土地市場動向ヒアリングの概要について（平成２０年度第２回平成２０年９月１８日開催） □ 国土交通省土地・水資源局では、土地市場の動向を適時適切に把握するため、市場動向に精通した実務者から定期的にヒアリングを行っています。（平成２０年度は４回予定。）ヒアリングの分野とその実務者は、以下のとおりです。比較的好調に推移してきた再開発物件だが、工事費高騰を受けて、高値の価格設定が増え、苦戦物件も見られるようになってきた。 □ 工事費の上昇と市況悪化により、着手物件で事業推進上、難局に直面しているものも多い。新築住宅市場担当：不動産会社中古住宅市場担当：不動産流通会社オフィスビル市場担当：オフィス事業等コンサルティング会社業務用仲介市場担当：信託銀行証券化市場担当：不動産証券化関係団体３．戸建用地の動向 □ 戸建用地は年明けから質・量ともに良くなってきている。 □ マンションの土地負担力減少に伴い戸建用地としての検討物件が増えていること、また、中小デベロッパー等が金融機関からの融資が難し Ⅰ．新築住宅市場動向くなっていることによる供給側（中小デベロッ１．マンション用地の動向 □ パー、小規模戸建専業会社等）の減少という要販売の市況が厳しさを増しているため、販売因は継続している。想定価格の設定が保守的になっている。 □ □ 一方で工事費の高騰は続いているので、土地って分譲ボリュームを維持するための戸建強化負担力は低下を続けている。の動きがあり、地場業者でも早めに仕入れを止 □ 特に、工事費ウエイトが高くなる郊外部では、め、在庫を減らしてきたところでは取得を再開土地価格の下落傾向が強まっている。 □ したところも出てきている。中小デベロッパーの事業用地売却件数の増加４．首都圏新築マンションマーケット傾向は続いており、最近になって、価格面でも □ 一部に損切りにまで踏み込むケースも出てきた。 □ □ ため、競争相手は少なくなっているものの、事供給を小分けしているほか、完成在庫の処理を優先しているといった事情もある。業化の検討ができる都心近傍の優良物件が少な □ 4－7 月の成約率は 63.6％と、前年同期から約くなっていることから、取得競争自体は続いて 10 ポイント悪化。７月は 53.5％で、特に埼玉はいる。 40％を割る。来場から成約までの歩留まりが低用地取得時における飛び抜けて高い応札価格下傾向にあり、都心物件も、特に 1 億円超の高は減ってきている。額住戸など、動きが鈍くなってきている。２．再開発・建替の動向 □ 08 年４－7 月の供給戸数は、前年同期比▲ 31.2％と大きく落ち込んでいる。用地取得可能なデベロッパーは限られている □ 総合デベロッパーではマンションの減少を補 □ ７月末時点の完成在庫は 10,885 戸（不動産経事業参加者募集への、大手デベロッパーの応済研究所）と、昨年 12 月から 1 万戸を越える状募意欲は相変わらず高いが、マンション専業デ態が続いている。23 区が 3,455 戸と前年同期比ベなど、大手以外は極めて慎重になってきてい 226％と増えている。なお、リクルートの調査でる。 1 は 6 月末時点で 14,800 戸となっている。 □ □ 4－7 月のモデルルーム来場者（リクルート調建築費の高騰には歯止めがかかりつつあるものの、市況の厳しさから、用地取得価格では保べ）は、前年同期比▲38％と大きく減少してい守的な見方が継続する。る。集客キャンペーンに力を入れるところが増 □ 直近の情勢では、リーマン・ショックが、金えているが、物件による強弱も顕著で、駅前な融機関の融資や海外ファンドの動向を通じて、どポテンシャルの高い物件で、顧客にとって妥不動産市場にどう影響してくるか。当な価格と判断される物件は、順調に集客して Ⅱ．中古住宅市場動向いる。 □ １．レインズのデータ最近の倒産記事による不安心理から、会社の □ 4－6 月対前年同期比（％） □ 信用性を重視する傾向が強くなっている。億ションは、麻布、赤坂などの一部エリアを売登録売在庫成約報告成約単価除くと、来場が減少、販売も不調になっている。 □ 首都圏 130 136 103 103.4 近畿圏 116 121 107 99.4 中部圏 112 116 101 単身向けは、需要はあるが、投資層がトーンダウンしており、全体として契約率が下がって □ いる。 □ 年同期比マイナスの傾向から、4－6 月期はプラ集客策として、期間限定キャンペーンを行うスに転じた。特にマンションは 7％増となった。ケースが多くなっているが、その対象物件では、ただ、登録は増加率が幾分下がったとはいえ、同時に値引き販売を行うケースが多い。数としては増加しているため、在庫数は依然増５．首都圏新築戸建マーケット □ 加傾向にある。登録価格は全体で前年同期比 4－6 月の着工戸数は前年同期比▲13％とマ 6.9%、マンションでは 15.8%と上昇してはいるンションほどは落ちていない。ものの、その上昇率は小さくなってきている。 □ 成約率は今年に入り 40％前後（不動産経済研成約価格は全体では 3.4%アップと上昇率が小究所）で推移している。平均価格はマンションさくなっているが、マンションでは 10.2%と依のような上昇感は感じられない。 □ 然高めで推移している。反響数やモデルルーム来場数は減少傾向にあ □ るが、現場からは、マンションほどの顧客マイを含めて、それほど悪い市況ではない。との声もある。 □ 中部圏は、成約報告件数が、今年に入り 5 月都心の億超え物件の動きは鈍くなっているが、と 8 月に前年を割っており、少し停滞感が見ら田園都市線のスポット的な好立地物件では億超れる。えも動いており、底堅い需要は感じられる。 □ ２．首都圏の仲介市場の動向マンションとの比較検討客は少なく、景気に □ も左右されにくい感がある。マンションの買い情報件数は前年同期比で 7％増えており、売り価格もこなれてきた。買／６．今後の見通し □ 近畿圏は、成約価格が下落しており、価格調整が進んでいる状況が見られる。在庫数の推移ンドの低下は感じられず、検討客が増えてきた □ 首都圏の成約報告数は、昨年度を通じての前売情報量倍率は、前期と同じ 3.5 倍で、バラン完成在庫の積み上がりや、割高感、景気後退スラインの 4 倍をきる状態が 1 年間続いている。による購買意欲の減退から、しばらくは、価格 □ 業者の取引は売・買ともに厳しい状況にある。調整局面が継続する。 2 特に業者買いが減少している。マンション成約停滞しており、郊外部では尾張で下落傾向が目ではエンドの売りが前年同期比 109％、買いが立ち、三河ではわずかながら上昇している。前年同期比 118％と増えている中、業者の売り４．首都圏定点観測は 96％、買いは 56％（前期は 59％）と落ち込 □ 10－12 月期から連続して、マンション、住宅地とも下落している。4－6 月期は 1－3 月期と成約は 57％と、前期（53％）に引き続き低迷し比べ、マンションで▲0.9％、住宅地で▲2.0％ている。となり、年間ではマンションは 0％と横ばい、 □ んでいる。また、土地・戸建でも、業者の買い住宅地は▲4.8％のマイナスになっている。予算別の買（エンド）委託件数は、マンションで 2,000 万円台～7,000 万円台が増え、8,000 □ エリア別では、マンションで横浜・川崎を除万円以上は減少気味になっている。土地／戸建く神奈川で横ばいになった以外は下落した。年でも 5,000 万円以上は減少傾向にある。間で見ると、23 区の住宅地で▲9.9％と下落率３．マーケット概況が大きく、マンションでも、23 区は▲3.0％と □＜首都圏＞依然として大変厳しい状況が続いなっている。ている。業者は在庫処分にほぼ限られ、エンド売買が中心になっているが、買い手市場に変化 Ⅲ．オフィス賃貸市場動向しており、成約まで時間がかかっている。都心１．「大規模ビル市場動向」（9 月 18 日）湾岸部の一部タワーマンションなどを除くと、 □ 自社調査対象エリア（23 区）における、バブ特に都下や郊外部での価格調整が続いている。