レッサー）が、当該物 ・取引開始日 にもう一段の実務負担を強いることになるかもしれない。 （借方）使用権資産 ×× ／ （貸方）リース料債務 ×× 「使用権モデルは複雑すぎ、 その便益が費用を上回るこ ・リース料支払時 とはないのではないか」などの指摘がでていたが、 IASB （借方）償却費 ×× （貸方）使用権資産 ×× は「このモデルにより生じる改善された情報の便益は、 こ 支払利息 ×× のモデルを適用する費用を上回ると考えている」 ようだ。 現在の改正動向をみていると、 「予算管理のしやす ・リース料の支出時 （借方）支払リース料 ×× ／ （貸方）現金預金 ×× 段になっている。 だが、次にやってくる基準改正は、 リースの利用会社 ・リース料支払時 草案では、 「使用権資産」 を 「リース期間にわたって特 さ」や「事務管理の簡便さ」などといった中小規模会社 件の借手（レッシー） に対し、 合意された期間（以下「リー 定の資産を使用するか又は使用を支配する借手の権 が期待するリース利用のメリットが薄れそうな方向だ。 も ス期間」 という。） にわたりこれを使用収益する権利を与 利を表す資産」、 「リース負債」を 「原資産をリース期間 ちろん、 産業界からは批判の意見があがっている。米国 にわたって使用することを借手に認める貸手の義務」 と など海外でも反対の声が強いという。 え、借手は、合意された使用料（以下「リース料」 とい う。） を貸手に支払う取引」 と定義している。 しかし実務をみると、体裁が「リース」であっても、実 19 2007年改正における、所有権移転外ファイナンス・ リース取引の例外処理の廃止は関係者間で大きな話 題になり、 メディアが度々取り上げたテーマだった。 それ IASB／FASB基準案と日本基準との 違い 情を反映して、 日本の基準ではリースを「ファイナンス・ 日本の事情 日本では、 コンバージェンスの達成に向けて２つの 用者が利用しやすいもの」へと向かっている。 その意味 求めているようだ。 リース取引会計基準がまた変わりそうだ。2010年８月、 手続きが求められている。会計士は、 「（財務諸表の作 処理の場合は、賃借している機械設備等資産の全体 した。 だが、世界の利用者は会計基準のさらなる改善を ●はじめに なことに、草案のリース料の計算には、 「残価保証によっ 利用会社の９割以上がその例外的な処理を使っていた CRE SOLUTION Report vol.4 基準改正の動向 2007年の基準改正以前は、 ファイナンス・ リースであっ ても特定の状況に該当する場合はオペレーティング・ リー 定義している。一見すると、上記の処理はファイナンス・ 今後、 改正案がどう修正されるのか注目しておきたい。 リース取引における原則的な処理と似ている。 だが残念 CRE SOLUTION Report vol.4 20 日土 地 CRE 講 座 日土地CRE講座 ＣＲＥ戦略における 不動産リスク情報 第3回 アスベスト・PCB 鉄という素材は一定の温度までは強度を発現できるが、約500℃を超えると一気に強度が低下する。9.11で 崩壊した世界貿易センタービルも、 突入した飛行機が鉄骨構造を被覆している耐火材を剥離させ、 燃え上がっ た航空燃料が直接鉄を加熱したために強度が一気に低下して崩落のきっかけが発生したと言われている。 こ 造した食用油の製造過程において熱媒体として使用 解しにくい、 不燃性、 電気絶縁性が高いなど、 化学的安 されていたPCB（PCBは沸点が高い）が配管のミスか 定性を有することから、電気機器の絶縁油、熱交換器 ら食用油に混入し、 この油を摂取した人の顔面などへ の熱媒体、 ノンカーボン紙などの用途で利用されてきた。 の色素沈着、皮膚炎、頭痛、肝機能障害などを引き起 なかでも建築用途としては高圧トランス、高圧コンデン こした事件である。被害者は全国で1.4万人とされたが、 サー、蛍光灯、 ナトリウム灯の安定器などに使われてき 認定患者は1,906人に止まっている。 また、 この事件を た。