古い給排水設備の更新の方法 『日本水理は水に関する設備リフォーム総合病院です。』 会社紹介・給排水設備改修工事の進め方 日本水理株式会社 大阪市中央区高麗橋４－４－６ 会社紹介 ■創立 1974年11月1日 （昨年創立40周年） ■資本金 98,000,000.‐ ■総売上高 30億円（平成２7年度） ■代表者名 取締役社長 土江 ■従業員数 180名（平成27年4月1日現在） ■事業所 大阪本社：大阪市中央区高麗橋4－4－6 広志 東京本部：東京都中央区新川1－2－8 支店：大阪北支店（北摂ＳＴ、千里ＳＴ、阪神北ＳＴ、吹田ＳＴ） 大阪中央支店（大阪南ＳＣ、大阪東ＳＣ） 神戸支店（西宮営業所、明石ＳＣ）、京都支店（京滋ＳＴ） ■建設業許可 国土交通大臣許可（特-26）第18184号 ■一級建築士事務所 登録（ハ）第17727号 ■技術資格者 一級建築士 ２名 建築設備士 ３名 一級管工事施工管理技士 ２４名 一級土木施工管理技士 ７名 一級電気施工管理技士 ３名 二級管工事施工管理技士 ３７名 消防設備士 甲種１類 １７名 技術有資格者120名余りのプロ集団 計画のスタートは現状把握と修繕積計画の確認から 管理組合様からよく聞く声として、最近水周りのトラブルが発生しているが、 理事会等で、事前の提案説明が全くないとご連絡を頂くマンションが多く見受 けられます。 長期修繕計画はどのマンションにも存在しますが、その計画が本当にマンショ ンに即したものなのか、既に計画が遅れていないのか、検討されてはいかがで しょうか。 給排水設備老朽化診断 ・過去の修繕履歴の確認 ・不具合のアンケート調査 ・給排水設備診断の実施 長期修繕計画（管理会社が作成） ・計画通りの修繕が本当に必要なのか？ ・漏水やつまり事故が頻繁に発生？ ・修繕積立金はあるのか？ お住いのマンションの資産価値を向上していく、住みよい環境にしていく、こ れはお住いの皆様だれもが考えることです。その中でも給排水設備の老朽化は 避けては通れない重要な問題です。 給排水設備診断の流れ 予 備 調 査 仕様書の作成 本 調 査 ◇現地調査 ◇竣工図確認 ◇現地ヒアリング調査 ◇調査計画 ◇診断方法の検討 ◇断水・排水規制の計画（有・無） ◇目視調査 ◇内視鏡調査 ◇抜管サンプリング調査 ◇その他各種調査 診断報告書提出 ◇診断結果ＤＶＤ ◇抜管サンプル ◇診断報告書 診断報告説明会 ◇ＤＶＤ映像 ◇診断報告説明 ◇改善案 ◇計画案説明 給水方式変更改修工事 高架水槽 高架水槽方式 直結増圧給水方式 近年推奨される給水改修方式 揚水ポンプ 受水槽 直結増圧ポンプユニット 加圧給水方式 直結直圧給水方式 近年推奨される給水改修方式 加圧給水ポンプユニット 受水槽 受水槽撤去後の敷地を有効利用できる。 メンテナンス費の削減につながる。 共用部給水設備改修工事 １ 既存の配管を撤去して、塩化ビニール管やステンレス管など のサビが発生しない配管材料に取り替える工法です。 耐用年数が40年以上期待できる材料の使用により、60～ 100年と云われる建物の耐用年数の残存年数の大半をカバー し、安心のマンションライフを過ごして頂くための工法です。 受水槽更新 ポンプ室給水管更新 受水槽更新 埋設給水管更新 共用部給水設備改修工事 ２ 直結増圧ポンプ 写真のような直結増圧ポンプを設置 し、水槽を介さないで市水本管から 直接配管で繋いで給水する工事です。 