ル期の 1992 年竣工ビルは約 1,100 棟で、その住宅ローンは一般エンドには大きな変化はなうち延床 10,000 坪以上の大型物件は 6 棟、延床いものの、高額物件や自営業者に対しては厳し面積では約 20％に止まっていた。棟数は非常にく、その一方で優良顧客の囲い込みの動きも見多いが、小型ビルが中心で、本社移転ができるられている。ような規模のものは少なく、せいぜいが分室移転止まりだった。業者への融資は、資金回収圧力が強く、貸し 2007 年を見ると、竣工棟数は 95 棟と少ない □ 渋り・貸し剥がしが顕著になっている。在庫処分が終わらないと新規融資が難しく、業者は在が、合計面積は 92 年の 3 分の 2 の大きさにな庫がなくなるまで、新規の仕入れができない。っている。延床 10,000 坪以上の大型物件は 14 更に、業者物件は買い指値に対して金融機関の棟あり、延床面積の約 86％を占め、都心部に多了解が得られないケースも一部に出ており、成く供給されている。このように 1992 年当時と約を一層難しくしている。比較すると質的には大きな変化を示しているといえる。 □＜近畿圏＞買い希望は一定数あるが、希望価 □ 格の低下は大きい。物件選別は厳しく、価格が今後の大型ビルの供給予定を見ると、東京駅こなれた物件や駅近・人気エリア物件に集中す周辺や赤坂・六本木周辺のほか、西新宿、大崎る傾向がある。駅周辺、豊洲周辺、臨海地区と、その供給エリアの拡散が見られる。 □＜名古屋圏＞名古屋市内では売・買ともにわ 23 区の 3,000 坪以上の新規ビル供給は、2006 □ ずかながら情報量が増加しているが、近郊の郊外部ではエンド売・買情報ともに減少している。年が 14.7 万坪、07 年が 23.1 万坪。これに対し成約価格は、名古屋市中心部の高額物件取引がてその新規需要量は、06 年は 19.6 万坪と供給 3 量を上回ったが、 07 年は 21.6 万坪と下回った。 □ 大阪市は前月比 0.2 ポイント上昇して 6.3％となお、08 年上半期の 3,000 坪以上のビルの新規なった。ただし、Ａクラスビルは 2.2%、Ｓクラ需要量は 2.5 万坪に縮小しており、弱含みの状スビルは 1.3%と、ともに空室率が上昇したとは況が見られる。いいながら、依然低い水準にある。 □ 需給バランスの推移を見ると、A クラスビル、 □ 名古屋市は 0.3%上昇の 7.5%（Ａクラスビル S クラスビルともに、直近の 08 年第 2 四半期では 3.1％）と、東京や大阪より上昇ペースが速くは、需要がマイナスに転じている。A クラスビなっている。これは供給増が背景にある。今年ルの空室率を築年数別で見ると、築 5－10 年のの新規供給は 30 棟以上で、賃貸床ベースでビルの空室率が 4％弱と高くなってきている。 37,000 坪以上の想定になる。このうち延床面積これについては、2003 年問題を控えた時期に比で 1 万坪クラスはインターシティのみ。較的廉価な賃料水準で入居したテナントの再契約（定期借家契約が前提）時期を近年迎えてお Ⅳ．業務用仲介市場動向り、これらのテナントが再契約時の賃料アップ１．全般の状況に耐え切れず退去した際の、後継テナントの決 □ 市況回復が当面期待できないという見方から、定に時間を要していること（高額賃料にテナン取得原価を超える購入者が現れれば、売却に応トがついてこれない傾向にあるため）が影響しじる国内外の投資家が多い。 □ ている。06－07 年までは、転出部分を内部借り長期投資の生保と一部の欧州系投資家以外は増しで埋めてきたが、ここに来てそのような動不動産投資に慎重姿勢。ただし、資金力のあるきも少なくなってきた。大手不動産会社や商社は、優良物件を厳選して □ 投資している。当初の募集設定賃料の水準が高すぎるといっ □ た問題はあっても、実際に合意されている新規マンション用地は弱含みで、購入者も大手が中心。賃料は、当然に既存テナントの継続賃料よりは □ 高い水準になっており、現状が賃料下落局面にられる。あるということではない。 □ 企業景気判断 BSI は、大企業については 08 ２．外資系投資家 □ 年下期にかけて持ち直しの予想が多く、従業員下落がまだ続くという判断から、購入意欲が強い投資家は少ない。積極姿勢の投資家も、ノの不足感も続いている。 □ 一般事業法人の買いは、最近、慎重姿勢が見ンリコースローンの条件が合わないケースが大今後のビル需給については、高すぎた募集賃半になっている。料水準の調整が行われる中で、空室率が急上昇 □ するという局面を迎えることはない。ドイツを中心とする欧州系の投資家には、都心オフィスを対象に、積極姿勢のところもある。２．空室率の動向 □ 8 月期の主要 5 区の空室率は、前月比 0.1 ポ □ 市況回復が当面期待できないとの判断で、取イント上昇して 2.2%となった。Ａクラスビルは得原価を超えれば売却に応じる投資家が多い。 1.7%で横ばい、S クラスは.0.1 ポイント低下しまた、レンダー主導で、ローンの返済期限が到て 2.7％になった。空室在庫が依然として少ない来した物件を、原価を割っても売却に踏み切る中、景気に対する先行き不安などから、まとまケースも出てきている。った面積のテナント移動も少ない。３．デベロッパー・ゼネコン 4 □ 販売状況が芳しくないなかで、建築費の高騰検討する投資家がいる。賃貸マンションは買いから、なかなか販売価格を下げきれないが、価手なし。格を下げてきた物件も一部出てきている。 □ 仙台のオフィス新規物件の平均空室率はデベロッパーや投資家の破綻で、工事代金の 50％を超えた。特に仙台駅東口は供給過剰で、回収ができず、資金繰りが苦しくなるゼネコン取引が成立しにくくなっている。賃貸マンショが出てきている。また、SPC が発注する案件でンの取引もほとんどない。 □ は、投資家が竣工時に債務不履行で完成物件を □ 東京は優良オフィスの売買は下落幅が小さい購入できなくなるケースが出たことから、SPC ため成立しているが、それ以外は、売主と買主からの受注をしない会社も見られる。の価格ギャップが大きく、取引成立は少ない。４．事業法人等名古屋の中心部のオフィスは空室率が 7～ □ 非営利法人や民営化法人は、引き続き有力な 8％に上昇、10％を超えるエリアも出てきた。賃不動産供給セクターで、下降気味の不動産価格貸マンションは入居率 80％以上・グロス利回りに対する認識が進んだところは、資金力のある（賃貸収入を単純に投資金額で割ったもの）大手デベロッパーを買い手に堅調な取引。 10％超なら検討先が出る状況。 □ □ 事業法人の本社ビルや工場、配送センター等 □ 大阪のオフィスは梅田駅周辺と御堂筋以外での取得ニーズは減少していない。収益物件の購は動きが鈍い。賃貸マンションは 10 億円前後ま入を指向する会社も出てきている。では個人投資家がいる。 □ 投資家ほどではないものの、購入ニーズのあ □ 福岡は、天神や博多駅前の店舗やオフィスにる法人も、最近の不動産市況から、意思決定がニーズはあるが、その他の地域では全空ビルも慎重になったり、交渉中に価格の変更を申し出あり、投資ニーズは弱い。るところも出ている。 ※矢印はキャップレートの上下５．国内投資家オフィス賃貸マンション生保の投資意欲は旺盛だが、市況回復まで時札幌 8%↑ 10％～→ 間を要すると見る大手デベロッパーや商社は、仙台 8～9％→ 10％～→ 東京 4.5～6％↑ □ 厳選投資を計っている。 □ 資金調達ができない投資家は、破綻するところも出てきた。 □ 7％↑ 名古屋 6.5～7％→ 8～9％↑ 大阪 4.5～7％↑ 7～8％↑ 福岡 6～7％↑ 7～8％↑ 取得原価を超えれば売却に応じる投資家が多い。また、レンダー主導で、原価を割っても売 Ⅴ．不動産証券化市場動向却に踏み切るケースも出てきている。１．J-REIT の現状 J-REIT は、投資口価格の低迷で増資に踏み切 □ 7／末 4／末 42 42 れず、借り入れ能力のあるところは優良物件をファンド数選別購入しているが、そうでないところは配当保有物件数確保のため、簿価の低い資産の売却を指向して運用資産額 74,343 億 72,914 億いる。