Research Report
ジャパン・クオータリー
2013 年第 3 四半期
2013 年 7 月
ドイツ証券株式会社
金融商品取引業者
関東財務局長（金商）第 117 号
（加入協会：日本証券業協会、一般社団法人第二種金融商品取引業協会、一般社団法人
金融先物取引業協会、一般社団法人日本投資顧問業協会）
本書面は、特定の商品やサービスの勧誘･提供を行う目的で作成されたものではありませ
ん。本書面に掲載されている投資手法や商品･サービスにつきましては、所定の手数料や
諸経費などをご負担いただく場合があります。また、各投資手法、商品･サービスには、
市場や経済動向もしくは価格の変動などにより、元本を割り込むなどの損失が生じるお
それがあります。商品･サービスの購入などにつきましては、説明書・目論見書などを良
くお読みいただいた上で、ご検討下さい。
本書面はドイツ証券株式会社の協力のもと Deutsche Asset & Wealth Management が作
成しており、日本国内ではドイツ証券株式会社がこれを配布しております。本書記載の
商品・サービスについては、日本国内ではドイツ証券株式会社がお問い合わせの窓口と
なりますので、ご質問などございましたらドイツ証券株式会社の担当者までご連絡願い
ます。
DEUTSCHE ASSET & WEALTH MANAGEMENT ジャパン・クオータリー 2013年第3四半期 | 2013年7月
目
小夫
(オブ) 孝一郎
次
まとめ .................................................................................................. 1
ディレクター
日本・韓国リサーチヘッド
胡
敏軒
アソシエイト
経済・金融・投資家動向...................................................................... 2
マクロ経済情勢 ....................................................................... 2
不動産投資市場・価格............................................................. 4
J-REIT ..................................................................................... 8
不動産ファンダメンタルズ ................................................................ 10
オフィス ................................................................................ 10
商業施設 ................................................................................ 12
住 宅 ..................................................................................... 13
物流施設 ................................................................................ 15
特 集：急速に変革が進むアジア太平洋地域の物流不動産 ................ 16
バックナンバー .................................................................................. 27
免責事項 ............................................................................................. 28
グローバル・リサーチ・チーム ......................................................... 29
RREEF（リーフ）のブランド名が変わりました。
ドイツ銀行グループは 2013 年にこれまでの資産運用部門とプライベート・ウェルス
部門を統合し、Deutsche Asset & Wealth Management（ドイチェ・アセット＆ウェル
ス・マネジメント）としてブランドを一本化し、ロゴも専用のプラチナ色を用いたも
のに変更しました。
これに伴い、これまで不動産運用事業を行っていた RREEF リアルエステートも
Deutsche Asset & Wealth M anagement の一部門となり、RREEF のブランドやロゴは
（一部の法人名やファンド名などを除き）原則使われないこととなりました。なお、
日本においてサービス提供を行う現地法人は引き続き、ドイツ証券株式会社不動産投
資銀行部で変更ありません。
本レポートは過去 5 年にわたって発行してきた RREEF リサーチのレポート『ジャパ
ン・クオータリー』を、レポート名称やコンテンツをそのままに Deutsche Asset &
Wealth Management の不動産レポートに改編したものです。
DEUTSCHE ASSET & WEALTH MANAGEMENT ジャパン・クオータリー 2013年第3四半期 | 2013年7月
まとめ
第 1 章の「経済･金融･投資家動向」ではマクロ経済動向や不動産投資市場、キャップレ
ート、投資リターンなどについて直近の動向と今後の見通しを分析している。2013 年 1
月-3 月期の実質 GDP 成長率は個人消費の改善と輸出の拡大による影響で、前期比年率換
算で 4.1%増の高成長となった。それまで上昇一辺倒だった日経平均株価は 5 月に 2 割下
落するなど資本市場では大きな調整局面もあったが、実体経済は着実に回復してきてお
り、6 月の日銀短観でも企業の業況が大きく改善していることが裏付けられた。7 月の参
院選では与党が勝利を収め、アベノミクスが国民の信任を受けた形となった。
東証 REIT 指数は 2012 年 10 月から 2013 年 3 月の 6 ヶ月間で 64％上昇した後、6 月末ま
でに約 2 割調整した。一方、J-REIT による資金調達は堅調に推移しており、2013 年 7 月
までの 4 ヶ月間で 2 銘柄が新規上場した。また、2013 年第 2 四半期の収益不動産取引額
も引き続き高い水準を維持しており、そのうち 70%以上は J-REIT による取得と思われる。
第 2 章の「不動産ファンダメンタルズ」では、オフィス・商業施設・住宅・物流施設そ
れぞれのセクターにおける市場ファンダメンタルズの動向について短期予測も交えつつ
概観している。賃貸市場はこれまで回復が遅れていたものの、2013 年第 2 四半期は東京
都心部の新築オフィスビルなどを中心に相場に大きな改善がみられた。商業施設や賃貸
マンション、物流施設においても同様に改善の兆しがみられるが、回復度合いには依然
ばらつきがある。
第 3 章の「特集：急速に変革が進むアジア太平洋地域の物流不動産」では、日本及びア
ジア太平洋地域における物流不動産について分析を行った。かつて欧米市場と比べて出
遅れていたアジア太平洋地域の物流不動産市場は変革が急速に進んでいる。従来は投資
用物流不動産が少なく、投資家による取引の経験やノウハウも乏しかったが、最近では
有力な投資対象セクターとなっており、利回り的にみても魅力がある。アジア太平洋地
域全体でみれば日本の物流施設は面積（ストック）、供給量、売買取引額、機能・スペ
ックなどの面で突出しており、投資家の注目度も特に高くなっている。
DEUTSCHE ASSET & WEALTH MANAGEMENT ジャパン・クオータリー 2013年第3四半期 | 2013年7月
1
経済・金融・投資家動向
マクロ経済情勢
政府による積極的な財政出動及び日銀によるデフレ脱却へ向けた金融緩和政策により、
2013 年前半の日本経済は回復色が強くなってきている。2013 年第 1 四半期の GDP 成長
率は、国内消費の回復や輸出の増加もあって前期比 1.0%増（年率換算 4.1%増）となっ
た。金融市場は 5 月から 6 月にかけて円相場・株式市場・債券相場が乱高下したものの、
個人消費の回復など実態経済は引き続き好調なことから、第 2 四半期以降も高い成長が
見込まれている。2013 年 7 月に行われた参議院選挙では与党・自民党が勝利し、アベノ
ミクスに対する国民の期待が裏付けられた。今後は構造改革を着実に実行し、デフレを
終焉させられるかが注目される。
図表 1: 実質 GDP 成長率の推移
Q1
Q2
Q3
Q4
年率（暦年）
（年成長率、実質）
ドイツ証券予想
4%
2%
0%
-2%
ITバブル崩壊
-4%
消費増税とアジア通貨危機 (1998)
-6%
東日本大震災
2016F
2015F
2014F
2012
2013E
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
-8%
-10%
2005
リーマンショック
F：ドイツ証券予想（文中全ての図表同様、詳細については末尾の免責事項を参照）
出典: ドイツ証券の資料をもとに Deutsche Asset & Wealth Management 作成
企業の業況を観測する日銀短観も大きく改善している。2013 年 6 月の業況判断指数（国
内大企業･全産業ベース、黄線）は同年 3 月から 9 ポイント改善の 8 と過去 5 年で最高と
なったほか、9 月の見通しもさらに 3 ポイント改善の 11 となっている。大企業製造業の
景況感が 2 四半期連続で改善したほか、中小企業にも景況感の改善がみられた。景気動
向指数 先行 CI（青線）をみても、直近月（5 月）は前月比 3.0 ポイントの改善、前々月
比で 4.5 ポイントの改善となり、6 ヶ月連続の改善となった。これを受け、内閣府は
2013 年 7 月に景気動向の基調判断を「下げ止まり」から「上方への局面変化」へと上方
修正した。
図表 2: 景気動向指数（先行指数）と日銀短観
(2010年=100)
景気動向指数 先行CI （左軸）
日銀短観 大企業DI （右軸）
DI業況判断指数:
('良い' － '悪い', % ポイント)
126
50
113
25
100
0
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
-50
1993
74
1992
-25
1991
87
出典: 日銀、内閣府の資料をもとに Deutsche Asset & Wealth Management 作成