水槽清掃が不要になるメリットがあ ります。 なお，この工事は各市や建物によっ て施工できない場合があります。 旧ポンプ室や受水槽跡地の有効利用 が可能となります。 共用部給水設備改修工事 ３ メーターＢＯＸ内給水立主管取替工事 既設管を撤去し,元の位置にて引き替えます． 断水時間を短くするため、仮設給水配管をお勧めします。 仮設給水配管 配管引抜機 更新後（PE管） 仮設給水配管 配管引抜機使用後 更新後（HIVP管） 共用部給水設備改修工事 ４ 屋上給水横引主管取替工事 屋上に設置されている給水横引主管は，先ほどのメーターＢＯＸ 内とは違い，別位置に新配管を設置できます．このため，仮設給 水配管を設置しなくても断水時間を短くすることができます。 給水管撤去 給水管更新後 給水管保温後 排水設備の概要 ①排水立主管 ①排水立主管 住戸内 専有部 ④排水横引管 ②排水横引枝管 ③外部会所 共用部 共用部 共用部排水設備改修工事 １ 埋設排水管、排水立管取替工事 共用排水管は立管（PS内・専有部内）・１階床下・埋設と いろんなスペースに配管がされています。 排水管更新工事は、お部屋の間取りにも関係する事から、ほぼ同位置にて更新を行います。 継手割れ 埋設排水管修理前 排水立管更新前 台所排水立管 仮設給水配管 排水立管更新後 トイレ排水立管 専有部排水設備改修工事 ２ 専有部排水枝管の取り替えについて 専有部内の更新工事は在宅が必要となります。 また、対象となる排水管を取り替えるため、床や壁の撤去➡排水管更新➡復旧とご在宅をお 願いする居住者様へのご負担も増えてまいります。 在宅日数や施工方法が重要なポイントとなり、居住者様へのご負担を極力少なくする計画が 必要となります。 排水枝管更新前 排水枝管更新後 床下排水設備改修工事 ３ 硬質塩化ビニール管 床下配管工事後の写真 配管更新工事 モール工法 モール工法（ドアinドア） 給排水配管材料の改善周期 給水管 材質 寸評 一般的改善周期 硬質塩化ビニルライニング鋼管 （VLP） 鉄管の中に塩ビ管を内蔵させた配管。 主に継ぎ手部分においてネジ接続している為、錆劣化を起こし水量及び水圧低下の原因に なっている。 １０～２５年 耐衝撃性硬質塩化ビニル管 （HIVP） 塩化ビニルで形成されている配管。 錆が発生しない配管。 ２０～４０年 排水管 材質 配管用炭素鋼鋼管 （SGP） アルファコーティング鋼管 （ARFA） 排水用硬質塩化ビニルライニング鋼管 （DVLP） 硬質塩化ビニル管 （VP） 寸評 内面及び外面には何もコーティングしていない鉄の配管。 継手部だけで無く、直管部においても錆腐食が発生しやすい配管。 鉄管の中を焼き付け塗装した配管。 内面塗装が剥がれない限り錆の発生しない配管。 一般的改善周期 １０～２０年 ２０～２５年 鉄管の中に塩ビ管を内蔵させた配管。 継ぎ手部分がネジ接合でなく、メカニカル接続の為VLPに比べ錆の発生しにくい配管。 ２０～２５年 塩化ビニルで形成されている配管。 錆が発生しない配管。 ２０～４０年 ※一般的改善周期は、使用条件（設置場所等）によりかわります。 