流通とＳＣ・私の視点 2002 年８月 12 日 視点(３３５) プロパティマネジメントとノンマーチャンダイズリテイラー!! Ｊ−ＲＥＩＴ（日本版不動産投資信託）が発展するにつれて、プロパティマネジメント（不動産の価値を 最大限に発揮する機能）が重要になってきます。ＳＣはデベロッパーによって売上高は１.５∼２倍、粗利益 率は２∼７ポイント、利益は４∼１０倍異なります。すなわち、デベロッパーは、テナントのように小売業 機能（商品を仕入・陳列・販売する機能）を持っていないにもかかわらず、売上高を変えたり、粗利益率を 変えたり、利益額を変えたりすることが出来ます。この考え方を「デベロッパーは、ノンマーチャンダイズ リテイラー」と呼んでいます。直訳すると、デベロッパーは商品を持たない小売業であり、意味訳すると、 デベロッパーは商品を持たないが、小売業の感覚を有し、小売業のＭＤｉｎｇを活かすノウハウを持つ業者 となります。 いわゆるデベロッパーはマーチャンダイジングデベロッパーでなければならないとの所以です。 ＭＤｉｎｇは基本的に小売業（ＳＣにおいてはテナント）の機能ですが、ＳＣのデベロッパーがＭＤｉｎｇ に参画することにより、小売業の固有のＭＤｉｎｇを飛躍的に高める「拡大効果」があります。すなわち「商 品を売れるようにする価値の創出」 （売れるようになっているから売れる・売れないようになっているから売 れない＝小売業のＭＤｉｎｇを活かす手法）が出来るノウハウを持っているか否かがＳＣデベロッパーの真 髄となります。多くの今までのデベロッパーのように単に顕在化した売上高の維持・微向上ではなく、マー ケットやＳＣの仕組みを潜在的に探索し、 「ＳＣの売上高を１.５∼２倍、粗利益率は２∼７ポイント、利益 は４∼１０倍異なる原則」 （ノンマーチャンダンズリテイラーの概念パワー）を適用するデベロッパーになら なければなりません（六車流：流通理論） 。 このノンマーチャンダイズリテイラーの概念パワーを持つデベロッパーを「プロパティマネジメント型デ ベロッパー」であり、このような機能を持つ会社を「プロパティマネジメント会社」 、このＳＣのマネージャ ーを「プロパティマネージャー」と呼びます。 プロパティマネージャーあるいはプロパティマネジメント会社のデベロッパーノウハウによって売上高と 粗利が大きく異なることは、Ｊ−ＲＥＩＴシステムによるＳＣへの投資家への配当が大きく異なることを意 味します。ＳＣの投資家への配当はテナントの賃料から支払われますから、テナントからの賃料をいかに多 く獲得するかが、プロパティマネジメント会社（担当者はプロパティマネージャー）のノウハウとなります。 このテナントの賃料は、テナントの売上高と粗利益率によって理論的に計算されます。すなわち、テナント の売上高と粗利益率より算定される賃料算定手法を「収益還元法」と言い、収益還元法から算定される賃料 を「理論賃料」と言います。 理論賃料とは、一定の売上高を上げているテナントは、理論上、これだけの賃料を支払う能力を持ってい る…ことを意味します。それゆえに、今現在、実際に支払ってもらっている「実際賃料」とは異なり、理論 賃料と実際賃料の差のことを「差異賃料」と言います。プラスの差異賃料額・率（理論賃料−実際賃料＝プ ラスの数値の場合） 、マイナスの差異賃料額・率（理論賃料−実際賃料＝マイナスの数値の場合）が計算上発 生するわけですが、プロパティマネジメント会社は、常に、理論賃料を高めて、プラス差異賃料額・率を確 保し、潜在的にテナントの賃料アップをスムーズに数値的に出来るようにすることが必要です。収益還元法 に基づく理論賃料はデベロッパーとテナントの共存共栄の立場から算定される手法であり、その意味におい ても理論賃料と呼びます。 理論賃料は、保証金（建設協力金の金利相当分）と年間賃料（固定賃料＋歩合賃料）の合計であり､共益費 や共同販促費等は含まれまれません。共益費や共同販促費等を含んだ場合は、理論賃料ではなく、 「理論ＳＣ 経費（額・率） 」と呼びます。理論賃料は、 「売上高×粗利益率×賃料分配率」によって算定されます。ＳＣ デベロッパーは、理論賃料の算定において、売上高と粗利益率及実質賃料（保証金の金利＋年間賃料）のみ を対象とし、一般経費は各企業や小売業から発生するものであり、デベロッパーの理論賃料算定のためには 必要ありません。 (株)ダイナミックマーケティング社 代 む 表 六 ぐるま 車 秀 之
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