Project Consulting ｢何とかならないか｣を何とかする 「SEC は、何とかならないかを何とかする、チカラになります｡」 高度な精神論、経営論、マーケティング論はあっても、真の解決策を見出して、自ら実行していくコンサルティングは少 ないものです｡ SEC は、プロジェクト＜企業＞における業務上の情報交換や交渉事も含め、総括的なプロジェクト推進を行って参ります｡ そして人が係るコミュニケーション・デバイスの質が、プロジェクトの推進力を劇的に向上させること、人が果たす役割 の一つ一つが何よりも重要であると考えています｡ 私たちは、企業間またはプロジェクト内における真の意思疎通・情 報疎通の円滑化を促すとともに、合理的かつ適切な解決策及び、高成果に繋がる推進力を提供することを最大の付加価値 としています｡ プロジェクト＜企業＞には価値ある資源、眠っている資源が多く存在します｡ 組織に潜在している優れたスキル・ノウハウを引き出し顕在化、それを組織内に浸透させ、プロジェクト＜企業＞を活性 化させる｡ 新しい価値を創造すること｡ 「何とかならないかを何とかする」ヒントはそこにあります｡ 柔軟な視点に立 って物事を変化させていくソリューションビジネス｡ それが私たちの仕事です｡ インテリジェンス インタープリテイション（情報間通訳）という考え方 企業間内外で行われるすべての事業・プロジェクトにおいて重要な資源のひとつは、「情報」です。「情報」がどのように 発掘され、どのように伝達されるか、また、どのように分析され、どのように利用されるか、これらのすべてが、ビジネ ス社会の様々なプロジェクトシーンにおいて、その結果を左右する重要な鍵を握っているといえます。 ひとつの情報が持ち得る価値は、その情報に関わる各個人の背景や立場によって様々に異なります。更に、その情報をど のように解釈し、どのように伝達するか。解釈のしかたとレポーティングスキルのレベルによっても、その価値に大きな 違いが生じることも事実です。 「必要なときに最適な状態で提供される情報」 、 「表面化しにくい問題点に関して事前に得ら れる情報」などには、誰もが大きな価値を見出すはずですが、このような価値ある情報を入手することは容易なことでは ありません。情報とは、人が「気づき」 「考える」からこそ、そこに複合的価値が生まれ、生かされるものへと進化します。 そしてそのプロジェクトニーズに合致したもの、プロジェクトに即時、的確に反映させることのできる情報こそが、その真 価を発揮します。またそれらには常に納得性や人間的な説得性が存在していることも重要な要素の一つであり、 情報の発 掘とともに、 「優れた情報伝達能力」=「Exquisite Communication」の有無がプロジェクトへ与える影響は大きいといえ るでしょう。 我々は、各々のプロジェクトにアドバイザリースタッフとして関わり、社外スタッフとして自由に動き回れる特権を利用し て、プロジェクト推進過程で起こりうる様々な状況変化や見落としがちな課題を洞察し、それらをより効果的かつ効率的 に提供していきます。また、情報が納得性・現実性のあるものとして、プロジェクト内をスムーズに行き交うための潤滑油 の役目も果たし、思い込みの一切を排除して、問題解決に必要な情報をスピーディーに収集します。マーケティング調査・ 分析・プロジェクトシナリオの作成・企画面や営業面も含め、プロジェクトを成功に導くためのあらゆる側面から必要な ものを具現化し、プロジェクトの立体的なサポートを行います。これらが、 「プロジェクト インテリジェンス インタープリ テイション」の考え方によるコンサルティングです。我々は、この考え方に基づいて、あらゆる情報を独自の視点から徹 底的に分析し「生かされる情報」へのバージョンアップ化とともに、本質を見極めた有効な情報処理に努め、プロジェク トの成功に寄与したいと考えています。 Real Estate Investment Consulting & Management 不動産投資コンサルティング＆マネジメント SEC では、機関投資家や個人投資家、企業経営者、ファンドに対し、不動産 投資に関するトータルコンサルティングを提供します。 SEC では、1999 年以来、外資系ファンドによる日本国内への不良債権投資や企業再生ビジネスへの取り組みを、 戦略面、実務面において積極的にサポートして参りました｡ 特に不動産投資に関わるデューディリジェンス業務で は、現在に至っては年間 1800 件を超える物件の査定を行っています。