国は「ポリ塩化ビフェニル廃棄物の適正な処理の きっかけに1972年に行われた生産・使用の中止等の行 推進に関する特別措置法」を制定して残存するPCB 政指導を経て、1974年に製造および輸入が原則禁止 廃棄物の処理を進めているが中小零細業者が保有す されたが、 それ以前に製造された製品は現存しており、 るPCB廃棄物は所在がつかめなかったり紛失するもの 老朽化した製品からのPCB漏出は大きな社会問題とも があり、 今後の環境汚染が懸念されている。 なっている。最近の例では2006年、大阪守口市の小学 校でPCBを使用した蛍光灯の安定器が破裂して学童 PCB廃棄物は法律により譲渡・譲受けが禁止されて の鉄を火災から守るための「耐火被覆」に使われたのがアスベストである。我が国に於いても1975年頃まで耐 20名がPCBの飛沫を浴び、気分が悪くなるなどの被害 いるため、証券化においては建物の所有者が、譲渡前 火被覆として、 またボイラー周りや配管類の保護材として盛んに用いられた。 さらに、一般住宅でも安価で性能 を受けている。原因は1988年から2年間で全ての蛍光 にPCB廃棄物を規制に従って移動・廃棄する場合がほ の良いことから屋根材や外壁材として大量に使用された。 灯を入れ替えたはずであったが、調査漏れがあったと とんどである。 また、使用中のPCBが含有されている電 気設備などがある場合は、所轄の経済産業局に届出 されている。 PCBという物質は保有する塩素の数やその位置に １． アスベスト アスベストは「石綿」 とも呼ばれ、鉱物の一種である。 であるため、 この時期の物件を扱う場合には注意が必 より理論的に209種類の異性体（分子式は同一だが構 がある。物件におけるPCB使用機器有無の調査にお 要である。 また、1975年から1989年にかけてはロック 造が異なる分子） が存在し、 なかでも、 コプラナーPCBと いては、実地調査及び建物管理者へのヒアリングなど この石綿は「綿」 という言葉が示すとおり繊維状の鉱物 ウール断熱・吸音材として使用されており、 これも注意を 呼ばれるものは極めて毒性が強く、 ダイオキシン類とし と共に、土壌汚染調査と同じく、専門家によるエンジニ であり、耐熱性・耐薬品性・電気絶縁性といった優れた 要する。 て総称される。PCBは溶けにくく、沸点が高い、熱で分 アリング・レポート等を活用する必要がある。 特性を持ち耐久性が高く安価であるため工業分野や アスベストは耐火被覆としての使用が多いため、先 建築には大量に使われてきた。 しかし、 この繊維状の性 ずは耐火建築物がターゲットになる。具体的には先に述 質がやっかいであり、細片化したアスベストは肉眼では べた時期に防火地域や準防火地域に建てられた3階 見えないほどの小ささ （髪の毛の1/5,000程度の太さ） 建て又は200㎡以上の鉄骨構造建築物にはアスベスト になって空中に飛散する。人間の肺の最深部は数百ミ 吹きつけ材が使用されていると考えてほぼ間違いない クロンのブドウの房のような風船状になっており、 ここに だろう。確認するには点検口などから構造体を目視する 綿や羊毛、 紙の繊維などが進入しても、 食細胞がこれら だけでも容易に判定が可能だ。 を包み込みタンとして排出できるが、 アスベストのような アスベストの除去に当たっては労働安全衛生法（石 鉱物繊維を吸い込むと肺の繊維組織が増殖する肺繊 綿障害予防規則） 、 廃棄物処理法をはじめとするさまざ 維症を生じ、肺気腫や肺がん、悪性中皮腫などの発症 まな規制や手続きがある。 さらに、 不動産鑑定評価基準 につながる。 しかも、 発症まで15年∼40年と、 非常に長い では石綿を使用した建築物について、飛散防止や除 時間がかかるため問題が複雑化する原因物質である。 去の措置等、対策工事の必要性から建物の経済価値 ロシアやカナダから輸入されたアスベストの一部は自 に影響を与える要因としている。 また、2007年の同基準 改訂によって、 証券化対象不動産については不動産鑑 定士以外の専門家による調査が必要となった。宅地建 がある。