No.０５−４０−０２ビル賃貸業と分譲マンション企画・施工・販売を展開 ∼(株)井上組∼ 会社概要代表者名：井上彌須男（78 才）会社名（団体名）：株式会社井上組所在地：福岡県福岡市会社創業時期：昭和 24 年 4 月建設業としての主な業種（該当項目は黒文字）建設業としての主要受注先（該当項目は黒文字） ■総合工事業（■土木 ■建築） ■国、公団等の国の機関 ■都道府県及びその機関 □専門工事業（ ■市町村及びその機関） □建設関連業（□測量 □地質 □設計 □その他） □官公庁工事の下請 □建設業団体・組合等 □その他（ ■民間発注者 □民間工事の下請 □その他（具体的に））建設業許可番号：福岡県知事（特-6）第 2319 号役職員数：13 人（うち建設業従事 12 人）資本金額：30 百万円直近年度の売上高：1,234 百万円＜平成 15 年度＞（注）新分野進出が子会社等の別会社方式の場合には、本体の建設会社の情報を記述新分野・新市場への取組又は先進的な取組の概要（該当項目は黒文字） □リフォーム・リニューアル（□住宅、□非住宅建物、□その他）取組分野 □環境分野（□土壌汚染浄化、□廃棄物処理、□省エネ、□リサイクル、□解体 □緑化、□その他） □農林水産業、□福祉（□介護、□その他）、□運輸、□物品販売 ■その他（具体的に不動産業）取組の類型 □新製品の開発、□新技術・工法の開発、□既存技術の応用、□販路の開拓 □仕入ルートの開拓、□既存人材の有効活用、□IT の活用、□遊休地の活用 □余裕資金の活用、□コストダウン、□財務力の強化 ■その他（具体的にビル賃貸業、分譲マンション）事業の段階 □調査検討段階、□準備段階、□着手段階、■事業展開段階（既に展開している）取組体制 ■自社単独（■子会社、□別会社設立、□その他）、□フランチャイズ □協力会社方式、□共同出資会社の設立、□合併・吸収分割、□組合組織活用 ■業務提携（同業又は関連業種と）、□異業種連携、□ネット上での連携 □産学連携、□上記以外の組織からの技術・ノウハウの導入 □その他（具体的に工業所有権の有無） □特許権取得（申請中）、□実用新案権取得（申請中）、□取得は考えていない問い合会社名（団体名）：株式会社井上組せ先担当者氏名（役職）：井上哲弥（専務取締役）福岡市南区大楠 2 丁目 1 番ｅメール所在地 1号電話 092-531-2135 ＵＲＬ１ − − 取組内容の詳細１．新分野・新市場への取組又は先進的な取組等（以下「当該取組」という。）のテーマビル賃貸業と分譲マンション企画・施工・販売を展開 ①ビル賃貸業 ②分譲マンション企画・施工・販売現代的なデザインの井上組オフィスと版画がある入り口２．当該取組の内容 ①ビル賃貸業昭和６０年に自社物件による賃貸業務（マンション、テナント）及びビル管理業務の体制を整え、賃貸業を本格的に開始し始めた。関連建物は１２棟ほどある。 ②分譲マンション企画・施工・販売土地を取得して、そこにファミリータイプのマンションを建設する。企画と販売は事業のパートナーであるデベロッパーが担当する協同事業として推進している。約１０年前から事業を始めた。ＪＧＭシュリアン周船寺ＪＧＭシュリアン周船寺このような分譲マンションとしては、ＪＧＭシュリアン周船寺（前原市：平成７年：鉄筋コンクリート９階建）やＪＧＭシュリアン周船寺弐番館（福岡市：平成８年：鉄筋コンクリート９階建）などがある。（写真参照）２３．当該取組との出合い又はアイデア発案の契機ビル賃貸業とマンション分譲は本業の収入を安定にするために始めた。ビル賃貸業は、３０年前から開始したが、本格的にはじめたのは井上彌須男現社長の代から。４．社長の役割と社内の実行体制不動産部門は、井上哲弥専務と社員１名、計２名体制。ただし、ビル管理に女性社員３名が従事している。立ち上げは、社長をトップに専務らと一緒に行った。不動産の売買、賃貸、管理、仲介業務は井上組の関連会社である株式会社井上総合開発が行っており、井上組の井上哲弥専務が社長を務めている。現社長の趣味は、現代美術の鑑賞であり、現代的な建築様式のオフィス（写真参照）のエントランスホールにはフランク・ステラの版画が飾ってある。５．従業員教育、新規の人材確保等の方法井上専務や幹部社員が社員たちを教育している。６．事業化までに至る間で苦心した（苦心すると思われる）こと、及び成功の要因共同事業なので、効率性や収益性の見通しを立てるのが難しいこと。一時は、営業マンを雇って販売も手がけようとしたが、販売に関するノウハウがあまりなかったので、共同事業となった。７．相談・助言、情報収集等の相手先。外部組織と連携した場合は相手先との連携形態メイン銀行（福岡シティ銀行）やデベロッパーから助言をいただいた。８．当該取組の主たる顧客（活動領域）等不動産賃貸業は、企業、一般顧客。マンション分譲は一般顧客。９．当該取組の差別化等のポイントマンション分譲については、事業主が建設会社ということで、建物の品質の高さと丁寧なアフターメンテナンスが売り物である。1 年、2 年点検と細かい対応をしている。販売にあたっては、間取りの変更などできるだけ対応するが、これも自社建設のマンションだから可能になる。勿論、クレームにも迅速に対応している。１０．当該取組への投資額及び必要資金の調達法土地取得と建設のための資金は井上組が負担することが多い。１１．当該取組に係る事業のスタートから現在までの売上及び利益の推移ビル賃貸業とマンション分譲の利益はデフレの影響で減少はしているが、個別事業でそれぞれ黒字である。赤字になったことはない。３１２．当該取組の大きな成果と思われるものゼネコン部門に加えてビル賃貸業の双方を事業化することで収入が安定したこと。ビル賃貸業が全売上高の半分位を占めている。１３．今後の課題と解決方針マンション分譲は大体、２棟／年ペースであるが、土地の取得が段々難しくなってきているために、１棟／年ペースに落ちてきている。また、デフレでマンションの価格が低下しつつあること。買い手市場である。また、ライバルにも勝たなければならない。マンション建設のための土地情報をいかに取得するかが課題である。福岡以外の土地も考えてはいるが。４