DEUTSCHE ASSET & WEALTH MANAGEMENT ジャパン・クオータリー 2013年第3四半期 | 2013年7月
2
長期的な景気回復への期待、円安及び米国金利の上昇などの要因で 10 年物国債の指標金
利は 2013 年 4 月の 0.4%台から 2013 年 6 月には 0.8%まで急上昇した。これにより株式
市場や REIT 相場が大きく調整するなど（13 ページ参照）、資本市場に動揺が広がった。
消費増税による影響で 2014 年 4 月にはインフレ率が 3%前後に一時的に物価が高まると
予想されているが、それを除けばインフレ率は概ね 1%程度に収まると見込まれている。
図表 3: 短期金利と消費者物価指数推移
(%)
10年国債
無担保コール翌日物金利
消費者物価指数
3
消費増税
(2014年4月)
2
1
0
-1
ドイツ証券予想
2016F
2015F
2014F
2013E
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
-3
2000
-2
出典: ドイツ証券の資料をもとに Deutsche Asset & Wealth Management 作成
DEUTSCHE ASSET & WEALTH MANAGEMENT ジャパン・クオータリー 2013年第3四半期 | 2013年7月
3
不動産投資市場・価格
米連邦準備制度理事会（FRB）が 2013 年 6 月に量的緩和第 3 弾（QE3）を年内にも縮小
する可能性に言及したことで国内金利も上昇が見られたが、金融機関による不動産ファ
イナンスの状況は引き続き良好である。日銀短観によると金融機関の不動産・大企業向
け貸出態度 DI（黄線）は 2013 年 6 月まで 9 四半期連続でプラスを維持したほか、不動
産業の設備投資向け新規融資額も 13 年 3 月は前年同期比で 16%増加した。
図表 4: 不動産向け新規融資の増減と金融機関の貸出指標の推移
不動産業の設備投資向け新規融資増減 (前年同期比、左軸)
貸出態度DI 全産業・大企業向け (右軸)
貸出態度DI 不動産・大企業向け (右軸)
20%
20
0%
0
2013.06
2013.03
2012.12
2012.09
2012.06
2012.03
2011.12
2011.09
2011.06
2011.03
2010.12
2010.09
2010.06
2010.03
2009.12
2009.09
2009.06
2009.03
2008.12
-40
2008.09
-40%
2008.06
-20
2008.03
-20%
出典: 日銀の資料をもとに Deutsche Asset & Wealth Management 作成
2012 年第 4 四半期以降、J-REIT を中心に物件売買が活発になっている。2013 年 6 月期
の不動産売買高は約 2.6 兆円（過去 12 ヶ月合計）と推定され、前期に続く高い水準とな
った。このうち 65%以上が J-REIT による取得であったものとみられており､年初以来そ
の割合が特に高くなっている。
図表 5: 収益不動産売買高と金融機関の不動産向け貸出指標の推移
(兆円)
売買高 (12ヶ月合計、左軸)
貸出態度DI (該当月の6ヶ月前、右軸)
36
5
24
4
12
3
0
2
-12
1
-24
0
-36
2000.09
2001.03
2001.09
2002.03
2002.09
2003.03
2003.09
2004.03
2004.09
2005.03
2005.09
2006.03
2006.09
2007.03
2007.09
2008.03
2008.09
2009.03
2009.09
2010.03
2010.09
2011.03
2011.09
2012.03
2012.09
2013.03
2013.06E
2013.09F
6
E：ドイツ証券推定値（文中全ての図表同様）
出典: 日銀、都市未来研究所、Real Capital Analytics のデータをもとにDeutsche Asset & Wealth Management作成
DEUTSCHE ASSET & WEALTH MANAGEMENT ジャパン・クオータリー 2013年第3四半期 | 2013年7月
4
図表 6 の左図はセクター別の鑑定キャップレートなどを示している。実勢価格を織り込
んだ TMAX キャップレートは 2010 年より回復基調にあり、2013 年 6 月期には 5.24%と
約 4 年半ぶりの低い水準となった。東京オフィスの鑑定キャップレートもほぼこれと並
行して低下しており、2013 年 3 月期は速報ベースで 4.0%と過去最低の水準となった。
東京と大阪におけるマンションの鑑定キャップレートは 2012 年前半から回復し始めてい
るが、オフィスのキャップレートと比較すると東京、大阪ともに約 100bps 程度の開きが
ある。一方、東京のオフィスビル取引における平均イールド・スプレッド（実取引ベー
ス）は 4%半ばと引き続き世界的に高い水準を維持している。
図表 6:鑑定キャップレートと世界主要市場のオフィス・イールドスプレッド
平均オフィス・イールドスプレッド
J-REIT 保有資産の鑑定キャップレート
（期中取引平均）
大阪ｵﾌｨｽ（鑑定）
大阪ﾏﾝｼｮﾝ（鑑定）
7.0%
東京
ﾛﾝﾄﾞﾝ
ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ
ﾆｭｰﾖｰｸ
香港
ｼﾄﾞﾆｰ
6%
速報
5%
6.0%
4%
5.5%
3%
5.0%
2%
4.5%
1%
4.0%
0%
3.5%
-1%
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
6.5%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 13
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
東京ｵﾌｨｽ（鑑定）
東京ﾏﾝｼｮﾝ（鑑定）
TMAX（実勢ﾍﾞｰｽ）
2007
2008
2009
2010
2011
2012 13
注: データは将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。
出典: 不動産証券化協会、Real Capital Analytics、TMAXのデータをもとにDeutsche Asset & Wealth Management作成
投資用不動産の実勢価格を示す TMAX 価格指数は 2013 年第 2 四半期まで 2 四半期連続
の増加となった。不動産価格の先行指標となる J-REIT の指数は 2013 年第 2 四半期に約
15%の下落と調整が進んだが、依然として不動産の実勢価格（TMAX 価格指数）を大き
く上回る水準にある。このため不動産価格はまだ上昇余地が大きいとみられ、2013 年後
半にかけて価格は一層上昇するものと予想される。
図表 7: 不動産価格の推移
TMAX 価格指数（左軸）
J‐REIT指数 (右軸)
130 2400
110 1600
90 800
2008年9月
ﾘｰﾏﾝｼｮｯｸ
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
70 2011年3月
東日本大震災
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
0
'13
出典: TMAX、BloombergのデータをもとにDeutsche Asset & Wealth Management作成
DEUTSCHE ASSET & WEALTH MANAGEMENT ジャパン・クオータリー 2013年第3四半期 | 2013年7月
5
2013 年第 2 四半期以降に判明した主な国内収益不動産取引は以下の通り。新規上場の 2
銘柄を含め REIT の物件取得が多く、100 億円以上の取引は特に J-REIT による取得が目
立った。一方、日本や中国の商業施設へ投資するクリサス・リテール(Croesus Retail
Trust)がシンガポール市場に上場し、大阪のラズ心斎橋など平米単価が 3 百万円を超える
高額物件の取得も行っている（単価は延床ベース）。
図表 8: 2013 年第 2 四半期以降に発表された主な国内不動産取引
取引
年月
13年1月
13年1月
13年3月
13年3月
13年3月
種別
取得額
(億円 )
60-70
約60
単価
百万円 /㎡
0.55
ｷｬｯﾌﾟﾚｰ
ﾄ
-
チャスカ茶屋町
-
-
ｷｬﾋﾟﾀﾗﾝﾄﾞの住宅ﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵ
ﾀﾞｳﾞｨﾝﾁのｵﾌｨｽ 3棟
南青山511ﾋﾞﾙ
大府市北崎町の土地
-
-
約300
-
4.1%
札幌の老人ﾎｰﾑ6物件
89
0.17
-
ｸﾞﾗﾌｨｵ西新宿
ﾋﾙﾄﾝ東京ﾍﾞｲ
ﾘｴﾄｺｰﾄ錦糸町、ﾘｴﾄｺｰﾄ大島
渋谷ﾌﾗｯｸﾞ
東京都内の賃貸ﾏﾝｼｮﾝ12物件
35
261
144
320
153
1.37
0.40
4.13
0.48
4.2%
6.1%
4.2%
5.4%
物件名称 (取得割合 %)
大阪の賃貸ﾏﾝｼｮﾝ5物件
大阪の賃貸ﾏﾝｼｮﾝ3物件
秀和第二桜橋ﾋﾞﾙ
都内のｵﾌｨｽ 3棟
ﾗﾋﾟﾛｽ六本木の84% 持分
13年3月
13年3月
13年3月
13年4月
住宅
住宅
ｵﾌｨｽ
ｵﾌｨｽ
ｵﾌｨｽ
商業・住宅・
ﾎﾃﾙ
住宅
ｵﾌｨｽ
商業
開発用地
13年4月
ｵﾌｨｽ
赤坂ｶﾞｰﾃﾞﾝｼﾃｨの2/3持分
13年4月
ﾍﾙｽｹｱ
13年4月
13年4月
13年4月
13年4月
13年5月
ｵﾌｨｽ
ﾎﾃﾙ
住宅
ｵﾌｨｽ・商業
住宅
13年3月
ｺﾞｰﾙﾄﾞﾏﾝ･ｻｯｸｽ（米）
GEｷｬﾋﾟﾀﾙ・ﾘｱﾙｴｽﾃｰﾄ（米）
ﾗｻｰﾙ･ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ（米）
ｸﾞﾘｰﾝｵｰｸ（米）
ﾋｭｰﾘｯｸ
-
大阪
ﾛｰﾝｽﾀｰ（米）
-
東京、大阪、福岡
中央、新宿
港
愛知
商業
ラズ心斎橋など計4物件
502
3.60
5.0%
13年5月
ｵﾌｨｽ
東京ﾓｰﾄﾞ学園首都医校北校舎
100
1.33
-
13年5月
住宅
賃貸ﾏﾝｼｮﾝ 11物件
92
0.34
-
物流
ﾌﾟﾛﾛｼﾞｽﾊﾟｰｸ東京大田など計9物
件
1324
0.39
5.5%
京橋ｽｸｴｱ
60
-
-
神谷町ｾﾝﾄﾗﾙﾌﾟﾚｲｽ
大阪の底地2件
500
100
1.25
-
5.0%
-
13年5月
ｵﾌｨｽ
13年5月
13年6月
ｵﾌｨｽ
開発用地
13年6月
物流・商業 Landport浦安など計54物件
13年6月
13年6月
開発用地
商業・ﾎﾃﾙ
ﾌﾞﾗｯｸｽﾄｰﾝ（米）
ﾌｫｰﾄﾚｽ（米）
ﾓﾙｶﾞﾝ･ｽﾀﾝﾚｰ(米)
ｸﾞｯﾄﾞﾏﾝ(豪)、ｱﾌﾞﾀﾞﾋﾞ投資評議会
