特集：再起動・不動産ファンド投資の入口と成長戦略 OVERVIEW O OVERVIEW C A 投資適格不動産が市中で枯渇入口までの“ナローパス” 不動産ファンドの成長戦略には業務の外部委託と事業コラボレーションが不可欠 ――青山ビジネスソリューション中沢誠氏に聞く来たるインフレ局面に向け相対的に下がることを想定したリスクマリング過程での事業会社資産の売却狭まる投資の入口ネーが流入したこと。これに加え、銀案件は、今後も出てくる可能性は高いだ行・金融機関から不動産ファイナンスろう。ただし、不動産ファンドが好む立プレーヤーであり、不動産マーケットやファンドを通じて開発素地あるいは建われわれ（青山ビジネスソリューション）が潤沢に供給されている状況もある。地や規模での不動産売却案件について実務との接点があまりないポジション築段階から物件を取得するフォワードコは、不動産ファンドや J-REIT 等に向けレンダーはリファイナンスにも意欲的では、取引先銀行主導で行われることがだ。細やかな不動産情報を丁寧に拾いミットメント手法のノウハウも豊富にあて、投資の入口から出口までに至るフロあり、既存ファンドは取り急ぎ売却しな通常であり、彼らの手が届く範囲内で集め、ストーリーをつくり、ゼネコンやる。ントからバックオフィス部門までのあらければならない必要性も薄れてきていの取引にとどまる可能性はある。デベロッパーサイドと綿密に話を詰めてまた、再開発案件においても、好立ゆるサポートサービスを提供している。ることも大きいだろう。ここまで話を進めてくると、「投資のいく不動産ソーシングは、本来的なファ地老朽ビルにフォーカスし、ビルオー入口がまったくないではないか」というンドAM の範疇と異なって、不動産ならナーの利害を束ねて大きなプランへ載物件取得に至るまでの文脈になってしまいそうだが、決してそではのスキルを要する業務である。リスせ、テナントの立ち退き交渉から開発・手間暇がネックにうではない。選択肢はあるものの数多ク許容度の小さいコアファンドや新たに売却までの実務プロセスをサポートすに従事。99 年より、ローンスターファンドのアセッくは出てこない、取得に至るまでのプ参入したプレーヤーならばなおさらのこることができる。トマネジメント会社にて不動産売却（ディスポジロセスに手間暇がかかるということでと、ファンドAM 会社の人員体制は少さらにもうひとつ、投資の入口としてなかでも最近では、投資入口のサポートにかかる相談がもっとも多くなってきている。足もとの不動産取引マーケットを概観してみると、不動産ファンドや市中に投資適格物件がないのであれ中沢誠氏青山ビジネスソリューション執行役員 1969 年埼玉県生まれ。92 年早稲田大学法学部卒業後、三井不動産販売（現・三井不動産リアルティ）にて、売買仲介営業、契約審査業務ション）、購入（アクイジッション）担当部門の統括責任者を歴任。2010 年行政書士登録。12 J-REIT が好む投資適格の収益不動産ば、「つくるしかない」という動きは、ごある。いま考えられる選択肢は、ファン数精鋭であることが多く、ソーシングに挙げられる個人資産売却についてもわは、おおむね収まるべきところで確保さく自然な流れといえる。事実、新規開発ドの出口物件をビッドで落とす、あるいかかる手間と非効率性に頭を悩ませるれわれの得意とするところだ。相続税れている。少なくとも東京都心部エリア案件に対して狙いをつける不動産ファンは、事業会社のリストラ資産や、個人のことになるだろう。の引き上げによる影響の大きいのが地青山ビジネスソリューションの HP に関して言えば「投資適格物件は枯渇ドも出てきている。ただし、そうした流相続に伴う売却資産を狙うことになる。このことから、これからの不動産ファ価のもっとも高い東京エリアであること ▶ http://www.aoyama-bizsol.com している」といってもよい状態ではない動化開発物件の多くはグループ内 AM そして、不動産ファンドの取得戦略を円ンドAM には、開発事業者やゼネコンは、規模の大小はともかく、ファンドの年青山ビジネスソリューションの設立に参画し、同社執行役員に就任。