吹きつけ材はセメントに混入して耐火・断熱目的 物取引業法第35条に基づく重要事項説明においても、 として構造材に30mm∼60mmの厚さに吹き付けられ 当該建物について石綿（吹きつけ）使用有無の公的調 ており、経年変化によってアスベストがセメントから遊離 査記録がなされているときは、 その内容が説明事項に して空気中を浮遊する。成形板はアスベストをセメントで 定められている。 ベストが遊離することは少ないが、 建物解体時に細片と なって空中を浮遊する可能性が高い。 ２． PCB PCB（ポリ塩化ビフェニール） については「カネミ油症 アスベストが盛んに使用された時期は日本が高度成 事件」がPCBという物質の毒性を広く知らしめるきっか 長期に湧いていた1955年∼1975年に建築された物件 けとなった。概要は1968年にカネミ倉庫株式会社で製 CRE SOLUTION Report vol.4 添加剤 アルカリ 窒素 かくはん棒 ビフェニール 無機塩 PCB ヒーター 内部には絶縁油としてPCBが入っている 講師紹介 動車用のブレーキなどに使われたが90％以上が建築 用途である。製品の形状としては、吹きつけ材と成形版 固め、高圧養生したものであり、経年変化によってアス 21 し、漏油等が生じないように日常点検を実施する必要 PCBは300℃に熱せられ化学反応を起こし、PCBはビフェニールと無機塩に分解される 中村 義平二（なかむら ぎへいじ） 株式会社空間構造 取締役 一級建築士・宅地建物取引主任者・金城学院大学非常勤講師 【著書】 「住まい造りの基礎知識」 （年刊2005∼2010） 建築資料研究社 「住まいづくり 上級コース入門」 住宅新報社 「トーネットとウィーンデザイン」 光琳社 CRE SOLUTION Report vol.4 22 take a walk around the town 新 この街探訪 3 5 牢屋敷跡の廃止に伴い、長い間住む 通り 昭和 このコーナーでは、日土地ビルのある街をご紹介しています。 十思公園 身延別院 通り 江戸 神社 比寿神 宝田恵比寿神社 宝田恵比 （べったら市） 本橋 新日 小津和紙 RT STA 日土 ビル 形町ビル 二人形町 地 二人 日土地第二人形町 日土地第 の名優長谷川一夫氏とその妻です。 三光稲荷神社 出世稲荷神社 江戸時代、芝居小屋が栄え人形師や人 玄 玄冶店 前 三越 （濱 町 （濱田屋） 形 人 なった人形町。 スタート 大 音寺 大観音 現在の日本橋人形 町は近代的なビル が立ち並び、街の様は大きく変わりました が、一歩道を入るとそこかしこに江戸の風 日土地第二 人形町ビル ゴール 4 十思公園 公園内には日本橋 石町から 移設された時の鐘や吉田松陰 の石碑があります。時計のない ました。 木遣り塚 この鐘の音で時刻を知り 時代、 日本橋 百度石 情が残っています。日土地人形町ビルか ら「お江戸日本橋」まで、そんな江戸の名 黒天神が祀られています。 この油かけ大黒天神の施主は昭和 小 長崎屋跡 形使いが多く住んだことが地名の由来と 霊場の第5番札所にあたります。 町 馬 身延別院 明治 16 年に創建された身 延別院 には、商売繁盛を祈念する油かけ大 り 通 町 形 人 11 回 日本橋人形町周辺 者がなかったこの地に明治15年、慰霊の ために創建されました。江戸三十三観音 楽 ・ 大安楽 大安楽寺 町 伝馬町牢屋敷跡 伝馬町 伝 通り 中央 第 大安楽寺・伝馬町牢屋敷跡 残をたどってみました。 START 日土地第二 人形町ビル 2 1 大観音寺 出世稲荷神社 玄冶店（濱田屋） 三光稲荷神社 4 5 十思公園 身延別院 6 3 寳田恵比寿神社 （べったら市） 大観音寺 江戸三十三観音霊場の 第 3 番目である大観音 寺 は、鉄観音像の頭部を 本 尊として祀っています。約 170 センチもある大き な もので、元は鎌倉に創建 された新清水寺のもので した。火災で焼失したと思 われていましたが、江戸時 代、頭部だけが発見され、 明治 9 年に現在の場所に 安置されることになりまし た。