設備診断の目的 劣化の現状を把握 ↓ 適切な診断報告書 ↓ 給排水設備診断調査の種類と検査方法 調査の目的 調査内容 管理記録調査 配管全体の概要調査 アンケート調 査 中・長期修繕計画立案 調査項目 修繕履歴等の調査 水量・赤水・漏水等不具合調査 内視鏡による管内面調査 超音波厚さ計による肉厚測定 部位別の詳細調査 非破壊検査 X線調査 屋外埋設外面腐食調査 排水管勾配測量など 管内外面詳細調査 破壊検査 抜管検査 （抜管サンプリング） 給水設備診断内容 １ 給水立管内視鏡調査 給水1次側枝管撤去後、給水管専用ファイバー スコープにて管内の腐食状況を確認します。 ※当然、断水規制が必要です。 配管継手部：錆こぶの発生 給水管サンプリング調査 上記にて撤去した1次側枝管撤去後、サンプル 管として現物を提出します。 錆こぶの発生 専有部給水管内視鏡調査 専有部の洗濯もしくはトイレ水栓を取外し、 住戸内の内視鏡調査を行います。 トイレ裏ﾊﾟｲﾌﾟｽﾍﾟｰｽ：住戸内給水管 ＨＩＶＰ継手部：異常なし ＶＬＰ継手部：錆こぶの肥大化 給水設備診断内容 ２ 水圧・水量の測定 給水設備目視調査 特に水圧・水量の測定は錆コブの肥大化により重要な 問題となります。 高架水槽方式の場合、最上階・中間階・最下階での検 査を行います。 給水設備全般の目視確認により、劣化状 況の把握を行ない、分析を行います。 高架水槽方式 受水槽 受水槽内面 高架水槽 高架水槽内面 揚水ポンプ 給水管 排水設備診断内容 １ 排水立管内視鏡調査 屋上伸張通気管もしくはPS内掃除口よりカメ ラを挿入して排水管内の腐食状況を把握、診断 します。 配管継手部：錆有り 専有部排水管内視鏡調査 配管継手部(ｿﾍﾞﾝﾄ継手) 配管継手部(横引管接続)：ｽｹｰﾙ有り 各排水口よりファイバースコープを挿入し、排 水管内を調査・撮影します。 排水枝管：VP 排水枝管：VP 排水枝管：ＳＧＰ 排水枝管：ＳＧＰ 排水枝管：VP 排水枝管：ＳＧＰ 排水設備診断内容 ２ 排水立管内視鏡調査 屋外排水管調査は外部マンホール・排水主管・排水枝 管のカメラ調査を行ないます。 会所桝目視 埋設排水枝管：割れ箇所 埋設排水主管：ｽｹｰﾙ有り 排水設備目視調査 排水設備全般の目視確認により、劣化状 況の把握を行ない、分析を行います。 ﾒｰﾀｰﾎﾞｯｸｽ内：排水立主管 住戸内ﾊﾟｲﾌﾟｽﾍﾟｰｽ内：排水立主管 住戸内ﾊﾟｲﾌﾟｽﾍﾟｰｽ内：排水立主管 目視範囲（ＰＳ内等）で確認が出来る、 排水管外面の劣化状況の把握・分析を行 います。 排水設備診断内容 ３ 非破壊により残存肉厚の測定を行ない、排水管寿命を 測定します。 超音波肉厚測定（非破壊検 査） 既設排水管撤去を行ない、残存肉厚の測定をします。 マイクロメーターを使用して残存肉厚を測定し排水管 寿命を測定します。 肉厚測定（破壊検査） 酸洗い前 マイクロメーター 酸洗い後 配管内で錆が発生しやすい部分（給水） 硬質塩化ビニルライニング鋼管 錆コブの発生 錆コブの発生 端部の防錆が （ＶＬＰ） 給水管の劣化状況実例 ＶＬＰは、経年により防食されていない継手ネジ部で の錆やブリスター（コーティング部の膨れ）の発生に よる閉塞・漏水が懸念される材質です。 系統弁 給水立主管 ＶＬＰ 給水管の劣化状況実例 給水枝管１次側 ＶＬＰ 給水枝管１次側 ＨＩＶＰ 給水枝管１次側 ＶＬＰ 給水枝管サンプリング調査１ 硬質塩化ビニルライニング鋼管（ＶＬＰ） 給水枝管サンプリング調査２ 硬質塩化ビニルライニング鋼管 （ＶＬＰ） 給水主管：外面腐食状況 硬質塩化ビニルライニング鋼管 （ＶＬＰ） 給水管ライニング腐食状況 硬質塩化ビニルライニング鋼管 （15年経過後：１プライ） 配管内で錆が発生しやすい部分（排水） 配管用炭素鋼鋼管 錆コブの発生 錆コブの発生 （ＳＧＰ） 埋設排水管の勾配不良例 勾配 不良 参考 図 正常な会所間の状態 会所間の配管にたわみがある状態 会所間に適正な勾配が取れている場合排水は円滑に流れます。 