それらは、オフィスビルや商業施設、ホテ ル等の事業系不動産から居住用マンションの区分所有または一棟物件及び収益マンション等の住居系不動産など、 あらゆるカテゴリーを網羅しています。また、アセットマネジメント業務の出口戦略においても、年間 100 件以上 の売却実績により、確実な投資回収実績として好成績を継続しており、これらの実際の成約データの蓄積もアプレイ ザル技術の精度向上に相乗効果をもたらしています｡ アクイジションからエグジットに至る過程の中で双方の連携によ って蓄積した経験と実績は、SEC の現在の不動産の発掘・取得・運用・売却までのトータルコンサルティングを提供 するコアスキルとなっており、不動産投資を考えるあらゆる投資家や顧客の期待に応える重要な役割を担っていま す。 不動産マーケットを熟知する不動産の実務専門家集団の明敏な手腕が際立つ、 投資マネジメントを提供します。 不動産の金融商品化を考えた場合、不動産には様々な権利が錯綜しており複雑な上に、税法や都市計画法などの規制 もかなり専門的で、それに加えて金融商品との比較、投資リスクの判定などによる高度な知識と経験が必要とされます｡ そのため、不動産価値判定となる鑑定業務についても、机上理論だけの判断では不十分であり、生のデータを基礎に、 現地の実査に基づいた客観的かつ適正な判断が必要とされます。当社は、「不動産実務専門家集団」であり、物件価格 評価のプロでもあります。不動産への投資・運用は、日本の不動産事情を熟知した不動産営業・実務経験豊富なプロ が行ってこそ、より確実なリターンを生むポートフォリオ（投資の組み立て）の組成が可能であり、また、その為の原 資となりうる最適 ･ 最良投資商品を不動産市場の細部にわたって発掘することが可能であると考えています｡ 同時に当 社は、経験と実績に基づいた多くの販売チャネルを活用できるため、当初の出口戦略策定時の売却予定値よりも更に 高い売却が可能となり、運用の出口のひとつにおいても絶対的優位性を持つと考えます。 Real Estate Investment Consulting & Management 不動産投資コンサルティング＆マネジメント デューディリジェンス 不動産の現況調査、市場動向・収益の分析などによる価値査定、様々なアプローチ評価による 物件の実勢流通価格を導き出す、デュー ディリジェンス業務を提供します｡ 単なる「相場」の算出ではない、投資戦略に直結した答えを出す｡ 不動産の取引に先立ち、物件の状況や権利関係の調査、市場動向や収益の分析など、詳細な調査が必要とされます｡ また、 不動産投資においては、収益性・投資効率の極大化とリスクの極小化のため、より精度の高いデューディリジェンスが重 要です。当社では､ 物件特性や流通市場性などマーケティングをベースとし、物件の種別・類型に応じた多角的かつ広範 囲な調査・分析方法を用いています。それによってリスクを顕在化し、さらに投資回収期間による価値判断基準の変動予 測や運用方法の違いによる収益率の増減予測、また不動産証券化などの様々な目的に応じた戦略等を想定し、価格の査定・ 評価を行います｡ 同時に､ 独自の業務マニュアルや定型のフォーマットを用いてクオリティを確保し、全国規模の不動産 情報ネットワークを活用することで、低コストでスピーディなエリアを問わない機動的な対応力を実現しています｡ 評価査定物件種類 事業系 ● オフィスビル 一棟 ● 商業施設 店舗／ソシアルビル／パチンコ店 ● 大型ショッピングセンター ● リゾートホテル・温泉ホテル ● ビジネスホテル ● レジャーホテル 住居系 事業系・住居系混合 ● 全国賃貸マンション 一棟 ● 土地・山林 ● 全国分譲マンション 区分所有 ● 新規分譲マンション開発プロジェクト ● 戸建住宅 ●寮 ● ゴルフ場 ● 工場＆倉庫 ● 駐車場 調査項目と分析法 調査 １．不動産の現況調査（土地状況／建物状況／環境） ２．法的調査（権利関係／賃貸借契約関係／占有状況／売買契約書関係） ３．経済的調査（マーケット／収益・支出） 分析 ４．投資対象の不動産担保付債権の評価 ５．債権売却に際しての担保不動産の評価 ６．リスク分析／キャッシュフロー分析 ７．原価法・取引事例法・収益還元法・開発法のアプローチ評価 ８．不動産実勢流通価格の査定 当社のアプレイザル機能を様々な目的のために利用いただけます｡ ■ 不動産投資における出口戦略上の再評価 ■ 不動産を担保に融資・借入をする場合の市場適正価格の把握 ■ 不動産の売買・交換の場合の市場適正価値の把握 ■ 賃貸借または家賃の改定を行う場合の賃料評価（地代評価） ■ 企業経営における不動産の資産評価 ■ 不動産証券化・証券化後の再評価 等 ※ 当社の分譲マンション開発プロジェクト評価や融資実行の際の保評価は、メガバンク等からも絶大な信頼をいただいております｡ Real Estate Investment Consulting & Management 不動産投資コンサルティング＆マネジメント アセットマネジメント 投資物件の取得サポートから運用プラン作成・運用マネジメント、確実な回収のための売却マネジ メントを提供します。 売却価格の最大化を目指す。 投資回収時の資産売却に際しては、積極的かつきめ細やかなマーケティング活動を実施した上、最新の不動産市場、金融 市場の動向を踏まえた最も適切な売却方針を追求することによって最適な売却先を選定し、売却価格の最大化を目指し ます。また、区分所有マンションから一棟マンション・事業系ビル・店鋪等、物件の種類・規模を問わず、最も有効な売 却マーケティング手法を適用し、顧客の物件取得ニーズの喚起と発掘に全力を注ぎます。 アセットマネジメントの流れ 不動産投資 物件取得サポート デューディリジェンス 連携 運用プラン策定 賃貸管理 建物管理 収支管理 運営管理サポート プロパティマネジメント 連携 投資回収 売却マーケティング オープンプライス システム併用 売却サポート リーガルチェック ドキュメンテーション 当社では、資産売却の有効な手法の一つとして、独自のオープンプライス システムを採用しています｡ 当社はこのシステムを採用することによって、 幅広い投資需要を喚起し、最大の投資効率を追及する個々のニーズに対応し、 当初の出口戦略策定時の予定値よりも更なる高値での売却を実現し、投資 家の高い信頼を獲得しています｡ Real Estate Investment Consulting & Management 不動産投資コンサルティング＆マネジメント プロパティマネジメント 賃貸用不動産の賃貸稼働率を上げるなど、保有資産価値の向上と充実化を図るための方法論を具体的側面より支援しま す。ライフサイクルコストの観点から効果的な修繕 ･ リニューアル計画を立案、また、中長期的に物件の市場価値を維持 向上させ、安定的な収益を確保するための企画など、資産売却時に最大限の投資効率を引き出すことを目的に、長期的・ 短期的な戦略を鑑み最適な指針を提示、実際の支援活動を行います。昨今の入居中のトラブル増加に伴い、管理会社の 解決能力が問われている中、当社は迅速かつ適切な対応の継続とキャッシュフローの最大化に寄与することを絶えず検 討し、物件のマーケットリスクやハード的リスクを統括的にコントロールいたします。 ● 賃貸収入と経費支出に伴うキャッシュマネジメント ● 契約業務 ● クレーム対応・テナント管理 ● 積極的なテナントリーシング（入居者募集） ● 建物・設備の管理 ● 保安警備・清掃業務マネジメント ● 修繕・リニューアル計画立案 不動産投資コンサルティング＆マネジメント ファンドアドバイザリー 不良債権、不動産等、企業財務体質の優良化による企業再生を目的としたファンド運用を推進する企業、 ファンドグループに対し、当社は日本国内における投資（収益性や利回り確保）を円滑に推進するため、 日本国内の実勢流通市場の現状に即した的確かつタイムリーな投資アドバイスを提供しています。更に アドバイザリーファームとして､ デューディリジェンスやマーケティング分析・ヘッドクォータへのレ ポーティング等、様々なサポート業務を行っています。 ● 投資計画の策定・実施 ● デューディリジェンスの実施 ● 組み入れ資産の取得および売却の意思決定シナリオ作成 ● 定期的な運用戦略の検討・実施 不動産 流通化・証券化サポート 不動産を所有するオーナー様に対し、特定目的会社（SPC）の設立や不動産の信託など不動産証券化の提 案、商品組成から販売に至る証券化コンサルティング業務も行っています｡ 全国の賃貸マンション、オフィスビル、商業施設、宿泊施設等を対象とします｡ Real Estate Project Management Service 不動産プロジェクトマネジメントサービス 分譲、賃貸、売買、仲介など不動産に関するさまざまなニーズに応えています｡ 