ご縁日の「毎月17 日」 に開扉されます。 2 三光稲荷神社 大阪の人気歌舞伎役者関三十郎が 伏見から勧請したと伝えられ、創建は 元禄2年（1689年）以前と推測されて います。この神社は特に猫 がいなく 寳田恵比寿神社のべったら市は 10 月 20 日の恵 比須講に備えるために前日の10月19日に市がたっ たのが起源で、現在では19・20日の夜に開催されま す。大根の麹漬け（べったら漬け）を売るたくさん の露店が連なる慶長年間から続く伝統行事です。 23 2 3 CRE SOLUTION O Report vol.4 vol 4 日本橋 6 長崎屋跡 と呼ばれ、鎖国 長崎屋は「江戸の出島」 政策下、当時の西洋文明の 数少ない交 流の場となっていました。例外的に貿易 を許されていたオランダ人が将軍に拝 謁するため江戸に 上がった際の定宿と なっていました。 なったときに拝めば 霊験があるそう 「 三光稲荷神社参道 」の石碑は猫 で、 べったら市が開催される寶田 恵比寿神社 が無事に帰ったお礼に建立されたも のだそうです。 （御府内備考） 「この橋 江戸の中央にて諸国の行程もここより定められるゆえ日本橋の名ありといふ」 た。 の中心でもありまし 日本橋は江戸経済 場や魚河岸があり、 当時は橋詰には高札 昭和になってからは橋の上を高速道路が通るなどその姿は様変わりしましたが、現在 「日本国道路元標」のプレートが埋められ「日本の中心」を示していま も橋の中央には、 1999年、国の重要文化財に指定されました。 徳川慶喜筆によるもので、 す。橋柱文字は、 に、先人の日々の生活を垣間見た思い ビルの合間のお百度石や木遣り塚（上写真） がします。 本日の散歩：7092歩でした。 右写真は2010年11月17日に撮影 長崎屋跡 小津和紙 大安楽寺・ 伝馬町牢屋敷跡 寳田恵比寿神社のべったら市 1 GOAL! （ 撮影日：2010年11月25日 晴れ） CRE SOLUTION O Report vol.4 vol 4 24 「日土地の家」インフォメーション 1 小田急線 新百合ヶ丘 ラヴィアンヴェー ル 新 百 合ヶ丘 駅徒歩 1 2 分 新築分譲／戸建 新 百 合ヶ丘 駅 徒 歩 1 2 分 。伝 統を継 承するシンユリ王 禅 寺 の 邸・全 1 4 邸 。 予告広告 販売を開始するまでの間、契約・予約およびお申し込みはお受けできません。ま た、お申し込みの順位を確保する措置は一切講じません。予めご了承ください。 4 JR中央線 三 鷹 ラヴィアンヴェー ル 井 の 頭 公 園・第 1 期 新築分譲／戸建 J R 中 央 線「 吉 祥 寺 」 「 三 鷹 」駅 徒 歩 圏 。井 の 頭 公 園 に寄り添う全 1 5 邸 。 販売を開始するまでの間、契約・予約およびお申し込みはお受けできません。ま た、お申し込みの順位を確保する措置は一切講じません。予めご了承ください。 ■所在地／神奈川県川崎市麻生区王禅寺西1丁目2479番9他（地番） ■交通／小田急線「新百合ヶ丘」駅下車徒歩12分 ■総戸数／14戸 ■販売戸数／未定 ■地目／宅地 ■敷地面積／172.06㎡ （52.04坪） ∼185.10㎡ （55.99坪） ■建物面積／117.89㎡ （35.66坪） ∼144.50㎡ （43.71坪） ■所在地／東京都三鷹市下連雀1丁目45-18他（地番） ■交通／JR中央線 「三鷹」 駅下車徒歩12分、 「吉祥寺」 駅下車徒歩16分 ■総区画数／15区画 ■販売戸数／未定 ■地目／宅地 ■敷地面積／125.32㎡ （37.90坪） ∼127.02㎡ （38.42坪） ■建物面積／97.91㎡ （29.61坪） ∼101.02㎡ （30.55坪） ■間取り／3LDK∼4LDK ■構造・規模／木造2階建 （2×4工法） ■建築確認番号／第H22SHC107887号（平成22年9月27日）他 ■用途地域・地区／第1種低層住居専用地域、 第1種高度地区 ■入居時期／平成23年3月下旬予定 ■建物完成時期／平成23年2月中旬予定 ■設備・仕様／東京電力・公営水道・公共下水道 ■販売価格／未定 ■売主／日本土地建物販売株式会社 ［本広告はホームページをご覧下さい。 ］ ※1-11号棟144.50㎡は車庫面積17.39㎡を、2-3号棟135.39㎡は車庫面積14.49㎡を含みます。 掲載の街並みCGパースは、図面を基に描いたもので、実際のものとは多少異なります。 お問い合わせは｢ラヴィアンヴェール新百合ヶ丘｣プロジェクト準備室 ※携帯電話・PHSからもご利用いただけます。 0120 - 575 - 625 2 東急こどもの国線 こどもの国 掲載の街並みCGパースは、図面を基に描いたもので、実際のものとは多少異なります。 お問い合わせは｢日本土地建物販売株式会社 戸建事業部｣ ※携帯電話・PHSからもご利用いただけます。 0120 - 173 - 142 西 武 池 袋線 東久留米 掲載の街並みCGパースは、図面を基に描いたもので、実際のものとは多少異なります。 新築分譲／戸建 駅徒歩 6 分 予告広告 販売を開始するまでの間、契約・予約およびお申し込みはお受けできません。ま た、お申し込みの順位を確保する措置は一切講じません。予めご了承ください。 ■所在地／神奈川県横浜市青葉区奈良5-13-1他（地番） ■交通／東急こどもの国線「こどもの国」駅下車徒歩6分、 東急田園都市線「青葉台」駅からバス15分「奈良町」バス停下車徒歩4分、 小田急線「鶴川」駅からバス13分「奈良地区センター前」バス停下車徒歩5分、 JR横浜線「成瀬」駅からバス11分「駒狩公園前」バス停下車徒歩2分 ■総区画数／72区画 ■販売戸数／未定 ■地目／宅地 ■敷地面積／150.20㎡ （45.43坪） ∼169.64㎡ （51.31坪） ■建物面積／106.19㎡ （32.12坪） ∼121.72㎡ （36.82坪） ■間取り／3LDK∼4LDK ■構造・規模／木造2階建（2×4工法） ■建築確認番号／第H22SHC108906号（平成22年10月4日）他 ■用途地域・地区／第2種中高層住居専用地域 ■入居時期／平成23年3月下旬予定 ■建物完成時期／平成23年2月下旬予定 ■設備・仕様／東京電力・東京ガス・公営水道・公共下水道 ■販売価格／未定 ■売主／日本土地建物販売株式会社 ［本広告はホームページをご覧下さい。］ 5 駅徒歩 5 分 予告広告 販売を開始するまでの間、契約・予約およびお申し込みはお受けできません。ま た、お申し込みの順位を確保する措置は一切講じません。予めご了承ください。 ■所在地／東京都東久留米市本町4丁目686-14他（地番） ■交通／西武池袋線「東久留米」駅下車徒歩5分 ■総区画数／21区画 ■販売戸数／6戸 ■地目／宅地 ■敷地面積／115.00㎡ （34.78坪） ∼125.00㎡ （37.81坪） ■建物面積／89.43㎡ （27.05坪） ∼99.78㎡ （30.18坪） ■間取り／3LDK∼4LDK ■構造・規模／木造2階建（2×4工法） ■建築確認番号／第H22SHC108284号（平成22年9月10日）他 ■用途地域・地区／第1種低層住居専用地域・第1種高度地区 ■入居時期／平成23年3月中旬予定 ■建物完成時期／平成23年2月下旬予定 ■設備・仕様／東京電力・東京ガス・公営水道・公共下水道 ■販売価格／未定 ■売主／日本土地建物販売株式会社 ［本広告はホームページをご覧下さい。 ］ 鎌ヶ谷 グラン パ ル ケ 鎌ヶ谷・第 9 期 駅徒歩 9 分 新築分譲／戸建 ■所在地／千葉県鎌ヶ谷市富岡3丁目1715-4他 （地番） ■交通／東武野田線 「鎌ヶ谷」 駅下車徒歩9分（団地入口まで） ■総戸数／9戸 ■販売戸数／4戸 ■地目／宅地 ■敷地面積／178.20㎡ （53.90坪） ∼183.26㎡ （55.43坪） ■建物面積／117.16㎡ （35.44坪） ∼125.14㎡ （37.85坪） ■間取り／3LDK・4LDK ■構造・規模／木造2階建 （2×4工法） ■建築確認番号／第H21SHC105438号（平成21年9月10日）他 ■用途地域・地区／第1種低層住居専用地域 ■入居時期／即入居可 ■建物完成時期／平成22年3月中旬 ■設備・仕様／東京電力・京葉ガス・公営水道・公共下水道 ■販売価格／4,570万円∼5,480万円 （税込） ■売主／日本土地建物株式会社 ■販売代理／日本土地建物販売株式会社 現地外観写真 お問い合わせは｢グランパルケ鎌ヶ谷｣販売センター ※携帯電話・PHSからもご利用いただけます。 