防災集団移転促進事業 土地売買契約・定期借地権設定 （土地賃貸借）契約説明会 契約内容説明資料 共通事項 土地の使用目的・使用者・契約者 ≪使用目的≫ 東日本大震災により被災した住宅に代わる住宅の敷地として利用 していただきます。 ≪使用者≫ 東日本大震災により災害危険区域に指定された地区に居住してい た方(移転対象者)。 ≪契約者≫ 移転対象者 又は 移転対象者の親族 ※借地の場合は移転対象者が契約者となる必要があります。 （連名契約は可能です。） 次に掲げる方は、契約者となることができません。 ①宅地に係る契約を締結する能力を有しない方 ②本市に納付すべき市税を滞納している方 ③暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律 （平成３年法律第７７号）第２条第６号に規定する暴力団員 借地 分譲 ≪土地契約の種別≫ 土地賃貸借契約 （定期借地権設定契約） 土地売買契約 ≪契約相手≫ 売主：石巻市 賃貸人：石巻市 ≪土地契約の権利≫ 使用収益権 （事業中） 所有権移転登記 （事業完了後） 【換地処分】 （別紙参照） 一般定期借地権（５２年間） １ 契約の更新はできません。 ２ 建物の築造（再築等）による契 約期間の延長はできません。 ３ 建物や土地に附属させた物の買 取請求はできません。 借地 ２ 建物の築造（再築等）による契約期間の延長とは (イメージ図) 契約期間５２年間 契約満了日 契約締結日 ３０年目 ２２年間 ５２年間 家を取り壊し → 再建築 借地 ３ 建物や土地に附属させた物の買取請求はできません 契約期間５２年間 契約締結日 契約満了日 カーポートや植栽なども 買取請求はできません。 更地にして返還してください。 １ 分譲 借地 ≪売買代金の支払い≫ ≪賃料の支払い≫ 一括払いによる支払い 年度ごとの支払い（原則） 契約日から１５日以内（土日祝 日を除く。）に一括で支払ってい ただきます。 ２ 契約保証金充当による 分割払いによる支払い 契約保証金（売買代金の１０％ 相当額）を契約日から１５日以内 （土日祝日を除く。）に、残金を ２か月以内に支払っていただきま す。 納入方法：納入通知書 納期 納入期限 第１期 ５月３１日 第２期 ７月３１日 第３期 １１月３０日 第４期 ２月２８日 賃料の納入は、年４期の分割払い となります。 納入方法：口座振替 納入通知書 ≪賃料軽減措置（借地）≫ 土地の契約日（引渡日）から５２年間は、東日本大震災で被災し、 災害危険区域内に居住していた移転対象者が、住宅の敷地として利用 し、居住される限りにおいては、賃料の軽減措置が適用になります。 なお、契約者に相続が発生し、相続人が契約を承継する場合にも、 同様の措置となります。 ≪賃料及び軽減措置（借地）≫ 【特例措置】 200㎡まで 200㎡以上 1年目～10年目 免除 固定資産税評価額×1.4％ 11年目～52年目 固定資産税評価額×1.4％ ※注）賃料の計算の基となる「固定資産税評価額」については、毎年 見直しがあり、それに伴い賃料が増減する場合があります。 ≪賃料の起算日について≫ 本契約締結日を含む月の翌月１日から、賃料が発生することとなります。 例．契約日が１２月２１日の場合、１月１日から借地料が発生します。 (イメージ図) １２月２１日 １月１日 契約日が属する月の翌月１日から、賃料が発生します。 契約日 契約満了日 分譲 借地 ≪引渡し時期について≫ 土地売買代金全額の納入を 確認できた日 契約日 ≪権利保全≫ 賃借人名義の建物保存登記により、 土地区画整理事業終了（換地処 借地権は権利保全されます。 分）後、所有権移転登記を行います。 登記手続きに伴う費用は契約者の 負担となります 分譲 借地 ≪延滞について≫ 売買代金支払日まで年１４．６％ の割合による延滞金が発生いたしま す。 １２か月以上の賃料滞納、又は度 重なる遅延により信頼関係が破壊さ れたときは、契約解除となります。 ≪支払違約について≫ 売買代金の１割相当額、場合に よっては損害賠償が発生します。 金銭債務不履行（長期滞納等）の 場合には、契約解除となります。 分譲 借地 ≪抵当権について≫ ― 土地への担保権設定登記はできま せん。建物に担保権を設定する場合 には、石巻市への通知・書面による 承諾が必要となります。 ≪建物の増改築等≫ ― 増改築・再築する場合には、石巻 市への通知・書面による承諾が必要 となります。 分譲 借地 ≪権利譲渡等の制限について≫ 建物への入居後５年間は、土地・ 建物の譲渡・転貸・使用収益を目的 とする権利設定を制限させていただ きます。 契約期間中は原則、相続発生又は 建物抵当権実行以外の借地権譲渡・ 土地の転貸、建物の賃貸を制限させ ていただきます。 ≪制限解除要件≫ 真にやむを得ない事情があると認 められるときは、石巻市からの書面 による承諾により第三者への譲渡・ 転貸・権利設定が可能となります。 真にやむを得ない事情があると認 められるときは、石巻市からの書面 による承諾により第三者への譲渡・ 転貸・建物賃貸が可能となります。 ただし、賃料軽減・免除の適用対 象外となります。 分譲 借地 ≪原状回復について≫ 契約解除の場合、石巻市が指定す る期日までに建物及びその他土地へ の付属物を収去し、市へ返還してい ただきます。 契約終了日までに建物及びその他 土地への付属物を収去し、石巻市へ 返還していただきます。返還遅延の 場合は、当該期間賃料の２倍相当額 の損害金が発生します。 ≪違約金について≫ 契約条項に抵触する場合は、売買 代金の３割相当額を石巻市へお支払 いただきます。 ― ≪中途解約について≫ ― 解除予定日の６か月前までに、石 巻市へ書面による申し入れにより、 中途解約することができます。 分譲 借地 ≪土地の購入について≫ ― 石巻市が購入者としての適格性を 認めた場合、石巻市が定める時価 （不動産鑑定評価等）にて購入する ことができます。 ≪再契約について≫ ― 契約期間満了日の１～３年前まで に、書面により石巻市へ協議の申し 入れが可能となっています。 共通事項 建築義務について 契約者は、居住するための住宅建築工事を土地契約の日から １２か月以内に着手しなければなりません。 ただし、着手に至らぬ事情を契約者が有する場合は、石巻市に 届け出ることにより、工事の着手をさらに延期することができま す。 (イメージ図) 契約日 住宅建築着手期限 住宅建築着手延長期限 平成２７年１月１日 平成２８年１月１日 平成２９年１月１日 場合によって１年延長 共通事項 法規制及び附帯設備状況 建築物等の用途の制限 用途地域 法令 に基づ く制限等 「 地 区計画ガ イド 参 照 建ぺい率 戸建住宅、兼用住宅（非住宅部分が５０㎡以下、かつ、全体の延床面積の １/２以下）及び附属建物 ※別紙参照（街区によって異なります。） / 容積率 ６０％ / ８０％ ＊建築基準法第５３条第３項第２号に該当する建築物は建ぺい率７０％ 建築物の高さの最高限度 １０m 壁面の位置の制限 道路及び隣地境界線から１m ＊緩和規定有り 建築物等の形態又は意匠の制限 周囲の自然環境や景観に調和したもの かき又はさくの構造の制限 道路境界線側に設ける塀は、生垣あるいは道路面からの高さ１．６m以下 の透視可能なフェンス若しくは鉄柵その他これらに類するもの。 ただし、道路面から概ね６０ｃｍ以下のものについては、この限りではな い。 上水道の引込み あり ＊別途加入金、審査手数料、検査手数料を要する（減免規定あり） ガスの引込み あり （都市ガス） 汚水マスの設置 あり ｣ 供給処理施設 共通事項 土地の契約内容について ≪維持管理責任≫ 土地の引渡しは現状有姿で行います。引渡し後は、土地の維持管理 責任は契約者に移ります。 ≪土地面積の精算等≫ 計画面積（売買代金・賃料算定上の地積）と換地処分後の登記地積 及び実測面積に増減があっても、賃料の減額や損害賠償の請求又は契 約の解除はできません。 ≪瑕疵担保期間≫ 土地の引渡日から２年間、石巻市が責任を負います。 ＊瑕疵担保責任とは、土地売買契約者、土地賃貸借契約者が、通常の 注意を払っても知り得ない欠陥があった場合など、必要に応じて売 主が負う責任です。 共通事項 ≪周辺環境について≫ 将来、周辺に建物及び工作物等が建築又は増改築される等により、 周辺環境が変化する可能性があります。 ≪電柱等について≫ ・各家庭への電気、電話等を供給するため、事業地区内道路及び宅 地内に電柱・支柱・支線等が設置されている場合があり、また、 電線等の架線が宅地上部を横断していることがありますが、電 柱・支柱・支線及び架線の位置変更は一切できません。 ・宅地内に設置されている電柱等については、契約者様と東北電力 ㈱又は東日本電信電話㈱との間で、別途土地使用契約等を締結し ていただきます。 ≪消火栓について≫ ・火災に備えて、道路等に消火栓、防火水槽及びこれらの標識が設 置されています。設置場所の変更は一切できません。また、今後 新たに設置される場合があることを併せてご承知おきください。 共通事項 契約の解除に関する事項① 石巻市は契約者が次のいずれかに該当するときは、土地契約を解除 することができます。 ・虚偽の申立て、記載又は不正の手段により契約したことが明らか になったとき。 ・契約締結日から１２か月以内、又は延期届出の期限までに建物 の建築に着手しないとき。 ・契約物件を風俗営業、性風俗営業等に使用、又は使用させたとき。 ・違法行為により社会的信用を失墜したと認められるとき。 ・石巻市暴力団排除条例（平成２４年石巻市条例第４２号）に規定 る条項に違反したとき、また、暴力団員による不当な行為の防止 等関する法律（平成３年法律第７７号）第２条第２項に規定する 暴力その他の反社会的団体及びそれらの構成員がその活動のため に利用するなど、公序良俗に反する用に使用されたと認められる とき。 共通事項 契約の解除に関する事項②（借地） 石巻市は契約者が次のいずれかに該当するときは、土地契約を解除 することができます。 ・支払うべき賃料の納入を１２か月以上怠ったとき。 ・その他契約の条項に違反したとき。 共通事項 ≪地盤調査について≫ 建物の基礎構造は、建築基準法施行令（昭和２５年政令第３３８ 号）第３８条及び第９３条の規定に基づき、建築に際して土地を調査 し、建物の構造、形態及び地盤の状況を考慮して、布基礎、べた基礎、 杭基礎等の内、建物構造に適合するものを用いることが必要となりま す。 このため、契約者におかれましては、建築士等に地盤調査を依頼の 上、建物の基礎構造に係る工事等費用をご確認ください。 なお、その基礎構造に係る工事等は契約者の負担で行っていただき ます。 共通事項 ≪近隣に居住される方への配慮について≫ 土地の引渡し後は、皆様が気持ちよく生活できるよう環境に十分配 慮いただき、近隣住民とともに快適な住環境を創出していただくよう お願い申し上げます。 住宅の計画におきましても、日照や防犯、景観等にご配慮いただき また、建築工事に際しては、工事車両や工事時間（別紙に定めます） 等ご留意いただきます様、重ねてお願いいたします。工作物の設置や 騒音、隣地境界に設置するブロック等で起こりえる問題には、当事者 同士で解決していただきます。 共通事項 ≪ご不明点がございましたらご相談ください≫ 内 容 建築確認申請等について 都市計画・地区計画について ７６条申請 保留地・仮換地証明書について 土地契約内容について 防災集団移転補助金について 石巻市本庁 お問い合せ先 ０２２５－９５－１１１１ 建築指導課 【内線５６７４・５６７７】 都市計画課 【内線５６２５・５６３４】 区画整理第１課 【内線５５７４～５５７５】 用地管理課 【内線５４６３～５４６６】 事前登録相談窓口 【内線３９８１～３９８３】
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