Elaborat o procjeni

Domagoj Špoljarić, dipl. ing. graĊ., Ladislava Štritofa 10, 10000 Zagreb
Stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina broj: 4 Su-231/13
NARUĈITELJ:
CENTAR BANKA d.d. u steĉaju, Zagreb
DUŢNIK:
TAVERS d.o.o., Karlovac (OIB: 57886743111)
VLASNIK:
CENTAR BANKA d.d. u steĉaju, Zagreb
(OIB: 89296739230)
MJESTO:
KARLOVAC
NEKRETNINA:
GRAĐEVINSKO ZEMLJIŠTE
k.č. br. 1174/1 z.k.u. 2636 k.o. Karlovac I
PREDMET:
PROCJENA VRIJEDNOSTI
Položaj u gospodarskoj zoni Ilovac
IZRADIO:
Prilazna ulica
DOMAGOJ ŠPOLJARIĆ, dipl. ing. graĊ.
Stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu
nekretnina broj: 4 Su-231/13
lipanj 2014. godine
Procjena: Građevinsko zemljište na k.č. 1174/1 z.k.u. 2636 k.o. Karlovac I
str. 1/11
Domagoj Špoljarić, dipl. ing. graĊ., Ladislava Štritofa 10, 10000 Zagreb
Stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina broj: 4 Su-231/13
Procjena: Građevinsko zemljište na k.č. 1174/1 z.k.u. 2636 k.o. Karlovac I
str. 2/11
Domagoj Špoljarić, dipl. ing. graĊ., Ladislava Štritofa 10, 10000 Zagreb
Stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina broj: 4 Su-231/13
Predmet: PROCJENA TEKUĆE (TRŢNE) VRIJEDNOSTI
Centar banka d.d. u stečaju Zagreb je po stečajnom upravitelju zatražila izradu procjene
tekuće (tržne) vrijednosti građevinskog zemljišta na k.č. br. 1174/1 z.k.u. 2636 k.o.
Karlovac I, u gospodarskoj zoni Ilovac u Karlovcu.
Dana 05. 06. 2014. godine boravio sam na predmetnoj nekretnini, utvrdio činjenično
stanje i uzeo sve potrebne podatke za izradbu građevinskog vještačenja glede tekuće
(tržne) vrijednosti nekretnine.
Procjena se vrši u svrhu provjere vrijednosti nekretnine koju je naručitelj Odlukom od 02.
12. 2013. godine preuzeo u svoju imovinu u svrhu namire potraživanja od dužnika Tavers
d.o.o., Karlovac.
1.0. NALAZ NA LICU MJESTA
1.1. Predmetnu nekretninu u naravi čini građevinsko zemljište površine 1.806,00 m2 u
gospodarskoj zoni Ilovac u Karlovcu.
Predmetno građevinsko zemljište je dijelom ograđeno visokom žičanom ogradom i to na
istočnom rubu gdje graniči s izgrađenim zgradama gospodarske namjene te je ograđeno
niskim betonskim zidom s prekidom za ulaz i to na južnom rubu uz prilaznu ulicu.
Položaj i stanje nekretnine prikazani su u ovom poglavlju elaborata u priloženoj
fotodokumentaciji te u slijedećem poglavlju elaborata na priloženim prometnim,
katastarskim i ortofoto slikama.
Predmetno građevinsko zemljište se nalazi na gospodarski vrlo atraktivnoj poziciji:
gospodarska zona Ilovac je smještena neposredno uz izlaz s autoceste A1 u Karlovcu i
dobro je integrirana u prometni sustav grada i prigradskih naselja; unutar zone predmetno
građevinsko zemljište je smješteno u blizini ulaza u zonu.
Predmetno građevinsko zemljište je pretežno ravno. Dijelom je obraslo u nisko raslinje.
1.2. Predmetno građevinsko zemljište je smješteno u gospodarskoj zoni Ilovac koja je
cjelovito komunalno opremljena, koja je značajnim dijelom izgrađena, koja je u
potpunosti funkcionalna i koja je dobro održavana.
Procjena: Građevinsko zemljište na k.č. 1174/1 z.k.u. 2636 k.o. Karlovac I
str. 3/11
Domagoj Špoljarić, dipl. ing. graĊ., Ladislava Štritofa 10, 10000 Zagreb
Stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina broj: 4 Su-231/13
Predmetno građevinsko zemljište je opremljeno elementarnom gradskom komunalnom
infrastrukturom potrebnom za normalno funkcioniranje gospodarske građevine raznih
mogućih namjena.
