テナント保証金問題研究会中間報告書「テナント保証金に関する今後の具体的な方策について」平成 15 年 1 月テナント保証金問題研究会はじめに我が国においては、小売業者がテナントとしてショッピングセンター（以下、「ＳＣ」と記述）に出店するにあたって、ＳＣを運営するデベロッパー（以下、「ＤＶ」と記述）と、本来の賃貸借契約とは別に金銭消費貸借契約を締結し、多額の保証金を差し入れる商慣行（以下、「保証金制度」と記述）が一般的であった。これまでは、ＳＣの破綻がないことを前提にＤＶとテナントとの間に契約が締結されてきたが、スーパー等の相次ぐ破綻により、保証金制度との関連で、テナント側の資金繰りが悪化する事例も多く見られるようになっている。すなわち、現行法制下では、テナントがＳＣに納めている保証金、建設協力金等（以下、「保証金」と総称する）及び敷金は、ＳＣの破綻時には、一般債権扱いをされるのが通例である。したがって、ＳＣが破綻した場合、テナント企業はこれらの債権の大半が返還されなくなり、事業の継続や他のＳＣへの移転が困難になるという問題がある。また、多額かつ長期間にわたる保証金は、それ自体が差入れや返還等を巡る紛争の発生原因となっており、他にも、テナントの財務体質を圧迫しているとの指摘や、我が国に進出しようとしている海外企業にとっての参入障壁になっている等の指摘もある。本研究会は、以上のような状況を踏まえ、ＳＣの破綻に際してのテナントのリスクを軽減し、保証金の在り方や、保証金に係る諸問題を検討するため、テナント、ＤＶ双方の関係者及び学識者により、平成１４年７月に設置され、これまで６回の議論を重ね、今般、中間報告書を取りまとめたものである。１目次 Ⅰ．テナント保証金契約の現状１．典型的なテナント保証金契約２．テナント保証金契約の歴史的経緯３．テナント保証金の法的位置付け４．テナント保証金に係る関係者の考え方 Ⅱ．テナント保証金契約の課題１．テナント保証金契約の問題点２．今後のテナント保証金契約のあり方３．その他 Ⅲ．具体的対応策の検討１．今後の保証金と敷金についての整理２．テナント保証金契約ガイドライン３．法的整理手続におけるテナント保証金の扱いについて Ⅳ．今後のアクションプラン別紙１：テナント保証金問題研究会について別紙２：法務省への提出意見２ Ⅰ．テナント保証金契約の現状１．典型的なテナント保証金契約我が国においては、小売業者がテナントとしてショッピングセンター（以下、「ＳＣ」と記述）に出店するにあたって、ＳＣを運営するデベロッパー（以下、「ＤＶ」と記述）と、本来の賃貸借契約とは別に、概ね以下のような金銭消費貸借契約を締結し、多額の保証金を差し入れる商慣行、すなわち「保証金制度」が一般的であった。 ① テナントは、賃貸借契約の際に、ＤＶに保証金を差し入れる。（一般的には、額は月額賃料の４０∼５０ヶ月分程度。無担保。） ② 保証金はその後、一定期間無利息で据え置かれる。（期間は 10 年間が一般的） ③ ＤＶは、その後数年間で均等返済する。（期間は 10 年間が一般的）【ＤＶ】保証金 ②１０年間据え置き（無利息） ③１０年間で均等返済 ① 差入れ（多くは無利息）【テナント】保証金３２．テナント保証金契約の歴史的経緯高度成長期においては、消費が増大する中で商業施設が恒常的に不足していたため、ＤＶがＳＣを建設して、テナントが出店すれば、テナントにも一定の売上の確保が見込まれた。こうした経済の右肩上がりの状況の中では、ＤＶのＳＣ建設のための資金調達を主たる目的とする保証金制度は、ＤＶが銀行等からの借入が困難な場合であっても、テナントがＳＣ建設に資金協力しつつ、長期的な出店の権利を確保できるという点において、一定の経済合理性を有していたと評価できる。しかしながら、時代の変遷とともに、本来の保証金の意味合いが曖昧となり、敷金を別途徴収するもの、更には、建設協力金とも敷金とも判断し難い曖昧な性格のもの（「営業保証金」等）も、見られるようになった。