会所 会所 会所の設置状況に問題はないが、会所間の配管がたわんでいる場合、配 管内部で排水停滞が発生します。 会所 会所 たわみ部分で排水停滞 排水の流れ方向 排水の流れ方向 会所接続部で配管落ちがある状態 会所間の勾配不良状態 会所の設置状況に問題はないが、会所間の配管が地盤沈下等で落ちてし まっている場合、配管内部で排水停滞が発生します。 会所 会所 配管落ちで排水停滞 排水の流れ方向 会所の設置の状態で勾配不良が発生している場合、排水停滞が発生しま す。 会所 会所 会所間の勾配不良で排水停滞 排水の流れ方向 排水管の劣化状況実例 １ ＳＧＰは、経年により随所に錆による腐食が進み、管の 肉厚減少による漏水・錆による排水の停滞が発生する材 質です。 排水枝管ＳＧＰ 排水枝管ＳＧＰ 排水管の劣化状況実例 排水横引枝管 ＳＧＰ ２ 排水横引枝管 ＶＰ 排水管の劣化状況実例 ３ 会所の目視調査では会所 の陥没や排水の停滞、木 の根の侵入などの確認を 行います。 会所内写真 排水枝管サンプリング調査 １ 酸洗い前 配管用炭素鋼鋼管（ＳＧＰ） 酸洗い後 排水枝管サンプリング調査 ２ 酸洗い前 酸洗い後 肉厚測定 専有部工事の注意点 改修工事の問題点 給排水管改修における共用管と専有管の扱いについて 内装解体に伴う、リフォーム住戸の復旧方法と工事費について ※まずは各住戸内リフォーム状況の確認を！！ 問題点①システムキッチンの脱着の問題。それに関わる工事費について 問題点②大掛かりなリフォーム（新築当初の内装材よりグレードアップ等） まずは管理組合にて検討が必要です。 費用負担について １・修繕積立金にて負担する。２・個人負担とする。３・割合を決定し両者の負担とする。 専有部工事、拒否住戸の対応について ※まずは管理組合様と施工業者との連携により拒否住戸への対応が必要です。 ※管理規約の確認。勧告書等による入居者への通達等。 専有部露出工法 居間を通過させた例 配管カバー 配管カバー 専有部露出工法 キッチンの例 配管カバー 専有部隠蔽工法 キッチン・洗面室の例 洗面室床開口 流しをはずし て配管 専有部隠蔽工法 天井を開口して配管 天井を開口 して配管 配管部を箱 物で隠蔽 専有部隠蔽工法 壁表面に配管してから隠蔽 梁材に沿って 配管 配管部を箱 物で隠蔽 専有部隠蔽工法 天井内配管し開口部を点検口とする リ・パイピング工法 弊社、独自の専有部改修工法として開発しました。 市販化粧カバーと違い、内装インテリアを考慮しています。 配管カバー新設 リ ・ パ イ ピ ン グ 工 法 配管カバー新設 配管カバー新設 配管カバー新設 リ・パイピング工法 リ・パイピング工法 リ ・ パ イ ピ ン グ 工 法 リ・パイピング工法 リ・パイピング工法 古い給排水設備の更新の方法 『日本水理は水に関する設備リフォーム総合病院です。』 会社紹介・給排水設備改修工事の進め方 ＥＮＤ 日本水理株式会社 大阪市中央区高麗橋４－４－６
© Copyright 2024 Paperzz