土地・建物の不動産有効活用はもとより、投資物件の購 入・売却相談、開発用地・ビル・工場・店舗の購入・売 却、住宅の購入・売却・住み替えなど、不動産に関する 様々なニーズにお応えします｡ また、不動産のストッ ク市場における、コンバージョンやリノベーション（再 生・活性化策）という手法も戦略的に活用し、あらゆる 不動産ニーズに全力でお応えします｡ ● 不動産有効活用 ● 等価交換 ● 資産組替えによるポートフォリオの向上 ● 立ち退き問題 ● 老朽化ビルの建替え ● リニューアル・コンバージョン ● 賃貸募集 ･ 管理 ● 相続対策 ● 不動産調査 ● 不動産投資 SEC は、さまざまな不動産事業を推進します。 ディベロップメント事業 ソリューション事業 不動産を活用した資産運用 分譲マンション事業総合企画 不動産仲介サービス マンション事業運営管理計画 不動産の取得・売却 遊休地への賃貸マンション建築サポート 商品企画・開発企画 不動産に関わる経営・財務戦略 販売計画 プロジェクト人員計画 資金計画 不動産の小口化・証券化 駐車場経営 各商業施設の誘致・企画 新規分譲マンション販売事業 新規分譲マンション販売代理・提携 マンション販売計画 市場調査・分析 データベース構築 プロジェクト・コンサルティングの一環として、新規分譲マンションの販売 提携業務を受託しています。マンション事業の計画・企画サポートから、マ ーケティング調査・分析、販売価格検討、広告戦略策定、人員計画等も含め、 プロジェクトの立ち上げからクリアランスに至るまで､ 一貫しての販売サポー ト体制を整え実行しています。 関連データ分析 広告戦略・企画 広告・プロモーションツール制作 賃貸管理事業 不動産経営競争の激化、テナントニーズが多様化するにつれ、今、不動産の所 募集業務 有と経営の分離が必要です｡ プロパティマネジメント業務の一環として、賃貸 審査・賃貸借契約業務 更新・解約業務 賃料管理業務 管理のわずらわしさを代行し、入居者の募集から入居審査、契約更新手続き等、 集金代行を含め、住民のトラブル対応、故障した設備の修理・手配など、様々 な業務を行っています｡ 入居者管理業務 建物管理業務 プロジェクトの推進力 マーケティング 我々は、緻密なマーケティング活動により、競争優位性の高いプロジェクト戦略構築に寄与していきます。常に客 観的な視点からすべての物事を見定め、現況の変化を積極的に受け止め、冷静に判断することを基点として、現実に 密着した調査と分析等、マーケティング思考からプロジェクトの方針決定や戦略策定等に対応する具体的な情報を 体系化していきます。 レポーティング 我々は、意思決定に必要な情報が意思決定者に迅速かつ確実に届くシステムを機能させるための、常に＜精確＞かつ ＜スピーディ＞なレポーティングスキルの向上に努めています。良いこと悪いことも含め、起こりうる事態を事前に把 握し、表面化しにくいプロジェクト内の実情をレポート化することで、リスクの軽減とプロジェクト軌道修正等へ即時 に反映させることのできる体系づくりを実現します。 ネゴシエーティング 我々は、プロジェクトを牽引する技術とともに、人々の理解、共感、賛同、協力を得ることのできる調整業務に 力を注ぎます。どのような状況下にあっても、事業の論理に忠実に物事を考え、客観的思考を原点として、交渉・ 調整に臨みます。理想論や机上論を語るだけではない「知」を「力」にする説得力と実践力をもって、真のプロジ ェクト推進に貢献します。 Corporate Restructuring Support 事業再生（企業再生）サポート 立体的なバックアップ体制で、企業再生ファンドによる投資先企業の再生事業 を推進します｡ 企業再生ファンドによる投資先企業の再生事業を推進します｡ 企業の潜在的競争力・収益力の最大化を図るため、経営 及び不動産マネジメントの２次元的な専門的技術により、単なる人材削減に頼らない本質的な経営効率の改善と収益構 造の再構築を軸に、事業拡大に不可欠な真のリーダーシップを発揮していきます｡ そして普遍性・独自性を備えた競争 力のある企業へと育成、将来的発展性を有する企業への実現を目指します｡ また、投資対象の業界・業種で経営や業務 の経験を有する専門のアナリストや、金融分析・法務など各々の分野において豊富な知識を持つ国際的企業や金融機関 の経営者及び株主とも広範囲で親密な関係を有しており、立体的なバックアップ体制で企業の再建に貢献します｡ ● 企業インフラ ・管理部門体制の見直しと改善 ・人事システム（成果主義）と報酬制度の導入 ・戦略的管理会計制度の導入 ・情報システム改善・強化 ・財務体制の改善（資金管理・売掛金管理 等） ● オペレーション ・営業力の強化・改善とインセンティブプログラムの導入 ・コスト削減プログラムの推進 ● 事業戦略・マーケティング ・収益性・成長性に基づいた事業ポートフォリオの評価と優先順位付け ・事業領域・ビジョンの策定 ・マーケティング戦略の立案と実行 事業再生（企業再生）サポートの流れ 1 2 3 4 1. 資産分析 1. 資産価値・潜在的能力の 1. 資産の有効活用 1. 新しい価値の創出 2. 財務・税務・経営分析 評価と顕在化 2. 資産価値の増大策 2. 事業拡大資金調達と投資 3. 経営実態・問題点の把握 2. 体制・組織の改変 3. 事業育成・拡大策 4. 経営体制の構築 3. 中長期経営計画の策定 4. 人材投入による実務 5. 戦略的経営資源の発掘 4. 事業再生計画の策定 サポート これらで構成される連続したサポートは、プロジェクトコンサルティングとして、実際に対象企業に人材を派遣して実 務を他の社員同様に行っていくことにより、きめ細やかかつ強力に実行されます｡ Results 実績 デューディリジェンス 実績 不動産投資においては、収益性・投資効率の極大化とリスクの極小化の為に、事前より精度の高い物件査定が重要で ある。当社では、従来の不動産鑑定評価に加えて、物件特性や市場性などのマーケティングをベースとし、現況に則し た実践ノウハウをもとに、物件の種別・類型に応じた多角的分析方法によって、より現実的な価格の査定・評価を行 ってきた。 また、独自の業務マニュアルや定型のフォーマットを用いてクオリティを確保し、創業以来7 年間で約8400 件の投 資分析・調査活動を行ってきた。その過程において、全国規模の不動産情報ネットワークを確立し、低コストでスピ ーディなエリアを問わない機動的な対応力を実現している。 【 デューデリジェンス実績 】 <査定価額：百万円> 1999～ 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 合計 件 数 202 38 1 10 1 252 査定額 9,365 3,934 52 466 111 13,928 件 数 2,066 515 378 328 89 3,376 査定額 739,566 367,947 504,271 254,963 97,276 1,964,023 件 数 965 345 56 46 15 1,427 査定額 24,699 11,587 30,809 9,124 11,037 87,256 件 数 1,455 274 111 122 88 2,050 査定額 663,209 276,852 128,281 94,956 203,783 1,367,080 件 数 2,600 580 375 196 109 3,860 3,647,573 2,101,498 1,521,851 1,408,072 287,196 8,966,189 55 41 884 163,825 2,418,279 73,857 4,153,108 <件数> 東 北 海 道 北 5 45 首 都 圏 中 近 四 中 九 全 部 畿 国 国 州 国 104 17 50 8 16 8 252 109 2,219 209 482 14 65 135 3,376 125 496 218 316 78 81 112 1,427 30 221 1,046 123 406 54 36 134 2,050 84 241 2,376 249 517 51 62 279 3,860 アパート 142 マンション 2 戸建住宅 土地 事務所・店舗 査定額 ホテル・病院 娯楽施設他 件 数 628 77 83 査定額 1,393,160 103,988 件 数 1,425 152 34 39 26 1,676 査定額 1,061,182 969,666 74,014 261,841 21,782 2,388,484 件 数 290 46 18 21 8 383 査定額 197,283 43,888 115,223 184,371 5,469 546,234 件 数 9,630 2,027 1,056 817 377 13,907 7,736,036 3,879,360 2,538,325 4,632,073 700,509 19,486,303 48 68 370 107 177 12 40 48 109 753 193 338 37 79 9 22 177 45 75 8 23 940 7,543 1,161 2,361 263 403 59 884 118 1,676 複合物件 その他 （ゴルフ場 他） 合計 査定額 367 23 383 868 ###### アセットマネジメント 実績 * 投資家にとっては、不動産投資によるキャッシュフローの極大化が最も重要である。