近年、長期的な消費の低迷、バブル崩壊による不動産価格の下落、大手小売業の経営破綻等、保証金制度が有効に機能する前提となっていた経済社会情勢が大きく変化した。その結果、テナント側から見ると、これまでの経済合理性が失われた分、保証金制度が内包している問題点（長期、多額、無利息、無担保・無保証、中途解約の際に返還されるか否かが不明確等）が顕在化してきた。このようなテナント保証金契約の実態を調査するため、経済産業省は、詳細なアンケート調査等を実施した上で、平成１２年８月に「商業施設の差し入れ保証金を巡る課題と今後の方向」を発表し、従来のテナント保証金契約が包摂する問題点等につ４いて議論を提起した。その後、実際にＤＶ破綻という、テナントとＤＶの賃貸借契約時には予想外であった事態が相次ぎ、テナント企業にこれらの債権の大半が返還されなくなり、資金繰りが悪化するという事例も増加しはじめ、報告書が指摘したリスクは、現実の問題となっている。一方で、ＤＶ側から見ると、最近では、消費の低迷の中で、テナントとなる小売業の資金力が弱くなり、また、不動産価格も下落しているため、これまでのように長期かつ多額には保証金を徴収していないケースが増加している。３．テナント保証金の法的位置付け (1)敷金・敷金は、その概念が、民法等により明確に定義されている。賃料や損害の担保を目的とするもので、賃貸借契約の一部を成している。賃貸借契約と契約の始期、終期は一致する。・ＤＶが破綻した場合でも、破産手続においては、保全措置が講じられている。競売先へも継承可能である。 (2)敷金以外の保証金・敷金以外の保証金については、そもそもの法的位置づけが曖昧ではあるが、一般に、保証金の差入れは、金銭消費貸借契約と解釈されている。したがって、賃貸借契約と保証金契約の始期、終期は一致しない。５・ＤＶ倒産時には、通例、一般債権扱いされる。競売先にも、当然には継承されない。４．テナント保証金に係る関係者の考え方保証金問題についての関係者の考え方は、以下のように、様々である。・基本的には、保証金制度は廃止に向かうべきである。・テナントとして、出店価値の高いＳＣならば、保証金を支払ってでも出店したい。・テナントにとって、片務的な契約条項が問題。特にＤＶ側の不十分な情報開示と不明確な違約金規定が問題。・ＤＶとして、今後も、資金調達方法の一つとしての保証金制度を廃止する考えはない。（その理由としては、①保証金制度は、長年続いてきた契約スタイルであり、高額な保証金を支払っても出店を希望するテナントがある以上、廃止する必要はない。②廃止するとしても、銀行からの借り入れが厳しい上に他の資金調達方法も整備されていない現況では時期尚早である。等）６ Ⅱ．テナント保証金契約の課題１．テナント保証金契約の問題点 (1)保証金は、賃貸借契約とは別個の金銭消費貸借として規定されている。このため、テナントが賃貸借契約期間終了前に中途退店した場合には、保証金の返還を巡って、紛争が生じやすい。また、売却や競売によって所有者の移転があった場合には、敷金と異なり、保証金の返済債務はＤＶの新所有者には継承されない。 (2)保証金は、多額（平均して月額賃料の４０∼５０ヶ月分程度）かつ一定期間据置後の長期返済（一般的には１０年据置、１０年間で無利子の均等返済）である。このため、テナントにとって財務的に大きな負担となっている。 (3)保証金には、その返還請求権について、担保設定あるいは連帯保証人が置かれることはほとんどない。このため、ＤＶ破綻時には、一般債権扱いされてしまい、大部分が返還されなくなるリスクが高い。 (4)ＤＶ側の情報開示については、契約上定められていないのが通例であるため、テナントはＤＶが破綻の危機にあっても、リスクを察知することができない。７２．今後のテナント保証金契約のあり方 Ⅰ．に述べたような状況の下、Ⅱ．１．に述べた問題点を踏まえると、保証金の歴史的な役割は最早終了しつつあるのではないかとの認識が、ＤＶ、テナント双方で大勢を占めるようになってきた。