Westbrook Partners （米）、
港
ｹﾈﾃﾞｨｸｽ、その他機関投資家
ﾍﾙｽｳｪｲ･ﾒﾃﾞｨｶﾙ･ﾃﾞﾍﾞﾛｯﾌﾟﾒﾝﾄ
北海道
（ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ）
HKR International（香港）
新宿
千葉
ｼﾞｬﾊﾟﾝ･ﾎﾃﾙ･ﾘｰﾄ投資法人
東京
積水ﾊｳｽ、ｽﾌﾟﾘﾝｸﾞ･ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ
渋谷
森ﾄﾗｽﾄ総合ﾘｰﾄ
東京
積水ﾊｳｽ･SI投資法人
ｸﾘｻｽ･ﾘﾃｰﾙ･ﾄﾗｽﾄ
大阪、埼玉ほか
（ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ、新規上場）
新宿
ﾅｶﾞｾ
福岡、北海道
ｱｽｺｯﾄ REIT(ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ)
ほか
東京、千葉
日本ﾌﾟﾛﾛｼﾞｽﾘｰﾄ投資法人
ほか
AXA Real Estate（仏）、三井住友
中央
トラスト不動産投資顧問のJV
港
ﾋｭｰﾘｯｸ
大阪
阪急ﾘｰﾄ投資法人
東京、千葉
野村不動産ﾏｽﾀｰﾌｧﾝﾄﾞ投資法人
ほか
(新規上場)
渋谷
ﾖﾄﾞﾊﾞｼｶﾒﾗ
中央
ｺﾅﾐﾘｱﾙｴｽﾃｰﾄ
2276
0.25
-
270
179
8.98
0.94
-
150
0.19
-
品川
東京都競馬
109
0.77
7.0%
東京
野村不動産ｵﾌｨｽﾌｧﾝﾄﾞ投資法人
ｹﾈﾃﾞｨｸｽ、
ｹﾈﾃﾞｨｸｽ･ﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｬﾙ投資法人
星野ﾘｿﾞｰﾄ･ﾘｰﾄ投資法人
(新規上場)
ｺﾝﾌｫﾘｱ･ﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｬﾙ投資法人､
東急不動産
13年7月
物流
13年7月
ｵﾌｨｽ
渋谷区神宮前の底地
銀座ﾃｱﾄﾙﾋﾞﾙ
品川区勝島1丁目の物流施設2物
件
NF本郷ﾋﾞﾙなど都内のｵﾌｨｽ3物件
13年7月
住宅
東京都内の賃貸ﾏﾝｼｮﾝ4物件
110
0.62
5.4%
東京
13年7月
旅館・ﾎﾃﾙ
「星のや 軽井沢」など計6 物件
150
0.66
7.3%
長野
13年7月
住宅
東京都内の賃貸ﾏﾝｼｮﾝ9物件
150
0.66
5.0%
東京
住宅
全国の賃貸ﾏﾝｼｮﾝ60物件
686
-
-
東京、神奈川
ほか
13年7月
取得主
大阪
大阪
中央
東京
港
13年5月
13年5月
場所
ｹﾈﾃﾞｨｸｽ･ﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｬﾙ投資法人
注: 個別の物件や企業名はあくまでも参考として記載したもので、その企業の株式や証券等の売買を推奨するものではありません。取得額は推定値を含
みます。一部の取引は完了しておらず、優先交渉権が与えられただけのものも含みます。「抵」は抵当権設定額を示しています。
出典: 日経不動産マーケット情報、Real Capital Analytics のデータをもとに Deutsche Asset & Wealth Management 作成
2013 年 6 月末までの過去 12 ヶ月間の収益不動産取引額1を都市別にまとめると図表 9 の
通りで、東京の取引額は約 236 億ドルとドルベースで前期比ほぼ横ばいとなった。東京
は前期に引き続きニューヨーク、ロンドン、ロサンゼルスに次ぐ世界第 4 位で、アジア
太平洋地域では依然として最大規模であった。この間 J-REIT による取得は東京で推定 6
割強とみられる。
1
ここでは持ち家の取引や開発用地の売買は、キャッシュフローを生まない取引のため含めていない。
DEUTSCHE ASSET & WEALTH MANAGEMENT ジャパン・クオータリー 2013年第3四半期 | 2013年7月
6
図表 9: 世界の都市別収益不動産売買取引額ランキング (過去 12 ヶ月)
オフィス
ニューヨーク
ロンドン
ロサンゼルス
東 京
ワシントンDC
サンフランシスコ
香 港
パリ
シカゴ
シンガポール
ソウル
シドニー
上 海
大 阪
北 京
台 北
広 州
(十億ドル)
商業施設
J-REIT
賃貸ﾏﾝｼｮﾝ
物流施設
ホテル
その他
～
～
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
注: 開発用地を除く
出典: Real Capital Analytics のデータをもとに Deutsche Asset & Wealth Management 作成
実物不動産インデックスによるトータルリターン2は 2009 年後半から回復傾向が続いて
いる。2013 年 3 月は前期比横ばいの年 3.9%（速報値、図表 10 左図）となったが、年後
半は鑑定価格の下げ止まりとともにリターンの回復が予想される。セクター別にみると
オフィスの回復が依然として遅れている。物流施設は 2012 年末まで高いリターンを誇っ
ていたが、キャップレートの低下がほぼ一巡したため、2013 年第 1 四半期のリターンは
5%をわずかに下回る水準に落ち着いた。
図表 10: 実物不動産投資の年間トータルリターン推移 （レバレッジ前）
ﾄｰﾀﾙﾘﾀｰﾝ
ｷｬﾋﾟﾀﾙﾘﾀｰﾝ
15%
セクター別総合リターン
ｲﾝｶﾑﾘﾀｰﾝ
速報
15%
10%
5%
5%
0%
0%
-5%
-5%
-10%
-10%
-15%
-15%
2004
2006
2008.03
2008.09
2009.03
2009.09
2010.03
2010.09
2011.03
2011.09
2012.03
2012.09
2013.03
10%
ｵﾌｨｽ
商業
住宅
物流
速報
2004
2006
2008.03
2008.09
2009.03
2009.09
2010.03
2010.09
2011.03
2011.09
2012.03
2012.09
2013.03
年間トータルリターン
注: データは将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。
出典: IPDジャパン（左表）、不動産証券化協会（右表）のデータをもとにDeutsche Asset & Wealth Management作成
2
投資家が投資のベンチマークとして利用する収益指標で、賃料収入による運用利回りと鑑定評価に基づ
くキャピタル・ゲインを加えたレバレッジ前の収益率。「総合収益率」と同義。
DEUTSCHE ASSET & WEALTH MANAGEMENT ジャパン・クオータリー 2013年第3四半期 | 2013年7月
7
J-REIT
アベノミクスによるインフレ期待などを受け、東証 REIT 指数は 2013 年 3 月末に 1,700
ポイントまで急騰したが、それ以降は弱含み 2 割程度調整した（左図）。ただ、不動産
市場のファンダメンタルズは依然として回復途上にあるため、REIT 価格の調整は一時的
なものと見られている。各国で長期金利が上昇基調にあるため、S-REIT（シンガポール）
や US-REIT をはじめとする他国の REIT 市場も J-REIT と同様、短期的な価格調整が起き
ている（右図）。
図表 11: REIT インデックス（短期推移と長期国際比較)
東証 REIT 指数と日経平均比較(5 年)
REIT 指数の国際比較(10 年)
(円)
19,000
1,900
J-REITｲﾝﾃﾞｯｸｽ （左軸）
400
J-REIT
US-REIT
A-REIT (豪州)
S-REIT (ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ)
350
1,600
16,000
1,300
13,000
300
250
200
10,000
1,000
150
100
7,000
50
(2009年3月 = 100)
2003.06
2003.12
2004.06
2004.12
2005.06
2005.12
2006.06
2006.12
2007.06
2007.12
2008.06
2008.12
2009.06
2009.12
2010.06
2010.12
2011.06
2011.12
2012.06
2012.12
2013.06
2008.01
2008.07
2009.01
2009.07
2010.01
2010.07
2011.01
2011.07
2012.01
2012.07
2013.01
2013.07
700
日経平均 (右軸)
注: 参照インデックスは東証リート･インデックス、 FTSE NAREIT All Equity REITS Index (US-REIT), S&P/ASX 200 A-REIT Index (豪州REIT), FTSE ST
REIT Index (シンガポールREIT)
出典: Bloombergの資料をもとにDeutsche Asset & Wealth Management作成
2013 年 5 月の J-REIT 平均配当利回りは 3.87%（オフィス型 REIT に限れば 3.28%）と
なっており、長期金利の上昇を反映し過去 3 ヶ月で 60bps 超の上昇となった。もっとも
国債利回りとの差は依然として 300bps 超（オフィス型 REIT に限れば 242bps）で、
100bps 前後の米国や英国と比べると利回りは高いとの見方もある。
図表 12: REIT 配当利回り
J-REIT
8%
10年国債
オフィスREIT
6%
4%
2013.06
2012.12
2012.06
2011.12
2011.06
2010.12
2010.06
2009.12
2009.06
2008.12
2008.06
2007.12
2007.06
2006.12
2006.06
2005.12
2005.06
2004.12
2004.06
2003.12
2003.06
2002.12
2002.06
2001.12
0%
2001.06
2%
出典: 三井住友トラスト基礎研究所、Bloombergの資料をもとに Deutsche Asset & Wealth Management作成
DEUTSCHE ASSET & WEALTH MANAGEMENT ジャパン・クオータリー 2013年第3四半期 | 2013年7月
8
J-REIT の価格は足元で短期的な調整があったものの、増資など資金調達動向は依然とし
て活況である。2013 年 4 月-7 月にかけて野村不動産マスターファンド投資法人など 2 銘
柄の新規上場と､日本プロロジスリートなど 6 銘柄の公募増資が実施され、調達額は 4 ヶ
月間で計 3,560 億円に膨らんだ（物件取得額は合計 5,453 億円）。また、2013 年 1-6 月
の J-REIT による物件取得額は半期ベースで過去最高となった。