0120 - 558 - 838 カーナビゲーションご利用の際には、 新築分譲／戸建 東武野田線 カーナビゲーションご利用の際には、 「三鷹市下連雀1丁目31」 とご入力ください。 長 期 優 良 住 宅 認 定 の 分 譲 プ ロ ジェクト 。先 進 思 想 が 息 づ く全 1 2 7 区 画 の ス ケ ー ル 。 「横浜市青葉区奈良5丁目13-1」 とご入力ください。 6 ＪＲ総武本線 四街道 四 街 道 め い わ ひ かりが 丘・第 7 期 2 次 カーナビゲーションご利用の際には、 「鎌ヶ谷市富岡3丁目28」 （現地販売センター） とご入力ください。 新築分譲／戸建 駅徒歩 19 分 美しく整 備 さ れ た 、ビッグタウン「 四 街 道 め い わ ひ かりが 丘 」の 上 質 な 暮 らし 。 ■所在地／千葉県四街道市めいわ2丁目115-12他（地番） ■交通／JR総武本線「四街道」 駅下車徒歩19分 ■総戸数／12戸 ■販売戸数／4戸 ■地目／宅地 ■敷地面積／170.49㎡ （51.57坪） ∼191.30㎡ （57.86坪） ■建物面積／108.79㎡ （32.90坪） ∼118.60㎡ （35.87坪） ■間取り／4LDK ■構造・規模／木造2階建 （2×4工法） ■建築確認番号／第H22SHC103087号（平成22年4月26日）他 ■用途地域・地区／第1種低層住居専用地域 ■入居時期／即入居可 ■建物完成時期／平成22年10月下旬 （12∼14・21∼23号棟） ■設備・仕様／東京電力・千葉ガス・公営水道・公共下水道 ■販売価格／3,040万円∼3,560万円 （税込） ■売主／日本土地建物販売株式会社 掲載の街並みCGパースは、図面を基に描いたもので、実際のものとは多少異なります。 お問い合わせは｢四街道めいわひかりが丘｣販売センター ※携帯電話・PHSからもご利用いただけます。 お問い合わせは｢東久留米みずきの街｣販売センター ※携帯電話・PHSからもご利用いただけます。 0120 - 042 - 47 1 0120 - 210 - 089 カーナビゲーションご利用の際には、 都 会 派 邸 宅 東 久 留 米 み ず きの 街・第 3 期 美 意 識 が 生み 出す、美 景 観 。街 への 誇りと愛 着 が 深まる優 美な邸 。 掲載の街並みCGパースは、図面を基に描いたもので、実際のものとは多少異なります。 お問い合わせは｢ラヴィアンヴェール井の頭公園｣販売センター ※携帯電話・PHSからもご利用いただけます。 「川崎市麻生区王禅寺西1丁目33」 とご入力ください。 ラヴィアンヴェー ル 青 葉こどもの 国・第 1 期 横 浜 市 青 葉 区 。徒 歩 ６ 分 の 地に全 ７ ２ 邸 のビッグプロジェクト。 3 ■間取り／3LDK・4LDK ■構造・規模／木造2階建（2×4工法） ■建築確認番号／第H22SHC108895号（平成22年9月21日）他 ■用途地域・地区／第1種低層住居専用・第1種住居地域、 第1種高度地区・第3種高度地区 ■入居時期／平成23年3月下旬予定 ■建物完成時期／平成23年2月中旬予定 ■設備・仕様／東京電力・公営水道・公共下水道 ■販売価格／未定 ■売主／日本土地建物株式会社 ■販売代理／日本土地建物販売株式会社 ［本広告はホームページをご覧下さい。 ］ 駅徒歩 12 分 予告広告 カーナビゲーションご利用の際には、 「東久留米市本町4丁目3」 とご入力ください。 0120 -779- 912 カーナビゲーションご利用の際には、 「四街道市めいわ2丁目16」 とご入力ください。
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