そもそも、ＳＣ経営は、ＤＶの先行投資とテナントの賃料負担という、ＤＶとテナント相互の協力によって成立するものである。テナント契約の大原則は、ＤＶとテナントの片務的ではない、対等な立場による契約の締結であり、今後のテナント契約は、高度成長期を背景とした多額・長期間の保証金を介する不透明で現状に即していない形態から脱却し、ＤＶとテナントが対等な立場で、協力して事業を運営していくことを基本とする、ＤＶ、テナント双方の義務が契約事項として明確になっている透明な契約とすることが必要である。これが、テナント保証金問題を、本質的な解決に導くものと考えられる。経済が成熟化する中で、消費者のニーズを的確に把握して、小売業としてのＳＣの魅力を向上させるためには、ＤＶとテナントが共存共栄の理念のもと、相互に協力していくことがますます重要になっている。保証金契約は、確かに事業者間の合意による契約ではあるが、契約が片務的であることにより、一方のみに過大な負担を生じさせているとすれば、ＤＶとテナントとの真の協力は困難とならざるを得ない。８また、小売業のビジネスサイクルが短期化している中で、ＳＣがその活力を維持するためには、魅力あるテナントを機動的に入居させていくことが経営戦略上必要となっている。したがって、非常に長期間の契約関係を前提とした保証金制度は、ＤＶにとっても合理性に乏しいものとなっていると考えられる。実際に、先駆的なＤＶは、建設協力金的な意味での保証金を既に取り止めて、敷金のみを徴収している。それにとどまらず、既に徴収した保証金のテナントに対する返還を積極的に進めているＤＶもある。また、最近のテナント契約における契約期間は、５∼６年と、従前に比べて短縮化傾向にある。更に、小売業の国際化が進展する中で、我が国独自の不透明な保証金制度は、国際的にみても通用し難いものとの指摘もある。海外においては、むしろＤＶ側が出店奨励金を供与することで優良テナントを誘致する場合もある。以上の点を考慮すれば、ＳＣの今後の健全な発展のため、将来的には、敷金以外の性格を有する保証金については原則として廃止し、敷金に一本化されるべき方向にあると考えられる。ただし、現時点においては、一部のＤＶ側に敷金以外の性格を有する保証金のニーズもあり、契約自由の原則からしても、当事者間で合意に達した場合に敷金以外の性格を有する保証金を排除することはできない。しかしながら、その場合にあっても、上記の問題を可能な限り改善するため、後述のガイドラインに沿った内容とすべきである。９３．売上預り金等について (1)売上預り金問題について売上預り金については、ＤＶ破綻時には、和解等により返済される場合が多いものの、法的には一般債権扱いされてしまうことについて、テナント側からの問題提起がある。ただし、本研究会においては、テナント保証金に焦点を当てたため、売上預り金問題についての具体的対応策等は検討しなかった。なお、売上預り金制度については、テナント側からも、金銭の管理、防犯の観点から必要であるとの意見が多かった。また、この問題に関しては、テナントに対する払い戻しの回数を増やしたり、テナント名義の管理口座を開設してＤＶとテナントが出金管理契約を締結する等の方策により、リスクを軽減できる可能性があるとの指摘もあった。 (2)その他の問題について本研究会においては、銀行以外からの新たな資金調達方法、保証金向けの保険制度の創設等の提案もなされたが、ガイドライン（後述）の早期の普及を当面の主要課題とし、これらの問題については、後日の検討課題とすることとした。１０ Ⅲ．具体的対応策の検討１．敷金と保証金についての整理 (1)敷金・敷金は、家賃不払い及び原状回復費用に関するテナントの債務不履行の担保として預けられる金銭であり、通常、賃貸借契約と連動する。・現行の倒産法制においては、敷金返還請求権は、テナントがＤＶに店を明渡した後、はじめて発生する権利であるため、実際には賃料不払い等が行われていない限り、賃借人側からの相殺は行えない。