不動産を保有するときの税金

Ⅱ
不動産を保有するときの税金
1. 固定資産税
2. 都市計画税
3. 保有にかかわる特別土地保有税
4. 地価税
1
固定資産税
都税
市町村
土地・建物を取得すると、その翌年から毎期、固定資産税が課せられます。固定資産税の税額は固定資産税
課税標準額に税率(標準税率は1.4%ですが、市町村によって異なる場合があります。
)を乗じて算定されます。
なお、住宅用地および新築住宅については、以下の要件を満たせば固定資産税が軽減されます。
②面積制限
解 説
床面積50∼280㎡(貸家の場合は40∼280㎡)
③減額される期間
■固定資産税の納税義務者
固定資産税は固定資産に対して課せられる税金で
3階建以上の中高層耐火造または簡易耐火造 …… 5年
あり、従って、土地や家屋を所有している者から徴
そ の 他 …………………………………………… 3年
④減額率
収することになります。固定資産税の納税義務者は
なっています。名義人と実際の所有者が異なる場合
1
に減額する。
2
なお、住宅から除かれる別荘の範囲は「日常生活の
(例えば購入者が名義変更を遅らせた等)において
用に供しない家屋のうち、専ら保養の用に供するもの」
も、固定資産税の納税義務者は名義人であり、実質
となります。つまりいわゆる「セカンドハウス」も住
120㎡までの部分について
1月1日現在、登記簿に所有者として登記された者と
的所有関係は考慮されません。
(地343)
宅の中に含まれることになります。
注:セカンドハウスは別荘とは異なります。
■課税標準額
課税標準額は、税額を算定する時に税率を乗じる基
■保有コストの軽減について
となる価格をいい、課税台帳に登録された金額です。
不動産を保有するには、その利用や収益に関わりな
なお、土地の固定資産税評価額は、公示価格の7割
く固定資産税等のコストがかかります。
程度に評価されています。
更地保有………固定資産税の軽減なし。
賃貸等で保有…住宅で利用している場合は軽減がある。
1 住宅用地に対する軽減措置
□
具体例
①住宅用地のうち住宅1戸につき200㎡以下の部分
1
1.4
課税標準額×
×
=税額
6
100
②住宅1戸につき200㎡を超える部分
●
課税標準額6,000万円の土地(200㎡)を更地で保
有している場合
税額(土地)は6,000万円×1.4%=84万円
(最大限、家屋の床面積の10倍まで)
1
1.4
課税標準額×
×
=税額
3
100
従って、現在未使用のまま放置されている土地に
●
課税標準額6,000万円の土地(200㎡)に賃貸ア
パ−トを建築した場合
マンション等を建築すれば、住宅用地となり、固定
税額(土地)は6,000万円×
資産税が軽減されます。
注:住宅用地とは、床面積のうち4分の1以上が居住用の家屋の敷地を
1
×1.4%=14万円
6
つまり、固定資産税は84万円−14万円=70万円減額
いい、居住割合が4分の1以上2分の1未満のときは、敷地の半分ま
で(地上階数5以上の耐火建築家屋の場合は、4分の1以上2分の1未
となる。この場合、その他の条件を含めて総合的に
満のときは、敷地の半分まで、2分の1以上4分の3未満のときは、敷
不動産事業としての採算性を検討する必要がありま
地の75%まで)が対象となります。
すが、土地有効活用の一策ではあります。
2 新築住宅に対する減額措置
□
平成26年3月31日までに新築された住宅で次の要件
全てを満たすものについては、取得後一定期間は固定
資産税の2分の1が軽減されます。
①対象となる家屋
床面積のうち50%以上が居住の用に供されるもの。
24
不動産を保有するときの税金
Ⅱ
都税
3 既存住宅に係る耐震改修促進税制
□
市町村
7 基準年度の評価替えと負担調整措置
□
新耐震基準(昭和56年施行)を満たさない既存住宅
固定資産税の基礎となる固定資産税評価額は、土
の自発的な耐震改修を促進するため、税額が2分の1相
地・家屋については3年ごとに評価替えが行われます。
当額減額(床面積1戸当たり120㎡まで)されます。減
評価替えの年度を基準年度とし、平成24年度がそれに
額期間は、改修工事が完了した年の翌年度分から、次
該当します。
の工事完了時期に応じ、それぞれ次の期間です。
平成24年度の評価替えに伴い、宅地等に係る負担調
①平成18年1月1日から平成21年12月31日までに
整措置の仕組みを継続するとともに、据置年度におい
改修した場合 …………………………………3年度間
て地価が下落している場合に、簡易な方法により価額
②平成22年1月1日から平成24年12月31日までに
の下落修正ができる特例措置が継続されました。
改修した場合 …………………………………2年度間
商業地、住宅用地について、条例により、税額の上
③平成25年1月1日から平成27年12月31日までに
昇を抑制できる制度が創設されました。
(1)宅地
改修した場合 …………………………………1年度間
①商業地等の宅地
4 既存住宅に係るバリアフリー改修工事の