Opći komunalni standard i uređenost zone u kojoj se nalazi predmetno građevinsko
zemljište ocjenjen je kao vrlo visok.
1.3. Pristupnom ulicom lokacija nekretnine je dobro prometno povezana s ostalom
mrežom mjesnih prometnica, te je na udaljenosti od cca. 650 m preko lokalne prometnice
dobro povezana i s autocestom A1.
Fotodokumentacija sačinjena dana 05. lipnja 2014. godine
Prilazna ulica (jug)
Prilazna ulica (jug)
Pogled iz smjera zapada
Procjena: Građevinsko zemljište na k.č. 1174/1 z.k.u. 2636 k.o. Karlovac I
str. 4/11
Domagoj Špoljarić, dipl. ing. graĊ., Ladislava Štritofa 10, 10000 Zagreb
Stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina broj: 4 Su-231/13
Pogled iz smjera juga (ulaz)
Pogled iz smjera juga (ulaz)
Procjena: Građevinsko zemljište na k.č. 1174/1 z.k.u. 2636 k.o. Karlovac I
str. 5/11
Domagoj Špoljarić, dipl. ing. graĊ., Ladislava Štritofa 10, 10000 Zagreb
Stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina broj: 4 Su-231/13
2.0. NALAZ IZ DOKUMENTACIJE
2.1. Predmetna nekretnina u Zemljišnoknjižnom odjelu Općinskog suda u Karlovcu
označena je kao katastarska čestica broj 1174/1 uvedena u z.k.u. br. 2636.
Nije predmet ovog vještačenja utvrđivanje prava vlasništva ili stanja upisanih tereta, te je
zato korištena neslužbena kopija z.k. uloška.
2.2. Površina graĊevinskog zemljišta
Za utvrđivanje stvarne površine predmetnog građevinskog zemljišta koristio sam podatke
iz Posjedovnice uz vizualnu provjeru i probnu izmjeru.
Predmetno građevinsko zemljište ima ukupnu površinu od 1.806,00 m2, koja površina je
u cijelosti iskoristiva za građenje obzirom da je pristupna cesta s ulazom na parcelu već
formirana i uređena te nema bilo kakove obveze prava služnosti ili sličnog tereta.
Položaj zemljišta u gradu
Položaj zemljišta u gradu
Procjena: Građevinsko zemljište na k.č. 1174/1 z.k.u. 2636 k.o. Karlovac I
str. 6/11
Domagoj Špoljarić, dipl. ing. graĊ., Ladislava Štritofa 10, 10000 Zagreb
Stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina broj: 4 Su-231/13
Ortofoto
Ortofoto
Katastar
Procjena: Građevinsko zemljište na k.č. 1174/1 z.k.u. 2636 k.o. Karlovac I
str. 7/11
Domagoj Špoljarić, dipl. ing. graĊ., Ladislava Štritofa 10, 10000 Zagreb
Stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina broj: 4 Su-231/13
Ortofoto
Ortofoto
2.3. Vlasniĉki odnosi
Katastarska čestica broj 1174/1 uvedena u z.k.u. br. 2636 je prema upisu u zemljišnim
knjigama Općinskog suda u Karlovcu (u prilogu) CENTAR BANKA d.d. Amruševa 6,
Zagreb (OIB: 89296739230).
Pod Z-2411/2014 je dana 05. 05. 2014. godine upisana „zabilježba“ otvaranja stečajnog
postupka.
Procjena: Građevinsko zemljište na k.č. 1174/1 z.k.u. 2636 k.o. Karlovac I
str. 8/11
Domagoj Špoljarić, dipl. ing. graĊ., Ladislava Štritofa 10, 10000 Zagreb
Stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina broj: 4 Su-231/13
Procjena: Građevinsko zemljište na k.č. 1174/1 z.k.u. 2636 k.o. Karlovac I
str. 9/11
Domagoj Špoljarić, dipl. ing. graĊ., Ladislava Štritofa 10, 10000 Zagreb
Stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina broj: 4 Su-231/13
3.0. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
3.1. Metoda procjene vrijednosti nekretnine
Kod procjenjivanja vrijednosti građevinskog zemljišta u urbanim područjima
najprikladnije je sadašnju tržišnu vrijednost nekretnine izvesti troškovnom metodom
vrijednosti utemeljene na njenom građevinskom potencijalu uz odgovarajuće korekcije u
odnosu na situaciju položaja nekretnine u urbanitetu i u odnosu na situaciju na tržištu
nekretnina u vrijeme procjene.