だろうか。会社の運用ファンドへ組入れ予定のも滑にする方向性としては、投資基準をといった信頼の置けるプロと組む、事業投資入口が数あるなかでも大きな魅力かつてはローンがデフォルトするなどのか、あらかじめ出口先が定まってか弾力化していくことになるだろう。そしのコラボレーションが成功のカギとだろう。資産売却の動機も多分にある。な交渉力と不動産実務に長けたプレーを理由に、多少価格は安くしてでも処ら開発されているケースがほとんどであて、不動産のソーシングにおいては、ピなってくる。個人オーナーの保有するビルの多くはヤーとタッグを組むことで、はじめて理しておきたい物件がしばしば市場にり、マーケットに現れてくることは稀とンポイントで細かい不動産情報を丹念老朽化しており、オフィスビル大量に新ソーシングができるという流れだ。出てくることがあった。しかし昨今ではの見方である。それ以前の話として、開に拾い集めることが肝要となってくると案件発掘から出口までの近道規供給されるなかテナント誘致にあえ投資の入口が狭まる時、かつて不動それがピタリと出なくなっている。出な発のプロフェッショナルであるデベロッいうことだ。いでいる。耐震補強資金の調達も難し産ファンドは、ファンダメンタルズに不くなったというよりも、プレーヤーによパー自身が用地情報を得難くなってきわれわれは、不動産の現場の部分とい状況のなか、相続税が引き上げられ安が残る地方都市において難易度の高る不動産投資意欲がマーケットを追いている状況もある。特にマンションにお取得案件に結びつくカギは金融のちょうど中間くらいの立ち位置をることから、今後も持ち続けるという選いタイプの物件を手がけ、失敗を余儀越して、市場に現れた物件がすぐさまいては消費税率の引き上げ前の駆け込コラボレーション／アウトソーシングとっている。すなわち、不動産業務を択肢は選びにくい事情があるからだ。なくされてきた。それを繰り返さないためにも、市場を冷静に見ることができ、消化されていくといった印象だ。少なくみ需要を狙った分譲業者間の獲得競理解しつつ、ファンドの入口から期中のオーナー側の売却意欲は顕在化してともここ1∼3 月までは、「そのアスキン争が顕在化しており、彼らですら用地確不動産ファンドで考えられ得る投資運営、出口までをサポートするプロ集団いるとはいえ、買い手には彼らとの交渉かつその不動産が持つポテンシャルやグプライス（の高さ）では取引が決まらな保がままならないなか、ファンドが有益の入口は様々ある。いずれも言葉で言というわけだ。物件取得への入口が狭や開発に至るまでのリスクを低減させバリューを見極めることができるプロのいだろう」とみられていた物件でも、今な土地情報を確保することは至難の技うにはたやすいが、実際に行うことがまるなかでも、われわれがアレンジするるノウハウや、リスクを取ることのでき存在が欠かせない。われわれは不動産やそれを超える価格で、すぐさま取引となっている。むずかしいということを述べてきた。そことで投資案件につなげることができる資金をどう集めることができるか、そと金融にまたがる実務のプロとして、不が決まってきている。その他で考えられる投資の入口としれでは、どう実行していけばよいのだると思っている。とりわけ、開発案件にして、出口先の確保に向けどうアレンジ動産ファンドや J-REITの安定的な成長こうした背景には、来たる経済のイては、相続税引き上げに伴う個人資産ろうか。おいては、デベロッパーやゼネコンともしていくかがポイントとなってくる。これを図るためのあらゆる業務サポートをンフレ局面に向けて、不動産リスクがの売却、減損会計に伴うリストラクチャ基本的に不動産ファンドAM は金融積極的にタイアップしていることから、にもやはり、銀行・金融期間との高度提供していきたいと考えている。 20 PROPERTY MANAGEMENT 2013 May 21