このため、契約上、敷金に関して、破綻時には返還請求権の期限が到来することを定め、または、破綻後の賃料の寄託請求等の手続を定めることによって、倒産法制上の相殺が円滑に行われるようにすべきである。（注）なお、敷金の額については、商業施設には、テナント退店後大幅な改修の必要がある場合もあり、立地等により異なるが賃料の２０∼３０ヶ月分程度の敷金は必要である、との専門家の見解もある。 (2)保証金・敷金の性格を有する部分を除いた保証金は、基本的には、ＳＣの建設費用負担等を目的とする金銭消費貸借契約に係１１る金銭である。・保証金契約においては、契約の始期、終期、利率、中途退店の際の返還規定、違約金の額、違約金発生事由、破綻時における保証金の扱い（返還の期限の到来に関する規定等）等の事項について、明確にすべきである。（敷金・保証金の整理については別紙参照）２．テナント保証金契約ガイドライン (1)上記の考え方が着実に実行に移されることを促すため、日本ショッピングセンター協会は、日本専門店協会とともに、以下に示す内容を含む「今後のテナント保証金契約の作成・締結に際しての標準的に規定すべき事項に関する指針」（以下、「ガイドライン」と記述）を業界自主基準として早急に策定し、関係者への普及に努めるべきである。ガイドラインに盛り込むべき内容１．テナント契約は、ＤＶとテナントが、対等な立場において締結し、双方の義務を契約事項として明確にする。２．今後のテナント保証金については、その目的・従来不明確であった契約事項を明確化するとともに、基本的には、敷金に一本化することが望ましい。３．当事者間の合意により、今後、敷金以外の保証金を残す場合には、以下のように規定されることが望ましい。１２ ① 金銭消費貸借契約として位置づける。 ② 可能な限り、契約期間の短期化、金額の低額化を図る。 ③ 定期的に、ＤＶからテナントに対して十分な経営情報（会計情報、業務情報等）を開示する。（開示が困難な未上場企業においても、財務情報等、可能な限り開示に努めるものとする。） ④ 可能であれば、返還のための担保、連帯保証人を設定する。 ⑤ 賃貸借契約の中途解約時における返還規定を定める。 ⑥ ＤＶの経営リスク発生時（債務超過、手形不渡り等）及びＤＶ破綻時における取扱規定（保証金返還の期限の利益喪失を規定する等）を明確化する。４．なお、敷金についても、家賃不払い及び原状回復費用に関するテナントの債務不履行を担保する金銭であるという性格を明確にし、その目的を外れた、高額な敷金に関しては、低額化を図ることが望ましい。 (2)なお、既存のテナント保証金についても、可能な限り、本ガイドラインを参照しつつ、条件変更等が行われることが望ましい。３．法的整理手続におけるテナント保証金の扱いについてテナント保証金契約ガイドラインは、今後の契約に際して契約期間の短期化、金額の低額化により、ＤＶの破綻からのテナントのリスクの軽減を図ろうとするものであるが、既に締結されたテナント契約における保証金についても、一定の法的な保１３護を要望する意見も多い。このため、現在検討中の破産法等の改正において、関係協会及び経済産業省から、法務省等に対し、保証金の法的な位置づけを明確にするとともに、敷金等の賃料債権との相殺に関する規定を整備するだけでなく、その返還請求権に一定の優先権を付与する方向での見直しを行うよう、検討を要請しているところである。（別紙２参照）更に、現在既に破綻しているＤＶに係る法的整理手続についても、経済産業省は、本報告書を踏まえた問題意識を、裁判所、管財人等に伝え、破綻処理におけるテナント保証金の扱いに関して考慮を要請すべきである。１４ Ⅳ．今後のアクションプラン (1)日本ショッピングセンター協会は、日本専門店協会とともに、本報告書に基づくガイドラインを早急に策定し、業界企業への普及に努める。