図表 13: J-REIT の資金調達と物件取得額
(兆円)
直近の主要増資一覧
1.0
J-REIT物件取得額
(純増額)
投資法人債
第三者割当増資
公募増資
IPO
(億円)
J-REIT銘柄
0.5
時期
増資額
ｼﾞｬﾊﾟﾝ･ﾎﾃﾙ･ﾘｰﾄ
2013年4月
205
積水ﾊｳｽ SI
2013年4月
100
日本ﾌﾟﾛﾛｼﾞｽﾘｰﾄ
2013年6月
710
野村不動産ｵﾌｨｽﾌｧﾝﾄﾞ
2013年7月
260
ﾕﾅｲﾃｯﾄﾞ･ｱｰﾊﾞﾝ
2013年7月
91
ｹﾈﾃﾞｨｸｽ･ﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｬﾙ
2013年7月
344
1,710
合計
新規上場のR EIT
J-REIT銘柄
2001.09
2002.03
2002.09
2003.03
2003.09
2004.03
2004.09
2005.03
2005.09
2006.03
2006.09
2007.03
2007.09
2008.03
2008.09
2009.03
2009.09
2010.03
2010.09
2011.03
2011.09
2012.03
2012.09
2013.03
2013.07
0.0
時期
増資額
2013年6月
2013年7月
合計
野村不動産ﾏｽﾀｰﾌｧﾝﾄﾞ
星野ﾘｿﾞｰﾄ･ﾘｰﾄ
1,750
100
1,850
上場予定のR EIT：
ｲｵﾝ(商業)、ﾋｭｰﾘｯｸ(総合型)、新生銀行（ﾍﾙｽｹｱ）
注: 増資額は上限額。個別の物件や企業名はあくまでも参考として記載したもので、その企業の株式や証券等の売買を推奨するものではありません。
出典: 不動産証券化協会、都市未来研究所、日経新聞の資料をもとにDeutsche Asset & Wealth Management作成
図表 14 は国内不動産の取引額（自己居住用住宅などを除く）及びそのうち J-REIT の物
件取得額・売却額をそれぞれ示している。2013 年 4 月‐6 月の不動産取引額は暫定値で
約 0.6 兆円と四半期ベースとしては過去 5 年で最高となり、国内全取引に占める J-REIT
のシェアも同期間で 7 割近くに膨らんだ。一方、J-REIT との競争が激化するなか、外資
勢などによる優良物件の取得は限定的であった。
図表 14: 収益不動産取引額の推移と J-REIT の取得割合
(兆円)
80%
4
取得 その他法人
取得 J-REIT
売却 J-REIT
3
全体の売買額に占める
J-REITの取得割合 (右軸)
60%
2013.03
2013.07E
2012.09
2011.09
2012.03
2011.03
2010.09
2010.03
2009.09
2009.03
2008.09
2008.03
2007.09
2007.03
2006.09
2006.03
2005.09
2005.03
2004.09
2004.03
2003.09
-1
2003.03
0%
2002.09
0
2002.03
20%
2001.09
1
2001.03
40%
2000.09
2
-20%
出典: 不動産証券化協会、都市未来研究所、Real Capital Analyticsの資料をもとにDeutsche Asset & Wealth Management作成
DEUTSCHE ASSET & WEALTH MANAGEMENT ジャパン・クオータリー 2013年第3四半期 | 2013年7月
9
不動産ファンダメンタルズ
オフィス
東京都区部における新規大規模ビルの供給はすでに 2012 年にピークを越えており、東京
都心 5 区3のオフィスビルの空室率は緩やかに回復している。2013 年 6 月末時点の空室率
は 8.5%と前年同月比から 1.1 ポイント回復した。特に、新築ビルに限れば 2012 年 5 月
の 39.2%から 2013 年 6 月は 11.6%と大幅に改善し、過去 4 年半で最低の水準となった。
図表 15: 都心 5 区の平均空室率と新築ビルの空室率の推移
新築ビルの空室率 （右軸）
20 %
40 %
15 %
30 %
20 %
10 %
平均空室率（左軸）
13年6月
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
0%
2004
0%
2003
10 %
2002
5%
主な竣工ビル一覧 （ 2013年 1月以降）（下段は予定）
竣工
階数
ﾜﾃﾗｽﾀﾜｰ
銀座歌舞伎座ﾀﾜｰ
東京ｽｸｴｱｶﾞｰﾃﾞﾝ（京橋）
御茶ノ水ｿﾗｼﾃｨ
ﾗｿﾞｰﾅ川崎東芝ﾋﾞﾙ
2013/2
2013/2
2013/3
2013/3
2013/3
41
29
24
23
15
延床面積
（㎡）
129,223
94,097
117,461
102,232
104,594
ｱｰｸﾋﾙｽﾞｻｳｽﾀﾜｰ
2013/8
20
55,033
ビル名
出典: 三鬼商事（上段）及び各社資料（下段）をもとにDeutsche Asset & Wealth Management作成
2013 年 1 月-6 月の東京都心 3 区の基準階面積別オフィス空室率は、いずれのクラスにお
いても改善した。大規模ビル（基準階面積 200 坪以上）の空室率は 2012 年 12 月比 0.4
ポイント改善し 5.9%となったほか、基準階面積 50-100 坪クラスのビルでも 2012 年 12
月比 1.0 ポイント改善の 10.5%となるなど､小型ビルでも回復がみられる。
図表 16: 東京都心 3 区の基準階面積別オフィス空室率の推移
基準階 50～100坪のビル
基準階 100～200坪のビル
平均
基準階 200坪以上のビル
12%
8%
0%
1996.06
1996.12
1997.06
1997.12
1998.06
1998.12
1999.06
1999.12
2000.06
2000.12
2001.06
2001.12
2002.06
2002.12
2003.06
2003.12
2004.06
2004.12
2005.06
2005.12
2006.06
2006.12
2007.06
2007.12
2008.06
2008.12
2009.06
2009.12
2010.06
2010.12
2011.06
2011.12
2012.06
2012.12
2013.06
4%
出典:三幸エステートの資料をもとにDeutsche Asset & Wealth Management作成
3
千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区を指す。
DEUTSCHE ASSET & WEALTH MANAGEMENT ジャパン・クオータリー 2013年第3四半期 | 2013年7月
10
過去のデータをみると東京都心のオフィスビルでは空室率と賃料上昇幅に相関（正確に
は逆相関）関係がみられる。2013 年 6 月の都心 3 区の基準階 200 坪以上のオフィス空室
率は 5.9%と従来の平均値の 5%よりはまだ高いものの回復傾向にある。成約賃料も 3 期
の移動平均で 3.8%の上昇となっており、回復傾向が伺われる。
図表 17: 東京都心 3 区のオフィス空室率と成約賃料の推移 (基準階 200 坪以上)
8%
成約賃料増加率 （前期比､3期移動平均）
空室率 （右軸）
1%
4%
3%
0%
5%
-4%
7%
-8%
9%
2013.06
2012.06
2011.06
2010.06
2009.06
2008.06
2007.06
2006.06
2005.06
2004.06
2003.06
2002.06
2001.06
2000.06
1999.06
1998.06
1997.06
1996.06
：賃料が増加に転じた時点
1995.06
-12%
回復
11%
出典: 三鬼商事、三幸エステートの資料をもとにDeutsche Asset & Wealth Management作成
東京都心部の新築ビルでは賃料の上昇がみられる。2013 年第 2 四半期は新築ビルの募集
賃料は前年同期比 5.2%上昇した。ベンチマークとなる基準階 100 坪以上のビルの平均値
では前年同期比 0.2%と僅かに下落し、本レポートにて予測した通りとなった。ただ、空
室率は順調な回復がみられるため、ベンチマークの賃料も 2013 年後半には安定するもの
とみられる。
図表 18: 東京都心 5 区の基準階面積別オフィス募集賃料の推移
ドイツ証券予想
(円/坪/月)
50,000
丸の内・大手町地区にある
基準階200坪以上のビル
40,000
30,000
基準階100坪以上の新築ビル
20,000
2013.12F
10,000
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008.03
2008.06
2008.09
2008.12
2009.03
2009.06
2009.09
2009.12
2010.03
2010.06
2010.09
2010.12
2011.03
2011.06
2011.09
2011.12
2012.03
2012.06
2012.09
2012.12
2013.03
2013.06
ベンチマーク
基準階100坪以上のビル
出典: 三幸エステート、ニッセイ基礎研究所の資料をもとにDeutsche Asset & Wealth Management作成
国内主要都市のオフィス空室率は大阪を除き、新規ビルの供給が限定的だったため、お
おむね横ばいまたは改善傾向を示している。大阪では今年に入ってダイビル本館（中之
島）、グランフロント大阪（梅田北ヤード）などの旗艦ビルの竣工が相次ぎ、2013 年 3
月の新築ビルの平均空室率が 50.3%と一気に悪化した。つれて平均空室率は 13 年 3 月で
11.3%、同年 6 月でも依然として 10.8%と高止まりしている。
DEUTSCHE ASSET & WEALTH MANAGEMENT ジャパン・クオータリー 2013年第3四半期 | 2013年7月
11
図表 19: 国内主要都市のオフィス空室率の推移
(%)
札幌
16
福岡
名古屋
大阪
東京
12
8
2013.06
2013.03
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
0
1997
4
主な竣工ビル一覧 （ 2012 年 8月以降）（下段は予定）
ビル名
ORE錦2丁目 (名古屋)
中之島ﾌｪｽﾃｨﾊﾞﾙﾀﾜｰ (大阪・中之島)
ﾀﾞｲﾋﾞﾙ本館 (大阪・中之島)
ｸﾞﾗﾝﾌﾛﾝﾄ大阪 A/B (大阪・北ﾔｰﾄﾞ)
名古屋東京海上日動ﾋﾞﾙﾃﾞｨﾝｸﾞ
竣工
2012/8
2012/9
2013/2
2013/3
2013/6
階数
13
39
22
38
15
NTT新青葉通ﾋﾞﾙ（仙台）
富士ﾌｲﾙﾑ･ｵﾘｯｸｽ栄一丁目(名古屋)
2013(予定)
2013(予定)
14
14