時価総額 39,139 億 □ 1,864 0 25 1,429 億 42,090 億 ▲2,951 億 9 月 3 日時点の時価総額は 35,151 億円で、 □ ６．地方事情（自社各支店情報） 1.889 増減 TOPIX に占める割合は 0.901％に低下。札幌の一等地は、利回り 8％程度なら購入を 5 □ 9 月 5 日時点の東証 REIT 指数（2003 年 3 月 □ リプラス・レジデンシャルは 8 月 12 日にオラ 31 日＝1,000・配当なし）は 1,114.04 で、昨年ンダのオーシーエム系列法人など 3 社に対する 5 月の最高値 2,612.98 の 42.6％にまで低下。第三者割り当て増資などを発表。約 122 億円を □ 投資部門別（生保/金融・銀行・投資信託・事調達する。 □ 産業ファンド投資法人は、7 月 1 日、予定し業法人・国内個人・外国法人／個人）売買状況ていた 300 億円弱の増資を中止したと発表した。を見ると、金融機関の売り越しが目立っている。売り越し額は、銀行が７月 38 億円・８月 88 億 J-REIT の格付けで、オリックス不動産投資法 □ 円、生損保は 12 億円・23 億円、信金他が 17 人は S＆P が「安定的」から「ポジティブ」に億円・39 億円となっている。引き上げた。一方で、クリード・オフィス投資一方、外国法人・個人は７月 115 億円、8 月法人は R＆I が「安定的」から「ネガティブ」に、 33 億円の買い越し、投資信託も８月には 70 億ニューシティ・レジデンス投資法人は、ムーデ円の買い越しとなっている。ィーズが「A2」から「A3」にそれぞれ引き下げ □ 投資口価格の下落により平均配当利回りが 5 た。－6％台にまで上昇した。10 年国債とのスプレ □ プロスペクト・レジデンシャル・アドバイザッドも、2007 年半ばには 1％を割る水準まで低ーズ（株）に対して、9 月 5 日、金融庁は金融下した時期があったが、現状は 3％台半ばまで商品取引業法§51 の規定に基づく行政処分を拡大している。銘柄タイプ別では、オフィス以おこなった。外のタイプで配当利回りの上昇が大きい。月 13 日・2,558 億円）、ゼファー（7 月 18 日・２．5～7 月の物件取得・売却の動向物件数（うち信託受益権）（うち信託受益権）取得売却 949 億円）のほか、セボン、創建ホームズ、マ 39 14 ツヤハウジング、ダイドー住販が倒産（民事再（27）（13） 1,763 金額＝億円 7－8 月に、アーバン・コーポレーション（8 □ 生法申請）した。 334 □ 不動産特定共同事業に基づく不動産投資ファンド事業を行っていた丸美（福岡市）が、8 月 5 （1,469）（317） □ 取得累計は 2,085 件・7 兆 9657 億円、売却累日に民事再生法の適用を申請した。計は 196 件・5,313 億円。４．機関投資家の不動産投資に関するアンケート □ 2－４月と比べて、取得物件数は 69 件、また □ 今回の調査（第 8 回）では、増加傾向にあっ取得金額では 3,302 億円と、減少している。1 た「現在の不動産への資産配分」が、年金で昨－6 月期で見るとほぼ前年同期並みで推移して年の 2.4％か 1.3％へ、一般機関投資家（地銀等）おり、７月以降の鈍化が著しい。では 9.8％から 1.3％へと減少している。 □ 今後 1 年間の市場見通し（DI＝上昇－下降）３．トピックス □ ニューヨーク証券取引所に、9 月 8 日にノーでは、「地価」が年金では昨年の 58 から 1 に、ザントラストが東証 REIT 指数連動型 ETF 上場。一般機関投資家では 84 から▲17 と横ばいない東証へは野村アセットが 9 月 18 日に上場。し下落を予想。また「オフィス賃料」はそれぞ □ フロンティア投資法人が 7 月 24 日に 200 億れ 53 から 4、92 から 9 へと見通しが厳しくな円弱の増資を実施した。っている。 6 7