ホスピタリティビジネスの事業指標モデル 高齢者専用賃貸住宅 高齢者人口は、2005 年で 2,567 万人（高齢化率は 20.1％）だったものが 、 図表1. 高齢者人口の将来予測 （千人） 140,000 2015 年には 3,378 万人（26.9％）、2025 年には 3,635 万人（30.5％）と予測 されている。〔図表 1〕 7.1% 10.2% 120,000 高齢者専用賃貸住宅（以下、高専賃）とは、 “専ら高齢者に賃貸する住宅” 9.1% 11.0% 11.9% 100,000 として “都道府県知事 に登録し” “施設やサービス の有無等 に関して情報提 前期高齢者 80,000 供”している住宅である。急増する高齢者への民間による住宅確保を目的に、 60,000 国土交通省の所管として制度化された 。 40,000 高専賃は賃貸住宅事業であり、賃貸マンション一室からの登録が可能であ 後期高齢者 11.2% 13.1% 15.3% 18.2% 13.8% 14.0% 12.3% 総人口 126,926 127,768 127,176 125,430 122,735 119,270 2000年 2005年 2010年 2015年 2020年 2025年 20,000 るが、生活支援や介護サービスを提供する専用住宅 を積極的 に開発している 0 専門の事業者もある。 資料； 国立社会保障・ 人口問題研究所「 Ｈ18年12月中位推計」 高齢者を視野に入れた賃貸住宅事業を行うか、日常サ ービスを行い、介護サービスは外部事業者 を活用するか、 特定施設入居者生活介護として事業を行うかは、それぞ 図表 2. 高齢者専用賃貸住宅の整理 れの事業目的により選択していく。 制度上の 住宅区分 高齢者円滑入居賃貸住宅 《事業指標》 「高齢者の住宅の安全確保に関する法律」 収支表は次ページ 高齢者専用賃貸住宅 サービス提供なし • 大都市圏の近郊立地の直営開発で、生活基本 サービ 有料老人ホームに該当 するサービス提供する をする高専賃（有料老人ホームの届出必要） スは行い、介護サービス は外部利用型のモデル 。居 室数 40 戸、延床面積を 1,700 ㎡。初期事業費 3 億 有料老人ホームの定義から除外される 高専賃（有料老人ホームの届出不要） 4,400 万円である。〔図表 3、4〕 適合高専賃（適合高専賃として届出したもの） • 営 業 収 入 は 賃 料 中 心 に 8,948 万 円 、 営 業 支 出 は 特定施設入居者生活介護としての 高専賃（届出し・指定されたもの ） 5,562 万円。〔図表 5、6〕 • ＮＯＩ（金利償却前利益）3,386 万円、対売上利益 有料老人ホーム 「老人福祉法」 率 37.84％、ＮＯＩ利回り 9.74％。〔図表 7〕 Copyright(c)2009 SOGO UNICOM Co.,ltd ｜ 綜合ユニコム株式会社 企画調査部 ｜ 東京都中央区銀座 2-8-15 共同ビル 要 件 高齢者円滑入居者賃貸住宅 に加え A.住宅の戸数・規模 Ｂ. 敷金その他入居の際 に受領する費用の概算 Ｃ. 前払い家賃、保全措置の有無 Ｄ. 共同利用する居間、食堂、収納設備及び浴室の有無 Ｅ.入浴、排泄、食事等の日常 に関わるサービスの有無 ①床面積25㎡以上／戸 （共同の浴室、台所等がある場合は 18㎡以上 ） ②各戸が台所、水洗便所、収納設備、洗面設備および浴室を備 えたもの ③前払い家賃の保全措置あり ④入浴・排泄もしくは 食事の介護、食事の提供、洗濯、掃除等の 家事または健康管理の実施 ◇高齢者1 人以上入居 ◇「食事」「介護」「家事」「健康管理」のいずれかのサービス提供 TEL.03-3563-0038 / FAX.03-3564-2500 ホスピタリティビジネスの事業指標モデル 図表3.施設概要 居室Ａ 居室Ｂ 居室専有面積 その他面積 全体面積（ 延床） 図表4.初期事業費 項目名 建築工事費 設備工事費 外構工事 什器備品費 企画設計料 建物取得登録税 開業諸経費 A. 初期事業費合計 図表5.料金計画 タイプ 居室Ａ 居室Ｂ 図表6.営業収入 項 目 家賃収入 管理・ 共益費 基本サービス費 食費収入 入居金収入 B.営業収入合計 居室面積 25㎡ 40㎡ 戸数 定員 36戸 4戸 食堂、厨房、事務室、ロビー、廊下、階段、エレベータ等 40戸 44人 初期事業費 202,300千円 工事面積 86,700千円 8,000千円 一式 17,000千円 設置面積 14,450千円 建築設備工事費 6,878千円 建築設備工事費 8,670千円 建築設備工事費 343,998千円 家賃／月 85,000円 135,000円 収入構成比 43.4% 7.7% 13.9% 31.9% 3.1% 100.0% 営業支出（ 千円） 24,235 4,500 9,000 2,025 15,525 水道光熱費 2,376 委託清掃費 2,040 修繕費・保守管理費 1,445 その他管理費 10,000 C.営業経費合計 55,621 N.O.I （金利償却前利益） 33,861 N.O.I 利回り 9.84% 対売上率 27.1% 5.0% 10.1% 2.3% 17.3% 2.7% 2.3% 1.6% 11.2% 62.2% 37.84% − Copyright(c)2009 SOGO UNICOM Co.,ltd ｜ 専有面積 900㎡ 160㎡ 1,060㎡ 640㎡ 1,700㎡ 面積比率 62.4% 37.6% 100.0% 設定根拠 1,700㎡ 単価 170千円 *建築工事と設備工事を左の配分率で按分 1,700㎡ 289,000千円 289,000千円 289,000千円 管理・共益費 基本サービス費 15,000円 28,000円 24,000円 36,000円 営業収入（ 千円） 38,880 6,869 12,442 28,512 2,780 89,482 図表7.営業支出 項 目 仕入原価 人件費 責任者 スタッフ 福利厚生費 1人 2人 単価 料率 評価率 料率 食 費 60,000円 120,000円 平均入居率 90.0% 10千円 5% 70% 3% 月費用計 188,000円 435,000円 配分率 配分率 70% 30% 税率 3.4% 入居金 510,000円 810,000円 設定根拠 室数×平均入居率×費用×12ヶ月 室数×平均入居率入×居金×平均退去率（14.30%） 食費収入 人数 人数 福利厚生費 人件費計 居住人員 延床面積 建築設備工事 一式 設定根拠 28,512千円 1人 3人 15% 85% 300千円 200千円 40人 1,700㎡ 289,000千円 5,000円 100円 0.5% 15ヶ月 15ヶ月 12ヶ月 12ヶ月 （ B-C） （ NOI÷「A．初期事業費合計」 ) 綜合ユニコム株式会社 企画調査部 ｜ 東京都中央区銀座 2-8-15 共同ビル TEL.03-3563-0038 / FAX.03-3564-2500
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