延床面積
21,105
146,395
48,153
net 236,800
10,854
29,574
21,637
出典: 三鬼商事の資料をもとにDeutsche Asset & Wealth Management作成
商業施設
都心部におけるブランドショップなどの平均店舗賃料は、2013 年第 1 四半期にもようや
く下げ止まり傾向が見えており、直近期では銀座、渋谷、表参道をはじめとして東京全
体で回復し始めた一方、池袋では大幅に下落した。2013 年 1 月-6 月の訪日外国人旅行客
数は過去最高を記録し、都心の商業施設の売上にも貢献した。
図表 20: 東京都心と大阪の主要商業地の商業施設の平均募集賃料の推移
(円/坪/月)
銀座
表参道
新宿
心斎橋 (大阪)
渋谷
(参) 東京都心5区ｵﾌｨｽ
50,000
40,000
30,000
2013.03
2012.12
2012.09
2012.06
2012.03
2011.12
2011.09
2011.06
2011.03
2010.12
2010.09
2010.06
2010.03
2009.12
2009.09
2009.06
2009.03
2008.12
2008.09
2008.06
10,000
2008.03
20,000
注: オフィス賃料は東京都心5区の基準階面積100坪以上の平均（図表17のベンチマーク）
出典: アトラクターズ・ラボ、日経不動産マーケット情報、三鬼商事の資料をもとにDeutsche Asset & Wealth Management作成
DEUTSCHE ASSET & WEALTH MANAGEMENT ジャパン・クオータリー 2013年第3四半期 | 2013年7月
12
2013 年第 2 四半期のチェーンストアとショッピングセンターの売上高（既存店ベース、
以下同）は 6 月に入って前年同月比プラスに転じ、底打ち感が広がっている。また、百
貨店の売上高は前年同期比 3.1%増となり、東日本大震災の反動増があった 2012 年第 1
四半期以来の伸びとなった。主力の衣料品が全体の売上を押し上げたほか、美術・宝
飾・貴金属などの高額品も引き続き好調で 10 ヶ月連続で増加した。
図表 21: 形態別小売販売額の前年同期比推移 (%)
ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
百貨店
ﾁｪｰﾝｽﾄｱ
ｺﾝﾋﾞﾆ
(全て既存店ベース)
10%
5%
0%
-5%
-15%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008.03
2008.06
2008.09
2008.12
2009.03
2009.06
2009.09
2009.12
2010.03
2010.06
2010.09
2010.12
2011.03
2011.06
2011.09
2011.12
2012.03
2012.06
2012.09
2012.12
2013.03
2013.06
-10%
出典: 日本ショッピングセンター協会、日本百貨店協会、日本チェーンストア協会、日本フランチャイズチェーン協会の資料をもとにDeutsche Asset &
Wealth Management作成
住宅
2013 年第 2 四半期の首都圏新築分譲マンションの平均販売価格は高額物件などの動きも
よく、前期比 4.5%増の 4,824 万円と過去 5 年で最大の伸びとなった。契約率も 79.4％と
好不調の目安とされる 70%を 14 四半期連続で上回った。インフレ期待や増税見込みから
不動産価格には先高感が出ており、年後半も価格は高めの水準で推移すると予想される。
図表 22: 首都圏新築分譲マンションの平均価格と契約率の推移
平均販売価格
契約率
(%)
(万円)
5,000
4,500
80
契約率70%ライン
(好不調の目安)
70
60
3,500
50
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
4,000
96 98 00 02 04 06
07
08
09
10
11
12
13
出典: 不動産経済研究所の資料をもとにDeutsche Asset & Wealth Management作成
DEUTSCHE ASSET & WEALTH MANAGEMENT ジャパン・クオータリー 2013年第3四半期 | 2013年7月
13
東京 23 区の賃貸マンションの空室率は、賃貸マンションの新規供給が限定的であったこ
とから過去 2 年間において回復基調にある。2013 年 5 月は供給の増加から空室率が一時
的に 10.1%に悪化したものの、需要は底堅く同月の都心 5 区における募集賃料は前年同
月比-0.4 減とわずかな下落にとどまった。
図表 23: 東京のマンション賃料と空室率の推移
(指数)
23区賃料指数
5区募集賃料
(円/坪)
(%)
23区空室率 (右軸)
13,900
9
100
13,500
8
97
13,100
7
2013.05
2013.02
2012.11
2012.08
2012.05
2012.02
2011.11
2011.08
2011.05
2011.02
2010.11
2010.08
2010.05
2010.02
11
2009.09
2008.12
103
2008.03
10
2007.06
14,300
2006.09
106
2005.12
14,700
2005.03
109
出典: タス(データ提供アットホーム)<23区空室率>、リーシング・マネジメント・コンサルティング<5区募集賃料>、リクルートIPDジャパン<23区賃料
指数>の資料をもとにDeutsche Asset & Wealth Management作成
高級賃貸マンションの需要は外資系企業や国内金融機関などの業績に大きく左右され、
需要面からみればオフィス市場と連動性が高い。東京の高級賃貸マンションの空室率は
2013 年第 1 四半期の 9.2%から 2013 年第 2 四半期は 8.0%に改善したものの、募集賃料
は同時期-0.4%と 2 四半期連続で減少した。本格的に需要が回復するには企業業績の回復
を待たねばならず、今しばらく時間を要するとみられる。
図表 24: 東京都心 3 区における高級賃貸住宅賃料と空室率の推移
(円/坪、月)
25,000
オフィス賃料
高級賃貸住宅賃料
オフィス空室率 (右軸)
高級賃貸住宅空室率 (右軸)
(%)
15
22,000
12
19,000
9
16,000
6
13,000
3
2013.06
2013.03
2012.12
2012.09
2012.06
2012.03
2011.12
2011.09
2011.06
2011.03
2010.12
2010.09
2010.06
2010.03
2009.12
2009.09
2009.06
2009.03
2008.12
2008.09
2008.06
2008.03
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
7,000
1999
10,000
0
出典: ケン不動産投資顧問、三鬼商事の資料をもとにDeutsche Asset & Wealth Management作成
DEUTSCHE ASSET & WEALTH MANAGEMENT ジャパン・クオータリー 2013年第3四半期 | 2013年7月
14
物流施設
2013 年第 1 四半期も優良な物流施設への需要は依然として高く、空室率は東京圏で
2.3%、大阪圏で 1.0%と逼迫した状況が続いた。これを受け、物流施設の平均賃料も東京
圏で前期比 2.1%、大阪圏で同 0.3%とそれぞれ若干上昇した。2013 年以降は供給増が予
想されているものの、需要が旺盛なため募集賃料への影響はあっても限定的と思われる。
図表 25: 賃貸物流施設の空室率及び募集賃料推移
マルチテナント型物流施設の空室率推移
東京圏
大型物流施設の募集賃料推移
(円/坪、月)
大阪圏
5,000
20%
予想 (一五不動産)
東京圏 賃料
予想 (一五不動産)
4,000
15%
3,000
大阪圏 賃料
10%
2,000
5%
2013.03
2013.12F
2012.09
2012.03
2011.09
2011.03
2010.09
2010.03
2009.09
2009.03
0
2008.09
2013.12F
2013.03
2012.09
2012.03
2011.09
2011.03
2010.09
2010.03
2009.09
2009.03
2008.09
2008.03
0%
2008.03
1,000
注: 延床面積10,000坪以上のマルチテナント型物流施設、募集面積１千㎡以上の賃貸物流施設が調査対象
出典: 一五不動産情報サービスの資料をもとにDeutsche Asset & Wealth Management作成
DEUTSCHE ASSET & WEALTH MANAGEMENT ジャパン・クオータリー 2013年第3四半期 | 2013年7月
15
特集：急速に変革が進むアジア太平洋地域の物流不動産
本特集は Deutsche Asset & Wealth Management が 2013 年 7 月に発行した英語レポート
『Logistics: Rapid Modernisation Underway in the Asia Pacific Region』の日本語要約版
で、一部データや内容を更新しております。アジア太平洋地域全体でみても､日本の物流
施設は面積（ストック）、供給量、売買取引額、機能・スペックなどの面で突出してお
り、投資家の注目度も特に高くなっています。
アジア太平洋地域における物流不動産市場の変革
欧米市場に比べこれまで成熟化が遅れていたアジア太平洋地域の物流不動産市場は近年
大きな変革期を迎えている。中間層の拡大に伴う消費動向の変化やインターネット通販
の拡大、物流網へのニーズの変化などを受けて、大規模な機能的物流施設に対する需要
が増加しており､下記のような構造変革がみられる。
図表 26: 物流施設・物流不動産の変革
項
目
従
来
現
在
施設の形態
小規模施設・自社保有物件
大規模賃貸用物件
施設の機能
従来型保管倉庫
IT を使った先進型物流施設 や配送拠点
機能
施設保有者
流通会社やメーカー（自社保有）
REIT や不動産ファンド
主要テナント
小売など荷主企業
3PL、ネット通販業者
4
出典: Deutsche Asset & Wealth Management作成
先進的物流施設の供給が増えるのに伴い、アジア太平洋地域でも物流不動産市場が投資
対象として脚光を集めてきている。このため近年物流不動産はオフィス、商業施設、賃
貸住宅とともにコア不動産投資の対象として認識されるようになってきている。日本に
ついてみても、過去 10 年間、首都圏の大規模物流施設の新規供給量は下記のように変化