□
減額措置
ア)商業地等の宅地のうち負担水準(注1)が70%を超
えることとなる土地については、負担水準を70%
高齢者、障害者等が居住する平成19年1月1日以前か
とした場合の税額とする措置が継続されます。
ら存する住宅(貸家を除く)について、平成19年4月1
イ)商業地等の宅地のうち負担水準(注1)が60%以上
日から平成28年3月31日までの間に一定のバリアフリー
70%以下の土地については、一律据置措置となり
改修工事を施した場合、当該住宅の翌年度分に限り、
ます。
床面積100㎡相当分までの固定資産税額の3分の1が減額
ウ)商業地等の宅地のうち負担水準(注1)が60%未
されます。
満の土地については、次の額〔A〕を課税標準
額とした場合の税額が限度となります。
5 長期優良住宅に係る減額措置
□
当該年度の
=
課税標準額〔A〕
長期優良住宅等の整備の促進に関する法律の制定に
前年度分の課税標準額
+当該年度分の価格×5%
伴い、平成21年6月4日から平成26年3月31日までの間に
新築された長期優良住宅について、認定を受けて建て
ただし、〔A〕が[価格×60%]を上回る場合には、
られたことを証する書類を添付して市町村に申告がさ
[価格×60%]を課税標準額とした場合の税額を限度と
れた場合には、新築から5年度分(中高層耐火建築物に
し、
〔A〕が[価格×20%]を下回る場合には、
[価格×
あっては7年度分)に限り、当該住宅に係る税額(1戸
20%]を課税標準額とした場合の税額が下限となります。
当たり120㎡相当分までに限る。)の2分の1を減額する
注1:
特例が設けられています。
負担水準=
前年度の課税標準額
×100(%)
当該年度の評価額
注1:新築住宅に対する減額措置に代えて適用されます。
注2:床面積等の要件は、新築住宅に対する減額措置と同じです。
②住宅用地
ア)住宅用地のうち負担水準 (注2) が本則課税の
6 省エネ改修住宅に係る減額措置
□
90%以上の土地については、一律据置措置とな
省エネ改修を行った住宅に係る固定資産税について、
ります。
次のとおり税額を減額する措置が創設されました。
①平成20年1月1日に存していた住宅で、平成20年4月1
イ)住宅用地のうち負担水準 (注2) が本則課税の
日から平成28年3月31日までの間に一定の省エネ改修
90%未満の土地については、次の額〔A〕を当
工事を行ったもの(賃貸住宅を除く。
)について、改
該年度の課税標準額とした場合の税額が限度と
修工事が完了した年の翌年度分に限り、当該住宅に
なります。
係る固定資産税の税額(1戸当たり120㎡相当分まで
当該年度の
前年度分の課税標準額+本則課税
課税標準額 = 標準額(当該年度分の価格×住宅用地
〔A〕
特例率(1/6又は1/3))×5%
に限る。
)の3分の1が減額されます。
②減額を受けようとする納税義務者は、改修後のそれ
ぞれの部位が省エネ基準に適合することとなったこ
ただし、〔A〕が本則課税標準額の90%を上回る場合
とにつき、証明書を添付して、改修後3ヵ月以内に市
には、90%相当額を課税標準額とした場合の税額を限
町村に申告しなければなりません。
度とし、〔A〕が本則課税標準額の20%を下回る場合に
25
は、20%相当額を課税標準額とした場合の税額が下限
2
となります。
注2:
負担水準=
前年度の課税標準額
当該年度の評価額×住宅用地特例率
×100(%)
1
1
( または )
6
3
都市計画税
都税
市町村
都市計画税は、都市計画区域を有している市町村が
市街化区域に所在する土地、建物に対して課すもので
(2)農地
いわゆる宅地並み課税の対象となる特定市街化区域
す。都市計画税も固定資産税と同様、登記簿に登記さ
農地については従来通り一般住宅用地と同様の扱いと
れている者が納税義務者であり、固定資産税の納税通
するほか、一般の農地についても、負担水準に応じて、
知書に納税額が併記されています。
都市計画税の税額は固定資産税課税標準額に税率
なだらかな負担調整措置がとられています。
(最高0.3%)を乗じて算定します。
(地702の4)
なお、土地に対する都市計画税についても固定資産
税と同様に負担水準に応じたなだらかな負担調整措置
をとるほか、市町村の判断で税額の引下げ措置、据置
措置をとることができることとされています。
■住宅用地に対する軽減措置
都市計画税は、200㎡以下の住宅用地については課
税標準額を3分の1、200㎡を超える部分の住宅用地に
ついては課税標準額を3分の2として税額を計算しま
す。
(地702の3)
3
●
保有にかかわる
特別土地保有税
都税
市町村
課税の停止
平成15年度以降、当分の間、特別土地保有税の課税
が停止されています。
4
●
地価税
税
課税の停止
平成10年の課税時期にかかわる地価税から当分の間
停止(税率ゼロ)となり申告が不要となっています。
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