当社は、アセットマネ ジャーとして、投資家の収益の極大化という目的のため、最適な投資戦略をアドバイスしてきた。 * 当社では、資本売却の有効な手法のひとつとして、中立的スタンスを基本としたオークションスタイルを取 り入れた独自のオープンプライスシステムを採用している。 * 当社は、このシステムを採用することによって、幅広い投資需要を喚起し、最大の投資効率を追求する個々 のニーズに対応し、当初の出口戦略策定時の予定値よりも更なる高値での売却を実現してきた。それによっ てもまた、投資家の高い信頼を獲得するに至った。 【 アセットマネジメント実績 （売却実績） 】 1999～ 2006年 店舗 （一棟・区分） オフィス （一棟・区分） ﾏﾝｼｮﾝ・ｱﾊﾟｰ ﾄ （一棟） 土地 （駐車場含 む） 戸建 （用地含む） 区分所有 マンション <金額：百万円> 2007年 2008年 2009年 2010年 <件数> 東 北 海 道 合計 件 数 14 1 3 4 22 取扱高 8,053 750 6,362 2,213 17,378 件 数 27 2 1 1 1 32 取扱高 46,197 1,220 280 5,963 1,281 54,941 件 数 35 16 1 6 6 64 取扱高 8,900 6,622 315 1,165 11,468 28,469 件 数 96 9 19 6 8 138 取扱高 24,244 1,222 20,267 478 3,993 50,204 件 数 34 25 12 9 7 87 取扱高 2,122 2,420 765 152 979 6,438 件 数 728 89 31 95 33 976 取扱高 6,365 852 397 422 278 8,313 件 数 923 142 67 117 59 1,319 取扱高 95,270 13,086 28,385 8,180 20,212 165,744 合計 首 都 圏 北 1 中 近 四 中 九 全 部 畿 国 国 州 国 2 14 1 4 22 1 23 1 7 32 22 1 32 2 2 5 64 1 138 1 87 976 1 15 95 16 10 1 6 74 3 1 1 102 39 254 209 38 114 15 205 107 63 482 231 92 115 17 212 1,319 Company Profile 会社概要 社 名 所 在 地 SEC International Inc. 2-1-33 Shiba, Minato-ku, Tokyo, Japan 役 員 Yoko Kawai, Representative Director and President Kazuhiko Kawai, Executive Chairman 設 立 資 本 金 March-1991 48,650,000 yen 登録免許 宅地建物取引業 東京都知事（3）第77535 号 主要取引先 Cerberus Capital Management ／昭和地所／国際興業 Cerberus Asia Capital Management ／みずほ銀行 取引銀行 三菱東京UFJ 銀行 新橋駅前支店／三菱東京UFJ 銀行 青山支店 みずほ銀行 新橋支店／りそな銀行 新橋支店 The Spirits of the Company Specialists for Exquisite Communication スペシャリスト フォー エクスクイジット コミュニケーション 人のチカラを信じます｡ 自ら変化することを喜びとします｡ 正直に誠実に真摯に行動します｡ あらゆる角度から物事の本質を見極め、論理的に考え、行動します｡ 常に顧客に対し尊敬の気持ちを持ち、顧客の立場で考えます｡ 顧客を理解・尊重し、顧客への付加価値提供に直結しているか確認します｡ 正確なコミュニケーションを実践し、粘り強く問題解決に挑みます｡ 360 度のオープンマインドをベースに相互コミュニケーションシナジーを創出します｡
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