3.2. Analiza trţišta
Prikupljeni podaci o tekućim (realiziranim) i ponuđenim (nerealiziranim) jediničnim
cijenama građevinskog zemljišta na sličnim pozicijama unutar gospodarske zone Ilovac
kreću se od 55,00 €/m2 do 80,00 €/m2.
Uprkos općoj krizi tržišta nekretnina u Hrvatskoj, građevinska zemljišta u gospodarskoj
zoni Ilovac obzirom na dobru uređenost i odličan prometni položaj dobivaju na cijeni.
Lokacija predmetnog građevinskog zemljišta je ocijenjena kao vrlo dobra s vrlo dobrim
uređenjem i održavanjem okolnog zemljišta i visokom komunalnom razinom zone.
Obzirom na sve navedene pozitivne čimbenike tržišna pozicija predmetne nekretnine je u
gornjem dijelu navedenog razreda, tj. 70,00 €/m2.
3.3. Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnine
Troškovnom metodom se vrijednost građevinskog zemljišta procjenjuje na način da se
utvrđuje potencijal tog zemljišta za gradnju te pretpostavlja prihvatljiva cijena zemljišta u
ukupnoj kalkulaciji troškova izgradnje na tom zemljištu.
Na predmetnom građevinskom zemljištu moguće je izgraditi zgradu ukupne GBP =
1.445,00 m2 gospodarske namjene.
Troškovi građanja na predmetnoj građevinskoj čestici ni po čemu neće preći standardne
veličine obzirom da je riječ o ravnom zemljištu, standardnim zahtjevima temeljenja i
dobroj komunalnoj opremljenosti.
Pretpostavlja se da u ukupnoj kalkulaciji troškova izgradnje na predmetnom
građevinskom zemljištu troškovi zemljišta mogu sudjelovati s 100,00 €/m2 GBP, a to
posljedično ukazuje na slijedeću moguću cijenu zemljišta:
1.445,00 m2 x 100,00 €/m2 : 1.806,00 m2 = 80,00 €/m2.
Procjena: Građevinsko zemljište na k.č. 1174/1 z.k.u. 2636 k.o. Karlovac I
str. 10/11
Domagoj Špoljarić, dipl. ing. graĊ., Ladislava Štritofa 10, 10000 Zagreb
Stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina broj: 4 Su-231/13
3.4. Procjena sadašnje trţišne vrijednosti nekretnine
Na prometnu, odnosno tržišnu vrijednost građevinskog zemljišta značajno utječu slijedeći
faktori: prometna povezanost, pozicija u urbanitetu i opremljenost mikrolokacije.
Faktor prometne povezanosti → 1,20
Faktor pozicije u urbanitetu → 0,80
Faktor opremljenosti mikrolokacije → 0,90
Korektivni faktor sadašnje vrijednosti predmetne nekretnine je negativan i iznosi 0,967.
ZAKLJUĈAK:
Utvrđuje se da tekuća/tržišna/prometna vrijednost građevinskog zemljišta na katastarskoj
čestici broj 1174/1 uveden u z.k.u. br. 2636 zemljišne knjige Općinskog suda u Karlovcu
iznosi kako slijedi:
[Procjenjena vrijednost nekretnine (troškovna metoda) 80,00 €/m2 + tržišna cjenovna
pozicija (analiza tržišta) 70,00 €/m2] : 2 x Korektivni faktor 0,967 = 72,53 €/m2
Prema srednjem tečaju HNB-a za euro na dan izrade procjene _ tečajna lista 110/2014 _
1€ = 7,567752 kn utvrđuje se da tekuća/tržišna/prometna vrijednost predmetnog
građevinskog zemljišta ukupno iznosi:
72,53 €/m2 x 1.806,00 m2 = 130.989,08 €
991.292,87 kn.
(devetstodevedesetjednatisućadvjestodevedesetdvije kune i osamdesetsedam lipa)
U Zagrebu, lipanj 2014. godine
Vještak:
Domagoj Špoljarić, dipl. ing. građ.
Procjena: Građevinsko zemljište na k.č. 1174/1 z.k.u. 2636 k.o. Karlovac I
str. 11/11

Download Report