今後、両協会は、アンケート調査等によって本ガイドライン策定後の契約実態と具体的な問題点をチェックしつつ、今後の課題を検討していく。本研究会は、再度開催する。（原則１年後を目途） (2)両協会は、出店契約に関する相談を、業界企業から随時受ける。具体的には、日本専門店協会は、「出店契約相談窓口」を協会内に設置する。日本ショッピングセンター協会は、既に定期的に実施している専門家によるショッピングセンターの経営相談業務を活用する。１５保証金と敷金についての整理保証金の現状保証金今後の敷金名称保証金、営業保証金、建設協力金等様々保証金敷金契約の種類不明確金銭消費貸借契約賃貸借契約の一部 16 金額・期間高額・長期間低額・短期間家賃不払い及び原状回復費用の担保として妥当な程度（賃料の２０∼３０ヶ月分程度は必要との専門家の意見もある）返済方法分割返済分割返済据え置き・明渡後返却ＤＶ破綻時には基本的にＤＶ破綻時の取扱い一般債権扱いされる。ＤＶ破綻時には、返還に係る期限の利益が到来する旨、規定するべき。別紙１テナント保証金問題研究会委員等［委員］（５０音順）奥住正道（株）奥住マネジメント研究所所長上野文雄（株）ルミネ専務取締役小野原雪雄（株）奥住マネジメント研究所専務取締役木村泰三（株）やまと常務取締役髙橋惇（株）ららぽーと代表取締役会長筒井光康（株）ソフトクリエイション代表取締役社長藤田浩司奥野総合法律事務所弁護士安井研一エステール㈱店舗開発部長渡辺昭渡辺昭法律事務所弁護士［オブザーバー］川口浩一（社）日本専門店協会専務理事関昇（社）日本ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ協会専務理事１７別紙２「破産法等の見直しに関する中間試案」に関する意見平成 14 年11月28 日経済産業省・商業施設の不動産賃貸借契約においては、商慣行として、商業施設に入居するテナントが商業施設の運営者である賃貸人（以下、「オーナー」という。）に対し、高額の敷金・保証金（※）を差し入れているケースが多く見られる。・近年のスーパー等の相次ぐ破綻に示されるように、敷金を差し入れられたオーナーが破綻する事例も多く見られるようになっているが、現行法制下では、テナントがオーナーに差し入れている敷金・保証金の返還請求権は、オーナーに法的倒産手続が開始された場合には、一定の制限がついた賃料との相殺規定はあるものの、一般の倒産債権としての取扱いを受けるのが通例である。・したがって、オーナーに法的倒産手続が開始された場合、テナントにはこれらの敷金・保証金の大半が返還されない事態が生じ、零細事業者であることが多いテナントにとっては、事業の継続や他の商業施設への店舗の移転が極めて困難になるという状況が生じている。・このような背景を踏まえ、当省としては、今般の破産法等の見直しにおいて、敷金あるいは敷金とみなすことができる保証金については、その法的な位置づけを明確にするとともに、１８敷金等の賃料債権との相殺に関する規定を整備するだけでなく、その返還請求権に一定の優先権を付与する方向での見直しを行うよう、要望する。・なお、当省においては、上記のようなオーナーとテナントとの間における賃貸借契約に係る事情を踏まえ、本年８月より、（社）日本ショッピングセンター協会、（社）日本専門店協会の協力を得て、有識者で構成する「テナント保証金問題研究会」を設置し、今後のテナント契約のあり方や、適切な破綻後の処理の方法等について議論しているところである。今回の破産法等の見直しに関するパブリックコメントに際しては、（社）日本ショッピングセンター協会及び（社）専門店協会からも意見が提出されるものと思われるが、これらの意見についても、オーナー側、テナント側、それぞれの業界の総意として、十分なご配慮をいただきたい。 ※ 「保証金」という名称でテナントからオーナーに差し入れられた金員についても、賃料の１２か月分程度の金額相当部分については、敷金としての性格が強いと考えられる。以上１９