しており、自社保有物件から大規模賃貸物件へ市場がシフトしていることが認められる。
図表 27: 首都圏の大型物流施設の供給量推移
(百万㎡)
自社保有
賃貸用
1.5
1.0
0.0
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13F
14F
0.5
F：ドイツ証券予想（文中全ての図表同様、詳細については末尾の免責事項を参照）
出典: CBREの資料をもとにDeutsche Asset & Wealth Management作成
4
物流施設の IT 化の例として、GPS（位置測位システム）、物流 EDI（電子データ交換）、バーコー
ド・システム、RFID（遠隔個体識別）、自動仕分システム、電子発注システム等があげられる。
DEUTSCHE ASSET & WEALTH MANAGEMENT ジャパン・クオータリー 2013年第3四半期 | 2013年7月
16
日本以外においても香港、シンガポール、豪州などで大型賃貸物流施設の供給は増えて
いる。2008 年のリーマンショック以降は供給量が一旦減少したものの、テナントの引き
合いが強いことから昨年からは急激に供給量が増加しており、2013 年は過去のピークと
同規模の大量供給が予想されている。
図表 28: アジア太平洋地域の大型物流施設の供給量推移
大阪
(千㎡)
シドニー
メルボルン
シンガポール
香港
東京
1,500
1,500
1,000
1,000
500
2014F
2013F
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
0
2000
500
0
出典: Jones Lang LaSalle (豪州), Rating and Valuation Department (香港), Urban Redevelopment Authority (シンガポール), 野村不動産投資顧問(日本)
の資料をもとにDeutsche Asset & Wealth Management作成
アジア太平洋地域においてインターネット通販市場は着実に拡大している。米調査会社
フォレスター・リサーチによると、域内において商業販売額に占めるネット通販の割合
が高いのは、豪州（約 9%）、中国、韓国、日本の順である。売上高の絶対値でみると中
国が首位で次いで日本市場が大きくなっている。
メーカーや小売業者は物流体制の効率化やコスト削減等を目的にサードパーティ・ロジ
スティクス（3PL）へ物流業務をアウトソーシングしている。日本では景気が低迷してい
た過去 3 年間でも 3PL の市場規模が急拡大しており、現在 3PL 業者が物流テナントの
74%を占めるまでになっている。アジア太平洋地域の各国においても同様に 3PL は最大
のテナントとなっている。
図表 29: 日本の 3PL 市場規模の推移
(兆円)
2.0
1.6
1.2
0.8
2012E
2011
2010
2009
2008
2007
2006
0.0
2005
0.4
E：ドイツ証券推定値
出典: ロジスティクス・ビジネスのデータをもとにDeutsche Asset & Wealth Management 作成
DEUTSCHE ASSET & WEALTH MANAGEMENT ジャパン・クオータリー 2013年第3四半期 | 2013年7月
17
アジア太平洋地域において初めて上場した物流系 REIT は、2002 年上場のシンガポール
のアセンダス・リートである。11 年経った現在、シンガポール、日本、豪州などで計 15
銘柄の物流 REIT が上場している。日本では、2012 年 10 月から 2013 年 7 月までに 4 銘
柄が新規上場し、J-REIT による物流施設の保有資産残高は直近 10 ヶ月で 4 倍の 1 兆円
に膨らんだ。アジア太平洋地域の物流系 REIT の保有資産残高は 300 億米ドル（約 3 兆円）
に及んでいる。
図表 30: アジア太平洋地域の REIT による物流施設保有残高
日本（J-REIT）
ｵﾘｯｸｽ/ﾕﾅｲﾃｯﾄﾞ･ｱｰﾊﾞﾝ
産業ﾌｧﾝﾄﾞ
GLPﾘｰﾄ
野村不動産ﾏｽﾀｰﾌｧﾝﾄﾞ
(兆円)
1.0
アジア太平洋地域
10%
物流施設の
割合（右軸）
0.8
8%
2013年6月
0%
2013年5月
0.0
2013年4月
2%
2013年3月
0.2
2013年2月
4%
2013年1月
0.4
2012年12月
6%
2012年11月
0.6
2012年10月
(百万米ﾄﾞﾙ )
日本ﾛｼﾞｽﾃｨｸｽ･ﾌｧﾝﾄﾞ
大和ﾊｳｽﾘｰﾄ
日本ﾌﾟﾛﾛｼﾞｽﾘｰﾄ
REIT
ｱｾﾝﾀﾞｽ･ﾘｰﾄ
ﾒｰﾌﾟﾙﾂﾘｰ･ﾛｼﾞｽﾃｨｸｽ･ﾄﾗｽﾄ
日本ﾌﾟﾛﾛｼﾞｽﾘｰﾄ
ﾒｰﾌﾟﾙﾂﾘｰ･ｲﾝﾀﾞｽﾄﾘｱﾙ･ﾄﾗｽﾄ
GLP J-REIT
野村不動産ﾏｽﾀｰﾌｧﾝﾄﾞ
ｸﾞﾛｰｽ･ﾎﾟｲﾝﾄ･ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨｰｽﾞ
産業ﾌｧﾝﾄﾞ
日本ﾛｼﾞｽﾃｨｸｽﾌｧﾝﾄﾞ
大和ﾊｳｽﾘｰﾄ
ｹﾝﾌﾞﾘｯｼﾞ･ｲﾝﾀﾞｽﾄﾘｱﾙ･ﾄﾗｽﾄ
ｻﾊﾞﾅｼｬﾘｱ･ｺﾝﾌﾟﾘｱﾝﾄ･ﾘｰﾄ
AIMS AMPｷｬﾋﾟﾀﾙ･ ｲﾝﾀﾞｽﾄﾘｱﾙ
ｷｬｯｼｭ･ﾛｼﾞｽﾃｨｸｽ･ ﾄﾗｽﾄ
ﾐﾙﾊﾞｯｸ･ｲﾝﾀﾞｽﾄﾘｱﾙ･ﾄﾗｽﾄ
ｱﾄﾘｳﾑ･ﾘｰﾄ
国
上場日
ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ
ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ
日本
ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ
日本
日本
豪州
日本
日本
日本
ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ
ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ
ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ
ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ
豪州
ﾏﾚｰｼｱ
02年 11月
05年 7月
13年 2月
10年 10月
12年 12月
13年 6月
07年 7月
07年 10月
05年 5月
12年 11月
06年 7月
10年 11月
07年 4月
10年 4月
05年 5月
07年 4月
合計
総資産
5,607
3,414
3,055
2,391
2,314
2,276
1,784
1,784
1,759
1,383
1,026
929
851
877
229
73
29,750
出典: ARES, BloombergのデータをもとにDeutsche Asset & Wealth Management 作成
国際貿易の重要性が増加するにつれ、各国とも物流の効率性や関連インフラ施設の改善
に努めている。この結果、アジア太平洋地域の物流インフラは欧米諸国に比肩する水準
になってきている。世界銀行によるロジスティクス・パフォーマンス・インデックス
(LPI)ランキングでは､すでにシンガポールが世界トップ水準に位置しており、日本もこれ
に次ぐ水準にある。香港や豪州は米国や EU 主要国と同程度の 10 位台となっているが、
韓国や中国は時間の正確さをはじめとした分野でまだ改善の余地がある。
DEUTSCHE ASSET & WEALTH MANAGEMENT ジャパン・クオータリー 2013年第3四半期 | 2013年7月
18
図表 31: ロジスティック・パフォーマンス(LPI*)
順位
国・ 地域
LPI
通関
手続き
道路
イン フ ラ
国際配送
物流
サー ビ ス
貨物の
追跡
時間の
正確さ
1
ドイツ
4.11
4.00
4.34
3.66
4.14
4.18
4.48
2
シンガポール
4.09
4.02
4.22
3.86
4.12
4.15
4.23
3
スウェーデン
4.08
3.88
4.03
3.83
4.22
4.22
4.32
4
オランダ
4.07
3.98
4.25
3.61
4.15
4.12
4.41
5
ルクセンブルク
3.98
4.04
4.06
3.67
3.67
3.92
4.58
6
スイス
3.97
3.73
4.17
3.32
4.32
4.27
4.20
7
日本
3.97
3.79
4.19
3.55
4.00
4.13
4.26
8
イギリス
3.95
3.74
3.95
3.66
3.92
4.13
4.37
9
ベルギー
3.94
3.83
4.01
3.31
4.13
4.22
4.29
10
ノルウェー
3.93
3.86
4.22
3.35
3.85
4.10
4.35
11
アイルランド
3.89
3.60
3.76
3.70
3.82
4.02
4.47
12
フィンランド
3.89
3.86
4.08
3.41
3.92
4.09
4.08
13
香港
3.88
3.83
4.00
3.67
3.83
3.94
4.04
14
カナダ
3.87
3.71
4.03
3.24
3.99
4.01
4.41
15
アメリカ
3.86
3.68
4.15
3.21
3.92
4.17
4.19
16
デンマーク
3.85
3.58
3.99
3.46
3.83
3.94
4.38
17
フランス
3.84
3.63
4.00
3.30
3.87
4.01
4.37
18
豪州
3.84
3.68
3.78
3.78
3.77
3.87
4.16
19
オーストリア
3.76
3.49
3.68
3.78
3.70
3.83
4.08
20
台湾
3.71
3.35
3.62
3.64
3.65
4.04
3.95
21
ニュージーランド
3.65
3.64
3.54
3.36
3.54
3.67
4.17
22
イタリア
3.64
3.38
3.72
3.21
3.74
3.83
4.08
23
韓国
3.64
3.33
3.62
3.47
3.64
3.83
3.97
24
ｱﾗﾌﾞ首長国連邦
3.63
3.49
3.81
3.48
3.53
3.58
3.94
25
スペイン
3.63
3.47
3.58
3.11
3.62
3.96
4.12
26
チェコ
3.51
3.31
3.25
3.42
3.27
3.60
4.16
27
中国
3.49
3.16
3.54
3.31
3.49
3.55
3.91
28
南アフリカ
3.46
3.22
3.42
3.26
3.59
3.73
3.57
29
マレーシア
3.44
3.11
3.50
3.50
3.34
3.32
3.86
30
ポーランド
3.44
3.12
2.98
3.22
3.26
3.45
4.52
注: ランキング対象国155ヶ国中、本図では上位30ヶ国を表示した.
出典: 世界銀行のデータをもとにDeutsche Asset & Wealth Management 作成
DEUTSCHE ASSET & WEALTH MANAGEMENT ジャパン・クオータリー 2013年第3四半期 | 2013年7月
19
投資市場及び賃貸市場
物流不動産の売買取引額
アジア太平洋地域における物流不動産の売買取引は金融危機後に大きく拡大している。
収益不動産の取引額に占める物流不動産取引の割合は、2007 年の 9.8%から 2012 年の
12.1%まで増加しており 2013 年には一層の増加が見込まれている。特に日本においては
物流不動産の取引の増加が顕著で、2013 年は年初から 7 ヶ月ですでに過去最高額を更新
した｡日本に次いでオーストラリアや香港、台湾、シンガポールなどが主要市場となって
いる。
図表 32: アジア太平洋地域の物流不動産売買取引額推移
(十億ﾄﾞﾙ)
14
14%
その他
物流施設の占める割合(右軸)
12
13%
10
12%
8
11%
6
10%
4
9%
2
8%
中国
シンガポール
台湾
香港
オセアニア
日本
0
全取引に占め
る物流施設の
割合（右軸）
7%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013年初来
出典: Real Capital AnalyticsのデータをもとにDeutsche Asset & Wealth Management 作成
投資家による物流不動産投資への需要が高まるにつれて、取引価格（平米単価）も上昇
している。アジア太平洋地域における平均単価は、2009 年の 110 米ドル/㎡から 2013 年
第 1 四半期には 161 米ドル/㎡へと約 46%値上がりしており、今後も価格は強含んで推移
するものと予想される。
図表 33: アジア太平洋地域の物流不動産取得単価
アジア・太平洋地域
(米ﾄﾞﾙ/㎡)
日本
香港
シンガポール
豪州
400
300
200
100
0
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1
'07
'08
'09
'10
'11
'12
'13
出典: Real Capital AnalyticsのデータをもとにDeutsche Asset & Wealth Management 作成
DEUTSCHE ASSET & WEALTH MANAGEMENT ジャパン・クオータリー 2013年第3四半期 | 2013年7月
20
2011 年以降に取引された主な物流不動産は以下の通りで、ポートフォリオ取引では日本、
中国、豪州での取引が多かった。なかでも日本におけるポートフォリオ取引は特に多く、
10 億米ドル（1,000 億円）を超える取引も 5 件あった。個別物件の高額取引では CPP
（カナダ公的年金基金）による香港のインターリンク（24 階建て物流施設）の購入やグ
ッドマンによる香港の ATL ロジスティクスセンター（55 万㎡の世界最大級の物流施設）
の 25%持分取得などがある。投資家は各国の年金、ソブリンウェルスファンド、上場リ
ート、ファンド、PE ファンドなどが主な顔ぶれとなっている。
図表 34: アジア太平洋地域の主な物流不動産取引
取引
年月
物件名称
ポー ト フ ォ リオ物件
GLP ﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵ
12年12月
(計30物件)
ﾌﾟﾛﾛｼﾞｽ・ﾊﾟｰｸ ﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵ
13 年2月
(計12物件)
ﾗｻｰﾙ･ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ ﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵ
11年12月
(計15物件)
国
取得額
取得主
( 百万米ﾄﾞﾙ)
日本
日本
所在国
2,087
GLPﾘｰﾄ (新規上場)
1,730
日本ﾌﾟﾛﾛｼﾞｽﾘｰﾄ
(新規上場)
日本
日本
日本
1,600
GLP / 中国投資
ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ/
中国
中国
1,348
GLP
ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ
日本
1,324
日本ﾌﾟﾛﾛｼﾞｽﾘｰﾄ
日本
日本
1,220
野村不動産ﾏｽﾀｰﾌｧﾝﾄﾞ
(新規上場)
日本
日本
407
Dream ﾌﾟﾗｲﾍﾞｰﾄﾘｰﾄ
日本
豪州
387
従業員退職積立基金
ﾏﾚｰｼｱ
豪州
378
韓国国民年金公団
豪州
313
従業員退職積立基金
11年6月 ｲﾝﾀｰﾘﾝｸ
香港
589
ｶﾅﾀﾞ年金基金
ｶﾅﾀﾞ
13年3月 ATL ﾛｼﾞｽﾃｨｸｽｾﾝﾀｰの25%
香港
450
ｸﾞｯﾄﾞﾏﾝ
豪州
11年12月 寶組東扇島倉庫
日本
425
ﾌｫｰﾄﾚｽ
ｱﾒﾘｶ
11年12月 旧葛洞（ｸｶﾞﾙﾄﾞﾝ）234番地
韓国
337
ﾃｿﾝ･ｸﾞﾙｰﾌﾟ
韓国
12年10月 GLP ﾊﾟｰｸ蘇州
中国
312
GLP
ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ
11年9月 ﾎｯｸｽﾄﾝ・ﾃﾞｨｽﾄﾘﾋﾞｭｰｼｮﾝ・ﾊﾟｰｸ
豪州
208
ｱﾋﾞﾊﾞ
ｲｷﾞﾘｽ
11年8月 ｵｰﾀﾑﾋﾞﾙ
中国
171
上海共耀実業
ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ
146
ﾒｰﾌﾟﾙﾂﾘｰ・ｲﾝﾀﾞｽﾄﾘｱﾙ
豪州
131
ﾁｬｰﾀｰ･ﾎｰﾙ
10年10月 ﾌﾟﾛﾛｼﾞｽ中国ﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵ
13 年6月
ﾌﾟﾛﾛｼﾞｽ・ﾊﾟｰｸ ﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵ
(計8物件)
13 年6月
野村不動産 ﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵ
(計18物件)
DREAM ﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵ
(計3物件)
ｸﾞｯﾄﾞﾏﾝ ﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵ
(計5物件)
ﾃﾞｸｻｽ ﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵの50%
(計13物件)
ｸﾞｯﾄﾞﾏﾝ ﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵ
(計3物件)
12年10月
12年6月
12年8月
12年12月
韓国
ﾏﾚｰｼｱ
個別物件
11年6月 ﾍﾞﾄﾞｯｸ物流団地
13年2月 ﾒｯﾄｷｬｯｼｭ･ﾃﾞｨｽﾄﾘﾋﾞｭｰｼｮﾝ・ｾﾝﾀｰ
中国
ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ
豪州
出典: Real Capital AnalyticsのデータをもとにDeutsche Asset & Wealth Management 作成
2013 年の ANREV（アジア非上場不動産投資家協会）の投資意向調査によると、物流不
動産はオフィス、商業、住宅をおさえ、投資家が最も関心を持つセクターとして注目さ
れており、アジア全体でこの傾向がうかがわれる。
DEUTSCHE ASSET & WEALTH MANAGEMENT ジャパン・クオータリー 2013年第3四半期 | 2013年7月
21
図表 35: 2013 年の国・セクター別投資意向調査
ﾌｧﾝﾄﾞ
日本
中華圏
豪州
東南アジア
ﾌｧﾝﾄﾞ･ｵﾌﾞ･ﾌｧﾝｽﾞ
投資家
物流
物流
物流
物流
豪州 オフィス
シンガポール オフィス
中華圏 商業
豪州 商業
日本 住宅
中華圏 住宅
0%
10%
20%
30%
40%
出典: ANREV Asia Pacific Survey 2013のデータをもとにDeutsche Asset & Wealth Management 作成
キャップレート
アジア太平洋地域ではこれまで物流不動産への投資が敬遠されてきた。そもそも投資対
象となる物件が少ないことに加えて、資産の流動性（売却のしやすさ）、市場の透明性、
業界での投資・運用経験者の不足などから投資事例は少なく、このため逆にキャップレ
ートは高めに推移してきた。2008 年の金融危機前までは平均 7%（実取引ベース）、危
機後は 8%（同）で推移している。
一般的に、オフィス、商業、住宅と比べるとキャップレートは高めであることから、イ
ールドを求める投資家からは物流施設は注目を集めている。このためオフィスとのイー
ルドスプレッドは、2009-2010 年頃には最大で約 200bps まで拡大していたが、直近では
約 100bps まで縮小している。リーシングのリスクが読みやすいシングルテナントやビル
ド・トゥ・スーツ（BTS）型物流施設は投資家から特に人気が高く、キャップレートは
低めになる傾向がある。一方、日本では汎用性が高いマルチテナントの大型物流施設も
投資対象として引き合いが強い。
図表 36: アジア太平洋地域の収益不動産取引キャップレート
物流
9%
オフィス
商業
住宅
8%
100bps
200bps
7%
6%
5%
4%
Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1
'07
'08
'09
'10
'11
'12
'13
出典: Real Capital AnalyticsのデータをもとにDeutsche Asset & Wealth Management 作成
DEUTSCHE ASSET & WEALTH MANAGEMENT ジャパン・クオータリー 2013年第3四半期 | 2013年7月
22
物流不動産取引のキャップレートは、香港で 2010 年に約 300bps 低下し、以後 4-5%で
推移しており、アジア太平洋地域で最も低い。直近期では日本とシンガポールで 6.5%7.0%、豪州が最も高い 8.5%-9.0%の間で推移している（何れも実取引の平均）。リース
の残存期間が長い築浅物件ほどキャップレートは低めに推移している。昨今の物流施設
への投資熱を反映し、日本、シンガポール、豪州では過去 1 年間に渡りキャップレート
は概ね低下傾向で推移している。
図表 37: 各国の物流不動産取引キャップレート
日本
シンガポール
豪州
香港
9%
7%
5%
3%
Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1
'07
'08
'09
'10
'11
'12
'13
出典: Real Capital AnalyticsのデータをもとにDeutsche Asset & Wealth Management 作成
賃貸市場
高機能型の物流施設には底堅い需要があり、過去 3 年間に亘りアジア太平洋地域の空室
率は低下傾向にある。2013 年第 1 四半期のシンガポールの空室率は 7.1%、上海は 6.8%
で推移している。一方、東京の空室率は 2.3%、大阪は 1.0%と歴史的にみても低い水準
となっている。
図表 38: 各国の物流施設の空室率推移
東京
大阪
シンガポール
香港
上海
15%
10%
5%
Q1 2013
Q4 2012
Q3 2012
Q2 2012
Q1 2012
Q4 2011
Q3 2011
Q2 2011
Q1 2011
Q4 2010
Q3 2010
Q2 2010
Q1 2010
Q4 2009
Q3 2009
Q2 2009
Q1 2009
Q4 2008
Q3 2008
Q2 2008
Q1 2008
0%
出典: Jones Lang LaSalle (上海), Rating and Valuation Department (香港), Urban Redevelopment Authority (シンガポール), 野村不動産投資顧問(日本)
の資料をもとにDeutsche Asset & Wealth Management作成
DEUTSCHE ASSET & WEALTH MANAGEMENT ジャパン・クオータリー 2013年第3四半期 | 2013年7月
23
先進的物流施設自体の供給は限定的で、需要がこれを上回る状態が続いていることから、
賃料は各市場で上昇傾向にある。2013 年第 1 四半期の賃料上昇率は、前年同期比でシン
ガポールで 10%以上を記録した。その他の都市では緩やかに上昇しており、おおよそイ
ンフレ率と同様の伸びとなっている。
図表 39: 各国の物流施設の賃料推移
東京
大阪
シドニー
メルボルン
シンガポール
香港
20%
10%
0%
Q1 2013
Q4 2012
Q3 2012
Q2 2012
Q1 2012
Q4 2011
Q3 2011
Q2 2011
Q1 2011
Q4 2010
Q3 2010
Q2 2010
Q1 2010
Q4 2009
Q3 2009
-20%
Q2 2009
-10%
出典: Jones Lang LaSalle (豪州), Rating and Valuation Department (香港), Urban Redevelopment Authority (シンガポール), 野村不動産投資顧問(日本)
の資料をもとにDeutsche Asset & Wealth Management作成
DEUTSCHE ASSET & WEALTH MANAGEMENT ジャパン・クオータリー 2013年第3四半期 | 2013年7月
24
日本の物流不動産市場
プロロジスは日本における物流不動産のパイオニアとして、搬入トラックが各階に直接
へアクセスできるランプウェイを有する先進的物流施設を多く開発・運営している5。プ
ロロジスの参入前は、物流施設といえば自社保有物件や業態の異なる倉庫会社が目立つ
存在だったが、同社の参入により市場構造は大きく変化した。現在日本はアジア太平洋
地域において最大の先進的物流施設ストックを有するようになっている。それでも大型
マルチテナントの物流施設は国内市場全体の 2%強を占めるに過ぎず、今後も先進的物流
施設はさらなる拡大余地があるといえる。
図表 40: 日本の物流施設の特徴
スパイラル・ランプウェイ
日本の物流施設の内訳
大型マルチテナント 2%
その他賃貸用 8%
自社保有 90%
出典: LaSalle InvestmentのデータをもとにDeutsche Asset & Wealth Management 作成
物流不動産市場が成長するにつれて、主要な投資家からコア投資の対象セクターとして
認識されるようになっている。東京や大阪では物流施設の需給が特に逼迫しており、投
資家の注目度も一層高くなっている。また、日本国内で投資経験の乏しい外資系投資家
や物流施設運営の経験がない国内不動産企業のなかにはジョイントベンチャーを組んで
投資するスタイルも増えている。具体的には、カナダ年金基金と GLP、アブダビ投資評
議会とグッドマン、三菱地所とラサールインベストメントなどの例がある。
J-REIT も物流施設に投資するビークルとして急速にアセットを拡大している。現在、物
流施設を保有している J-REIT は 8 銘柄、2012 年 10 月以降で 4 銘柄が新規に上場してい
る。直近 10 ヶ月で J-REIT による物流施設の保有資産残高は 4 倍の約 1 兆円に達した。
2013 年 1-7 月の間、取引された物流不動産の 90%は J-REIT による取得で、2012 年の
24%から大きく上昇している。
5
寶組はランプウェイ式スロープの先駆者と考えられているが、プロロジスがこれを自社物件に適用し
たことで、物流業界の基準となった。
DEUTSCHE ASSET & WEALTH MANAGEMENT ジャパン・クオータリー 2013年第3四半期 | 2013年7月
25
図表 41: 日本の主な物流不動産の市場参加者
新規投資家/JV
投資規模
会社
特記事項
発表日
種類
11 年8 月
JV
GLP, カナダ年金基金
12 年7 月
JV
三菱地所、ﾗｻｰﾙｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ
-
12 年9 月
JV
ｸﾞｯﾄﾞﾏﾝ､ｱﾌﾞﾀﾞﾋﾞ投資評議会
1,000
東京、大阪近郊における物流施設開発案件へ800百億円超の投資
13 年1 月
開発
三井不動産
2,000
2017年度までに約2,000億円を投資し、年4～5物件の物流施設の開発を行う
(億円)
2,200
2013年2月に対日投資ファンドを2200 億円規模に倍増、既に開発案件4 物件に430億
円を投資済み
神奈川県で物流施設2 物件を共同開発
J-REIT
上場日
用途
総賃貸可能
総資産額 * 物流施設の 物流施設
物流施設
(億円)
面積
総資産額 *
の割合
物件数
(億円)
( 千m2)
(%)
投資法人名
主なス ポンサー
平均単価
(千円 / m2)
02 年6 月
総合
オリックス不動産
3,831
308.0
8%
4
156
198
オリックス
03 年12 月
総合
ユナイテッド・アーバン
4,663
20.5
0.4%
1
9
221
丸紅
05 年5 月
物流
日本ロジスティクスファンド
1,651
1,651.0
100%
32
811
204
三井物産
07 年10 月
物流 / インフラ
産業ファンド
1,654
567.0
34%
17
335
169
三菱商事 / UBS
12 年11 月
物流 / 商業
大和ハウスリート
1,171
890.0
76%
19
441
202
大和ハウス工業
12 年12 月
物流
GLP リート
2,213
2,213.0
100%
33
1,178
188
GLP
13 年2 月
物流
日本プロロジスリート
3,054
3,054.0
100%
12
890
343
プロロジス
13 年6 月
物流 / 商業
野村不動産マスターファンド
2,276
1,220.0
54%
18
-
-
野村不動産
9,923.5
-
136
3,821
-
J-REIT 合計 (物流)
* 取得価格ベース、取得予定も含む
出典: 各社公表資料をもとにDeutsche Asset & Wealth Management 作成
日本の先進的物流施設の各社シェアをみれば 80 物件以上を保有する GLP グループが最
大で、そのうち 33 物件は GLP リートを通して保有している。次いでプロロジス、大和
ハウス、オリックスグループなどが続いている。ラサールインベストメントやグッドマ
ンは一部のポートフォリオを売却したが､依然として一定のシェアを有している。
図表 42: 日本の先進的物流施設の各社シェア（床面積ベース）*
GLP (GLP ﾘｰﾄ含)
Prologis (日本ﾌﾟﾛﾛｼﾞｽ
ﾘｰﾄ含)
ｵﾘｯｸｽ
大和ﾊｳｽ
(ﾘｰﾄ含)
*注: 2013年3月末現在
出典: 各社公表資料（2013年3月末現在）をもとにDeutsche Asset & Wealth Management 作成
2013-14 年は首都圏や大阪圏で新規大型物件の供給が多数続くと見られており、空室率は
首都圏で 10%弱まで上昇すると予想されている。 大型物流施設への需要は今後も底堅く
推移するとみられることから、空室率の一時的な上昇で賃料相場が大きく崩れる地合い
にはないと予想される。
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バックナンバー
Vol
版
1
特集のテ ーマ
発行年月
第２四半期
08年 6月
賃料データの謎を読み解く
第３四半期
08年 9月
クレジット・クランチ
3
第４四半期
08年 12月
復活するか、J-REIT市場
4
第１四半期
09年 3月
東京の魅力度を測る
第２四半期
09年 7月
日本の住宅市場
6
第３四半期
09年 10月
歴史は繰り返す？「 2003年問題」当時と現在の比較
7
第４四半期
10年 1月
ビルの価格指標に「取引単価」を
8
第１四半期
10年 4月
なぜ不動産投資が必要か（ポートフォリオ理論からの説明）
第２四半期
10年 7月
安全志向が強い国内投資家と資本市場
10
第３四半期
10年 10月
四半期アップデート
11
第４四半期
11年 1月
拡大するクロスボーダー取引と取り残される日本
12
第１四半期
11年 4月
東日本大震災と日本の不動産市場への影響
第２四半期
11年 7月
地価データの本当の使い方
14
第３四半期
11年 10月
四半期アップデート
15
第１四半期
12年 1月
J-REITの今後の10年
第２四半期
12年 4月
四半期アップデート
17
第３四半期
12年 7月
四半期アップデート
18
第４四半期
12年 10月
内向き志向の強い日本の不動産市場
19
第１四半期
13年 1月
住宅ローン減税は需要を喚起できるか？
第２四半期
13年 4月
四半期アップデート
第３四半期
13年 7月
急速に変革が進むアジア太平洋地域の物流不動産
2
2008年
5
2009年
9
2010年
13
2011年
16
2012年
20
21
2013年
DEUTSCHE ASSET & WEALTH MANAGEMENT ジャパン・クオータリー 2013年第3四半期 | 2013年7月
27
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